คาดการณ์ว่าเมื่อตลาดฟื้นตัว ราคาบ้านในฮานอยและโฮจิมินห์จะสูงลิ่ว ขาดแคลนอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความยากลำบากหลายประการ นโยบายต่างๆ จำเป็นต้องใช้เวลาในการปรับปรุง และจะฟื้นตัวในช่วงครึ่งหลังของปี 2024 ราคาบ้าน ในฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้สูงเกินไปเมื่อเทียบกับรายได้ของประชาชน ธนาคารไทยเหงียนกำลังเร่งรัดการเรียกเก็บหนี้ที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน... นี่คือข่าวสารล่าสุดเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความยากลำบากหลายประการ แต่คาดว่าจะฟื้นตัวได้ในครึ่งหลังของปี 2024 (ที่มา: ธนาคารแห่งชาติเวียดนาม)

ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวในช่วงครึ่งหลังของปี 2024

หนึ่งในตัวชี้วัดที่คาดการณ์ถึงการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ลดลงจะเป็นแรงขับเคลื่อนหลักสำหรับการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมโดยรวม ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยเงินฝากได้รับการปรับเปลี่ยนตั้งแต่ไตรมาสที่ 1 ปี 2023 แล้ว แต่การเคลื่อนไหวของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะมีความล่าช้ากว่า

จากรายงานผลประกอบการไตรมาสที่ 2 ปี 2023 ของ WiGroup พบว่า อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความยากลำบากหลายประการ แต่คาดว่าจะฟื้นตัวได้ในครึ่งหลังของปี 2024

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การเติบโตของกำไรสุทธิหลังหักภาษี (NPAT) ในไตรมาสที่สองของปี 2023 สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยทั้งหมด (ไม่รวม Vinhomes) มีอัตราการเติบโตติดลบประมาณ -46% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว แม้ว่ามูลค่าสัมบูรณ์จะเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2023 แต่ก็ยังไม่มีปัจจัยกระตุ้นที่แข็งแกร่งอย่างแท้จริงที่จะช่วยผลักดันการฟื้นตัวของกำไรโดยรวมของภาคส่วนนี้จากจุดต่ำสุด

จากการวิเคราะห์อย่างละเอียดเกี่ยวกับการเติบโตของบริษัท 20 แห่ง (ซึ่งคิดเป็น 90% ของมูลค่าตลาดรวมของอุตสาหกรรม) พบว่ามีเพียง 5 บริษัทอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่บันทึกการเติบโตในเชิงบวกในไตรมาสที่สอง

อย่างไรก็ตาม เรื่องนี้มีสาเหตุหลักสองประการ คือ อาจเกิดจากกำไรที่เพิ่มขึ้นอย่างฉับพลันจากแหล่งอื่นที่ไม่เกี่ยวข้องกับธุรกิจหลัก หรือการเติบโตสูงเนื่องจากอัตรากำไรต่ำในช่วงเวลาเดียวกัน

บริษัทขนาดใหญ่อื่นๆ ในอุตสาหกรรมเดียวกันก็บันทึกผลกำไรที่ลดลงกว่า 20% เมื่อเทียบกับปีก่อน ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความยากลำบากโดยรวมในตลาดอสังหาริมทรัพย์

มูลค่าสินค้าคงคลังทั่วทั้งอุตสาหกรรมลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 1 ปี 2023 กรอบกฎหมายที่เข้มงวดขึ้นและการจำกัดการไหลเวียนของสินเชื่อในตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นสองสาเหตุหลักที่ทำให้ธุรกิจต่างๆ ประสบปัญหาในการดำเนินโครงการ

ในด้านอุปสงค์ แนวโน้มก็ไม่ค่อยดีนัก โดยปริมาณการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์โดยรวมในไตรมาสที่ 2 ปี 2023 ลดลง 66% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว และลดลง 9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

จากข้อมูลของ WiGroup เพื่อให้ "อยู่รอด" ผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้กลยุทธ์เชิงรับโดยการลดภาระหนี้สินลงให้อยู่ในระดับที่ปลอดภัย ลดค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย และหลีกเลี่ยงการล้มละลายในขณะที่ยอดขายชะลอตัวลงอย่างมาก ณ สิ้นไตรมาสที่ 2 ปี 2023 อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนรวมของอุตสาหกรรมทั้งหมดอยู่ที่ 0.48 เท่า

ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยรวมในไตรมาสนี้อยู่ที่ 2,030 พันล้านดอง เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับไตรมาสแรก สะท้อนให้เห็นว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังคงอยู่ในระดับสูงและไม่มีทีท่าว่าจะลดลง ความสามารถในการชำระหนี้ของธุรกิจในอุตสาหกรรม ซึ่งวัดจากอัตราส่วนกำไรก่อนหักดอกเบี้ยและภาษีต่อค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย ลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2566

