ราคาที่ดินที่คาดว่าจะใช้ในนครโฮจิมินห์สูงหรือต่ำ?

(NLDO)- ราคาที่ดินบนถนน 3 สายที่สูงที่สุดในใจกลางเมืองโฮจิมินห์ ตามการสำรวจโดยหน่วยที่ปรึกษาอยู่ที่มากกว่า 954 ล้านดองต่อตารางเมตร

กรม เกษตร และสิ่งแวดล้อม (DARD) ของนครโฮจิมินห์เพิ่งยื่นเอกสารต่อสภาประเมินราคาที่ดินนครโฮจิมินห์ โดยขอให้ใช้บัญชีราคาที่ดินฉบับแรกตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 เป็นต้นไป ถือเป็นขั้นตอนสำคัญในการเตรียมการสำหรับการใช้กรอบราคาที่ดินฉบับใหม่ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินปี 2567 ในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ผันผวนอย่างต่อเนื่อง และความจำเป็นในการลดช่องว่างระหว่างบัญชีราคาที่ดินและราคาตลาดมีความเร่งด่วนมากขึ้นเรื่อยๆ

ในการนำเสนอข้อมูล กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมได้นำเสนอข้อมูล 3 กลุ่มเพื่อการเปรียบเทียบ ได้แก่ ราคาที่ดินตามมติ 79/2024/QD-UBND ราคาสำรวจจริงที่รวบรวมโดยหน่วยที่ปรึกษา และราคาที่คาดว่าจะใช้ในการให้คำปรึกษาตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569

การเปรียบเทียบราคาทั้งสามนี้แสดงให้เห็นความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะระหว่างราคาสำรวจจริงกับราคาที่คาดว่าจะใช้ได้ โดยมีความเบี่ยงเบนโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 30% ถึง 40%

มุมถนนเลอโลย

ในย่านใจกลางเมือง (เขต 1) ซึ่งราคาที่ดินสูงที่สุดในนครโฮจิมินห์ ถนนสามสาย ได้แก่ ถนนเลโลย ถนนเหงียนเว้ และถนนด่งคอย ยังคงเป็นผู้นำ จากการสำรวจโดยหน่วยงานที่ปรึกษา พบว่าราคาที่ดินบนถนนสายเหล่านี้สูงถึงกว่า 954 ล้านดองต่อตารางเมตร

อย่างไรก็ตาม ราคาที่รวมอยู่ในร่างประกาศใช้บัญชีราคาที่ดินตั้งแต่ปี 2569 อยู่ที่ประมาณ 687 ล้านดองต่อตารางเมตรเท่านั้น ซึ่งต่ำกว่าราคาสำรวจจริงเกือบ 40% นี่เป็นราคาสูงสุดตามมติที่ 79/2567 ซึ่งแสดงให้เห็นว่าบัญชีราคาใหม่ยังคงรักษาราคาสูงสุดไว้ได้

เส้นทางอื่นๆ อีกหลายเส้นทางในย่านใจกลางเมืองก็พบช่องว่างระหว่างราคาที่สำรวจและราคาร่างอย่างมากเช่นกัน ยกตัวอย่างเช่น ถนนมักถิบวย (Mac Thi Buoi Street) มีราคาสำรวจอยู่ที่ 783 ล้านดอง/ตร.ม. แต่ราคาที่คาดว่าจะรวมอยู่ในรายการราคาที่ดินปี 2569 อยู่ที่เพียง 470 ล้านดอง/ตร.ม. เท่านั้น

ราคาจริงของถนน Cong Truong Me Linh อยู่ที่ประมาณ 780 ล้านดองต่อตารางเมตร ในขณะที่ราคาที่คาดการณ์ไว้อยู่ที่ 468 ล้านดองต่อตารางเมตรเท่านั้น สูงกว่าระดับ 447 ล้านดองต่อตารางเมตรเล็กน้อย ตามมติ 79/2024

กราฟิก: NotebookLM - V.Vinh

ถนนกงซาปารีสก็อยู่ในกลุ่มที่มีราคาแตกต่างกันมากเช่นกัน ราคาที่สำรวจอยู่ที่ 738 ล้านดอง/ตร.ม. แต่ราคาที่คาดการณ์ไว้อยู่ที่ 450.8 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งต่ำกว่าราคาจริงอย่างมาก

