การผลักดัน เศรษฐกิจ
ในการประชุม Autumn Real Estate Forum ครั้งแรกซึ่งจัดขึ้นในเช้าวันที่ 28 กันยายน ดร. Can Van Luc ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ ประเมินว่า ในช่วงปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความยากลำบากมาก แต่เป็นปัญหาทั่วไปของเศรษฐกิจ
อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันเศรษฐกิจของเวียดนามกำลังเติบโตอย่างแข็งแกร่ง ซึ่งจะสนับสนุนให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตได้ดี
ดร. คาน วัน ลุค ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ (ภาพ: RT)
เมื่อวิเคราะห์เพิ่มเติม ดร.คาน วัน ลุค กล่าวว่า ในด้านเศรษฐกิจมหภาค เศรษฐกิจโลก และเวียดนามเริ่มแสดงสัญญาณการฟื้นตัว และปี 2567-2568 จะดีขึ้น
องค์กรระหว่างประเทศต่างเห็นพ้องกันว่าเศรษฐกิจปีนี้ค่อนข้างยากลำบาก แต่ปีหน้าจะสดใสกว่านั้น คาดการณ์ว่าเศรษฐกิจเวียดนามจะเติบโต 5-5.5% ในปี 2566 และจะเติบโตประมาณ 6.5% ในปี 2567
“นี่คือระดับปกติที่สุด เมื่อเราประเมินปัจจัยกระตุ้นการเติบโตใหม่ในการประชุมกับ รัฐสภา หากทุกอย่างเป็นไปด้วยดี เราก็สามารถเติบโตได้เพิ่มอีก 0.4 ถึง 0.7 เปอร์เซ็นต์ต่อปี” นายลุคกล่าว
ดร. คาน วัน ลุค ระบุว่า เศรษฐกิจในไตรมาสที่สามของปีนี้อาจเติบโตได้เกือบ 6% และในไตรมาสที่สี่อาจเติบโตได้ประมาณ 7.5% แสดงให้เห็นว่าเวียดนามกำลังฟื้นตัวได้ดีขึ้นในแต่ละไตรมาสเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เช่นเดียวกับจีนและประเทศอื่นๆ ในเอเชียที่กำลังอยู่ในแนวโน้มการเติบโตที่ดีเช่นกัน
การส่งออกและการผลิตภาคอุตสาหกรรมของเวียดนามเริ่มปรับตัวดีขึ้น แม้ว่าการส่งออกสะสมจะยังคงลดลง แต่ก็ค่อยๆ ลดลง การผลิตภาคอุตสาหกรรมกำลังฟื้นตัว ในเดือนมกราคม ดัชนีติดลบ 10% และปัจจุบันติดลบเพียง 0.47%
ในส่วนของการเบิกจ่ายการลงทุนภาครัฐแม้จะยังมีอุปสรรคหลายประการ แต่ปีนี้กลับเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก โดยมีการเบิกจ่ายเฉลี่ยร้อยละ 95 เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันร้อยละ 25-30 ปัจจุบันมีส่วนสนับสนุนการเติบโตเพิ่มเติมร้อยละ 1.5-2
แรงดึงดูดจากการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) กำลังฟื้นตัว โดย ณ สิ้นเดือนกรกฎาคมยังคงติดลบ แต่ล่าสุด ณ สิ้น 9 เดือนแรกของปี 2566 ทุนจดทะเบียนอยู่ที่ 2.02 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้น 7% ขณะที่การเบิกจ่าย FDI เพิ่มขึ้น 2.2% แม้ว่าคาดการณ์ว่าแรงดึงดูดจากการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ทั่วโลกจะอยู่ที่ประมาณ 10% แต่นายลุคกล่าวว่าการเติบโตนี้มีมูลค่ามหาศาล
ปัจจุบันอัตราเงินเฟ้อโลกมีแนวโน้มลดลง เฉลี่ยอยู่ที่ 8.4% คาดการณ์ว่าสิ้นปีนี้จะอยู่ที่ 5-5.5% และสิ้นปี 2567 อยู่ที่ 3-3.5%
ในเวียดนาม อัตราเงินเฟ้อมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าเดือนตุลาคมอาจเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเนื่องจากปัจจัยตามฤดูกาล เช่น ราคาพลังงานและอาหาร แต่แนวโน้มหลักคือการลดลง ทำให้เกิดเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยให้ธนาคารดำเนินนโยบายการเงินที่ผ่อนคลาย
โดยพื้นฐานแล้ว การบริหารอัตราดอกเบี้ยในประเทศต่างๆ ในเอเชียและยุโรปยังคงทรงตัว คาดว่าจะเริ่มลดลงตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 เป็นต้นไป อัตราดอกเบี้ยปฏิบัติการของเวียดนามลดลง 2% ในช่วง 4 เดือนที่ผ่านมา ขณะที่อัตราดอกเบี้ยระหว่างธนาคารลดลงค่อนข้างต่ำ แสดงให้เห็นว่าสภาพคล่องของธนาคารค่อนข้างมาก ดึงดูดเม็ดเงินเข้ามาควบคุมตลาด
ปริมาณเงินหมุนเวียนเริ่มเพิ่มขึ้นอีกครั้งตั้งแต่เดือนมีนาคม 2566 และเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว ปริมาณเงินหมุนเวียนเพิ่มขึ้นกว่า 6% เมื่อเงินหมุนเวียนเร็วขึ้น จะช่วยส่งเสริมเงินทุนสำหรับธุรกิจและประชาชนได้ดียิ่งขึ้น
สำหรับอัตราแลกเปลี่ยน เมื่อเทียบกับดอลลาร์สหรัฐฯ แล้ว ค่าเงินดองอ่อนค่าลงประมาณ 3% คุณลุคกล่าวว่าเรื่องนี้ไม่น่ากังวล เพราะเมื่อธนาคารกลางสหรัฐฯ (เฟด) หยุดขึ้นอัตราดอกเบี้ย ค่าเงินดอลลาร์สหรัฐฯ จะแข็งค่าขึ้นได้ยาก ดังนั้น คาดการณ์ว่าภายในสิ้นปี 2566 อัตราแลกเปลี่ยนจะเพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 3-3.5% เท่านั้น
“ในความเห็นของผม อัตราเงินเฟ้อปีนี้ไม่น่ากังวล เงินเฟ้อปีหน้าก็คงจะเท่าเดิม เพียงแต่ต่ำกว่า 4% เท่านั้น” คุณลุคกล่าว
ปัจจัยที่มีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในส่วนของกลไกนโยบาย ดร. คาน วัน ลุค กล่าวว่า นโยบายสำคัญบางประการส่งผลกระทบอย่างมากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยกตัวอย่างเช่น นโยบายการเงินกำลังเปลี่ยนจาก “เข้มงวดและมั่นคง” เป็น “ยืดหยุ่นและผ่อนปรน”
นโยบายสำคัญบางประการส่งผลกระทบอย่างมากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ (ภาพ: DP)
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม (SBV) ได้ลดอัตราดอกเบี้ยสำหรับการดำเนินงานลง 4 ครั้ง และระดับอัตราดอกเบี้ยก็ค่อยๆ ลดลง นอกจากนี้ ยังมีการดำเนินนโยบายต่างๆ เพื่อสนับสนุนภาคธุรกิจและประชาชน เช่น การปรับโครงสร้างหนี้ การต่ออายุหนี้ เป็นต้น
คุณลุคประเมินว่ามีนโยบายทางการเงินและตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน ในช่วงเวลาเพียง 1 เดือน ได้มีการประกาศใช้นโยบายถึง 4 ฉบับ เช่น พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 08 มติที่ 33 พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10 และโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 1 ล้านยูนิต...
