คาดการณ์ว่าตลาดจะฟื้นตัวเมื่อใด ราคาบ้านในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้จะสูงลิ่ว ขาดแคลนอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพง

ตลาดยังเผชิญปัญหาอีกมาก นโยบายต้องเลื่อนออกไป คาดว่าจะดีขึ้นในครึ่งปีหลัง 2567 ราคาที่อยู่อาศัย ในฮานอย และโฮจิมินห์สูงเกินไปเมื่อเทียบกับรายได้ของประชาชน ไทเหงียนมุ่งมั่นทวงคืนหนี้สินที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน... เป็นข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย แต่อาจฟื้นตัวได้ในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 (ที่มา: SBV)

ตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีหลัง 2567 คึกคัก

หนึ่งในสัญญาณที่บ่งชี้ถึงการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์คืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะลดลงสู่ระดับที่ต่ำลง ซึ่งจะเป็นแรงผลักดันหลักในการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมโดยรวม ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อการระดมเงินทุนได้รับการปรับตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2566 แต่การพัฒนาอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังคงล่าช้า

ตามรายงานผลประกอบการทางธุรกิจของ WiGroup ในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความยากลำบากหลายประการ แต่สามารถฟื้นตัวได้ในช่วงครึ่งหลังของปี 2567

โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเติบโตของกำไรหลังหักภาษี (NPAT) ในไตรมาสที่สองของปี 2566 ของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยทั้งหมด (ไม่รวม Vinhomes) บันทึกการเติบโตติดลบประมาณ -46% ในช่วงเวลาเดียวกัน แม้ว่าค่าสัมบูรณ์จะบันทึกการเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2566 แต่ไม่มีตัวเร่งที่แข็งแกร่งจริงๆ ที่จะผลักดันให้กำไรของอุตสาหกรรมทั้งหมดฟื้นตัวจากจุดต่ำสุด

เมื่อเจาะลึกการวิเคราะห์การเติบโตของบริษัท 20 แห่ง (คิดเป็น 90% ของมูลค่าหลักทรัพย์ของอุตสาหกรรม) พบว่ามีบริษัทอสังหาริมทรัพย์เพียง 5 แห่งเท่านั้นที่บันทึกการเติบโตในเชิงบวกในไตรมาสที่สอง

แต่สิ่งนี้มาจากสองสาเหตุหลัก: การเติบโตอย่างกะทันหันจากกำไรอื่นๆ และไม่ใช่จากธุรกิจหลัก หรือการเติบโตสูงเนื่องจากกำไรที่ต่ำในช่วงเวลาเดียวกัน

บริษัทขนาดใหญ่แห่งอื่นๆ ในอุตสาหกรรมต่างบันทึกกำไรลดลงมากกว่า 20% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน ซึ่งสะท้อนถึงความยากลำบากโดยทั่วไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์

มูลค่าสินค้าคงคลังของทั้งอุตสาหกรรมลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2566 ช่องทางกฎหมายที่เข้มงวดและกระแสสินเชื่อที่เข้มงวดเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นสองสาเหตุหลักที่ทำให้ธุรกิจประสบปัญหาในการดำเนินโครงการ

ความต้องการก็ไม่ค่อยดีนัก โดยยอดธุรกรรมอสังหาฯ รวมในไตรมาส 2 ปี 2566 ลดลง 66% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และลดลง 9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

WiGroup ระบุว่า เพื่อให้มั่นใจว่าจะอยู่รอด ผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์ต้องดำเนินกลยุทธ์เชิงรับ โดยการลดภาระหนี้ให้อยู่ในระดับที่ปลอดภัย ลดค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย และหลีกเลี่ยงการล้มละลาย ขณะที่กิจกรรมการขายชะลอตัวลงอย่างมาก ณ สิ้นไตรมาสที่สองของปี 2566 อัตราส่วนหนี้สินต่อดอกเบี้ย/ส่วนของผู้ถือหุ้นของทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ 0.48 เท่า

ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยรวมในช่วงดังกล่าวอยู่ที่ 2,030 พันล้านดอง เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับไตรมาสแรก สะท้อนให้เห็นว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังคงค่อนข้างสูงและยังไม่มีทีท่าว่าจะปรับตัวลดลง ความสามารถในการชำระหนี้ของธุรกิจในอุตสาหกรรม ซึ่งวัดจากอัตราส่วนกำไรก่อนหักดอกเบี้ยและภาษีต่อดอกเบี้ย ลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2566

หนึ่งในสัญญาณที่บ่งชี้ถึงการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์คืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะลดลงสู่ระดับที่ต่ำลง ซึ่งจะเป็นแรงผลักดันหลักในการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมโดยรวม ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อการระดมเงินทุนได้รับการปรับตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2566 แต่การพัฒนาอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังคงล่าช้า

นอกจากนี้ การยกเลิกช่องทางทางกฎหมายยังช่วยเปิดตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง ธุรกิจเคหะสังคมสามารถเป็นตัวเร่งปฏิกิริยาให้กับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย เนื่องจากธุรกิจนี้ได้รับประโยชน์จากนโยบายสนับสนุนต่างๆ ของ รัฐบาล

“ด้วยเหตุนี้ การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมและอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยโดยเฉพาะจะตกต่ำลงในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 เมื่อนโยบายสนับสนุนเริ่มมีผลบังคับใช้” WiGroup ประเมิน

อนุมัตินโยบายการลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยโฮซอน 3

นาย Luong Trong Quynh รองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด Lang Son เพิ่งออกคำสั่งหมายเลข 1282/QD-UBND อนุมัตินโยบายการลงทุนโครงการพื้นที่อยู่อาศัย Ho Son 3 อำเภอ Huu Lung โดยใช้วิธีการเสนอราคาคัดเลือกนักลงทุน

ตามคำตัดสิน ขอบเขตของโครงการพื้นที่อยู่อาศัยโฮเซิน 3 ประกอบด้วย: ทิศเหนือและทิศตะวันออกเฉียงเหนือติดกับทางหลวงจังหวัดหมายเลข DT.242 และถนนที่มุ่งสู่ทางด่วนสายฮานอย-ลางซอน ทิศใต้ติดกับทางด่วนสายฮานอย-ลางซอน ทิศตะวันออกติดกับพื้นที่อยู่อาศัยปัจจุบันของตำบลโฮเซินและคณะกรรมการประชาชนตำบลโฮเซิน ทิศตะวันตกและทิศตะวันตกเฉียงใต้ติดกับแม่น้ำเทือง

วัตถุประสงค์การลงทุนของโครงการนี้คือการสร้างพื้นที่อยู่อาศัยพร้อมระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคที่ทันสมัยและสอดคล้องกัน โดยมีงานตามแบบแปลนที่ได้รับอนุมัติ ใช้ประโยชน์จากกองทุนที่ดินที่มีอยู่อย่างเต็มที่ ตอบสนองความต้องการของทุกภาคส่วนที่มีความต้องการที่ดินและที่อยู่อาศัย และมีส่วนร่วมในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยของอำเภอฮูหลุงและจังหวัดลางเซินโดยรวมอย่างแข็งขัน

โครงการที่อยู่อาศัยโฮเซิน 3 มีเงินลงทุนรวม (ไม่รวมค่าชดเชย การสนับสนุน และค่าใช้จ่ายในการย้ายถิ่นฐาน) อยู่ที่ 1,379 พันล้านดอง มีพื้นที่ทั้งหมด 400,000 ตารางเมตร (40 เฮกตาร์) ขนาดของโครงการประกอบด้วยอาคารสูง 4,656 ตารางเมตร ทาวน์เฮาส์ 1 ชั้น 392 ตารางเมตร (1,102 แปลง) วิลล่า 2 ชั้น 20,510.7 ตารางเมตร (131 แปลง) ที่อยู่อาศัยสำหรับการย้ายถิ่นฐาน 8,216 ตารางเมตร (84 แปลง) และงานอื่นๆ เช่น โครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ศูนย์การค้า และบริการต่างๆ... ประชากร 7,000 คน

ระยะเวลาการดำเนินโครงการ 50 ปี นับจากวันที่ผู้ลงทุนได้รับผลการตัดสินใจจัดสรรที่ดินหรือผลการตัดสินใจเช่าที่ดิน โดยระยะเวลาการดำเนินโครงการไม่เกิน 48 เดือน

ไทยเหงียน: มุ่งมั่นในการเรียกเก็บหนี้ที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน

ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดท้ายเงวียนได้สั่งการให้หัวหน้ากรม สาขา ภาคส่วน และประธานคณะกรรมการประชาชนของอำเภอและเมืองต่างๆ ดำเนินการตามภารกิจต่างๆ อย่างเร่งด่วนและเด็ดขาด เพื่อร่วมกันหาแนวทางแก้ไขปัญหาการจัดเก็บหนี้ที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินในจังหวัดอย่างต่อเนื่อง โดยมุ่งมั่นที่จะบรรลุผลสำเร็จสูงสุดในการจัดเก็บงบประมาณแผ่นดิน

