อพาร์ทเมนท์ราคาประหยัดจะมีสัดส่วนไม่ถึง 5% ของอุปทานในอีก 3 ปีข้างหน้า

อพาร์ทเมนต์ราคาต่ำกว่า 3 พันล้านดอง ถือว่าราคาไม่แพง

รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ที่ Savills Vietnam เผยแพร่เมื่อเร็วๆ นี้ ระบุว่าในไตรมาสที่สองของปี 2567 อุปทานอพาร์ตเมนต์ใหม่ในไตรมาสนี้เพิ่มขึ้น 78% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 199% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน คิดเป็น 1,125 ยูนิต จากโครงการใหม่และโครงการที่เปิดตัวตามมาอีก 8 โครงการ โดยเป็นโครงการเกรดบีคิดเป็น 70% ของส่วนแบ่งตลาดอุปทานใหม่ทั้งหมด ส่งผลให้อุปทานหลักทั้งหมดเพิ่มขึ้น 13% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เป็น 5,574 ยูนิต

อุปทานขั้นต้นในช่วง 6 เดือนแรกของปียังคงทรงตัวเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ที่ 6,690 หน่วย โดยเกรด B มีส่วนแบ่งตลาด 56% รองลงมาคือเกรด C (ส่วนแบ่งตลาด 40%) และเกรด A (ส่วนแบ่งตลาด 4%) อุปทานขั้นต้นส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในภาคตะวันออก (เมือง Thu Duc) โดยมีส่วนแบ่งตลาด 57% และภาคตะวันตก (เมือง Binh Tan, Binh Chanh) โดยมีส่วนแบ่งตลาด 29%

รายงานประเมินว่าตลาดกำลังฟื้นตัว โดยมีปริมาณธุรกรรมเพิ่มขึ้น 655% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของตลาด ในไตรมาสที่สองของปี 2567 มีธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จ 2,288 รายการ คิดเป็น 70% ของยอดขายรวมในช่วงครึ่งปีแรก อันเนื่องมาจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ลดลง ความถูกต้องตามกฎหมายของผลิตภัณฑ์ที่ชัดเจน และนโยบายการขายที่มีประสิทธิภาพ ในช่วงครึ่งปีแรก ราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์หลักอยู่ที่ 72 ล้านดองต่อตารางเมตรของพื้นที่สุทธิ

อย่างไรก็ตาม รายงานยังชี้ว่าอุปทานอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 3 พันล้านดองในนครโฮจิมินห์มีจำกัดมากขึ้นเรื่อยๆ โดยคิดเป็นเพียง 18% ของอุปทานหลักในช่วง 6 เดือนแรกของปี ซึ่งส่วนใหญ่ตั้งอยู่ห่างจากใจกลางเมืองมากกว่า 10 กิโลเมตร จากแบบจำลองการวิจัยของ Savills พบว่าอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 3 พันล้านดองในปัจจุบันถือเป็นกลุ่มที่ราคาจับต้องได้ ผู้เชี่ยวชาญวิเคราะห์ว่าราคาจับต้องได้จะเป็นความท้าทายครั้งใหญ่สำหรับตลาด เนื่องจากกลุ่มนี้คิดเป็นสัดส่วนน้อยกว่า 5% ของอุปทานอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดในอีก 3 ปีข้างหน้า

ผลการดำเนินงานของอพาร์ตเมนต์ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567

“เราได้ทำการวิเคราะห์เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของที่อยู่อาศัยราคาประหยัดในนครโฮจิมินห์ แบบจำลองนี้ใช้ระดับรายได้ที่แตกต่างกันตามรายได้ การใช้จ่าย และการออม” คุณเกียง ฮวีญ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและ S22M ของ Savills Vietnam กล่าว

ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้ตั้งสมมติฐานว่าผู้ซื้อบ้านจะออมเงินเป็นเวลา 10 ปี ซึ่งอาจได้รับการสนับสนุนจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือเงินทุน จากนั้นเขาจึงสรุปว่าอพาร์ตเมนต์สองห้องนอนราคาต่ำกว่า 3 พันล้านดองต่อยูนิตถือว่าอยู่ในระดับที่เอื้อมถึง

“ในบริบทปัจจุบัน อพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดส่วนใหญ่ในนครโฮจิมินห์ถูกขายออกไปแล้ว อุปทานที่ดำเนินการอยู่และอุปทานในอนาคตในนครโฮจิมินห์มีจำกัดมาก อุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัดใหม่ๆ และในอนาคตจะเข้ามาในพื้นที่ บิ่ญเซือง ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ติดกับนครโฮจิมินห์เป็นหลัก ดังนั้น จึงเป็นที่แน่ชัดว่าผู้ซื้อในนครโฮจิมินห์จำเป็นต้องย้ายเข้ามาในพื้นที่นี้เพื่อให้ได้อุปทานที่ราคาไม่แพง” คุณเกียงวิเคราะห์

