ผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติ: การประเมินราคาที่ดินด้วยวิธีส่วนเกินนั้นทำได้ยาก

การกำหนดราคาที่ดินโดยใช้วิธีส่วนเกินมักเกิดข้อผิดพลาดจำนวนมาก ไม่แม่นยำ และดำเนินการได้ยาก ดังนั้นผู้แทน สภานิติบัญญัติแห่งชาติ จึงเสนอให้ยกเลิกวิธีการนี้

วัตถุประสงค์ประการหนึ่งของการแก้ไขกฎหมายที่ดินคือการกำหนดราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด ดังนั้น หลังจากการชี้แจงและความเห็นชอบ ร่างกฎหมายที่เสนอต่อรัฐสภาในสมัยประชุมสมัยที่ 6 จึงได้เสนอวิธีการกำหนดราคาที่ดิน ซึ่งรวมถึงการเปรียบเทียบ รายได้ ส่วนเกิน และค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน

อย่างไรก็ตาม นายหวู่ ฮอง ถั่น ประธานคณะกรรมการ เศรษฐกิจ กล่าวว่า เนื่องจากมีความคิดเห็นที่แตกต่างกันมากมาย ร่างกฎหมายฉบับนี้จึงเสนอทางเลือกในการประเมินราคาที่ดินสองทาง ทางเลือกที่ 1 คือการกำหนดหลักเกณฑ์การประเมินราคาที่ดิน 4 วิธี และมอบหมายให้รัฐบาลเป็นผู้กำหนดหลักเกณฑ์และเงื่อนไขในการบังคับใช้ รัฐบาลจึงเสนอให้ดำเนินการในทิศทางนี้

ตัวเลือกที่ 2 กฎหมายกำหนดเนื้อหาของวิธีการประเมินราคาที่ดิน รวมถึงกรณีศึกษาและเงื่อนไขในการดำเนินการแต่ละวิธี ความเห็นส่วนใหญ่ของคณะกรรมการประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติเห็นด้วยกับตัวเลือกนี้

เมื่อวันที่ 3 พฤศจิกายน นางเหงียน ถิ เยน รองเลขาธิการจังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่า ได้ให้ความเห็นเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) ว่าไม่ควรใช้วิธีคำนวณส่วนเกินในการกำหนดราคาที่ดิน เธอวิเคราะห์ว่าวิธีนี้ใช้เพื่อประมาณการรายได้และต้นทุน การคำนวณปัจจัยที่สมมติขึ้นข้างต้นมีความซับซ้อนมาก ผลลัพธ์มักไม่แม่นยำและมีข้อผิดพลาดมาก

“สำหรับที่ดินแปลงเดียวกัน การเปลี่ยนแปลงตัวชี้วัดเพียงตัวเดียวในปัจจัยที่คาดการณ์ไว้ก็จะทำให้ผลการประเมินเปลี่ยนแปลงไป นี่เป็นสาเหตุหลักของความสับสนและความล่าช้าในการกำหนดและประเมินราคาที่ดินเมื่อเร็วๆ นี้ ยิ่งไปกว่านั้น ความเข้าใจของแต่ละคนก็แตกต่างกันไปในแต่ละสถานการณ์และแต่ละช่วงเวลา” รองเลขาธิการจังหวัด บ่าเหรียะ-หวุงเต่า กล่าว

นางสาวเหงียน ถิ เยน รองเลขาธิการจังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่า กล่าวสุนทรพจน์ในการประชุมร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) เมื่อวันที่ 3 พฤศจิกายน ภาพ: สื่อรัฐสภา — นางสาวเหงียน ถิ เยน รองเลขาธิการจังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่า กล่าวสุนทรพจน์ในการประชุมร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) เมื่อวันที่ 3 พฤศจิกายน ภาพ: *สื่อรัฐสภา*

นางสาวหยุน ถิ ฟุก รองหัวหน้าคณะกรรมการระดมพลพรรคจังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่า กล่าวด้วยว่า การใช้หลักการประเมินราคาที่ดินโดยใช้ส่วนเกินนั้นทำได้ยาก

“ธุรกิจแต่ละแห่งมีอัตราส่วนต้นทุน รายได้ และราคาขายที่แตกต่างกัน ซึ่งทั้งหมดนี้เป็นข้อมูลประมาณการจากนักลงทุน ดังนั้นความน่าเชื่อถือจึงไม่สูง” นางฟุกกล่าว และเสนอให้พิจารณาใช้วิธีนี้

ในประเด็นนี้ นายเล มินห์ นัม กรรมการถาวรคณะกรรมการการคลังและงบประมาณ กล่าวว่า แต่ละวิธีมีข้อดีข้อเสีย และเหมาะกับกลุ่มผู้ประเมินราคาที่ดินเพียงกลุ่มเดียวเท่านั้น

“หากผลการประเมินราคาแตกต่างกันควรทำอย่างไร? หากหลักการไม่ได้รับการแก้ไขและกำหนดไว้ในกฎหมาย การนำหลักการไปปฏิบัติแม้จะได้รับคำแนะนำจากรัฐบาลก็เป็นเรื่องยาก” สมาชิกคณะกรรมการการคลังและงบประมาณประจำกล่าว

นายนามเสนอให้เสริมหลักการและวิธีการใช้ราคาในสถานการณ์ต่างๆ หรือการใช้การขจัด การผสมผสาน และการหาค่าเฉลี่ยในการกำหนดราคาที่ดิน

“การตัดสินใจกำหนดราคาจึงจะเป็นไปได้และสร้างความอุ่นใจให้กับผู้ตัดสินใจได้ก็ต่อเมื่อมีพื้นฐานทางกฎหมายที่พิสูจน์ได้ มิฉะนั้น ความกลัวที่จะผิดพลาดและปัญหาคอขวดจะยังคงมีอยู่ต่อไป” เขากล่าว

นายเล แถ่ง วัน สมาชิกถาวรคณะกรรมการการคลังและงบประมาณ มีความเห็นตรงกันว่า การกำหนดราคาที่ดินไม่ใช่เรื่องยากหรือยุ่งยาก ปัญหาอยู่ที่การเลือกวิธีการที่เหมาะสมสำหรับที่ดินแต่ละประเภท เขาเสนอให้กำหนดหลักการไว้ในร่างกฎหมายฉบับนี้ เพื่อให้รัฐบาลมีพื้นฐานในการนำแนวทางการบังคับใช้

ตัวอย่างเช่น ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยถูกผูกติดกับอสังหาริมทรัพย์ หรือผูกติดกับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของผู้รับมอบที่ดิน ดังนั้นควรใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาด หรือใช้วิธีเปรียบเทียบแบบผสมผสานกับวิธีส่วนเกิน หรือใช้วิธีคำนวณหารายได้และหักลดหย่อนภาษีที่ดินเพื่อการผลิต

“หากหลักการต่างๆ ได้รับการกำหนดไว้ในกฎหมายอย่างชัดเจน รัฐบาลก็จะมีพื้นฐานในการชี้นำ เช่น การนำราคาเฉลี่ย 5 ปีมาพิจารณาและเลือกปีที่สูงที่สุดในการกำหนดราคาที่ดิน ประชาชนก็จะไม่เสียเปรียบ” นายแวนเสนอ

นอกจากนี้ นายเหงียน ถิ เยน รองเลขาธิการถาวรจังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่า ยังได้เสนอแนะให้พิจารณาและกำหนดบทบาทและความรับผิดชอบขององค์กรที่ปรึกษาประเมินราคาที่ดินอย่างชัดเจนเมื่อเข้าร่วมสภาประเมินราคา ในความเป็นจริง มีโครงการที่เสนอราคาเกือบ 20 ครั้ง แต่ไม่มีหน่วยงานที่ปรึกษาเข้าร่วมเลย

เพราะในความเป็นจริงแล้ว สำหรับที่ดินแปลงเดียวกัน แต่ละวิธีและแต่ละหน่วยงานที่ปรึกษาให้ราคาที่แตกต่างกัน ดังนั้น คุณเยนจึงเสนอให้รัฐบาลจัดทำกฎระเบียบและคำแนะนำโดยละเอียดในการดำเนินการ เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงทางกฎหมายสำหรับหน่วยงานที่ประเมินราคา ประเมินราคาที่ดิน และอนุมัติราคาที่ดิน

ตามโครงการ ร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) จะมีการลงคะแนนและผ่านโดยรัฐสภาในวันที่ 29 พฤศจิกายน แต่ในการอภิปรายวันนี้ ผู้แทนหลายคนเสนอว่าควรพิจารณากำหนดเวลาในการผ่านกฎหมายนี้

คุณมินห์

ลิงค์ที่มา