Avvikelser, nackdelar och instabilitet från Thu Thiem-liknande markauktion i Hanois förorter

Avvikelser, nackdelar och instabilitet från markauktionen i "Thu Thiem-stil" i Hanois förorter – Del 2

Det kommer att bli många konsekvenser för fastighetsmarknaden och ekonomin om det inte klargörs att de senaste markauktionerna i Hanois förorter kan manipuleras av spekulanter och markmäklare.

Under 19 timmar, från kl. 09.00 den 19 augusti till kl. 04.30 den 20 augusti, gick 19 tomter i Long Khuc-området, Tien Yen-kommunen, Hoai Duc-distriktet igenom 9 auktionsrundor med ett rekordhögt vinnande bud, inte på marknaden - mer än 133,3 miljoner VND/m2, mer än 18 gånger högre än utgångspriset. Samtidigt var det lägsta vinnande tomtpriset också uppe i 91,3 miljoner VND/m2, 12,5 gånger högre än utgångspriset. Tidigare orsakade markauktionen i Thanh Cao-kommunen (Thanh Oai, Hanoi) också en "chock" med nästan 7 000 registreringar, 1 500 deltagare och det vinnande budet var också tio gånger högre än det ursprungliga.

Sedan markauktionerna i förorterna öppnades igen i början av året är det inte svårt att se oegentligheterna i markauktionerna med misstankar om "manipulation" från spekulanter och markmäklare, vilket skapar risken att störa regeringens ansträngningar att sänka bostadspriserna och säkerställa social trygghet, samtidigt som det får hela ekonomin att stagnera på grund av psykologin i att vänta på att mark ska säljas till höga priser.

Del 2: Mörka motiv och den återkommande "mardrömmen" i Thu Thiem-landet

Den gemensamma nämnaren för de senaste markauktionerna som har orsakat en "feber" i Hanois förorter är deltagandet av många grupper av individuella spekulanter, inte ens lokalbefolkningen, som driver upp markpriserna till orimliga, icke-marknadsmässiga nivåer och förutspår att det inte kommer att ske några faktiska transaktioner alls. Många marknadsaktörer frågar sig "Finns det mörka motiv" bakom de senaste markauktionerna? Vilken roll spelar den statliga förvaltningsmyndigheten här när de tillåter markmäklarnas situation att monopolisera och manipulera marknaden?

När spekulanter underblåser markauktionsfebern

Enligt många experter är potentialen för prisökningar i auktionsområdet på kort sikt sannerligen inte stor, eftersom det bara tjänar bostads- och investeringsbehoven hos invånarna i det området. Frågan efter de två senaste "febriga" auktionerna i Tien Yen-kommunen (Hoai Duc) och dessförinnan i Thanh Cao-kommunen (Thanh Oai) är dock hur stor andel av lokalbefolkningen som vann auktionen.

I många onlineforumgrupper visar Dau Tu Newspaper-uppgifter att många personer som påstår sig vara lokala invånare sagt att de hade turen att vinna den senaste auktionen eftersom de inte behövde den, så de ville sälja den till ett något högre pris, några hundra miljoner dong högre. Men i verkligheten, när de registrerades lokalt, var de flesta av dem inte personer med permanent bosättning i området.

Efter markauktionen i Tien Yen (Hoai Duc) fanns det information om överlåtelsen med en prisskillnad på "flera hundra miljoner dong".

Till exempel, vid den senaste auktionen i Thanh Cao kommun, enligt Mr. Nguyen Cong Quang, chef för Thanh Oai District Land Fund Development Center, vann endast två personer i Thanh Oai auktionen med ett tomtpris på nästan 80 miljoner VND/m2. I Me Linh-distriktet (Hanoi) var det ett fåtal personer som vann många lotter och i Chuong My-distriktet (Hanoi) var det en person som vann auktionen. De flesta auktionsvinnarna kom från Bac Ninh, Bac Giang, Hai Duong och Phu Tho.

Samtidigt bekräftade många deltagare i auktionen i Tien Yen-kommunen (Hoai Duc) att upp till 99 % av personerna i den slutliga vinnande gruppen inte var bosatta i Tien Yen-kommunen, utan var grupper av investerare från andra orter som Ba Vi, Kim Chung (Hanoi), Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang... De investerare som deltog men inte hade "turen" att vinna auktionen var också ett fåtal lokala personer, främst investerare i grupper som deltog i auktionen samtidigt, från 7 till 19 tomter.

