ราคาคอนโดฯ ยังคงปรับขึ้นต่อเนื่อง ถือเป็นช่วงเวลาทองของผู้ซื้อหรือไม่?

ราคาอพาร์ทเม้นท์ใน ฮานอย ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ในช่วงนี้ตลาดอสังหาฯ เผชิญภาวะขาดทุนโดยเฉพาะกลุ่มที่ดิน ราคาที่ดินรองในเขตชานเมืองลดลง 15-35% เมื่อเทียบกับต้นปี 2565 ขณะที่ราคาที่ดิน โครงการ ก็ลดลง 8-15% เช่นกัน ในขณะเดียวกัน ในทางกลับกัน อพาร์ทเมนท์ในฮานอยยังคงมีราคาเพิ่มขึ้น

รายงานภาพรวมตลาดอพาร์ตเมนต์ฮานอยของ One Mount Real Estate แสดงให้เห็นว่าอุปทานใหม่และการบริโภคในไตรมาสแรกของปีนี้คาดว่าจะสูงถึง 760 ยูนิตและ 1,800 ยูนิตตามลำดับ โดยส่วนใหญ่มาจากกลุ่มระดับกลางและระดับไฮเอนด์ในภูมิภาคทางตะวันออกและตะวันตกของเมืองหลวง นอกจากอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่งเปิดตัวใหม่จะมีอัตราการดูดซึมสูงแล้ว สินค้าคงเหลือจากไตรมาสก่อนหน้าก็ถูกบริโภคไปในช่วงเวลานี้เช่นกัน

โครงการอพาร์ทเมนต์ระดับกลางและระดับไฮเอนด์ที่มีอยู่แล้วในฮานอยในไตรมาสแรกส่วนใหญ่ตั้งอยู่ใกล้ถนนวงแหวน 3 และถนนวงแหวน 3.5 โดยประมาณ 42% มาจากเขตตะวันตก และประมาณ 45% มาจากเขตตะวันออก โดย 60% ของอุปทานในตลาดมาจากโครงการในเมืองใหญ่

Căn hộ chung cư liên tục tăng giá, đã tới thời điểm vàng cho người mua? - 1 — อพาร์ตเมนต์หลายแห่งสร้างขึ้นในพื้นที่ทางตะวันออกของฮานอย (ภาพ: ฮาฟอง)

ปริมาณธุรกรรมในไตรมาสแรกของปีนี้มุ่งเน้นไปที่บริเวณตะวันออกและตะวันตกของฮานอย

ที่น่าสังเกตคือ ตลาดอพาร์ทเมนท์ในเขตตะวันออกของฮานอยและวันซาง ( หุ่งเยน ) ในไตรมาสแรก บันทึกจำนวนอพาร์ทเมนท์ที่เปิดให้ขายและมีการบริโภคในพื้นที่ โดยมีจำนวนประมาณ 40 และ 330 ยูนิต ตามลำดับ ราคาอพาร์ทเม้นท์ในบริเวณนี้มักจะมีราคาหลักสูงมาโดยตลอด โดยมีอัตราการเติบโตสูงสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา

นายทราน มินห์ เตียน ผู้อำนวยการบริษัท วันเมานต์ เรียลเอสเตท เปิดเผยว่า ตั้งแต่ปี 2560 จนถึงไตรมาสที่ 4 ปี 2565 ราคาอพาร์ตเมนต์หลักในฮานอยเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 13.8% ซึ่งพื้นที่ภาคตะวันออกขยายของฮานอยมีราคาเพิ่มสูงที่สุด

โดยเฉพาะอย่างยิ่งวันซาง (หุ่งเอี้ยน) เป็นพื้นที่ที่มีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดคือร้อยละ 29 ต่อปี รองลงมาคือบริเวณทางตะวันออกของฮานอย (รวมถึงเขตลองเบียนและเขตเจียลัม) เพิ่มขึ้นร้อยละ 16 ต่อปี พื้นที่ฝั่งตะวันตกและตอนเหนือของฮานอยเพิ่มขึ้นเพียงเฉลี่ยร้อยละ 7 ต่อปี

ถึงเวลาทองแล้วหรือยัง?

นาย Tran Quang Trung ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนา ธุรกิจ บริษัท One Housing พูดคุยกับ Dan Tri ว่าเงินทุนยังคงไหลเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม นักลงทุนมีความระมัดระวังเพิ่มมากขึ้น และมุ่งเน้นไปที่อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่สามารถสร้างกระแสเงินสดได้ ความต้องการในช่วงเวลาข้างหน้าจะเพิ่มขึ้นอีก แต่จะไม่เท่าเทียมกันในแต่ละกลุ่ม

