รายการราคาที่ดินใหม่ในนครโฮจิมินห์และประเด็นที่ต้องพิจารณา

การรักษาราคาให้ทันตลาดเป็นสิ่งสำคัญ

ตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 ท้องถิ่นได้รับอนุญาตให้ใช้รายการราคาที่ดินเดิมได้จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2568 และใช้รายการราคาที่ดินใหม่ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 รายการราคาใหม่จะไม่ได้รับการควบคุมโดยกรอบราคาที่ดินและต้องจัดทำขึ้นเพื่อให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด

นครโฮจิมินห์เป็นพื้นที่แรกที่ขอความเห็นเกี่ยวกับร่างบัญชีราคาที่ดินปรับปรุงใหม่ ราคาในบัญชีราคาที่ดินปรับปรุงใหม่สูงกว่าราคาเดิมมาก เช่น ในนครธูดึ๊ก ราคาเพิ่มขึ้น 10-15 เท่า ในเขตนาเบ บิ่ญเญิ่น เกิ่นเสี้ยว และกู๋จี ราคาเพิ่มขึ้น 10-20 เท่า เฉพาะในเขตฮอกมอน มีถนนหลายสายที่คาดว่าราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้น 15-30 เท่า

ในประเด็นนี้ ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวว่าราคาที่ดินในนครโฮจิมินห์ไม่สอดคล้องกับราคาตลาดจริง และมักจะต่ำกว่าราคาตลาดจริงอย่างมาก ความแตกต่างของราคาที่มีมายาวนานนี้ก่อให้เกิดระบบ "สองราคา" ซึ่งนำไปสู่ผลกระทบร้ายแรงมากมาย

คุณโด ทิ ธู เกียง ผู้อำนวยการบริษัท Savills Consulting Services ในนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ปัญหานี้ทำให้การบริหารจัดการที่ดินของรัฐเป็นเรื่องยากและซับซ้อน “ตัวอย่างเช่น ส่วนต่างระหว่างราคาที่ประกาศไว้ในสัญญาที่รับรองโดยสำนักงานทนายความกับราคาซื้อขายจริงมักถูกนำมาใช้เพื่อลดหย่อนภาษีการโอนที่ดิน หรือในกรณีอื่นๆ การจ่ายค่าเช่าที่ดินรายปีตามราคาตลาดที่ต่ำกว่าราคาตลาดทำให้งบประมาณของรัฐสูญเปล่า” คุณเกียงกล่าว

นางสาวโด ทิ ทู ซาง ผู้อำนวยการฝ่ายบริการที่ปรึกษา Savills HCMC

ผู้เชี่ยวชาญของ Savills ยังกล่าวอีกว่าการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ก็ประสบปัญหาหลายประการเช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในขั้นตอนการจัดซื้อที่ดินและการเคลียร์พื้นที่ ระดับค่าชดเชยตามรายการราคาที่ดินที่ไม่ใกล้เคียงกับราคาตลาด ทำให้เกิดความล่าช้า ความไม่พอใจ และการสูญเสียทางการเงินแก่ผู้ที่ได้รับผลกระทบ นำไปสู่ข้อพิพาทและคดีความเกี่ยวกับที่ดินที่ยืดเยื้อ

ด้วยปัญหาที่ยังคงค้างคาเหล่านี้ คุณเกียงจึงเชื่อว่าการกำหนดราคาที่ดินตามหลักการตลาดเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้และจำเป็น การเปลี่ยนแปลงที่ก้าวหน้านี้จะช่วยเอาชนะข้อจำกัดเดิม และสร้างความโปร่งใสและความเป็นธรรมในระบบ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาที่ดินที่ใกล้เคียงกับราคาตลาดจะช่วยอำนวยความสะดวกในกระบวนการชดเชยและอนุมัติพื้นที่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ ด้วยการส่งเสริมความเห็นพ้องของประชาชนเกี่ยวกับระดับการสนับสนุนและการชดเชย

ผู้เชี่ยวชาญของ Savills ยังได้แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับรายการราคาที่ดินที่เสนอไว้ว่า ยังคงมีความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญระหว่างราคาที่ดินที่เสนอไว้และราคาซื้อขายจริง ยกตัวอย่างเช่น บนถนน Cao Thang (เขต 3) ราคาซื้อขายในตลาดอยู่ที่ประมาณ 525 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร ในขณะที่ราคาที่ดินที่เสนอไว้อยู่ที่เพียง 330 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร บนถนน Tan Thang (เขต Tan Phu) ราคาซื้อขายอยู่ที่ประมาณ 150 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร ในขณะที่ราคาที่เสนอไว้อยู่ที่ 90 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร โดยทั่วไปแล้ว รายการราคาที่ดินที่เสนอไว้จะอยู่ที่ประมาณ 60% ในขณะที่บางพื้นที่จะสูงถึง 70% เมื่อเทียบกับราคาตลาด ซึ่งแสดงให้เห็นว่ายังคงมีความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญ

ประเด็นที่ต้องพิจารณาก่อนการสมัคร

นางสาวโด ถิ ทู เกียง กล่าวว่า ตามมาตรา 159 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 บัญชีราคาที่ดินนี้ใช้บังคับ 11 กรณี นอกจากนี้ มาตรา 109 และมาตรา 111 แห่งพระราชบัญญัติที่ดินว่าด้วยการอุปการะและการจัดการย้ายถิ่นฐาน พ.ศ. 2567 ก็ได้ใช้ราคาที่ดินตามบัญชีราคาที่ดินเช่นกัน ดังนั้น บัญชีราคาที่ดินที่เสนอของนครโฮจิมินห์จึงส่งผลกระทบโดยตรงต่อกลุ่มผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย 2 กลุ่ม ทั้งกลุ่มที่เป็นประโยชน์และกลุ่มที่เสียหาย