และไม่เคยมีมาก่อนเลยที่เรามีโอกาสแก้ไขกฎหมายได้มากมายพร้อมๆ กันเช่นนี้กับกฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายสถาบันการเงิน กฎหมายการประมูล และกฎหมายการเสนอราคา
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นโยบายการคลังยังคงขยายตัวต่อไปเพื่อสนับสนุนประชาชนและธุรกิจ เลื่อนการจ่ายภาษี และลดค่าธรรมเนียม
“เราประเมินว่ามูลค่ารวมของมาตรการทางการคลังทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 200 ล้านล้านดองในมูลค่าตามราคาตลาด โดยมีมูลค่าที่แท้จริงอยู่ที่ประมาณ 70-80 ล้านล้านดอง เห็นได้ชัดว่าขณะนี้เรามีนโยบายสนับสนุนตลาดที่แข็งแกร่งมากหลายฉบับ” นายลุคกล่าว
ในส่วนของพันธบัตร ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เริ่มกลับมาออกพันธบัตรอีกครั้ง มูลค่าการออกพันธบัตรลดลงน้อยกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยในช่วง 8 เดือนแรกของปีนี้ มูลค่าการออกพันธบัตรรวมอยู่ที่ประมาณ 132 ล้านล้านเหรียญ ลดลงประมาณ 44% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งต่ำกว่าการลดลงทั้งปี (47%)
เมื่อพิจารณาโครงสร้างการออกหุ้นกู้ พบว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วน 35% สถาบันการเงินมีสัดส่วน 41% แสดงให้เห็นว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการออกหุ้นกู้มาแล้วและยังคงออกอยู่
ที่สำคัญกว่านั้น ปัจจุบันอสังหาฯ ออกแล้วประมาณ 47 ล้านล้านบาท เกือบเท่ากับทั้งปี แสดงให้เห็นว่าตลาดค่อยๆ ฟื้นตัว” นายลุค กล่าวเสริม
ในส่วนของเรื่องความครบกำหนดนั้น จริงๆ แล้วปลายปีนี้ไม่น่ากังวลครับ จุดครบกำหนดหลักๆ จะอยู่ที่เดือนมีนาคม 2567 ครับ
ภาพรวมของฟอรั่ม (ภาพ: RT)
นายลุค กล่าวว่า เรื่องนี้ไม่น่ากังวลมากนัก ยังอยู่ในการควบคุม โดยปัจจุบันภาคธุรกิจต่างๆ ยังคงดำเนินการซื้อคืนและเลื่อนการชำระหนี้พันธบัตรอยู่
อย่างไรก็ตาม ในปี 2566-2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญกับความเสี่ยงและความท้าทายครั้งใหญ่ เช่น ความต้องการที่อ่อนแอและการเติบโตที่ชะลอตัว นอกจากนี้ ธุรกิจต่างๆ จะต้องเผชิญกับความยากลำบากมากมาย โดยเฉพาะการปรับโครงสร้างองค์กร
นอกจากนี้ ตลาดตราสารหนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็กำลังฟื้นตัว แต่ต้องใช้เวลาและไม่สามารถฟื้นตัวได้รวดเร็ว โดยเฉพาะความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่ฟื้นตัวช้า ซึ่งถือเป็นปัจจัยสำคัญ
ดังนั้น นายลุคจึงแนะนำว่าเวียดนามควรเน้นที่การควบคุมอุปสงค์และอุปทาน ราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์ แก้ไขการละเมิดกฎหมายและปัญหาที่ค้างอยู่โดยเร็วเพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุน และดำเนินนโยบายและมติที่ออกมาในช่วงไม่นานมานี้อย่างมีประสิทธิผล
สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตลาดในปัจจุบันเป็นตลาดที่ยากลำบากมาก ดังนั้น ธุรกิจต่างๆ ควรพูดคุยกันอย่างถูกต้องและแม่นยำ เพื่อหาทางออกร่วมกัน
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เราต้องมุ่งมั่นที่จะชำระหนี้ ปรับโครงสร้างและกระจายความหลากหลายของผลิตภัณฑ์และแหล่งเงินทุน มีความโปร่งใสในการบริหารจัดการ และบริหารจัดการความเสี่ยงให้ดียิ่งขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อสังหาริมทรัพย์สีเขียวจำเป็นต้องได้รับความสนใจ เพราะนี่เป็นแนวโน้มที่หลีกเลี่ยงไม่ได้” คุณลุคกล่าวเน้นย้ำ
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)