หนึ่งในตัวชี้วัดที่คาดการณ์ถึงการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ลดลงจะเป็นแรงขับเคลื่อนหลักสำหรับการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมโดยรวม ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยเงินฝากมีการปรับเปลี่ยนตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2023 แล้ว แต่การเคลื่อนไหวของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะมีความล่าช้ากว่า

นอกจากนี้ การขจัดอุปสรรคทางกฎหมายยังช่วยฟื้นฟูอุปทานของอสังหาริมทรัพย์ได้อีกด้วย ภาคส่วนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอาจเป็นตัวเร่งปฏิกิริยาสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย เนื่องจากภาคส่วนนี้ได้รับประโยชน์จากนโยบายสนับสนุน ของรัฐบาล หลายประการ

"ดังนั้น การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไป และโดยเฉพาะอย่างยิ่งภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย จะเกิดขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2024 เมื่อนโยบายสนับสนุนเริ่มมีผลบังคับใช้" WiGroup ประเมิน

อนุมัตินโยบายการลงทุนสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยโฮซอน 3

รองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด หลางเซิน นายหลง จ่อง กวิญ ได้ออกคำสั่งเลขที่ 1282/QD-UBND อนุมัตินโยบายการลงทุนสำหรับโครงการหมู่บ้านจัดสรรโฮเซิน 3 ในอำเภอหูหลง โดยผ่านกระบวนการประมูลเพื่อคัดเลือกนักลงทุน

ตามมติที่ประชุม ขอบเขตของโครงการพื้นที่อยู่อาศัยโฮซอน 3 ประกอบด้วย: ด้านทิศเหนือและทิศตะวันออกเฉียงเหนือติดกับถนนจังหวัดหมายเลข 242 และถนนทางเข้าสู่ทางด่วนฮานอย-ลังซอน; ด้านทิศใต้ติดกับทางด่วนฮานอย-ลังซอน; ด้านทิศตะวันออกติดกับพื้นที่อยู่อาศัยที่มีอยู่แล้วในตำบลโฮซอนและสำนักงานคณะกรรมการประชาชนตำบลโฮซอน; และด้านทิศตะวันตกและทิศตะวันตกเฉียงใต้ติดกับแม่น้ำเถือง

โครงการนี้มีเป้าหมายที่จะสร้างพื้นที่อยู่อาศัยที่มีระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคที่ทันสมัยและสอดคล้องกัน ตามแผนที่ได้รับอนุมัติ โดยจะใช้ประโยชน์จากทรัพยากรที่ดินที่มีอยู่ให้เต็มที่ ตอบสนองความต้องการของผู้ที่ต้องการที่ดินและที่อยู่อาศัย และมีส่วนช่วยอย่างสร้างสรรค์ต่อโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยของอำเภอหูหลงโดยเฉพาะ และจังหวัดหลางเซินโดยทั่วไป

โครงการที่อยู่อาศัยโฮซอน 3 มีเงินลงทุนรวม (ไม่รวมค่าชดเชย ค่าสนับสนุน และค่าใช้จ่ายในการย้ายถิ่นฐาน) 1,379,000 ล้านดอง บนพื้นที่รวม 400,000 ตารางเมตร (40 เฮกตาร์) โครงการประกอบด้วยส่วนประกอบดังต่อไปนี้: อาคารสูง พื้นที่ 4,656 ตารางเมตร, บ้านแถวชั้นเดียว พื้นที่รวม 111,392 ตารางเมตร (1,102 แปลง), วิลล่าชั้นเดียว พื้นที่รวม 20,510.7 ตารางเมตร (131 แปลง), ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ย้ายถิ่นฐาน พื้นที่รวม 8,216 ตารางเมตร (84 แปลง) และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ เช่น โครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ศูนย์การค้าและศูนย์บริการ เป็นต้น คาดการณ์จำนวนประชากรอยู่ที่ 7,000 คน

โครงการนี้มีระยะเวลาดำเนินการ 50 ปี นับจากวันที่นักลงทุนได้รับการจัดสรรที่ดินหรือสัญญาเช่าที่ดิน โดยมีกำหนดการดำเนินงานโครงการไม่เกิน 48 เดือน

ไทย เหงียน: เร่งรัดการเรียกเก็บหนี้ที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน

ประธานสภาประชาชนจังหวัดไทเหงียนได้สั่งการให้หัวหน้าหน่วยงานต่างๆ และประธานสภาประชาชนอำเภอและเมืองต่างๆ เร่งดำเนินการและเด็ดขาดในหลายๆ เรื่อง เพื่อดำเนินการตามแนวทางแก้ไขปัญหาอย่างครอบคลุมในการเร่งรัดการเรียกเก็บหนี้ที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินในจังหวัด โดยมุ่งมั่นที่จะบรรลุผลลัพธ์สูงสุดในการจัดเก็บรายได้ของรัฐ

