Oro över den föreslagna höjningen av jordbruksmarkpriserna.

Att justera priserna på jordbruksmark är nödvändigt, men höjningen bör vara lämplig så att människor har råd att betala skatt, staten kan samla in intäkter och utveckling fortfarande uppmuntras.

Att justera priserna på jordbruksmark är nödvändigt, men ökningen bör ske på en rimlig nivå så att människor har råd att betala skatt, staten kan samla in intäkter och utveckling fortfarande uppmuntras.

Institutet för resurs- och miljöekonomi (IEER) i Ho Chi Minh-staden har nyligen lämnat in ett dokument till Ho Chi Minh-stadens folkkommitté där det rekommenderas en justering för att höja priset på jordbruksmark i markprislistan till en nivå motsvarande 65–70 % av priset på bostadsmark.

Priserna på jordbruksmark är för låga.

Enligt Dr. Pham Viet Thuan, chef för IEER, är priserna på jordbruksmark i Ho Chi Minh-staden för närvarande för låga, saknar vetenskaplig grund och följer inte marknadsprinciper. Denna situation leder till låga intäkter från marköverlåtelseskatter, en trög fastighetsmarknad och följaktligen en nedgång på byggmaterialmarknaden på grund av minskad efterfrågan på byggprojekt.

IEER anser att det, för att anpassa sig till den nya markprislistan – som förväntas tillämpas från och med den 1 januari 2026 – vore rimligt att höja priserna på jordbruksmark till 65–70 % av priserna på bostadsmark. Thuan noterade dock också att detta endast bör gälla jordbruksmarkområden som redan har planerats för omvandling till andra användningsområden.

Nguyen Hien, bosatt i Hiep Binh-distriktet i Ho Chi Minh-staden, instämde i IEER:s förslag och sa att hon planerade att omvandla över 1 000 kvadratmeter jordbruksmark till bostadsmark. Efter att ha mottagit skattebeskedet stoppade hon dock processen tillfälligt eftersom hon inte hade tillräckligt med pengar att betala. Enligt nuvarande beräkningar är markpriset i Hiep Binh-området cirka 28 miljoner VND/m2, medan priset på jordbruksmark endast är 600 000 VND/m2. Denna skillnad innebär att skatten som Hien måste betala uppgår till över 27 miljarder VND - nästan 500 % högre än tidigare.

Enligt Hien skulle skatteskillnaden för henne bara vara cirka 8 miljarder VND om priset på jordbruksmark ökar till cirka 20 miljoner VND/m2 som föreslagits av IEER, vilket är mer rimligt. Hien kommenterade dock att en ökning med 70 % av priset på bostadsmark är för hög; den bör bara ligga i intervallet 50–55 % för att göra det lättare för människor att balansera sin ekonomi. Dessutom oroade hon sig för att man skulle behöva bära kostnaden för infrastruktur, vägar och väggränser själva när man ändrar markanvändningen, vilket skulle bli en avsevärd summa.

Do Linh Dan, chef för Linh Dan Real Estate Consulting Company, kommenterade också att priset på jordbruksmark i Ho Chi Minh-staden för närvarande är för lågt jämfört med det faktiska marknadspriset. Detta leder till alltför höga skatter vid omvandling av mark till bostadsmark – nästan lika med, eller till och med överstigande, markförsäljningspriset – vilket gör att folk inte längre vill omvandla markanvändningen till att bygga hus.

För företag är det nästan omöjligt att köpa jordbruksmark och sedan omvandla den till bostadsmark för avstyckning på grund av höga kostnader, vilket leder till brist på nya projekt. Faktum är att efter att den nya markprislistan tillkännagavs köper nästan ingen jordbruksmark för att utveckla projekt i Ho Chi Minh-staden längre.

Herr Dan menade att Ho Chi Minh-staden behöver justera priserna på jordbruksmark för att återspegla verkligheten, uppmuntra människor och företag att ändra markanvändningen och främja byggandet. För närvarande är marknadspriset för jordbruksmark 10–20 miljoner VND/m2, medan det officiella priset bara är några hundra tusen VND, vilket inte korrekt återspeglar det faktiska värdet.

Om Ho Chi Minh-staden inte höjer priserna på jordbruksmark föreslog Dan att en mer rimlig skatteberäkningsmekanism behövs för att minska den stora skillnaden mellan priser på jordbruksmark och priser på bostadsmark och undvika en "frusen" marknad.

IEER noterar att den föreslagna höjningen av jordbruksmarkpriserna endast gäller områden där planer för markanvändningsomvandling redan har upprättats. Foto: TRANG NGUYEN

Detta kan leda till många konsekvenser.

Samtidigt kommenterade Tran Khanh Quang, generaldirektör för Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company, att IEER:s förslag inte var helt rimligt och krävde ytterligare detaljerade undersökningar.

Enligt Mr. Quang måste priserna på jordbruksmark närma sig marknadspriserna. I verkligheten är det en enorm skillnad i priserna på jordbruksmark mellan de inre och yttre delarna av Ho Chi Minh-staden. Om priserna på jordbruksmark i alla områden ökar med en "fast takt" som IEER föreslår, vore det orimligt.

Herr Quang föreslog att man för att uppmuntra människor att omvandla jordbruksmark till bostadsmark borde tillämpa en justeringsfaktor, snarare än att ta ut 100 % av prisskillnaden enligt markprislistan. Denna skattesats borde ligga runt 0,4–0,5 % för att undvika en situation där skatten överstiger kostnaden för att bygga ett hus, vilket avskräcker människor från att bygga.

Samtidigt är en fastighetsexpert orolig för att en höjning av jordbruksmarkspriserna till 70 % av bostadsmarkspriserna kan leda till många negativa konsekvenser. Jordbruksmark, ursprungligen planerad för jordbruksproduktion, kan inte betraktas som en form av "sekundär bostadsmark". Prissättning baserad på ett fast förhållande är både ekonomiskt felaktig och skapar en spekulativ mentalitet av att "hamstra mark i väntan på prisökningar", vilket förvränger målet med markutveckling enligt planering.

Enligt denna expert hade Ho Chi Minh-staden tidigare cirka 88 000 hektar jordbruksmark, medan bostadsmarken endast var cirka 18 000 hektar. Om jordbruksmarken värderades till 70 % av bostadsmarken, motsvarande 62 000 hektar bostadsmark, skulle det inte korrekt återspegla verkligheten.

Denna expert betonade att förändrad markanvändning inte innebär att jordbruksmark kommer att ha samma värde som bostadsmark. Detta beror på att efter att jordbruksmark har omvandlats till bostadsmark måste människor eller företag avsätta en stor del av området till infrastruktur och offentliga arbeten. I verkligheten krävs det cirka 10 kvadratmeter jordbruksmark för att omvandla 4 kvadratmeter till bostadsmark. Om förhållandet är 70 %, vilket innebär att 10 kvadratmeter jordbruksmark måste generera 7 kvadratmeter bostadsmark för att "gå i noll", är detta helt ogenomförbart.

Källa: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm