 |
| อุตสาหกรรมอสังหาฯ ยังคงเผชิญปัญหาหลายประการ แต่มีแนวโน้มฟื้นตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2567 (ที่มา: SBV) |
ตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีหลัง 2567 คึกคัก
สัญญาณหนึ่งที่บ่งชี้ถึงการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ก็คืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะลดลงสู่ระดับที่ต่ำลง ซึ่งจะเป็นแรงผลักดันหลักให้อุตสาหกรรมทั้งหมดฟื้นตัว ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ได้รับการปรับตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2566 แต่การพัฒนาของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังคงล่าช้า
ตามรายงานผลประกอบการทางธุรกิจของ WiGroup ในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย แต่สามารถฟื้นตัวได้ในช่วงครึ่งหลังของปี 2567
โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเติบโตของกำไรหลังหักภาษี (NPAT) ในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 ของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยทั้งหมด (ไม่รวม Vinhomes) บันทึกการเติบโตติดลบประมาณ -46% ในช่วงเวลาเดียวกัน แม้ว่าค่าสัมบูรณ์จะบันทึกการเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2566 แต่ไม่มีตัวเร่งที่แข็งแกร่งจริงๆ ที่จะผลักดันให้กำไรของอุตสาหกรรมทั้งหมดฟื้นตัวจากจุดต่ำสุด
เมื่อวิเคราะห์การเติบโตของบริษัท 20 แห่ง (คิดเป็น 90% ของมูลค่าหลักทรัพย์ในอุตสาหกรรม) อย่างละเอียด พบว่ามีบริษัทอสังหาริมทรัพย์เพียง 5 แห่งเท่านั้นที่บันทึกการเติบโตในเชิงบวกในไตรมาสที่ 2
แต่สิ่งนี้มาจากสาเหตุหลักสองประการ: การเติบโตอย่างกะทันหันจากกำไรอื่นๆ และไม่ใช่จากธุรกิจหลัก หรือการเติบโตสูงเนื่องจากกำไรที่ต่ำในช่วงเวลาเดียวกัน
บริษัทขนาดใหญ่อื่นๆ ในอุตสาหกรรมต่างบันทึกกำไรลดลงมากกว่า 20% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน ซึ่งสะท้อนถึงความยากลำบากโดยทั่วไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์
มูลค่าสินค้าคงคลังของทั้งอุตสาหกรรมลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2566 ช่องทางกฎหมายที่เข้มงวดและกระแสสินเชื่อที่เข้มงวดยิ่งขึ้นสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นสองสาเหตุหลักที่ทำให้ธุรกิจประสบปัญหาในการดำเนินโครงการ
ความต้องการก็ไม่ค่อยดีนักเมื่อมูลค่าธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์รวมในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 ลดลง 66% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และลดลง 9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
ตามข้อมูลของ WiGroup ผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์จะต้องใช้กลยุทธ์เชิงรับเพื่อให้มั่นใจว่าจะ "อยู่รอด" โดยลดภาระหนี้ให้อยู่ในระดับที่ปลอดภัย ลดค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย และหลีกเลี่ยงการล้มละลายในขณะที่กิจกรรมการขายชะลอตัวลงอย่างมาก ณ สิ้นไตรมาสที่ 2 ปี 2023 อัตราส่วนหนี้สินต่อดอกเบี้ย/ส่วนของผู้ถือหุ้นของทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ 0.48 เท่า
ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยรวมในช่วงดังกล่าวอยู่ที่ 2,030 พันล้านดอง เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับไตรมาสแรก สะท้อนให้เห็นว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังค่อนข้างสูงและไม่มีทีท่าว่าจะลดน้อยลง ความสามารถในการชำระหนี้ของธุรกิจในอุตสาหกรรมซึ่งวัดจากอัตราส่วน EBIT/ดอกเบี้ย ลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2566
สัญญาณหนึ่งที่บ่งชี้ถึงการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ก็คืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะลดลงสู่ระดับที่ต่ำลง ซึ่งจะเป็นแรงผลักดันหลักให้อุตสาหกรรมทั้งหมดฟื้นตัว ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ได้รับการปรับตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2566 แต่การพัฒนาของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังคงล่าช้า
นอกจากนี้ การลบช่องทางทางกฎหมายออกไปยังช่วยเปิดช่องทางการขายอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง กลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมสามารถเป็นตัวเร่งปฏิกิริยาสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย เนื่องจากกลุ่มนี้ได้รับประโยชน์จากนโยบายสนับสนุนต่างๆ ของ รัฐบาล
“ด้วยเหตุนี้ การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปและอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยโดยเฉพาะน่าจะเกิดขึ้นในราวครึ่งหลังของปี 2567 เมื่อนโยบายสนับสนุนเริ่มมีผลใช้บังคับ” WiGroup ประเมิน
อนุมัตินโยบายลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยโฮซอน 3
รองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด ลางเซิ น นายลวง จุง กวินห์ เพิ่งออกคำสั่งหมายเลข 1282/QD-UBND อนุมัตินโยบายการลงทุนโครงการพื้นที่อยู่อาศัยโฮเซิน 3 เขตฮูลุง ผ่านรูปแบบการประมูลเพื่อเลือกนักลงทุน
ตามคำตัดสิน ขอบเขตของโครงการพื้นที่อยู่อาศัยโฮเซิน 3 ประกอบด้วย: ทางเหนือและตะวันออกเฉียงเหนือติดกับทางหลวงจังหวัดหมายเลข DT.242 และถนนที่มุ่งสู่ทางด่วนสายฮานอย-ลางซอน ทางใต้ติดกับทางด่วนสายฮานอย-ลางซอน ตะวันออกติดกับที่ดินที่อยู่อาศัยปัจจุบันของตำบลโฮเซินและคณะกรรมการประชาชนตำบลโฮเซิน ตะวันตกและตะวันตกเฉียงใต้ติดกับแม่น้ำเทิง
วัตถุประสงค์การลงทุนของโครงการคือการสร้างพื้นที่อยู่อาศัยพร้อมระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคที่ทันสมัยและสอดคล้องกัน โดยทำงานตามแผนที่ได้รับการอนุมัติ ใช้ประโยชน์จากกองทุนที่ดินที่มีอยู่ให้เต็มที่ ตอบสนองความต้องการของทุกวิชาที่มีความต้องการที่ดินและที่อยู่อาศัย มีส่วนร่วมอย่างแข็งขันในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยของอำเภอฮูลุงโดยเฉพาะและจังหวัดลางซอนโดยทั่วไป
โครงการที่พักอาศัยโฮซอน 3 มีทุนจดทะเบียนรวม (ไม่รวมค่าชดเชย การสนับสนุน และค่าใช้จ่ายในการย้ายถิ่นฐาน) 1,379 พันล้านดอง พื้นที่ดินทั้งหมด 400,000 ตร.ม. (40 เฮกตาร์) ขนาดโครงการประกอบด้วยรายการต่างๆ ดังต่อไปนี้: ที่อยู่อาศัยสูง 4,656 ตร.ม. ทาวน์เฮาส์ชั้นต่ำ 111,392 ตร.ม. (ที่ดิน 1,102 แปลง) วิลล่าชั้นต่ำ 20,510.7 ตร.ม. (ที่ดิน 131 แปลง) ที่อยู่อาศัยย้ายถิ่นฐาน 8,216 ตร.ม. (ที่ดิน 84 แปลง) และงานอื่นๆ เช่น โครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ศูนย์การค้าและบริการ... ขนาดประชากร 7,000 คน
ระยะเวลาดำเนินการโครงการคือ 50 ปี นับจากวันที่ผู้ลงทุนได้รับผลการตัดสินใจจัดสรรที่ดินหรือผลการตัดสินใจเช่าที่ดิน โดยความคืบหน้าในการดำเนินโครงการไม่เกิน 48 เดือน
ไทเหงียน: มุ่งมั่นในการเรียกเก็บหนี้ที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน
ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดไทเหงียนได้สั่งการให้หัวหน้าแผนก สาขา และภาคส่วน และประธานคณะกรรมการประชาชนของเขตและเมืองต่างๆ ดำเนินการตามภารกิจต่างๆ อย่างเร่งด่วนและจริงจัง เพื่อนำแนวทางแก้ไขปัญหาการจัดเก็บหนี้ที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินในจังหวัดไปปฏิบัติอย่างสอดประสานกัน โดยมุ่งมั่นที่จะบรรลุผลลัพธ์สูงสุดในการจัดเก็บงบประมาณแผ่นดิน