ในปี 2566 สภาประชาชนจังหวัดไทเหงียนได้มอบหมายภารกิจในการจัดเก็บรายได้ของรัฐบาลจำนวน 20,000 พันล้านด่อง โดยแบ่งเป็นรายได้จากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 4,800 พันล้านด่อง และค่าเช่าที่ดิน 700 พันล้านด่อง ณ วันที่ 31 กรกฎาคม รายได้จากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในจังหวัดไทเหงียนมีเพียง 734,778 พันล้านด่อง คิดเป็นเพียง 15.3% ของเป้าหมายจังหวัด ขณะที่รายได้จากค่าเช่าที่ดินอยู่ที่ 296,086 พันล้านด่อง คิดเป็น 42.3% ของเป้าหมายจังหวัด

จากประกาศของหน่วยงานสรรพากร ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินค้างชำระอยู่ที่ 681.24 พันล้านด่อง และค่าเช่าที่ดินค้างชำระอยู่ที่ 94.865 พันล้านด่อง ครอบคลุมโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยและเมือง 14 โครงการ

มีการระบุสาเหตุหลายประการที่ทำให้การจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจากโครงการต่างๆ ในจังหวัดไทเหงียนอยู่ในระดับต่ำ รวมถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาในช่วงปีที่ผ่านมา ส่งผลให้อัตราการทำธุรกรรมต่ำ ธุรกิจจำนวนมากต้องพึ่งพาเงินกู้และเงินทุนที่ระดมทุน ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังคงสูงและการเข้าถึงเงินทุนเป็นเรื่องยาก นอกจากนี้ ผู้เสียภาษีบางรายยังไม่ปฏิบัติตามกฎหมายและระเบียบภาษีอย่างเคร่งครัด

ตามแผนงานของกรมสรรพากรจังหวัดไทเหงียน โครงการที่มีค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินค้างชำระจะต้องชำระให้แก่รัฐบาลภายในสิ้นเดือนกันยายน พ.ศ. 2566 อย่างช้าที่สุด

ในเอกสารเลขที่ 4151/UBND-KT ลงวันที่ 18 สิงหาคม ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดไทเหงียนได้สั่งการให้กรมสรรพากรจังหวัดดำเนินการดังต่อไปนี้: ดำเนินมาตรการจัดเก็บหนี้ภาษีที่เหมาะสมสำหรับแต่ละกรณีตามระเบียบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งให้เน้นการดำเนินการเร่งรัด บังคับใช้ และเปิดเผยข้อมูลต่อสาธารณะตามที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัติการบริหารภาษีและแนวทางปฏิบัติสำหรับผู้เสียภาษีที่มีหนี้ภาษีจำนวนมาก ค้างชำระเป็นเวลานาน และต่อเนื่อง เพื่อให้เงินภาษีที่ค้างชำระเข้าสู่รัฐวิสาหกิจ

สั่งการให้หน่วยงานย่อยตรวจสอบและติดตามความคืบหน้าในการจัดการหนี้สินที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินในจังหวัดอย่างใกล้ชิด รายงานความคืบหน้าเกี่ยวกับการจัดการหนี้สินที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินในจังหวัดเป็นรายเดือน สรุปปัญหาและอุปสรรคที่เกิดขึ้นระหว่างการดำเนินการ และรายงานและให้คำแนะนำแก่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพื่อพิจารณาและกำหนดแนวทางตามระเบียบ

คณะกรรมการประชาชนประจำอำเภอและเมือง: เป็นผู้นำและประสานงานกับกรมสรรพากรจังหวัด เพื่อทำงานโดยตรงกับธุรกิจที่ค้างชำระค่าใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินในพื้นที่ของตน เพื่อเร่งรัดให้ชำระเข้าสู่งบประมาณของรัฐโดยเร็ว พัฒนาโครงการและมอบหมายภารกิจเฉพาะให้แก่หน่วยงานและแผนกต่างๆ ภายใต้เขตอำนาจของตน เพื่อประสานงานอย่างใกล้ชิดกับกรมสรรพากรระดับภูมิภาค โดยมุ่งเน้นที่การเร่งรัดและแก้ไขหนี้สินที่เกี่ยวข้องกับที่ดินที่ค้างชำระให้เสร็จสิ้นอย่างเด็ดขาด

ตามที่ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดไทเหงียนได้กล่าวไว้ว่า ในกรณีที่ผู้ชนะการประมูลไม่ชำระเงินหรือชำระเงินไม่ครบตามจำนวนที่ประมูลได้สำหรับสิทธิการใช้ที่ดินภายใน 120 วันนับจากวันที่คณะกรรมการประชาชนรับรองผลการประมูล คณะกรรมการประชาชนผู้มีอำนาจจะเพิกถอนคำตัดสินรับรองผลการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินตามวรรค 2 ข้อ 3 แห่งพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 10/2023/ND-CP ลงวันที่ 3 เมษายน 2566