ในปี พ.ศ. 2566 สภาประชาชนจังหวัดไทเหงียนได้มอบหมายให้จัดเก็บงบประมาณแผ่นดินเป็นเงิน 20,000 พันล้านดอง โดยแบ่งเป็นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 4,800 พันล้านดอง และค่าเช่าที่ดิน 700 พันล้านดอง ณ วันที่ 31 กรกฎาคม ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในจังหวัดไทเหงียนอยู่ที่ 734,778 พันล้านดอง คิดเป็น 15.3% ของประมาณการของจังหวัด ขณะที่ค่าเช่าที่ดินอยู่ที่ 296,086 พันล้านดอง คิดเป็น 42.3% ของประมาณการของจังหวัด

ตามประกาศของกรมสรรพากร ระบุว่า ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่รายงานว่าค้างชำระมีมูลค่า 681,240 พันล้านดอง และค่าเช่าที่ดินที่รายงานว่าค้างชำระมีมูลค่า 94,865 พันล้านดอง สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยและโครงการในเขตเมืองจำนวน 14 โครงการ

สาเหตุบางประการที่ทำให้โครงการในจังหวัดไทเหงียนมีการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในระดับต่ำ สืบเนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาในช่วงปีที่ผ่านมา ส่งผลให้อัตราการทำธุรกรรมต่ำ ธุรกิจจำนวนมากต้องพึ่งพาเงินกู้และเงินทุนที่ระดมได้ ขณะที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังคงอยู่ในระดับสูงและการเข้าถึงเงินทุนได้ยาก นอกจากนี้ ผู้เสียภาษีจำนวนหนึ่งยังไม่ปฏิบัติตามกฎหมายภาษีอย่างครบถ้วน

ตามแผนงานของกรมสรรพากรจังหวัดไทเหงียน ภายในสิ้นเดือนกันยายน 2566 เป็นอย่างช้า โครงการที่มีหนี้สินการใช้ที่ดินจะต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันต่องบประมาณแผ่นดิน

ในเอกสารเลขที่ 4151/UBND-KT ลงวันที่ 18 สิงหาคม ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดไทเหงียนได้มอบหมายให้กรมสรรพากรจังหวัดดำเนินการดังต่อไปนี้: ดำเนินการตามมาตรการการจัดเก็บหนี้ที่เหมาะสมกับกรณีหนี้ภาษีแต่ละกรณีให้เป็นไปตามระเบียบ โดยเน้นเป็นพิเศษให้รีบใช้มาตรการเพื่อเร่งรัด บังคับใช้ และเผยแพร่ข้อมูลให้เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการจัดเก็บภาษี และจัดทำเอกสารแนะนำสำหรับผู้เสียภาษีที่มีหนี้ภาษีจำนวนมาก ผัดวันประกันพรุ่ง และยืดเยื้อในการเรียกเก็บหนี้ภาษีคืนเข้างบประมาณแผ่นดิน

สั่งการให้หน่วยงานในสังกัดตรวจสอบและติดตามความคืบหน้าในการจัดการหนี้สินที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินในจังหวัดอย่างใกล้ชิด รายงานเป็นระยะทุกเดือนเพื่อประเมินสถานการณ์ในการจัดการหนี้สินที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินในจังหวัด สรุปปัญหาและอุปสรรคที่เกิดขึ้นในการดำเนินการ รายงานและให้คำแนะนำคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพื่อพิจารณาและสั่งการตามระเบียบ

คณะกรรมการประชาชนประจำเขตและเมือง: เป็นผู้นำและประสานงานกับกรมสรรพากรจังหวัด เพื่อประสานงานโดยตรงกับรัฐวิสาหกิจที่ค้างชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินในพื้นที่ เพื่อกระตุ้นให้รัฐวิสาหกิจเหล่านั้นชำระงบประมาณแผ่นดินให้ทันเวลา พัฒนาโครงการและมอบหมายงานเฉพาะให้กับกรม สำนัก และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อประสานงานอย่างใกล้ชิดกับกรมสรรพากรจังหวัด เพื่อมุ่งเน้นการเร่งรัดและจัดการหนี้สินที่เกี่ยวข้องกับที่ดินอย่างทั่วถึง

ทั้งนี้ ตามที่ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดท้ายเงวียน แถลงว่า ในกรณีที่ผู้ชนะการประมูลไม่ชำระเงินหรือชำระเงินไม่เพียงพอสำหรับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินภายใน 120 วัน นับแต่วันที่มีการตัดสินใจที่จะรับรู้ผลการประมูล คณะกรรมการประชาชนระดับที่รับผิดชอบจะเพิกถอนการตัดสินใจรับรู้ผลการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินตามบทบัญญัติในข้อ 2 มาตรา 3 แห่งพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 10/2023/ND-CP ลงวันที่ 3 เมษายน 2566 ของรัฐบาล