ในปี 2023 สภาประชาชนจังหวัดไทเหงียนมอบหมายให้จัดเก็บงบประมาณแผ่นดิน 20,000 พันล้านดอง โดยค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินอยู่ที่ 4,800 พันล้านดอง และค่าเช่าที่ดินอยู่ที่ 700 พันล้านดอง ณ วันที่ 31 กรกฎาคม ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในจังหวัดไทเหงียนอยู่ที่ 734,778 พันล้านดอง ซึ่งคิดเป็น 15.3% ของประมาณการของจังหวัด ค่าเช่าที่ดินอยู่ที่ 296,086 พันล้านดอง ซึ่งคิดเป็น 42.3% ของประมาณการของจังหวัด
ตามประกาศของกรมสรรพากร ระบุว่า ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่รายงานว่าค้างชำระอยู่ที่ 681,240 พันล้านดอง และค่าเช่าที่ดินที่รายงานว่าค้างชำระอยู่ที่ 94,865 พันล้านดอง สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยและเขตเมือง 14 โครงการ
สาเหตุบางประการที่ทำให้โครงการต่างๆ ในจังหวัดไทเหงียนมีการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินต่ำนั้น เกิดจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาในช่วงปีที่ผ่านมา ส่งผลให้อัตราการทำธุรกรรมลดลง ธุรกิจจำนวนมากต้องพึ่งพาเงินกู้และเงินทุนที่ระดมมาได้ ขณะที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังคงสูงและการเข้าถึงเงินทุนทำได้ยาก นอกจากนี้ ผู้เสียภาษีจำนวนหนึ่งยังไม่ปฏิบัติตามกฎหมายภาษีอย่างครบถ้วน
ตามแผนงานของกรมสรรพากรจังหวัดไทเหงียน ภายในสิ้นเดือนกันยายน 2566 เป็นอย่างช้า โครงการที่มีหนี้สินการใช้ที่ดินจะต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันต่องบประมาณแผ่นดิน
ในเอกสารเลขที่ 4151/UBND-KT ลงวันที่ 18 สิงหาคม ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดไทเหงียนได้มอบหมายให้กรมสรรพากรจังหวัดดำเนินการดังต่อไปนี้: ดำเนินการตามมาตรการการจัดเก็บหนี้ที่เหมาะสมกับกรณีหนี้ภาษีแต่ละกรณีให้เป็นไปตามระเบียบ โดยเน้นเป็นพิเศษให้ดำเนินการทันทีเพื่อเร่งรัด บังคับใช้ และเผยแพร่ข้อมูลให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการจัดเก็บภาษี และเอกสารแนะนำสำหรับผู้เสียภาษีที่มีหนี้ภาษีจำนวนมาก การผัดวันประกันพรุ่ง และการยืดเวลาการเรียกเก็บหนี้ภาษีคืนสู่งบประมาณแผ่นดิน
สั่งการให้หน่วยงานในสังกัดตรวจสอบและติดตามความคืบหน้าการดำเนินการเกี่ยวกับหนี้สินค่าใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินในจังหวัดอย่างใกล้ชิด รายงานผลเป็นระยะทุกเดือนเพื่อประเมินสถานการณ์การดำเนินการเกี่ยวกับหนี้สินค่าใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินในจังหวัด สรุปปัญหาและอุปสรรคที่เกิดขึ้นในการดำเนินการ รายงานและแนะนำคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพื่อพิจารณาสั่งการตามระเบียบ
คณะกรรมการประชาชนของเขตและเมือง: เป็นผู้นำและประสานงานกับกรมสรรพากรจังหวัดเพื่อทำงานร่วมกับบริษัทที่ค้างชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินในพื้นที่โดยตรง เพื่อกระตุ้นให้บริษัทเหล่านั้นชำระงบประมาณแผ่นดินอย่างทันท่วงที พัฒนาโปรแกรมและมอบหมายงานเฉพาะให้กับแผนก สำนักงาน และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อประสานงานอย่างใกล้ชิดกับกรมสรรพากรภูมิภาค เพื่อเน้นที่การเรียกร้องและจัดการหนี้ที่เกี่ยวข้องกับที่ดินอย่างทั่วถึง
นอกจากนี้ ตามที่ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดไทเหงียน กล่าวไว้ว่า ในกรณีที่ผู้ชนะการประมูลไม่ชำระเงินหรือชำระเงินไม่เพียงพอสำหรับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินภายใน 120 วัน นับจากวันที่ตัดสินใจรับรู้ผลการประมูล คณะกรรมการประชาชนในระดับที่รับผิดชอบจะยกเลิกการตัดสินใจรับรู้ผลการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินตามบทบัญญัติในข้อ 2 มาตรา 3 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10/2023/ND-CP ลงวันที่ 3 เมษายน 2023 ของรัฐบาล
ราคาบ้านในฮานอยและโฮจิมินห์สูงกว่ารายได้ถึง 18-32 เท่า