ราคาในกลุ่มที่ซื้อได้จะยิ่งสูงขึ้นเรื่อยๆ

ผู้เชี่ยวชาญของ Savills ยังกล่าวเสริมว่า ตลาดรองในช่วงที่ผ่านมามีแนวโน้มที่ดีขึ้นเช่นกัน เนื่องจากมีอุปทานส่งมอบที่จำกัดและสินค้าหลักมีปริมาณน้อย ในปี 2567 โครงการระดับ B และ C หลายโครงการจะมีการปรับราคาขายรองขึ้นอย่างมาก ขณะเดียวกัน โครงการระดับหรูหลังจากตั้งราคาขายสูงในปี 2566 ก็กำลังเผชิญแรงกดดันในตลาดรอง จะเห็นได้ว่าย่านที่มีการเชื่อมต่อที่ดี อันเนื่องมาจากโครงสร้างพื้นฐานที่ดีขึ้นและอุปทานส่งมอบที่ต่ำ มักจะมีการปรับราคาขายรองขึ้นอย่างมาก

อสังหาริมทรัพย์เผชิญความท้าทายมากมาย

ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและ S22M ของ Savills ได้วิเคราะห์ตลาดทาวน์เฮาส์/วิลล่า ว่า “ในเมืองที่มีประชากรมากกว่า 10 ล้านคน เรามีทาวน์เฮาส์หลักเพียง 668 รายการ ยูนิตใหม่ 10 ยูนิต และธุรกรรม 72 รายการในไตรมาสที่สอง ตลาดก็ปรับตัวลดลงเช่นเดียวกับตลาดอพาร์ตเมนต์ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เนื่องจากความท้าทายหลายประการ ดังนั้น ราคาหลักจึงยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องท่ามกลางอุปทานที่มีจำกัด แม้ว่าราคาจะลดลงในปี 2567 แต่สินค้าราคาสูงก็ยังคงครองตลาดอยู่”

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข้อมูลแสดงให้เห็นว่ามากกว่า 77% ของอุปทานหลักทั้งหมดมีราคาสูงกว่า 3 หมื่นล้านดองต่อยูนิต สินค้าระดับไฮเอนด์เหล่านี้ส่วนใหญ่อยู่ในเขตเมืองและกระจุกตัวอยู่ในเมืองทูดึ๊กเป็นหลัก สินค้าหลักที่มีราคาสูง การแข่งขันจากตลาดรอง และสินค้าราคาไม่แพงในจังหวัดใกล้เคียง ทำให้ตลาดในนครโฮจิมินห์ประสบปัญหา สินค้าที่มีราคาสูงกว่า 3 หมื่นล้านดองถูกดูดซับเพียง 6% เท่านั้น ทาวน์เฮาส์มีอัตราการดูดซับสูงสุดที่ 31% เนื่องจากความต้องการที่แท้จริงและราคาที่แข่งขันได้

ในไตรมาสที่ 2/2567 ทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ราคาแพงในโครงการ The Global City ถูกขายออกไป ส่งผลให้ราคาขายหลักลดลง 2% QoQ และ 4% YoY โดยอยู่ที่ 320 ล้านดองต่อตารางเมตรของที่ดิน

สถานการณ์การดำเนินงานของกลุ่มวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในนครโฮจิมินห์ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567

รายงานระบุว่าภายในปี 2569 นครโฮจิมินห์จะไม่มีสินค้าแนวราบราคาต่ำกว่า 5 พันล้านดองอีกต่อไป และจะมีอุปทานหลักเพียง 10% เท่านั้นที่มีราคาต่ำกว่า 1 หมื่นล้านดอง ในขณะเดียวกัน สินค้าที่มีราคาช่วงราคานี้คิดเป็น 85% ของอุปทานทั้งหมดในจังหวัดบิ่ญเซือง และ 55% ของอุปทานทั้งหมดในจังหวัด ด่งนาย

ในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 คาดว่าจะมีการเปิดตัวบ้านแนวราบจำนวน 883 หลัง โดยส่วนใหญ่มาจากโครงการเดิมในเฟสต่อไป โครงการที่มีราคาสูงกว่า 2 หมื่นล้านดองจะคิดเป็น 80% ของอุปทานในอนาคต โครงการใหม่สองโครงการ ได้แก่ ฟอเรสต้า และเดอะ เมโดว์ จะคิดเป็น 30% ของอุปทานในอนาคต โดยเป็นวิลล่าและทาวน์เฮาส์ ทั้งสองโครงการได้รับใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว

ภายในปี 2569 คาดว่าอุปทานในอนาคตจะสูงถึง 4,663 ยูนิต โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในเขต 2 บิ่ญเญิ่น และญาเบ ด้วยที่ดินและโครงสร้างพื้นฐานที่จำกัด ราคาบ้านในนครโฮจิมินห์จึงเพิ่มขึ้นสามเท่าในตลาดแรก และเพิ่มขึ้นสองเท่าในตลาดรองในช่วงห้าปีที่ผ่านมา ราคาที่สูงขึ้นผลักดันให้ผู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงหันไปหาทางเลือกที่เหมาะสมกว่าในจังหวัดใกล้เคียง

ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวว่าโครงการโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญอยู่ระหว่างดำเนินการและจะสร้างประโยชน์ให้กับพื้นที่ด้วยอุปทานในอนาคตตามเส้นทางโครงสร้างพื้นฐานหลัก

ที่มา: https://www.congluan.vn/phan-khuc-can-ho-binh-dan-chi-chiem-chua-day-5-nguon-cung-trong-3-nam-toi-post304244.html