อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนการลงทุนสูงที่สุด

จิตวิทยาของผู้ซื้อบ้านจะเปลี่ยนแปลงไปอย่างไรในอีกสองปีข้างหน้า?

จากข้อมูลขนาดใหญ่และการวิจัยตลาดตลอดวงจรการพัฒนา นายเหงียน กว็อก อัญ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ Batdongsan.com.vn คาดการณ์ว่าภายในสองปีข้างหน้า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามอาจผ่านช่วงต่างๆ ดังนี้: การพลิกผัน การสำรวจ การรวมตัว การฟื้นตัว และการทรงตัว โดยในแต่ละช่วง ผู้ซื้อจะให้ความสำคัญกับปัจจัยที่แตกต่างกันเมื่อเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตั้งแต่ตอนนี้จนถึงสิ้นปี 2024 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังอยู่ในช่วงทดสอบ ผู้ซื้อให้ความสำคัญกับปัจจัยบางอย่าง เช่น การตอบสนองความต้องการในการอยู่อาศัยจริง สถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน นโยบายการสนับสนุนทางการเงินที่ดี และผลตอบแทนจากการเช่าที่มั่นคง ในขณะเดียวกันก็ปรับต้นทุนต่างๆ ให้เหมาะสม ในขั้นตอนนี้ อพาร์ตเมนต์ได้รับความสนใจอย่างมากและมีสภาพคล่องดีที่สุดในบรรดาอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท

เมื่อเข้าสู่ช่วงการรวมตัวที่คาดว่าจะเริ่มต้นในไตรมาสที่ 1 ปี 2025 ผู้ซื้อและนักลงทุนจะรู้สึกมั่นใจมากขึ้นเกี่ยวกับปัจจัยทางการเงินและกฎหมาย แต่ยังคงให้ความสำคัญกับผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงและสร้างกระแสเงินสดที่ดี ในช่วงเวลานี้ หากสภาวะทางการเงินเอื้ออำนวยมากขึ้น อสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาสูง เช่น บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ จะค่อยๆ มีปริมาณการซื้อขายเพิ่มขึ้น

จิตวิทยาของผู้ซื้อในแต่ละช่วงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ (ภาพ: Batdongsan.com.vn)

คาดการณ์ว่าช่วงไตรมาสที่ 2 ถึง 4 ของปี 2025 จะเป็นช่วงฟื้นตัว โดยผู้คนจะให้ความสำคัญกับความต้องการในการลงทุนและการเพิ่มขึ้นของราคามากขึ้น และไม่เน้นเรื่องราคาขายและด้านกฎหมายมากเท่ากับช่วงที่ตลาดตกต่ำ นี่จะเป็นช่วงเวลาที่ที่ดินเปล่าและวิลล่าจะค่อยๆ กลับมามีศักยภาพและมีสภาพคล่องที่ดีขึ้น คาดว่าตั้งแต่ต้นปี 2026 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามจะเข้าสู่ช่วงที่มั่นคง โดยผู้ซื้อจะให้ความสำคัญกับโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่มีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาสูง มีอุปทานจำกัด แต่มีความต้องการสูง

นอกจากจะคาดการณ์แนวโน้มของผู้ซื้อและนักลงทุนในช่วงสองปีข้างหน้าแล้ว Batdongsan.com.vn ยังวิเคราะห์ความต้องการในระยะสั้นของพวกเขาผ่านแบบสำรวจความเชื่อมั่นของผู้บริโภคด้านอสังหาริมทรัพย์สำหรับครึ่งหลังของปี 2024 อีกด้วย จากผลสำรวจพบว่าความเชื่อมั่นของตลาดยังคงทรงตัว ผู้ซื้อกำลังรอสัญญาณเชิงบวกจากตลาด โดยอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าปี 2023 และนโยบายทางกฎหมายใหม่ที่กำลังจะมีผลบังคับใช้จะสร้างความเชื่อมั่นที่ดีขึ้นในหมู่ประชาชน

จากข้อมูลของผู้เชี่ยวชาญจาก Batdongsan.com.vn ข้อเสนอ ของรัฐบาล ที่ให้กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 เป็นสัญญาณที่ดี ทำให้กรอบกฎหมายชัดเจนขึ้นและเร่งการฟื้นตัวของตลาด การบังคับใช้กฎหมายเหล่านี้อย่างมีประสิทธิภาพจะส่งเสริมการประเมินราคาที่ดินที่สอดคล้องกันและสมจริงมากขึ้น เพิ่มความเข้มงวดของข้อกำหนดสำหรับผู้พัฒนาโครงการเพื่อประกันสิทธิของผู้ซื้อ อำนวยความสะดวกในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวเวียดนามในต่างประเทศ ดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศมากขึ้น และยกระดับความเป็นมืออาชีพและความโปร่งใสในวงการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

