การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับเครดิต
ข้อมูล VIS Rating เผยในช่วงเดือนแรกๆ ของปีนี้ แม้ว่าอัตราอุปทานและการดูดซับของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัว แต่กระแสเงินสดจากการดำเนินงานของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นลบ ซึ่งส่วนใหญ่เกิดจากนักลงทุนก่อหนี้เพิ่มขึ้นเพื่อลงทุนในโครงการ
นายบุย วัน ฮุย ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยการลงทุน FIDT กล่าวว่ากระแสเงินสดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ดีขึ้น แต่มีเพียงกลุ่มธุรกิจที่มีสถานะทางกฎหมาย "สะอาด" เท่านั้นที่เข้าสู่ระยะการขายใหม่
ในช่วง 5 เดือนแรกของปีนี้ การออกพันธบัตรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าเพียง 25,102 พันล้านดอง ลดลง 13.6% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน แหล่งเงินทุนของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบันยังคงขึ้นอยู่กับสินเชื่อเป็นหลัก ตามการจัดอันดับของ VIS สินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่คงค้างในไตรมาสแรกของปี 2568 เพิ่มขึ้น 34% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน
รายงานทางการเงินไตรมาสแรกของปี 2568 ของธนาคารที่จดทะเบียน 12 แห่ง แสดงให้เห็นว่าธนาคารที่สำรวจ 10 แห่งจาก 12 แห่งบันทึกการเติบโตของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่คงค้างเมื่อเทียบกับช่วงต้นปี โดยสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของ Techcombank เพิ่มขึ้น 14.8%, PGBan เพิ่มขึ้น 34.4%, VIB เพิ่มขึ้น 24.9%, KienlongBank เพิ่มขึ้น 20.5%, SHB เพิ่มขึ้น 11.2%, HDBank เพิ่มขึ้น 17%, MB เพิ่มขึ้น 12.2%...
สินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วแต่ส่วนใหญ่ไหลเข้าสู่ธุรกิจ ขณะที่สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลเพิ่มขึ้นอย่างช้าๆ
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง แพ็คเกจสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่ครั้งหนึ่งเคยได้รับการคาดหวังสูง (แพ็คเกจสินเชื่อ 145,000 พันล้านดอง) ได้รับการเบิกจ่ายอย่างช้าๆ รายงานของธนาคารแห่งรัฐระบุว่า ณ วันที่ 30 เมษายน 2025 ธนาคารพาณิชย์ได้ให้คำมั่นว่าจะให้สินเชื่อเพียงประมาณ 7,800 พันล้านดองสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยที่มียอดเบิกจ่ายถึง 3,866 พันล้านดอง โดยส่วนที่ให้ไว้กับนักลงทุนคือ 3,281 พันล้านดอง และส่วนที่ให้สำหรับผู้ซื้อบ้านคือ 585 พันล้านดอง
ตามที่ผู้ว่าราชการเหงียน ทิ ฮ่อง เปิดเผยว่า เหตุผลที่การเบิกจ่ายแพ็คเกจสินเชื่อที่อยู่อาศัยของรัฐล่าช้านั้น เป็นผลมาจากการขาดแคลนโครงการที่อยู่อาศัยของรัฐ ซึ่งทำให้หลายโครงการไม่จำเป็นต้องมีการกู้ยืมเงิน
พันธบัตรธนาคารตาบอด อสังหาฯ
ความจริงที่ค่อนข้างไร้สาระก็คือ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องการทุนเป็นอย่างมาก แต่ประสบปัญหาในการระดมพันธบัตร ส่งผลให้ต้องหันไปพึ่งสินเชื่อจากธนาคาร ดังนั้น การออกพันธบัตรจากธนาคารจึงเพิ่มขึ้นอย่างมาก โดยหนึ่งในจุดประสงค์ก็คือการมีแหล่งสินเชื่อเพื่ออสังหาริมทรัพย์