อีกกรณีหนึ่งที่กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมกล่าวถึงคือถนนที่มีราคาตามมติ 79/2024 อยู่ที่ 165.2 ล้านดองต่อตารางเมตร ในขณะที่การสำรวจจริงอยู่ที่ 365.1 ล้านดองต่อตารางเมตร ราคาที่คาดว่าจะใช้ตั้งแต่ปี 2026 อยู่ที่ 219.1 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งยังคงต่ำกว่าราคาจริงประมาณ 40%

เส้นทางอื่นๆ เช่น ถิ ซัค และ ชู มานห์ ตรินห์ ก็มีความแตกต่างกันในทำนองเดียวกัน ราคาสำรวจของทั้งสองเส้นทางนี้สูงกว่า 540 ล้านดอง/ตร.ม. แต่ราคาที่คาดว่าจะนำมาใช้จริงอยู่ที่ประมาณ 325-326 ล้านดอง/ตร.ม. เท่านั้น แม้ว่าราคานี้จะสูงกว่าราคาตามรายการราคาตามมติที่ 79/2024 แต่ก็ยังต่ำกว่าราคาสำรวจจริงอยู่ 35-40%

แม้แต่เส้นทางที่มีราคาถูกที่สุดในพื้นที่ตอนกลาง เช่น ช่วงเหงียนดิญเจียว (พื้นที่หว่างซา) หรือเส้นทางหวอวันเกียต ราคาที่คาดว่าจะใช้ตั้งแต่ปี 2569 ก็ยังต่ำกว่าราคาโฆษณาในตลาดมาก

จากข้อมูลเว็บไซต์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่าราคาเสนอขายในเส้นทางสายกลางเหล่านี้ในปีที่ผ่านมาแทบจะไม่เคยต่ำกว่า 1.5 พันล้านดองต่อตารางเมตรเลย โดยเฉพาะบนถนนด่งคอยและเหงียนเว้ มีบางครั้งที่ราคาเสนอขายสูงถึง 1.7-1.8 พันล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 900 ล้านดองต่อตารางเมตร และเพิ่มขึ้น 17.5% ภายในหนึ่งปี ส่วนถนนเลเหล่ย ราคาเสนอขายสูงสุดที่เคยสูงถึง 1.3 พันล้านดองต่อตารางเมตร อยู่ที่ประมาณ 687 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นเกือบ 16% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว

ตามที่กรมวิชาการเกษตรและสิ่งแวดล้อม ระบุว่า รายการราคาที่ดินที่ใช้ตั้งแต่ปี 2569 เป็นต้นไป จัดทำขึ้นตามกฎหมายที่ดินปี 2567 โดยมุ่งเน้นให้สะท้อนมูลค่าที่ดินในท้องถิ่นได้ใกล้ชิดมากขึ้น ขณะเดียวกันก็สนับสนุนเป้าหมายการเติบโต ทางเศรษฐกิจ และลดผลกระทบต่อผู้ใช้ที่ดิน

หน่วยงานดังกล่าวกล่าวว่าบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่มีจุดมุ่งหมายเพื่อแก้ไขข้อจำกัดของบัญชีราคาที่ดินฉบับปัจจุบัน โดยยึดหลักความยุติธรรมระหว่างรัฐ ประชาชน และผู้ลงทุน ในการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน

กระทรวงเกษตรและพัฒนาชนบทยังเน้นย้ำว่า มติที่ 79/2024/QD-UBND (การปรับรายการราคาที่ดินก่อนบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567) ได้ถูกจัดทำขึ้นในทิศทางที่ใกล้เคียงกับตลาดมากขึ้นกว่าเดิม ก่อนหน้านี้ ราคาที่ประกาศมักจะต่ำกว่าราคาตลาด 20-25% ขึ้นอยู่กับพื้นที่ เพื่อสนับสนุนเสถียรภาพทางเศรษฐกิจและลดภาระของผู้ใช้ที่ดิน

การจัดทำบัญชีราคาที่ดินใหม่ตั้งแต่ปี 2569 คาดว่าจะทำให้ช่องว่างระหว่างราคาที่ดินตามบัญชีราคากับราคาตลาดแคบลงอย่างต่อเนื่อง เพื่อสร้างรากฐานที่โปร่งใสมากขึ้นในการดำเนินการเกี่ยวกับที่ดินในอนาคต

ที่มา: https://nld.com.vn/bang-gia-dat-du-kien-ap-dung-o-tp-hcm-cao-hay-thap-196251203130646334.htm