“ผู้คนที่เคยแต่ลงทุนและเก็งกำไรเท่านั้นกำลังปรับโครงสร้างพอร์ตการลงทุนของตนเองเพื่อมองหาผลิตภัณฑ์ที่สามารถสร้างกระแสเงินสดได้ทันที ปัจจุบัน นักลงทุนจำนวนมากเปลี่ยนจากการซื้อบ้านและซื้อที่ดินมาเป็นการลงทุนในอพาร์ตเมนต์เพื่อให้ได้รับกำไรจากการเช่ามากขึ้น” นายตรังกล่าว

Căn hộ chung cư liên tục tăng giá, đã tới thời điểm vàng cho người mua? - 2 — อาคารอพาร์ทเมนท์ในเขตไหบ่าจุง ฮานอย (ภาพ: ฮาฟอง)

นายตรัง กล่าวว่า ปัจจุบัน นักลงทุนกำลังดำเนินโครงการสนับสนุนที่ดีมาก นั่นเป็นเหตุผลว่าทำไมลูกค้าจำนวนมากไม่เน้นผลิตภัณฑ์สำหรับที่อยู่อาศัยหรือผลิตภัณฑ์ที่ไม่มีการสนับสนุนดอกเบี้ยอีกต่อไปเนื่องจากพวกเขาต้องจ่าย "เงินสด"

“นักลงทุนจะเน้นเฉพาะผลิตภัณฑ์ที่ได้รับการสนับสนุนด้านอัตราดอกเบี้ย อัตราดอกเบี้ยต่ำจากนักลงทุนที่มีชื่อเสียงและธนาคารที่มีศักยภาพสูง โดยปกติแล้ว หากใครวางแผนจะซื้อบ้าน มูลค่าสุทธิของทรัพย์สินจะอยู่ที่อย่างน้อยภายใน 20 ปี” นายตรังเน้นย้ำ

นอกจากนี้ ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าสัญญาณเชิงบวกจากเศรษฐกิจมหภาคที่เกี่ยวข้องกับทุนสินเชื่อและความถูกต้องตามกฎหมายผ่านมติที่ 33 และพระราชกฤษฎีกา 08 ของ รัฐบาล ที่ออกใหม่แสดงให้เห็นว่าช่วงเวลาแห่ง "ความสับสนในท้องถิ่น" ได้ผ่านพ้นไปแล้ว ตลาดกำลังเข้าสู่ช่วงคัดกรองและจำแนกประเภททั้งสำหรับผู้พัฒนาและนักลงทุน

“เมื่อต้นปีนี้ นักลงทุนจำนวนมากต้องออกจากธุรกิจและปรับโครงสร้างใหม่ แต่ในทางกลับกัน ยังมีนักลงทุนอีกจำนวนมากที่สามารถอยู่รอดได้เนื่องจากมีความสามารถในการบริหารจัดการและดำเนินการที่ดี” นาย Trung กล่าวเน้นย้ำ

หลายๆ คนยังคงคาดหวังว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะถึงจุดต่ำสุด แต่ตามที่นาย Trung กล่าว ตลาดอพาร์ตเมนต์จะไม่ถึงจุดต่ำสุดเมื่อราคาหลักยังคงเพิ่มขึ้น อุปทานมีจำกัด และต้นทุนปัจจัยการผลิตสูง นอกจากนี้ยังเป็นกลุ่มที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงและสามารถสร้างกระแสเงินสดได้

“ช่วงราคาที่ดีที่สุดคือช่วงที่ผู้ซื้อเลือกผลิตภัณฑ์ที่ถูกกฎหมาย สร้างกระแสเงินสดทันที และเลือกอัตราผลตอบแทน ทางการเงิน ที่ดีที่สุด ในขั้นตอนนี้ ผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของสังคมและตอบสนองชนชั้นกลางส่วนใหญ่จะมีศักยภาพอย่างมาก” เขากล่าวเน้นย้ำ

ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามมีความเห็นตรงกันเกี่ยวกับตลาดอพาร์ตเมนต์ และกล่าวว่าจะไม่มีความผันผวนมากนักในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า อุปทานที่อยู่อาศัยยังคงขาดแคลน แม้กระทั่งในกลุ่มระดับไฮเอนด์ด้วย ราคาขายจะเพิ่มขึ้นต่อไปได้ยาก แต่ก็ลดลงได้ยากเช่นกัน เนื่องมาจากต้นทุนปัจจัยการผลิตที่สูง

นายดิงห์ เปิดเผยว่า ในสถานการณ์ที่กองทุนที่ดินในใจกลางเมืองขาดแคลนมากขึ้นเรื่อยๆ อุปทานอพาร์ตเมนต์ใหม่ในฮานอยเมื่อปีที่แล้วร้อยละ 70 มาจากโครงการในเมืองใหญ่ในตะวันออกและตะวันตก ความต้องการที่แท้จริงแข็งแกร่งแต่ปริมาณธุรกรรมต่ำเนื่องจากราคาสูงเกินไปเมื่อเทียบกับรายได้ ขณะที่ความต้องการเก็งกำไรถูกจำกัดโดยอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและสินเชื่อที่เข้มงวดยิ่งขึ้น

แหล่งที่มา