Savills เพิ่งเปิดเผยตัวเลขที่เกี่ยวข้องกับความสามารถในการเป็นเจ้าของบ้านของผู้คนในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หน่วยงานนี้ได้อ้างอิงรายงานดัชนีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกปี 2023 ของสถาบันที่ดินในเขตเมือง (ULI) ซึ่งแสดงให้เห็นว่านครโฮจิมินห์และฮานอยเป็นสองเมืองที่มีราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยในภูมิภาค อย่างไรก็ตาม ช่องว่างดังกล่าวค่อนข้างกว้างเมื่อเทียบกับรายได้ของผู้คน
โดยเฉพาะในนครโฮจิมินห์ ราคาบ้านโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 296,000 เหรียญสหรัฐ (มากกว่า 7 พันล้านดอง) และรายได้เฉลี่ยของครัวเรือนอยู่ที่ 9,120 เหรียญสหรัฐ/ปี (ประมาณ 220 ล้านดอง)
 |
| นโยบายสนับสนุนของรัฐถือเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยให้กับประชาชน (ที่มา: ภาพหน้าจอ/DT) |
จากการคำนวณของรายงาน พบว่าช่องว่างระหว่างราคาที่อยู่อาศัยและรายได้ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 32.5 เท่า ซึ่งสูงเป็นอันดับสองในภูมิภาค รองจากเซินเจิ้น (35 เท่า) สูงกว่าปักกิ่ง (29.3 เท่า) เซี่ยงไฮ้ (24.1 เท่า) และฮ่องกง-จีน (26.5 เท่า)
ขณะเดียวกันดัชนีกรุงฮานอยอยู่ที่ 18.3 เท่า โดยมีรายได้ครัวเรือนเฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ 9,967 เหรียญสหรัฐ (ประมาณ 240 ล้านดอง) สูงกว่ากรุงโซล (17.3 เท่า) โตเกียว (16.1 เท่า) และที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในสิงคโปร์ (13.7 เท่า)
ในตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่า ค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือนต่ออพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 592 ดอลลาร์สหรัฐ หรือเทียบเท่ากับกว่า 14 ล้านดอง ตลาดนี้เหมาะกับคนทำงานหนุ่มสาวที่มีรายได้สูงหรือชาวต่างชาติที่ทำงานในเวียดนามเป็นหลัก
จากการวิเคราะห์ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้คนในนครโฮจิมินห์ คุณ Giang Huynh รองผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและ S22M Savills นครโฮจิมินห์ กล่าวว่าคนส่วนใหญ่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยและอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงได้เท่านั้น
นางสาวเกียงเผยว่าปัจจุบันอพาร์ตเมนต์ราคาจับต้องได้ราคา 2,000-4,000 ล้านดองมีอุปทานน้อย ก่อนหน้านี้ กลุ่มผลิตภัณฑ์นี้คิดเป็นประมาณ 60% ของอุปทานในตลาด แต่ในปี 2566 จะมีเพียง 25% เท่านั้น ซึ่งส่งผลกระทบต่อโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านของผู้คน
นางสาวเกียงเชื่อว่านโยบายสนับสนุนของรัฐเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความสามารถในการจ่ายเงินค่าที่อยู่อาศัยของประชาชน ประสบการณ์จริงจากประเทศต่างๆ มากมายแสดงให้เห็นถึงผลกระทบเชิงบวกของแนวทางแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม
“การพิจารณาภาษีของรัฐบาลเพื่อจำกัดการซื้อเก็งกำไรและเพิ่มกองทุนที่ดินเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดแสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นของรัฐบาลในการส่งเสริมตลาดที่อยู่อาศัยที่มั่นคงและยั่งยืน ซึ่งจะส่งผลดีต่อผู้ซื้อบ้าน” นางฮวีญห์กล่าว
พร้อมกันนี้ เธอยังกล่าวอีกว่า การพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมเป็นประเด็นสำคัญ เนื่องจากช่วยแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย กระตุ้นเศรษฐกิจสังคม เร่งการกระจายตัวของประชากร ขยายพื้นที่เมืองไปสู่เขตชานเมือง และเพิ่มความยั่งยืนในการวางผังเมือง
แหล่งที่มา
![[Infographic] เอกสารแนะนำหน้าที่ ภารกิจ และอำนาจหน้าที่ของกรมวัฒนธรรม กีฬา และการท่องเที่ยวจังหวัด และกรมวัฒนธรรมและกิจการสังคมระดับตำบล](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/6/29/877f24989bb946358f33a80e4a4f4ef5)
การแสดงความคิดเห็น (0)