Парам с доходом 30 миллионов донгов в месяц сложно купить квартиру в Ханое.

(Дан Три) - Согласно опросу, проведенному Главным статистическим управлением, группы населения с самым высоким доходом в Ханое и Хошимине также испытывают трудности с приобретением жилья, а это значит, что у групп с более низким доходом практически нет шансов.

Проблема покупки дома для группы с самым высоким доходом

Обследование уровня жизни населения, проведенное Главным статистическим управлением (GSO) в 2023 году, обнародовало уровни доходов пяти групп населения в основных населенных пунктах.

Соответственно, группа с самым высоким доходом, на которую приходится 20% населения (группа 5), имеет средний ежемесячный доход на душу населения в размере 14,47 млн ​​донгов в Ханое; 13,8 млн донгов в Дананге; 13,26 млн донгов в Хошимине; 13,9 млн донгов в Донгнае и 18,38 млн донгов в Биньзыонге .

Ассоциация риелторов Вьетнама (VARS) оценивает эту группу как группу, которая, как ожидается, сможет владеть недвижимостью в крупных городах, таких как Ханой или Хошимин, без необходимости поддержки со стороны правительства . Однако в реальности, столкнувшись с проблемой владения недвижимостью в двух упомянутых выше крупных городах, даже эта группа сталкивается со множеством препятствий.

В данном расчете предполагается, что домохозяйство состоит из двух человек трудоспособного возраста, оба из которых относятся к группе с самым высоким доходом. Средний доход такой семьи составляет около 30 миллионов донгов в месяц. Годовой доход эквивалентен 360 миллионам донгов.

Общее финансовое правило, часто рекомендуемое экспертами для обеспечения финансовой безопасности, заключается в том, что расходы на жильё не должны превышать 1/3 дохода. Таким образом, семья из двух человек с высоким доходом, участвовавшая в исследовании, должна тратить на жильё не более 180 миллионов донгов.

Между тем, стоимость коммерческой квартиры в вышеупомянутых крупных городах колеблется от 40 до 70 миллионов донгов за м², в зависимости от района и сегмента. Небольшая квартира площадью около 60 м² обойдётся примерно в 2,5–3,5 миллиарда донгов.

Если указанная выше семья решит купить квартиру площадью 60 м² примерно за 3,5 млрд донгов и возьмёт в банке кредит в размере 70% от стоимости дома, или 2,45 млрд донгов, под 8% годовых на 20 лет, то ежемесячный платёж составит около 25–27 млн ​​донгов, что эквивалентно более чем 300 млн донгов в год. VARS приходит к выводу, что при максимальном платёже в 80 млн донгов в год эта группа практически не сможет купить дом.

Жилой дом в Ханое (Фото: Ха Фонг).

Цены на жилье превышают платежеспособность людей

Объясняя причины резкого снижения доступности жилья за последние несколько лет, данное подразделение назвало три основные причины.

Во-первых, цены на недвижимость в крупных городах значительно превышают финансовые возможности большинства людей и растут в разы быстрее роста доходов.

В частности, после пандемии COVID-19 цены на недвижимость, особенно на квартиры, в крупных городах, таких как Ханой, Дананг и Хошимин, непрерывно росли, установив новый уровень на 30% выше, чем в 2019 году.

Между тем, средний доход на душу населения в городских районах в 2023 году увеличился всего на 4% по сравнению со статистикой GSO за 2019 год. Средний доход группы с самым высоким доходом в Ханое и Дананге в 2023 году увеличился всего на 3% и 7% соответственно по сравнению с 2019 годом.

Средний доход этой группы в Хошимине даже зафиксировал отрицательный рост в размере 8%. Это увеличивает разрыв между доходами и ценами на жильё, особенно для домохозяйств среднего и высшего среднего класса.

Вторая проблема — нехватка подходящего жилья. Текущее предложение жилья сосредоточено в основном в среднем и элитном сегментах. Хотя спрос в этом сегменте также очень высок, основным требованием рынка является доступное жильё. Очень немногие проекты предлагают жильё по цене ниже 30 миллионов донгов за м², что оставляет большинство людей, включая самую состоятельную группу, без подходящего варианта.

VARS также считает, что некоторые инвесторы пользуются дефицитом предложения на рынке, чтобы необоснованно завышать цены, что приводит к росту цен на недвижимость, даже в районах с неразвитой инфраструктурой. Это также затрудняет покупку недвижимости для тех, кто хочет её приобрести.

В-третьих, это связано со спекулятивным поведением. В условиях, когда другие инвестиционные каналы по-прежнему подвержены значительным колебаниям, психология накопления активов и ожидания дальнейшего роста цен на недвижимость заставляет многих людей покупать недвижимость без цели её фактического использования. Такие люди покупают недвижимость, а затем оставляют её заброшенной, не используя её в дальнейшем, ожидая роста цен, что ещё больше усугубляет дисбаланс между спросом и предложением.

Кроме того, ещё один фактор, о котором меньше говорят, но который оказывает большое влияние, — это финансовые затраты. Несмотря на снижение процентных ставок, покупателям жилья по-прежнему приходится платить плавающую процентную ставку после применения льгот, составляющих около 10% или более. Это также создаёт серьёзное финансовое давление.

Финансовые затраты, а также инвестиционные затраты и стоимость земли постоянно растут, что влияет на процесс развития проектов компаний, занимающихся недвижимостью, и напрямую приводит к росту цен на жилье.

В долгосрочной перспективе VARS полагает, что, помимо дальнейшего изучения и применения льготной политики в области земли, налогов и кредитования для проектов социального жилья и доступного коммерческого жилья, государству необходимо продолжать содействовать развитию транспортной инфраструктуры и расширять городское развитие в соответствии с моделью TOD – моделью городского развития, ориентированной на общественный транспорт. Это неизбежная тенденция для решения жилищной проблемы городских жителей Вьетнама.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vo-chong-thu-nhap-30-trieu-dongthang-kho-long-mua-duoc-chung-cu-ha-noi-20241209111945482.htm