ปัจจัยสำคัญที่ผลักดันให้ผู้ซื้อบ้านตัดสินใจซื้อบ้าน

นอกจากนี้ ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ยังคงแข็งแกร่ง โดยกลุ่มเป้าหมายหลักในอนาคตอันใกล้นี้คือครอบครัวรุ่นใหม่ โดยเฉพาะคู่บ่าวสาว การสำรวจของหน่วยงานนี้ระบุว่า 73% ของผู้ที่แต่งงานแล้วแต่ยังไม่มีบุตร วางแผนที่จะซื้อบ้านภายในปีหน้า ในขณะที่คนโสดให้ความสำคัญกับพื้นที่ทำงานเมื่อเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ คู่แต่งงานกลับสนใจสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เช่น โรงเรียนและศูนย์การค้ามากกว่า แนวโน้มการมองหาอสังหาริมทรัพย์มือสองกำลังเพิ่มขึ้น เนื่องจากอุปทานในตลาดเกิดใหม่มีจำกัดและราคาเริ่มต้นของโครงการใหม่สูง

ผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคในช่วงครึ่งหลังของปี 2024 ชี้ให้เห็นว่า ผู้ซื้อให้ความสำคัญกับการค้นหาข้อมูลจากเว็บไซต์ประกาศขายขนาดใหญ่และเว็บไซต์อย่างเป็นทางการของผู้พัฒนาโครงการเป็นอันดับแรก เมื่อพิจารณาผู้พัฒนาโครงการ พวกเขาให้ความสำคัญกับความมั่นคงทางการเงินมากที่สุด ขณะที่เมื่อเลือกโครงการ ปัจจัยสำคัญที่สุดคือการปฏิบัติตามกฎหมาย เมื่อต้องการความช่วยเหลือจากตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อให้ความสำคัญกับความเชี่ยวชาญ ประสบการณ์ และทัศนคติเป็นอันดับแรก ตามด้วยค่าธรรมเนียมตัวแทน

อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นช่องทางการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนดีที่สุด

จากข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงหกเดือนแรกของปี 2024 จาก Batdongsan.com.vn พบว่า ช่องทางการลงทุนส่วนใหญ่มีสัญญาณที่ดีขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2023 โดยอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นช่องทางที่มีผลตอบแทนการลงทุนสูงสุด ณ เดือนมิถุนายน 2024 ราคาเสนอขายเฉลี่ยของอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 24% เมื่อเทียบกับต้นปี 2023 ในขณะเดียวกัน ดัชนี VNIndex ซึ่งสะท้อนความผันผวนของราคาหุ้น เพิ่มขึ้น 19% ราคาทองคำ SJC เพิ่มขึ้น 17% และอัตราแลกเปลี่ยนดอลลาร์สหรัฐเพิ่มขึ้น 8%

ฮานอย เป็นหนึ่งในพื้นที่ที่มีราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นมากที่สุด โดยราคาเสนอขายบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 32% เมื่อเทียบกับต้นปี 2023 ราคาเสนอขายอพาร์ทเมนต์เพิ่มขึ้น 31% และราคาเสนอขายที่ดิน วิลล่า และทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้น 10-19% ในขณะเดียวกัน ราคาเสนอขายอสังหาริมทรัพย์ในโฮจิมินห์ซิตี้แทบไม่เปลี่ยนแปลงในช่วงหนึ่งปีครึ่งที่ผ่านมา ยกเว้นอพาร์ทเมนต์ที่เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 6% ส่วนอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ ยังคงรักษาระดับราคาเดิมไว้

ในส่วนของประเภทตลาด ที่ดินเปล่าและบ้านเดี่ยวแสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวในด้านความสนใจและการทำธุรกรรมในช่วงครึ่งแรกของปี 2024 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ความสนใจในบ้านเดี่ยวฟื้นตัวขึ้น 87% และความสนใจในที่ดินเปล่าฟื้นตัวขึ้น 60% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2021 อย่างไรก็ตาม นี่เป็นการปรับปรุงที่ดีขึ้นเฉพาะในบางพื้นที่ โดยเฉพาะในจังหวัดทางภาคเหนือ

อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นช่องทางการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสูงสุด

ในบางจังหวัดทางภาคเหนือ เช่น จังหวัด ฮุงเยน ความสนใจในที่ดินเปล่าเพิ่มขึ้น 194% และในบ้านส่วนตัวเพิ่มขึ้น 70% กรุงฮานอยก็พบว่าความสนใจในที่ดินเปล่าเพิ่มขึ้น 75% และบ้านส่วนตัวเพิ่มขึ้น 48% ระดับความสนใจและราคาเพิ่มสูงขึ้นอย่างมากในเขตชานเมืองของฮานอยเนื่องจากกิจกรรมการวางแผนและการประมูล โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงครึ่งแรกของปี 2024 ความต้องการที่ดินเปล่าในจังหวัดด่งอาน จังหวัดเกียลัม จังหวัดฮว่าดึ๊ก จังหวัดทัคทัต และจังหวัดกว๋าวอี้ เพิ่มขึ้น 48% - 104% ส่งผลให้ราคาเสนอขายเพิ่มขึ้น 4% - 24% เมื่อเทียบกับครึ่งหลังของปี 2023

นอกจากนี้ อพาร์ตเมนต์ยังเป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีความคึกคักมากที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในฮานอย งานวิจัยของหน่วยงานนี้แสดงให้เห็นว่าความต้องการอพาร์ตเมนต์ในฮานอยพุ่งสูงสุดในเดือนมีนาคม 2567 เพิ่มขึ้นเกือบ 60% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2566 ปัจจุบัน แม้ว่าความสนใจในอพาร์ตเมนต์จะลดลง แต่ราคาก็ยังไม่ลดลง ราคาเสนอขายอพาร์ตเมนต์ในฮานอยในเดือนพฤษภาคม 2567 อยู่ในระดับเดียวกับโฮจิมินห์ซิตี้ โดยอยู่ที่ 50 ล้านดง/ตารางเมตร ในขณะเดียวกัน อพาร์ตเมนต์ยังคงเป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีสภาพคล่องสูงที่สุดในตลาด โดยนายหน้า 48% ที่เข้าร่วมการสำรวจของ Batdongsan.com.vn เชื่อว่าอพาร์ตเมนต์กำลังอยู่ในช่วงการเติบโตที่แข็งแกร่ง

คุณดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการภาคใต้ของ Batdongsan.com.vn เชื่อว่า ปัจจุบัน ตลาดอพาร์ตเมนต์ยังไม่มีสัญญาณของ "ฟองสบู่" เนื่องจากปัจจัยที่ทำให้เกิดสถานการณ์นี้ ได้แก่ ความต้องการที่สูงเกินจริง โดยมีความต้องการลงทุนมากกว่าความต้องการที่แท้จริง ราคาถูกผลักดันให้สูงขึ้นเมื่อเทียบกับเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ และนโยบายการเงินที่ผ่อนคลายซึ่งสร้างเงื่อนไขให้เกิดข้อจำกัดด้านเงินทุนในตลาด

อพาร์ตเมนต์เป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีความคึกคักมากที่สุดในตลาด โดยเฉพาะในฮานอย

ข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn ระบุว่า เมื่อเทียบกับเมืองต่างๆ ทั่วโลก ความแตกต่างระหว่างราคาอพาร์ตเมนต์และ GDP ของเวียดนามยังไม่สูงมากนัก คาดการณ์ว่าการซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาด 50 ตารางเมตรในกรุงเทพฯ (ประเทศไทย) จะต้องใช้รายได้มากกว่า 47 ปี ในมะนิลา (ฟิลิปปินส์) จะต้องใช้มากกว่า 56 ปี และในกัวลาลัมเปอร์ (มาเลเซีย) จะต้องใช้ประมาณ 17 ปี ส่วนในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ประชาชนจะต้องใช้รายได้ประมาณ 14-15 ปีในการซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดใกล้เคียงกัน

“อัตราการเติบโตของประชากรในสองเมืองใหญ่แสดงให้เห็นว่าความต้องการอพาร์ตเมนต์ยังคงสูงมาก ความต้องการที่อยู่อาศัยโดยรวมที่คาดการณ์ไว้สำหรับช่วงปี 2021-2030 ในฮานอยอยู่ที่ 89 ล้านตารางเมตร และในโฮจิมินห์ซิตี้อยู่ที่ 107.5 ล้านตารางเมตร แม้ว่าความต้องการจะสูงเช่นนี้ แต่ราคาอพาร์ตเมนต์ในปัจจุบันในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ก็ไม่ได้สูงเกินไปเมื่อเทียบกับเมืองอื่นๆ ทั่วโลก ในขณะเดียวกัน อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็ไม่คาดว่าจะลดลงสู่ระดับต่ำ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยเงินฝากเพิ่งได้รับการปรับขึ้น ดังนั้นจึงไม่มี “ฟองสบู่” ในตลาดอพาร์ตเมนต์ ในความเป็นจริงแล้ว อุปทานที่จำกัดและราคาขายเริ่มต้นที่สูงเป็นสาเหตุของการเติบโตที่แข็งแกร่งในช่วงที่ผ่านมา” นายดิงห์ มินห์ ตวน กล่าวอธิบาย

Tran Thi My Nhat

ที่มา: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html