Docent, Dr. Dinh Trong Thinh, tidigare chef för avdelningen för internationell finans, Academy of Finance

Infrastrukturen och vägarna i de två nyligen genomförda markauktionsområdena i Thanh Oai och Hoai Duc är inte särskilt enastående, omgivna av "öde fält", men markpriset är uppe i hundratals miljoner VND/m2, och i stads- eller förortsområden kommer priset att drivas upp ännu högre. När man tittar på dessa auktioner har vissa spekulanter blåst upp och drivit upp priset för att få prisnivån i Thanh Oai-området att stiga. Och när den allmänna prisnivån har stigit kommer spekulanter som innehar 5-7 eller dussintals markbitar i vackrare områden med mer komplett infrastruktur naturligtvis att gynnas. .

Förutom auktionsdeltagarna inne i Hoai Duc District Gymnasium samlades även ett stort antal fastighetsmäklare för att följa markauktionen från morgonen den 19 augusti. Vissa mäklare satte på livevideostreaming på sociala medieplattformar för att rapportera om atmosfären runt auktionsområdet.

Med konceptet att "om infrastrukturen fortfarande är begränsad, kommer den att bli bättre senare, om jordbruksmarken urbaniseras senare, om det inte finns många speciella ekonomiska fördelar, kommer folk att ha den, men om de inte köper mark nu, kommer de inte att ha den på många år", tvekar inte dessa grupper av investerare att spendera pengar för att driva upp auktionsmarkpriset till skyhöga nivåer, till och med bortom lokalbefolkningens fantasi.

"Skuggan" av Thu Thiems mardröm vid markauktionen

Enligt en undersökning från Batdongsan.com.vn har priset på mark till salu i kommunen Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoi) tenderat att öka de senaste åren, enligt en rapport som nyligen publicerats av teknikplattformen Batdongsan.com.vn. Enligt prishistorikverktyget för denna enhet har det genomsnittliga markpriset till salu i denna ort ökat med cirka 80 % under de senaste fyra åren - från den vanliga nivån på 15 miljoner VND/m2 år 2020 till 27 miljoner VND/m2 år 2024. Under de senaste två veckorna har prisintervallet för många nya tomter till salu på denna webbplats pressats upp till en ny nivå på 43 miljoner VND/m2, en ökning med cirka 60 % jämfört med det gamla priset.

Samtidigt, med beaktande av mäklarens utbudsdata på denna webbplats, har det i Tien Yen kommun (Hoai Duc, Thanh Cao) också skett en betydande ökning under de senaste åren, från cirka 10 miljoner VND/m2 till cirka 40 miljoner VND/m2 sedan informationen om att detta distrikt förbereder sig för att bli ett distrikt, samtidigt som Ringväg 4 går igenom. Bara några veckor efter markauktionen i Thanh Cao drevs dock markpriserna i Tien Yen och vissa omgivande kommuner snabbt upp med 30-40 % och handlas till cirka 55-60 miljoner VND/m2.

Hettan från markauktioner har helt klart haft en enorm inverkan på investerares och lokalbefolkningens psykologi, eftersom många tror att ett så högt auktionspris innebär att det inte finns någon anledning till att deras markpris inte kan justeras till motsvarande nivå.

De utgav sig för att vara en person som behöver köpa mark i Thanh Cao kommun för affärstjänster. De pratade med många mäklare och sa: "För närvarande är efterfrågan på att köpa mark i Thanh Cao mycket hög, det finns nästan inga tomter. Om du vill ha en bra tomt måste du vänta eller till och med sätta in mer så att mäklaren kan övertyga den tidigare köparen att ge upp den, då kanske du får en."

På liknande sätt har investerare som vill köpa mark runt Long Khuc-området för att dra nytta av den auktionerade marken de senaste dagarna funnit det nästan omöjligt och tvingats betala en enorm skillnad på flera hundra miljoner för att köpa tillbaka de gamla tomter som investerare tidigare ägde i "Hoai Duc"-eldpannan. Det finns inte bara dåliga tomter i gränder som främst är avsedda för boende, utan det är också svårt att bedriva verksamhet, men det är inte heller så lätt att hitta som man föreställt sig.

Enligt Nguyen Chi Thanh, vice ordförande för Vietnams fastighetsmäklarförening (VARS), är den största oron med markauktioner med "ovanligt" höga vinstresultat som denna prisökningarna från grupper av investerare med oklara motiv.

Detta är ovanligt eftersom många investerare efter den senaste svåra marknadsperioden, även med produkter med god infrastruktur, tydlig planering och belägna i områden med tillväxtpotential, fortfarande är mycket försiktiga, men markpriserna i Thanh Oai eller Hoai Duc är skyhöga.