ราคาที่อยู่อาศัยในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้สูงกว่ารายได้ถึง 18-32 เท่า

บริษัท Savills เพิ่งเปิดเผยตัวเลขที่เกี่ยวข้องกับความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้คนในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้

ในรายงานฉบับนี้ หน่วยงานได้อ้างอิงดัชนีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกปี 2023 โดยสถาบัน Urban Land Institute (ULI) ซึ่งแสดงให้เห็นว่านครโฮจิมินห์และฮานอยเป็นสองเมืองที่มีราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยในภูมิภาค อย่างไรก็ตาม ยังมีความเหลื่อมล้ำอย่างมากระหว่างราคาเหล่านี้กับรายได้ของประชาชน

โดยเฉพาะในนครโฮจิมินห์ ราคาบ้านเฉลี่ยอยู่ที่ 296,000 ดอลลาร์สหรัฐ (มากกว่า 7 พันล้านดอง) และรายได้ครัวเรือนเฉลี่ยอยู่ที่ 9,120 ดอลลาร์สหรัฐต่อปี (ประมาณ 220 ล้านดอง)

Bất động sản mới nhất. (Nguồn: Ảnh chụp màn hình/DT)

นโยบายสนับสนุนจากภาครัฐเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยให้กับประชาชน (ที่มา: ภาพหน้าจอ/DT)

จากข้อมูลของผู้จัดทำรายงาน ช่องว่างระหว่างรายได้กับราคาบ้านในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 32.5 เท่า ซึ่งสูงเป็นอันดับสองในภูมิภาค รองจากเซินเจิ้น (35 เท่า) และสูงกว่าปักกิ่ง (29.3 เท่า) เซี่ยงไฮ้ (24.1 เท่า) และฮ่องกง (26.5 เท่า)

ในขณะเดียวกัน ดัชนีนี้ในฮานอยอยู่ที่ 18.3 เท่า โดยมีรายได้ครัวเรือนเฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ 9,967 ดอลลาร์สหรัฐ (ประมาณ 240 ล้านดองเวียดนาม) ซึ่งสูงกว่าโซล (17.3 เท่า) โตเกียว (16.1 เท่า) และที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ของสิงคโปร์ (13.7 เท่า)

ในตลาดเช่าที่อยู่อาศัย ค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือนต่ออพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 592 ดอลลาร์สหรัฐ หรือประมาณ 14 ล้านดองเวียดนาม ตลาดนี้เหมาะสำหรับคนหนุ่มสาวที่มีรายได้สูงหรือชาวต่างชาติที่ทำงานในเวียดนามเป็นหลัก

นางจาง ฮุยน์ รองผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายวิจัยและพัฒนาของ S22M Savills โฮจิมินห์ซิตี้ วิเคราะห์ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนในนครโฮจิมินห์ พบว่าคนส่วนใหญ่สามารถซื้อได้เฉพาะที่อยู่อาศัยในกลุ่มราคาประหยัด หรืออพาร์ทเมนต์งบประมาณจำกัดเท่านั้น

นางเจียงกล่าวว่า ปัจจุบันอุปทานของอพาร์ทเมนต์ราคาไม่แพงในช่วงราคา 2 ถึง 4 พันล้านดองนั้นต่ำมาก ก่อนหน้านี้สินค้ากลุ่มนี้คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 60% ของอุปทานในตลาด แต่ในปี 2023 เหลือเพียงประมาณ 25% เท่านั้น ซึ่งส่งผลกระทบต่อโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านของประชาชน

นางเจียงกล่าวว่า นโยบายสนับสนุนจากภาครัฐเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยให้กับประชาชน ประสบการณ์จริงจากหลายประเทศแสดงให้เห็นถึงผลกระทบเชิงบวกของแนวทางการแก้ปัญหาด้านที่อยู่อาศัยต่อการพัฒนาทางเศรษฐกิจและสังคม

นางสาวฮุยน์กล่าวว่า "การที่รัฐบาลพิจารณาเก็บภาษีเพื่อควบคุมการซื้อเก็งกำไรและเพิ่มพื้นที่สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นของรัฐบาลในการส่งเสริมตลาดที่อยู่อาศัยที่มั่นคงและยั่งยืน ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อบ้าน"

นอกจากนี้ เธอยังกล่าวว่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเป็นสิ่งสำคัญลำดับต้นๆ เพราะช่วยแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย กระตุ้นการพัฒนาทางเศรษฐกิจและสังคมในระดับหนึ่ง เร่งการกระจายตัวของประชากร ขยายพื้นที่เมืองไปยังชานเมือง และเพิ่มความยั่งยืนในการวางผังเมือง

[โฆษณา_2]
แหล่งที่มา