กลุ่มผู้รับประโยชน์ ได้แก่ ผู้ที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐเมื่อมีการเวนคืนที่ดินและจัดการย้ายถิ่นฐาน (ตามมาตรา 109 และ 111 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567)

กลุ่มที่ได้รับผลกระทบประกอบด้วยครัวเรือนและบุคคลที่ได้รับการยอมรับและได้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2557 ฉบับก่อนหน้า ภาระผูกพันทางการเงินระหว่างที่ดินที่อยู่ในโควตาและที่ดินที่อยู่นอกโควตามีการประมาณการแตกต่างกัน กล่าวคือ ที่ดินที่อยู่ในโควตาจะคำนวณตามรายการราคาที่ดิน และที่ดินที่อยู่นอกโควตาจะคำนวณตามราคาที่ดินที่ระบุ

อย่างไรก็ตาม กฎหมายที่ดินฉบับปัจจุบัน พ.ศ. 2567 ไม่ได้กำหนดความแตกต่างนี้ไว้อีกต่อไป แต่พื้นที่ทั้งหมดจะใช้ราคาตามบัญชีราคาที่ดิน ดังนั้น หากราคาตามบัญชีราคาที่ดินที่เสนอสูงกว่าบัญชีราคาที่ดินปัจจุบันมาก จะทำให้ภาระผูกพันทางการเงินในพื้นที่ภายในขอบเขตที่กำหนดเพิ่มขึ้น และหากราคาตามบัญชีราคาที่ดินที่เสนอสูงกว่าบัญชีราคาที่ดินปัจจุบันมาก จะทำให้ภาระผูกพันทางการเงินในพื้นที่นี้เพิ่มขึ้น

การใช้รายการราคาที่ดินใหม่ในเมืองโฮจิมินห์โดยทันทีจะส่งผลกระทบต่อกลุ่มคนจำนวนมาก

รายการราคาที่ดินที่เสนอของนครโฮจิมินห์ ซึ่งคาดว่าจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 ได้ถูกเลื่อนออกไปเพื่อพิจารณาเพิ่มเติม ผู้เชี่ยวชาญของ Savills เชื่อว่าการเลื่อนออกไปนี้มีความสมเหตุสมผล เนื่องจากรายการราคาที่เสนอเพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับรายการราคาเดิม และเสนอให้บังคับใช้ในระยะเวลาอันสั้น ก่อให้เกิดแรงกดดันทางการเงินอย่างมากต่อกลุ่มผู้ได้รับผลกระทบ ดังนั้น การพัฒนาและการใช้รายการราคาที่ดินจึงจำเป็นต้องได้รับการพิจารณาอย่างรอบคอบเพื่อสร้างสมดุลระหว่างผลประโยชน์ของทุกฝ่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งการให้ความสำคัญกับการคุ้มครองสิทธิของประชาชน

นอกจากนี้ วิธีการที่ใช้ในการกำหนดราคาที่ดินยังไม่เป็นมาตรฐานและเรียบง่าย ในบางพื้นที่ที่มีมูลค่าสูง วิธีการสร้างตารางราคาที่ดินดูเหมือนจะเป็นเพียงการคูณค่าสัมประสิทธิ์คงที่สำหรับทุกเส้นทาง

ยกตัวอย่างเช่น ในเขต 1 มีการใช้ตัวคูณ 5.0 ในทุกพื้นที่และเส้นทาง ส่งผลให้ถนนดงคอยมีราคา 810 ล้านดองต่อตารางเมตร (เทียบกับปัจจุบันที่ 162 ล้านดองต่อตารางเมตร) และถนนไฮบ่าจุง (จากท่าเรือบั๊กดังไปยังเหงียนถิมินห์ไค) มีราคา 484 ล้านดองต่อตารางเมตร (เทียบกับปัจจุบันที่ 96.8 ล้านดองต่อตารางเมตร) เช่นเดียวกัน เขต 4 มีค่าตัวคูณ 11.3 และเขต 5 อยู่ที่ 5.58

“แนวทางนี้โดยพื้นฐานแล้วไม่แตกต่างไปจากการนำรายการราคาเดิมมาคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์ K ดังนั้นจึงไม่สะท้อนมูลค่าตลาดของแต่ละเส้นทางอย่างแท้จริงตามเจตนารมณ์ของกฎหมายที่ดิน” นางสาวเกียงกล่าว

โดยสรุป คุณโด ทิ ทู เกียง กล่าวว่า แม้ว่าการปรับปรุงรายการราคาที่ดินให้สะท้อนมูลค่าตลาดจะเป็นก้าวสำคัญ แต่ข้อเสนอปัจจุบันยังจำเป็นต้องได้รับการปรับปรุงเพิ่มเติม วิธีการนี้จำเป็นต้องได้รับการปรับปรุงให้มีความเฉพาะเจาะจงมากขึ้นสำหรับแต่ละพื้นที่ แทนที่จะใช้เพียงค่าสัมประสิทธิ์ทั่วไป การเปลี่ยนแปลงที่ค่อยเป็นค่อยไปและโปร่งใส ซึ่งรับประกันผลประโยชน์ของผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทุกฝ่าย เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งต่อความสำเร็จในระยะยาวของระบบใหม่นี้

ที่มา: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html