Oro över förslaget att höja priserna på jordbruksmark

Att justera priserna på jordbruksmark är nödvändigt, men det bör höjas till en lämplig nivå så att människor kan betala skatt, staten kan samla in budgetintäkter samtidigt som utveckling uppmuntras.

Att justera priserna på jordbruksmark är nödvändigt men bör öka på lämplig nivå så att människor kan betala skatt, staten kan samla in budgetintäkter samtidigt som utveckling uppmuntras.

HCM City Institute of Natural Resources and Environment Economics (IEER) har just skickat ett dokument där de begär att HCM City People's Committee ska justera priset på jordbruksmark i markprislistan till en motsvarande nivå på 65–70 % av priset på bostadsmark.

Priserna på jordbruksmark är för låga

Enligt Dr. Pham Viet Thuan, chef för IEER, är priset på jordbruksmark i Ho Chi Minh-staden för närvarande för lågt, saknar vetenskaplig grund och säkerställer inte marknadsprinciper. Denna situation orsakar låga intäkter från skatt på markanvändningsrättigheter, fastighetsmarknaden är trög och byggmaterialmarknaden minskar också på grund av minskad efterfrågan på byggprojekt.

IEER anser att det för att vara konsekvent med den nya markprislistan – som förväntas tillämpas från och med den 1 januari 2026 – vore rimligt att höja priserna på jordbruksmark till 65–70 % av bostadsmarkpriserna. Thuan noterade dock också att det endast gäller jordbruksmark vars användningssyfte planeras att ändras.

Nguyen Hien, bosatt i Hiep Binh-distriktet i Ho Chi Minh-staden, instämde i IEER:s förslag och sa att hon planerade att omvandla mer än 1 000 kvadratmeter jordbruksmark till bostadsmark. Efter att ha fått meddelandet om skatten som skulle betalas avbröt hon dock tillfälligt arbetet eftersom hon inte hade tillräckligt med pengar att betala. Enligt den nuvarande beräkningen är markpriset i Hiep Binh-området cirka 28 miljoner VND/m2, medan priset på jordbruksmark endast är 600 000 VND/m2. Denna skillnad gör att skattebeloppet som Hien måste betala uppgår till mer än 27 miljarder VND – nästan 500 % högre än tidigare.

Enligt Hien, om priset på jordbruksmark ökar till cirka 20 miljoner VND/m2 enligt IEER:s rekommendationer, kommer hennes skatteskillnad endast att vara cirka 8 miljarder VND, en ökning med cirka 150 % jämfört med den gamla nivån, vilket är mer rimligt. Hien kommenterade dock att ökningen på 70 % av priset på bostadsmark är för hög, den bör bara vara runt 50–55 % så att människor enkelt kan balansera. Dessutom är hon orolig för att människor kommer att behöva betala för infrastruktur, vägar och vägröjning när markanvändningen ändras, vilket inte är en liten summa pengar.

Do Linh Dan, chef för Linh Dan Real Estate Consulting Company, kommenterade också att priset på jordbruksmark i Ho Chi Minh-staden för närvarande är för lågt jämfört med det faktiska marknadspriset. Detta leder till att skatten som betalas vid omvandling till bostadsmark är för hög – nästan lika med, eller till och med överstiger, markförsäljningspriset, vilket gör att folk inte längre vill ändra markanvändningen för att bygga hus.

För företag är det nästan omöjligt att köpa jordbruksmark och omvandla den till bostadsmark för avstyckning på grund av höga kostnader, vilket leder till att inga nya projekt tillkommer. Faktum är att efter att den nya markprislistan tillkännagavs köpte nästan ingen jordbruksmark för att utveckla projekt i Ho Chi Minh-staden.

Herr Dan sa att Ho Chi Minh-staden behöver anpassa priserna på jordbruksmark till verkligheten, uppmuntra människor och företag att ändra markanvändningen och främja byggandet. För närvarande är priset på jordbruksmark på marknaden 10–20 miljoner VND/m2, medan prislistan bara är några hundra tusen VND, vilket inte återspeglar det faktiska värdet.

Om Ho Chi Minh-staden inte har höjt priserna på jordbruksmark föreslog Dan att det borde finnas en mer rimlig skatteberäkningsmekanism för att minska det stora gapet med priserna på bostadsmark och undvika att marknaden "fryss".

IEER noterade att förslaget att höja priserna på jordbruksmark endast gäller områden där markanvändningen har planerats ändras. Foto: TRANG NGUYEN

Kan leda till många konsekvenser

Samtidigt kommenterade Tran Khanh Quang, generaldirektör för Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company, att IEER:s förslag inte var riktigt rimligt och krävde mer detaljerade undersökningar.

Enligt herr Quang måste priserna på jordbruksmark närma sig marknadspriserna. Faktum är att priserna på jordbruksmark i innerstaden och förortsområdena i Ho Chi Minh-staden är enorma. Om priserna på jordbruksmark i alla områden ökar med en "fast takt" som IEER föreslår, är det orimligt.

Herr Quang sa att för att uppmuntra människor att ändra användningsändamålet från jordbruksmark till bostadsmark är det nödvändigt att tillämpa en justeringskoefficient, istället för att ta ut 100 % av prisskillnaden enligt markprislistan. Denna skattesats bör ligga runt 0,4–0,5 % för att undvika en situation där skatten är högre än kostnaden för att bygga ett hus, vilket får människor att förlora motivationen att bygga.

Samtidigt är en fastighetsexpert orolig för att en höjning av jordbruksmarkpriserna till 70 % av bostadsmarkpriserna kan leda till många konsekvenser. Jordbruksmark, som är planerad för jordbruksproduktion, kan inte betraktas som en form av "sekundär bostadsmark". Prissättningsmetoden med fast ränta är inte bara ekonomiskt felaktig utan skapar också en spekulativ mentalitet, där man "innehar mark och väntar på att priserna ska öka", vilket snedvrider målet med markutveckling enligt planering.

Enligt denna expert hade Ho Chi Minh-staden tidigare en jordbruksareal på cirka 88 000 hektar, medan bostadsmarken endast var cirka 18 000 hektar. Om priset på jordbruksmark motsvarar 70 % av bostadsmarken, motsvarande 62 000 hektar bostadsmark, skulle det inte alls återspegla verkligheten.

Denna expert betonade att en förändring av markanvändningen inte innebär att jordbruksmark kommer att ha samma värde som bostadsmark. Eftersom människor eller företag, efter att jordbruksmark har omvandlats till bostadsmark, måste avsätta större delen av området till infrastruktur och offentliga arbeten. Det krävs faktiskt cirka 10 kvadratmeter jordbruksmark för att omvandla 4 kvadratmeter bostadsmark. Om förhållandet är 70 %, det vill säga att 10 kvadratmeter jordbruksmark måste skapa 7 kvadratmeter bostadsmark för att "gå i noll", är detta helt ogenomförbart.

Källa: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm