ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะต้องมุ่งมั่นในการชำระหนี้ให้กับนักลงทุน

แรงผลักดัน ด้านเศรษฐกิจ

ในการประชุม Autumn Real Estate Forum ครั้งแรก ซึ่งจัดขึ้นในช่วงเช้าของวันที่ 28 กันยายน ดร. Can Van Luc ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ ประเมินว่า ในช่วงปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความยากลำบากมาก แต่เป็นปัญหาทั่วไปของเศรษฐกิจ

อย่างไรก็ตามในปัจจุบันเศรษฐกิจของเวียดนามกำลังเติบโตอย่างแข็งแกร่งซึ่งจะสนับสนุนให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขยายตัว

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะต้องมุ่งมั่นในการชำระหนี้ให้กับนักลงทุน ภาพที่ 1 — ดร.คาน วัน ลุค ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐศาสตร์ (ภาพ : RT)

เมื่อวิเคราะห์เพิ่มเติม ดร.คาน วัน ลุค กล่าวว่า ในด้านเศรษฐกิจมหภาค เศรษฐกิจโลก และเวียดนามเริ่มแสดงสัญญาณการฟื้นตัว และปี 2024 - 2025 จะดีขึ้น

องค์กรระหว่างประเทศต่างบอกเศรษฐกิจปีนี้ลำบาก แต่ปีหน้าจะสดใสกว่า ในปี 2023 คาดการณ์ว่าเศรษฐกิจเวียดนามจะเติบโต 5-5.5% และในปี 2024 คาดการณ์ว่าจะเติบโตประมาณ 6.5%

“นี่คือระดับปกติที่สุด เมื่อเราคำนวณปัจจัยกระตุ้นการเติบโตใหม่ในการประชุมกับ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ หากทุกอย่างเป็นไปด้วยดี เราจะสามารถเติบโตได้เพิ่มอีก 0.4 ถึง 0.7 เปอร์เซ็นต์ต่อปี” นายลุคกล่าว

ดร.คาน วัน ลุค คาดว่าเศรษฐกิจในไตรมาสที่ 3 ของปีนี้จะเติบโตได้เกือบ 6% และในไตรมาสที่ 4 จะเติบโตได้ประมาณ 7.5% ข้อมูลดังกล่าวแสดงให้เห็นว่าเวียดนามกำลังฟื้นตัวได้ดีขึ้นในแต่ละไตรมาสเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ในทำนองเดียวกัน จีนและประเทศอื่นๆ ในเอเชียก็มีแนวโน้มการเติบโตที่ดีเช่นกัน

การส่งออกและการผลิตภาคอุตสาหกรรมของเวียดนามเริ่มปรับตัวดีขึ้น แม้ว่าการส่งออกสะสมจะยังคงลดลง แต่ก็ค่อย ๆ ลดลง การผลิตภาคอุตสาหกรรมเริ่มฟื้นตัว โดยในเดือนมกราคม ดัชนีติดลบ 10% และตอนนี้ติดลบเพียง 0.47% เท่านั้น

ในส่วนของการเบิกจ่ายการลงทุนภาครัฐแม้จะยังมีอุปสรรคหลายประการแต่ปีนี้กลับเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก โดยมีการเบิกจ่ายเฉลี่ยร้อยละ 95 เพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันร้อยละ 25-30 คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 1.5-2 ของการเติบโตเพิ่มเติมในปัจจุบัน

การดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) เริ่มฟื้นตัว โดย ณ สิ้นเดือนกรกฎาคม ยังคงเป็นลบ แต่ล่าสุด ณ สิ้น 9 เดือนของปี 2566 ทุนจดทะเบียนอยู่ที่ 20.2 พันล้านเหรียญสหรัฐฯ เพิ่มขึ้น 7% ขณะที่การเบิกจ่ายโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) เพิ่มขึ้น 2.2% ขณะที่คาดการณ์ว่าแรงดึงดูด FDI ของโลกจะอยู่ที่ราว 10% แต่คุณลุคกล่าวว่าการเติบโตดังกล่าวถือเป็นสิ่งที่มีค่ามาก

ปัจจุบันอัตราเงินเฟ้อโลกมีแนวโน้มลดลง โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 8.4% และคาดการณ์ว่าจะอยู่ที่ 5 – 5.5% ภายในสิ้นปีนี้ และ 3 – 3.5% ภายในสิ้นปี 2567

ในเวียดนาม อัตราเงินเฟ้อมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าเดือนตุลาคมอาจเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเนื่องจากปัจจัยตามฤดูกาล เช่น ราคาพลังงานและอาหาร แต่แนวโน้มหลักคือการลดลง ซึ่งสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยให้ธนาคารดำเนินนโยบายการเงินที่ผ่อนคลาย

โดยพื้นฐานแล้วอัตราดอกเบี้ยจะคงที่ในระดับเดิม และคาดว่าจะเริ่มลดลงตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ในประเทศในเอเชียและยุโรป อัตราดอกเบี้ยดำเนินงานของเวียดนามลดลงโดยทั่วไป 2% ในช่วง 4 เดือนที่ผ่านมา อัตราดอกเบี้ยระหว่างธนาคารก็ลดลงค่อนข้างต่ำ พิสูจน์ให้เห็นว่าสภาพคล่องของธนาคารมีค่อนข้างมาก ดึงดูดเงินมาควบคุมตลาด

ปริมาณเงินเริ่มเพิ่มขึ้นอีกครั้งตั้งแต่เดือนมีนาคม 2566 และเพิ่มขึ้นมากกว่า 6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เมื่อการหมุนเวียนเงินเร็วขึ้น จะช่วยส่งเสริมให้มีเงินทุนสำหรับธุรกิจและบุคคลต่างๆ ได้ดีขึ้น

เมื่อพูดถึงอัตราแลกเปลี่ยน เมื่อเทียบกับ USD แล้ว VND กำลังเสื่อมค่าลงไปประมาณ 3% นายลุคกล่าวว่าเรื่องนี้ไม่ใช่เรื่องที่น่ากังวล เนื่องจากเมื่อธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) หยุดปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ดอลลาร์สหรัฐก็จะเพิ่มมูลค่าได้ยาก จึงคาดการณ์ว่าสิ้นปี 2023 อัตราแลกเปลี่ยนจะเพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 3 – 3.5% เท่านั้น

“ในความเห็นของผม เงินเฟ้อปีนี้ไม่น่าเป็นห่วง เงินเฟ้อปีหน้าก็คงไม่ต่างกัน เพียงแต่จะต่ำกว่า 4% เท่านั้น” นายลุคกล่าว

ปัจจัยที่ส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในส่วนของกลไกนโยบาย ดร.คาน วัน ลุค กล่าวว่านโยบายสำคัญบางประการมีผลกระทบอย่างมากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่น นโยบายการเงินกำลังเปลี่ยนจาก “เข้มงวด มั่นคง” มาเป็น “ยืดหยุ่น ยืดหยุ่น”

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะต้องมุ่งมั่นในการชำระหนี้ให้กับนักลงทุน ภาพที่ 2 — นโยบายสำคัญบางประการมีผลกระทบอย่างมากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ (ภาพ : DP)

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม (SBV) ยังได้ลดอัตราดอกเบี้ยดำเนินงานลงสี่ครั้ง และระดับอัตราดอกเบี้ยก็ค่อยๆ ลดลง นอกจากนี้ ยังมีการนำนโยบายต่างๆ มากมายมาใช้เพื่อช่วยเหลือธุรกิจและประชาชน เช่น การปรับโครงสร้างหนี้ การต่ออายุหนี้ เป็นต้น

นายลุคประเมินว่านโยบายดังกล่าวไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนในด้านการเงินและตลาดอสังหาริมทรัพย์ เคยมีช่วงหนึ่งที่ภายในเวลาเพียง 1 เดือน ก็มีการผ่านนโยบาย 4 ประการ ได้แก่ พระราชกฤษฎีกา 08, มติ 33, พระราชกฤษฎีกา 10 และโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 1 ล้านหน่วย...

และไม่เคยมีมาก่อนเลยที่เรามีโอกาสได้แก้ไขกฎหมายมากมายในเวลาเดียวกันกับที่เป็นอยู่ตอนนี้ ไม่ว่าจะเป็นกฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายสถาบันสินเชื่อ กฎหมายการประมูล และกฎหมายการเสนอราคา

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นโยบายการคลังยังคงขยายตัวต่อไปเพื่อช่วยเหลือประชาชนและธุรกิจ ตลอดจนเลื่อนการจ่ายภาษีและลดค่าธรรมเนียม

“เราประเมินว่ามูลค่ารวมของมาตรการทางการเงินทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 200 ล้านล้านดองในมูลค่าตามมูลค่าจริง โดยมีมูลค่าจริงอยู่ที่ประมาณ 70-80 ล้านล้านดอง เห็นได้ชัดว่าขณะนี้เรามีนโยบายสนับสนุนตลาดที่แข็งแกร่งมากมาย” นายลุคกล่าว

ในส่วนของพันธบัตร ธุรกิจอสังหาฯ เริ่มมีการออกพันธบัตรกันอีกแล้ว มูลค่าการออกหุ้นกู้ลดลงน้อยลงเมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน 8 เดือนแรกของปีนี้ ตลาดออกทั้งหมดประมาณ 132 ล้านล้าน ลดลงประมาณ 44% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ต่ำกว่าการลดลงทั้งปีก่อน (47%)

เมื่อพิจารณาโครงสร้างการออกหุ้นกู้ พบว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วน 35% และสถาบันสินเชื่อมีสัดส่วน 41% แสดงให้เห็นว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการออกหุ้นกู้มาแล้วและยังมีการออกหุ้นกู้อีก

“ที่สำคัญปัจจุบันอสังหาฯ ออกแล้วราว 47 ล้านล้านบาท เกือบเท่ากับทั้งปีก่อน แสดงว่าตลาดค่อยๆ ฟื้นตัว” นายลุคกล่าวเสริม

ในส่วนของความครบกำหนดนั้น จริงๆ แล้วไม่น่ากังวลคือสิ้นปีนี้ จุดครบกำหนดหลักๆ จะอยู่ที่เดือนมีนาคม 2024

ธุรกิจอสังหาฯ ต้องมุ่งมั่นชำระหนี้ให้กับนักลงทุน ภาพที่ 3 — ภาพรวมของฟอรั่ม (ภาพ : RT)

นายลุค กล่าวว่า ประเด็นนี้ไม่น่ากังวลมากนัก ยังคงอยู่ภายใต้การควบคุม โดยปัจจุบัน ธุรกิจต่างๆ ยังคงดำเนินการซื้อคืนและเลื่อนการชำระหนี้พันธบัตรอยู่

อย่างไรก็ตาม ในปี 2566 - 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะต้องเผชิญกับความท้าทายและความเสี่ยงครั้งใหญ่ เช่น ความต้องการที่อ่อนแอและโมเมนตัมการเติบโตที่ลดลง นอกจากนี้ธุรกิจยังต้องเผชิญกับความยากลำบากมากมาย โดยเฉพาะการปรับโครงสร้างใหม่

นอกจากนี้ ตลาดตราสารหนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็เริ่มฟื้นตัวบ้างแล้ว แต่ต้องใช้เวลาและไม่สามารถฟื้นตัวได้รวดเร็ว โดยเฉพาะความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่ฟื้นตัวช้า ซึ่งถือเป็นปัจจัยสำคัญ

ดังนั้น นายลุคจึงแนะนำว่าเวียดนามควรเน้นที่การควบคุมอุปทานและอุปสงค์ ราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์ และแก้ไขการละเมิดกฎหมายและปัญหาที่ค้างอยู่โดยเร็วที่สุดเพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนอีกครั้ง ปฏิบัติตามนโยบายและมติที่ได้ออกในช่วงที่ผ่านมาเป็นอย่างดี

สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตลาดในปัจจุบันมีความยากลำบากมาก ธุรกิจต่างๆ จึงควรพูดคุยกันอย่างถูกต้องและแม่นยำเพื่อหาแนวทางแก้ไขร่วมกัน

“โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เราต้องมุ่งมั่นที่จะชำระหนี้ ปรับโครงสร้างและกระจายผลิตภัณฑ์และแหล่งเงินทุน โปร่งใสในการบริหารจัดการ และจัดการความเสี่ยงให้ดีขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อสังหาริมทรัพย์สีเขียวต้องได้รับความสนใจ เนื่องจากเป็นแนวโน้มที่หลีกเลี่ยงไม่ได้” นายลุคเน้นย้ำ

แหล่งที่มา