นับตั้งแต่ต้นปี ธนาคารต่างๆ ได้ออกพันธบัตรมูลค่าเกือบ 81,000 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 3.3 เท่าจากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะเดียวกัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ออกพันธบัตรมูลค่าเพียง 25,102 พันล้านดอง ลดลง 13.6% เมื่อเทียบเป็นรายปี
หากในอดีตการออกพันธบัตรโดยธนาคารและบริษัทอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วนที่ค่อนข้างสมดุล ในปัจจุบัน การออกพันธบัตรโดยธนาคารกลับมีสัดส่วนที่ล้นหลาม
พันธบัตรยังคงเป็นช่องทางการลงทุนที่สำคัญ แม้แต่พันธบัตรที่ใหญ่ที่สุดก็ยังแซงหน้าหุ้น อย่างไรก็ตาม ตลาดพันธบัตรของเวียดนามยังคงเผชิญกับปัญหาหลายประการ เช่น ความน่าเชื่อถือ โครงสร้างที่ไม่สมบูรณ์ ปัญหาการจัดอันดับเครดิต และสภาพคล่องที่จำกัด ทำให้แม้แต่นักลงทุนสถาบันก็ยังประสบปัญหา 
- นางสาว Trinh Quynh Giao กรรมการผู้จัดการ บริษัท PVI Fund Management Joint Stock Company
โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2563 พันธบัตรอสังหาริมทรัพย์คิดเป็น 33.6% ของการออกพันธบัตรทั้งหมด ในขณะที่พันธบัตรธนาคารคิดเป็นเกือบ 28% ในปี 2564 พันธบัตรอสังหาริมทรัพย์คิดเป็น 33% และพันธบัตรธนาคารคิดเป็น 36% อย่างไรก็ตาม ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา พันธบัตรอสังหาริมทรัพย์คิดเป็นเพียง 20-22% ในขณะที่พันธบัตรธนาคารเพิ่มขึ้นเป็น 58-65% ในช่วง 5 เดือนแรกของปีนี้ พันธบัตรธนาคารคิดเป็น 67.1% ของการออกพันธบัตรทั้งหมด ในขณะที่พันธบัตรอสังหาริมทรัพย์คิดเป็นเพียง 20.8% ของการออกพันธบัตรเท่านั้น
คำถามคือ เพราะเหตุใดธุรกิจอสังหาฯ ยังไม่สามารถระดมทุนผ่านช่องทางตราสารหนี้ได้?
นางสาว Trinh Quynh Giao กรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัท PVI Fund Management Joint Stock Company (PVI AM) กล่าวว่าปัญหาประการหนึ่งคือ ตามกฎระเบียบของธนาคารแห่งรัฐที่มีผลบังคับใช้ ธนาคารพาณิชย์ไม่ได้รับอนุญาตให้เข้าร่วมในการจัดการหลักประกันสำหรับแพ็คเกจการออกพันธบัตร ซึ่งทำให้กองทุนลงทุนในพันธบัตรได้ยาก
คุณกวินห์ เกียว กล่าวว่า หากในอดีต พันธบัตรอสังหาริมทรัพย์และพันธบัตรธนาคารมีสัดส่วนประมาณ 1 ใน 3 ของตลาด และอีก 1 ใน 3 ที่เหลือเป็นของบริษัทอื่น ปัจจุบัน ธนาคารมีสัดส่วนมากกว่า 70% ของตลาดรวมที่ออกจำหน่าย สถานการณ์ที่ธนาคารต้อง “อยู่ตัวคนเดียวในตลาด” ในตลาดพันธบัตรถือเป็นข้อเสียเปรียบสำคัญ ทำให้ช่องทางการระดมเงินทุนพันธบัตรไม่มีความหมายสำหรับบริษัท
แม้ว่าการออกพันธบัตรภาคอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มเพิ่มขึ้นอีกครั้ง แต่หากไม่นับรวมภาคการเงินและการธนาคาร ตลาดก็ยังไม่ฟื้นตัว
ในด้านอุปทาน เงื่อนไขการออกพันธบัตรที่เข้มงวดยิ่งขึ้นทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ออกพันธบัตรใหม่ได้ยากขึ้น ในด้านอุปสงค์ กฎระเบียบปัจจุบันไม่ได้ดึงดูดนักลงทุนสถาบัน โดยเฉพาะบริษัทประกันภัย ให้ลงทุนในพันธบัตร
ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าปัญหาด้านอุปทานและอุปสงค์ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ “กลัว” ที่จะออกพันธบัตร นี่เป็นสาเหตุที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องพึ่งพาสินเชื่อมากขึ้น ในขณะเดียวกัน ธนาคารก็ออกพันธบัตรเพิ่มมากขึ้น แม้ว่าจุดหมายปลายทางสุดท้ายจะยังคงเป็นอสังหาริมทรัพย์ก็ตาม
ที่มา: https://baodautu.vn/bat-dong-san-tit-mu-voi-tin-dung-va-trai-phieu-d300004.html
การแสดงความคิดเห็น (0)