ราคาที่อยู่อาศัยในฮานอยและโฮจิมินห์สูงกว่ารายได้เฉลี่ย 18-32 เท่า

Savills เพิ่งเปิดเผยตัวเลขที่เกี่ยวข้องกับความสามารถในการเป็นเจ้าของบ้านของผู้คนในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หน่วยงานนี้ได้อ้างอิงรายงานดัชนีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก ปี พ.ศ. 2566 ของสถาบันที่ดินในเขตเมือง (ULI) ซึ่งระบุว่านครโฮจิมินห์และฮานอยเป็นสองเมืองที่มีราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยในภูมิภาค อย่างไรก็ตาม ช่องว่างดังกล่าวค่อนข้างกว้างเมื่อเทียบกับรายได้ของประชาชน

โดยเฉพาะในนครโฮจิมินห์ ราคาบ้านเฉลี่ยอยู่ที่ 296,000 เหรียญสหรัฐ (มากกว่า 7 พันล้านดอง) โดยมีรายได้เฉลี่ยต่อครัวเรือนอยู่ที่ 9,120 เหรียญสหรัฐต่อปี (ประมาณ 220 ล้านดอง)

นโยบายสนับสนุนของรัฐเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยให้กับประชาชน (ที่มา: ภาพหน้าจอ/DT)

จากการคำนวณของรายงาน พบว่าช่องว่างระหว่างราคาที่อยู่อาศัยและรายได้ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 32.5 เท่า ซึ่งสูงเป็นอันดับสองในภูมิภาค รองจากเซินเจิ้น (35 เท่า) และสูงกว่าปักกิ่ง (29.3 เท่า) เซี่ยงไฮ้ (24.1 เท่า) และฮ่องกง-จีน (26.5 เท่า)

ขณะเดียวกันดัชนีในฮานอยอยู่ที่ 18.3 เท่า โดยมีรายได้ครัวเรือนเฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ 9,967 ดอลลาร์สหรัฐ (ประมาณ 240 ล้านดอง) สูงกว่าโซล (17.3 เท่า) โตเกียว (16.1 เท่า) และที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ของสิงคโปร์ (13.7 เท่า)

ในตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่า ค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือนต่ออพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 592 ดอลลาร์สหรัฐ หรือเทียบเท่ากว่า 14 ล้านดอง ตลาดนี้เหมาะกับกลุ่มคนทำงานหนุ่มสาวที่มีรายได้สูงหรือชาวต่างชาติที่ทำงานในเวียดนามเป็นหลัก

เมื่อวิเคราะห์ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้คนในนครโฮจิมินห์ คุณ Giang Huynh รองผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและ S22M Savills นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า คนส่วนใหญ่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงและอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงได้เท่านั้น

คุณเกียงกล่าวว่า ปัจจุบันอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดราคา 2,000-4,000 ล้านดองมีอุปทานน้อย ก่อนหน้านี้ ผลิตภัณฑ์นี้คิดเป็นประมาณ 60% ของอุปทานในตลาด แต่ในปี 2566 คาดว่าจะเหลือเพียงประมาณ 25% เท่านั้น ซึ่งส่งผลกระทบต่อโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านของผู้คน

คุณเกียงเชื่อว่านโยบายสนับสนุนของรัฐเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความสามารถในการจ่ายค่าที่อยู่อาศัยของประชาชน ประสบการณ์จริงจากหลายประเทศแสดงให้เห็นถึงผลกระทบเชิงบวกของแนวทางแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม

“การพิจารณาภาษีของรัฐบาลเพื่อจำกัดการซื้อเก็งกำไรและเพิ่มกองทุนที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดแสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นของรัฐบาลในการส่งเสริมตลาดที่อยู่อาศัยที่มั่นคงและยั่งยืน ซึ่งจะส่งผลดีต่อผู้ซื้อบ้าน” นางฮวีญกล่าว

พร้อมกันนี้ เธอยังกล่าวอีกว่า การพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมเป็นประเด็นสำคัญ เนื่องจากช่วยแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย กระตุ้นเศรษฐกิจและสังคม เร่งการกระจายตัวของประชากร ขยายเขตเมืองไปสู่เขตชานเมือง และเพิ่มความยั่งยืนในการวางผังเมือง

แหล่งที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-doan-thoi-diem-thi-truong-phuc-hoi-gia-nha-ha-noi-va-tphcm-cao-ngat-nguong-thieu-can-ho-vua-tui-tien-239218.html