För att inte tala om att deltagarna i auktionen i Thanh Oai huvudsakligen kom från andra orter, sade Thanh, vilket ytterligare bevisar att det inte kom från verkliga bostadsbehov. Även många investerare skyndade sig att sälja med en skillnad på flera hundra miljoner direkt efter att ha vunnit auktionen, vilket ytterligare visar detta.

Vid den nuvarande låga depositionsnivån beräknad på utgångspriset (100–200 miljoner VND/tomt) accepterar investerare att avstå från depositionen, men konsekvensen blir att prisnivån kring det auktionerade markområdet har drivits till en ny höjd, medan den faktiska efterfrågan på köp inte är hög. Även om staten bara samlar in en liten summa pengar från depositionen kommer den att förlora mer när kompensationskostnaden för godkännande av många projekt runt området säkerligen kommer att drivas upp.

Markauktionsfebern i vissa förortsområden, med spekulativ prisinflation, kommer att negativt påverka och bromsa den lokala socioekonomiska utvecklingsprocessen.

Samtidigt delar fastighetsinvesteringskonsulten Tran Minh samma åsikt och säger att det oroande är att mäklare och investerare i Hanoi använder den informationen för att jämföra och öka försäljningspriset på projekt i andra områden, vilket gör att fastighetspriserna i Hanoi stiger ännu mer. Samtidigt är potentialen för prisökningar i auktionsområdet på kort sikt verkligen inte stor eftersom det bara tjänar behoven hos invånarna i området att köpa och investera. Det finns inte heller någon enastående planering här för att höja priserna eller locka människor från andra platser hit.

Nguyen Quoc Hiep, styrelseordförande för GP Invest

Dessa "rekord"-auktioner kan ha påverkats av en kombination av två faktorer.

Det första beror på rykten, som syftar till att "blåsa upp" priserna för att göra vinst genom auktioner. Det andra beror på inflytande från vissa okunniga personer som inte har fullständig information, vilket härrör från det faktum att vissa orter har utfärdat ett utkast till en ny markprislista som är mycket hög, ökande från 5 till 50 gånger. Därför är denna grupp människor sannolikt oroliga över den kommande höjningen av markpriserna och de deltar i auktioner för att "komma framåt".

Vänta därför tills insättningsperioden är slut efter att ha fått resultaten av denna auktion för att veta om priset faktiskt är virtuellt eller inte. .

Det som hände i Thanh Oai eller Hoai Duc, om än i olika skala, fick också många att minnas den "oöverträffade" markauktionen i Thu Thiem (HCMC) i slutet av 2021. Med den auktionen såldes alla fyra tomter, efter att priset hade pressats upp för mycket från utgångspriset, där ett dotterbolag till ett företag vann auktionen för 24 500 miljarder VND för en tomt med en yta på mer än 10 000 m2, eller mer än 2,4 miljarder VND/m2. Lyckligtvis fastställdes inte ovanstående pris, eftersom de vinnande företagen inte långt därefter samtidigt begärde att få sina insättningar annullerade.

Men direkt efter markauktionen i Thu Thiem utnyttjades det virtuella vinnande priset för att "följa regnet" och blåsa upp priset på mark och hus i närområdet. Även andra börsnoterade företag med markfonder i närheten gynnades när värdet på obligationer och aktier höjdes med en beräknad mångfaldig ökning.

Enligt Dr. Tran Xuan Luong, biträdande direktör för Vietnams institut för forskning och utvärdering av fastighetsmarknaden (VARS IEX), orsakar markauktionsfebern i vissa förortsområden spekulativ prisinflation och tros ha en negativ inverkan, vilket bromsar den socioekonomiska utvecklingen i området. Om urbaniseringen avtar kommer att attraktionskraften för både utländska och inhemska investeringar också minska. De långsiktiga konsekvenserna för den lokala ekonomin är enorma.

”När markauktionerna ökar och en ny prisnivå etableras, kommer statens ersättning vid återvinning av mark för människor i framtiden att stöta på många hinder, vilket kommer att försvåra processen med markröjning och projektgenomförande. Staten behöver ha tydliga policyer och synpunkter i detta fall”, sa Dr. Tran Xuan Luong.

(Fortsättning följer)

Källa: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-thuong-bat-loi-va-bat-on-tu-vu-dau-gia-dat-kieu-thu-thiem-tai-vung-ven-ha-noi—bai-2-d222973.html