จำเป็นต้องคำนวณกำไรให้นักลงทุนตามพระราชกฤษฎีกาเรื่องราคาที่ดินให้ถูกต้องและครบถ้วน

DNVN - เมื่อแสดงความคิดเห็นต่อร่างกฤษฎีกาของ รัฐบาล ว่าด้วยราคาที่ดิน สมาคมประเมินราคาเวียดนาม (VVA) เน้นย้ำถึงความจำเป็นในการคำนวณผลกำไรสำหรับนักลงทุนอย่างถูกต้องและครบถ้วน

กำไรของนักลงทุนควรคำนวณจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กำลังรับฟังความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างพระราชกฤษฎีกาที่ดิน (ร่าง) แนวทางการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งมีเนื้อหาสำคัญหลายประการที่เกี่ยวข้องกับการประเมินราคาและตีราคาที่ดิน

ร่างพระราชกฤษฎีกานี้ได้รับการประเมินว่าได้รับฟังความคิดเห็นจากผู้เชี่ยวชาญ องค์กรสังคมวิชาชีพ เช่น VCCI และสมาคมวิชาชีพ เช่น สมาคมประเมินราคาเวียดนาม เกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดินและประเด็นที่เกี่ยวข้อง

หลังจากมีการประกาศร่างพระราชกฤษฎีกาเพื่อดำเนินการให้แล้วเสร็จในทิศทางที่ครอบคลุม เมื่อเร็วๆ นี้ สมาคมการประเมินมูลค่าเวียดนามได้ส่งข้อคิดเห็นเป็นลายลักษณ์อักษร โดยเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการคำนวณผลกำไรสำหรับนักลงทุนอย่างถูกต้องและครบถ้วน

ข้อ c ข้อ 3 ข้อ 8 ของร่างกฎหมายกำหนดว่า “กำไรของผู้ลงทุน (รวมถึงต้นทุนส่วนของผู้ถือหุ้นและต้นทุนเงินกู้) คำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของต้นทุนการลงทุนก่อสร้างที่ระบุไว้ในข้อ a ของร่างกฎหมายนี้”

VVA เห็นว่ากฎระเบียบข้างต้นไม่สมเหตุสมผล เนื่องจากไม่ได้คำนวณกำไรของโครงการทั้งหมดตามวิธีส่วนเกินสำหรับนักลงทุนได้อย่างถูกต้องและครบถ้วน VVA ระบุว่ากำไรของนักลงทุนต้องคำนวณจากต้นทุนรวมที่นักลงทุนต้องใช้จ่ายเพื่อให้โครงการดำเนินไปจนเสร็จสิ้นจนกว่าจะขายผลิตภัณฑ์ได้จึงจะสร้างรายได้

ทั้งนี้ต้นทุนรวมดังกล่าวจะรวมต้นทุนทั้งหมดในข้อ ก และ ข วรรค 3 โดยเฉพาะอย่างยิ่งรวมถึง “ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน” ซึ่งเป็นต้นทุนการลงทุนเริ่มแรกที่ผู้ลงทุนจะต้องจ่ายเพื่อปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่มีต่อรัฐ

VVA เชื่อว่าผลกำไรของนักลงทุนควรคำนวณจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

วท. ชี้แจงเหตุผลที่ต้องคำนวณกำไรของนักลงทุนจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินว่า กำไรของนักลงทุนตามร่าง พ.ร.บ.ฉบับนี้ เป็นเพียงกำไรจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (การลงทุนพัฒนาที่ดิน) เท่านั้น ไม่ใช่กำไรจากต้นทุนการลงทุนรวมซึ่งรวมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและต้นทุนการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ดังนั้น VVA เชื่อว่าหากคำนวณกำไรจากต้นทุนขั้นตอนการลงทุนในต้นทุนรวมของทุกขั้นตอนการลงทุนเพื่อสร้างมูลค่าสินทรัพย์เพียงอย่างเดียวนั้น ไม่สอดคล้องกับหลักการสร้างราคาเมื่อใช้การประเมินมูลค่าตามวิธีต้นทุนรวมกันในวิธีส่วนเกินเพื่อประเมินมูลค่าสินทรัพย์

นอกจากนี้ หากผลกำไรของนักลงทุนไม่ได้คำนวณจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่ต้องจ่าย ก็ถือเป็นการปฏิเสธหลักการ “มูลค่าเงินตามเวลา” เนื่องจากต้นทุนโอกาส อัตราเงินเฟ้อ ความเสี่ยง และหลักการ “มูลค่าเงินในอนาคต” เมื่อผู้มีเงินลงทุนในธุรกิจใดๆ ก็ตาม

ส่วนข้อกำหนด “ต้นทุนการพัฒนาที่ดินและพื้นที่ดินทั้งหมดที่กำหนดไว้ในข้อนี้ ไม่รวมค่าชดเชย การสนับสนุน และค่าใช้จ่ายในการย้ายถิ่นฐานตามแผนที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจ” นั้น ตามที่ VVA ระบุไว้ ก็จำเป็นต้องได้รับการพิจารณาและชี้แจงให้ชัดเจนด้วย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามที่ VVA ระบุไว้ เนื้อหาข้างต้นจำเป็นต้องได้รับการควบคุมในทิศทางที่ว่า "หากผู้ลงทุนถูกหักค่าชดเชยและค่าใช้จ่ายในการเคลียร์พื้นที่โดยรัฐบาลจากภาระผูกพันทางการเงินต่อรัฐตามแผนที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจ ก็จะไม่รวมอยู่ในต้นทุนการพัฒนาทั้งหมด"

ให้การคำนวณมูลค่าทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินถูกต้องและครบถ้วน

ประเด็น ก. ข้อ 3 มาตรา 6 แห่งร่างสูตรการคำนวณมูลค่าปัจจุบันของสินทรัพย์ที่ติดอยู่กับที่ดิน VVA แนะนำให้พิจารณาใช้ทั้ง “มูลค่าเสื่อมราคา” และ “ค่าตัดจำหน่าย”

เมื่ออธิบายคำแนะนำข้างต้น ตาม VVA ค่าเสื่อมราคาและการสึกหรอของสินทรัพย์มีความสัมพันธ์กัน การสึกหรอนำไปสู่ค่าเสื่อมราคา แต่โดยพื้นฐานแล้วทั้งสองอย่างนี้แตกต่างกัน

ค่าเสื่อมราคาเป็นปรากฏการณ์เชิงวัตถุ เป็นลักษณะตามธรรมชาติของสินทรัพย์ มูลค่าของสินทรัพย์จะค่อยๆ ลดลงตามระยะเวลาการใช้งาน ในขณะเดียวกัน ค่าเสื่อมราคาเป็นตัวชี้วัดเชิงอัตวิสัยที่ผู้จัดการใช้เพื่อชดเชยมูลค่าที่เสื่อมราคาของสินทรัพย์

ตามแนวปฏิบัติสากลและกฎระเบียบปัจจุบันของเวียดนาม วิธีการคิดค่าเสื่อมราคาและวิธีคิดค่าเสื่อมราคามีความแตกต่างกัน ดังนั้นจึงอาจนำไปสู่ผลลัพธ์ที่แตกต่างกัน และหากหน่วยงานที่ปรึกษาสองแห่งกำหนดราคาที่ดินแปลงเดียวกัน โดยหน่วยหนึ่งคำนวณค่าเสื่อมราคา อีกหน่วยหนึ่งคำนวณค่าเสื่อมราคา... ผลลัพธ์การคำนวณราคาที่ดินก็จะแตกต่างกันออกไป” VVA ให้ความเห็น

ดังนั้น ตาม VVA ด้านลบ (-) ของสูตรข้างต้นควรใช้เกณฑ์เดียวในการคำนวณ ซึ่งก็คือค่าเสื่อมราคาหรือค่าตัดจำหน่าย และโดยปกติแล้ว ในการกำหนดราคาสินทรัพย์ในเวลาประเมินมูลค่า ผู้คนจะใช้ "ค่าเสื่อมราคา"

นอกจากนี้ VVA ยังได้เสนอให้ชี้แจงข้อกำหนดในข้อ b ข้อ 3 ของร่างกฎหมาย ซึ่งระบุว่า "ในกรณีที่ต้นไม้ยืนต้นยังไม่ถึงฤดูเก็บเกี่ยวในขณะที่ประเมินมูลค่า มูลค่าปัจจุบันของทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินจะถูกกำหนดโดยต้นทุนทั้งหมดที่ลงทุนในการปลูกและดูแลจนถึงเวลาประเมินมูลค่า"

“ข้อบังคับดังกล่าวข้างต้นไม่ได้กำหนดความรับผิดชอบของหน่วยงานใดที่จะต้องกำหนดมูลค่าปัจจุบันของทรัพย์สินที่ยึดติดในที่ดินอย่างชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นหน่วยงานที่ปรึกษา ลูกค้าที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินที่นำมาประเมินราคาที่ให้ข้อมูล หรือหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่... ดังนั้น การใช้ข้อมูลจึงอาจนำไปสู่ปัญหาทางกฎหมายได้ง่าย” VVA แสดงความคิดเห็นและเสนอให้คณะกรรมการร่างกฎหมายชี้แจงเพิ่มเติม

ทูอัน

แหล่งที่มา