ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ราคาอสังหาฯ ไม่น่าจะลดลงในปี 2568 โดยมีสถานการณ์ตลาด 2 แบบ รายการราคาที่ดินใหม่ใน ฮานอย จะมีปฏิกิริยาลูกโซ่ ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น... นี่คือข่าวสารอสังหาฯ ล่าสุด
 |
| ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีความชัดเจนมากขึ้น มีการเปลี่ยนแปลงสำคัญๆ เกิดขึ้น ทั้งความผันผวนของราคาและความต้องการที่ปรับตัวดีขึ้นทั้งจากนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน (ภาพ: อัญห์ ฟอง) |
อุปทานเพิ่มขึ้น ราคาอสังหาฯ ยังลดลงยาก
อุปทานอพาร์ตเมนต์เปิดใหม่ในปี 2567 จะอยู่ที่ประมาณ 35,000 ยูนิต สูงกว่าที่คาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้ที่ 22,000-24,000 ยูนิต และในปี 2568 คาดการณ์ว่าจำนวนนี้จะเพิ่มขึ้นเป็น 40,000 ยูนิต ในตลาดหลักทั้งสองแห่ง คือ ฮานอยและ โฮจิมิ นห์ อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่เห็นพ้องต้องกันว่า แม้ว่าอุปทานจะเพิ่มขึ้นอย่างมาก แต่การ “ควบคุม” ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงเป็นเรื่องยาก
ซีอีโอ CBRE Vietnam Duong Thuy Dung คาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ว่าราคาที่อยู่อาศัยจะไม่ลดลง แต่จะไม่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเหมือนในช่วงที่ผ่านมา โดยอาจเพิ่มขึ้น 5-8% เมื่อเทียบกับปี 2567 การตั้งราคาให้เหมาะสมกับความสามารถในการจ่ายของผู้คนยังคงเป็นคำถามที่ยาก และเป็นความท้าทายครั้งใหญ่สำหรับตลาดที่ยังไม่มีคำตอบในปัจจุบัน
จากการวิเคราะห์ของคุณดุง ดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้น 64% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่สองของปี 2562 ซึ่งเพิ่มขึ้นสองเท่าจากราคาที่เพิ่มขึ้นในนครโฮจิมินห์ ราคาขายหลักเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 60 ล้านดองต่อตารางเมตร
รองศาสตราจารย์ ดร. ดิงห์ จ่อง ถิญ ผู้เชี่ยวชาญ ด้านเศรษฐศาสตร์ มีมุมมองเดียวกันว่า ปี 2567 จะเป็นปีที่ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นจากเฉลี่ย 40 ล้านดองต่อตารางเมตรในปี 2565 เป็นมากกว่า 70 ล้านดองต่อตารางเมตร ณ สิ้นไตรมาสที่สามของปี 2567 ที่น่าสังเกตคือ ตลาดไม่มีโครงการราคาต่ำกว่า 60 ล้านดองต่อตารางเมตรอีกต่อไป โครงการระดับกลางหลายโครงการมีราคาสูงกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตรด้วยซ้ำ
ในช่วงที่ตลาดคึกคัก ราคาขายมักจะปรับตัวสูงขึ้นทั้งรายวันและรายสัปดาห์ แต่สภาพคล่องยังคงสูง ความต้องการที่อยู่อาศัยและการลงทุนที่ถูกกักเก็บไว้ได้ถูกปลดปล่อยออกมา เนื่องจากมีแรงจูงใจมากมายที่จะฟื้นฟูความเชื่อมั่นของลูกค้าและนักลงทุนในตลาด ความต้องการที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในขณะที่อุปทานยังคงขาดแคลน ได้ผลักดันให้ราคาปรับตัวสูงขึ้น
ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าแม้ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยจะชะลอตัวลง แต่การลดราคาขายในปี 2568 เป็นเรื่องยาก เนื่องจากต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น อันที่จริง ตลาดในฮานอยกำลังเติบโตตามแนวโน้มการเติบโตของนครโฮจิมินห์ ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีความชัดเจนมากขึ้น มีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญหลายประการ ทั้งความผันผวนของราคาและความต้องการที่ปรับตัวสูงขึ้นทั้งจากนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน คาดการณ์ว่าอุปทานหลักทั้งหมดในฮานอยในปี 2568 จะอยู่ในระดับสูงและระดับหรู ซึ่งคิดเป็น 36% ของอุปทานทั้งหมดในกลุ่มสินค้าหรู
ในมุมมองทางธุรกิจ คุณโง ฮู่ เจื่อง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท หุ่ง ถิญ คอร์ปอเรชั่น กล่าวว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวลดลงได้ยากในช่วงระยะเวลาข้างหน้า สาเหตุหนึ่งคือกระบวนการอนุมัติโครงการมักใช้เวลานาน ซึ่งทำให้ต้นทุนการลงทุนเพิ่มสูงขึ้น
ในส่วนของราคาอสังหาริมทรัพย์ คุณเหงียน วัน ดิ่งห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ให้ความเห็นว่า นับตั้งแต่บัดนี้จนถึงสิ้นปี พ.ศ. 2568 บทบัญญัติของกฎหมายฉบับใหม่ยังไม่ได้ถูกบังคับใช้อย่างเต็มที่ แต่ยังคงถูกดึงมาจากประเด็นเดิม ดังนั้น คาดว่าราคาที่ดินจะยังคงอยู่ในระดับที่เหมาะสม อย่างไรก็ตาม ในช่วงปี พ.ศ. 2569-2570 หากยังไม่มีการปรับราคาที่เหมาะสมตั้งแต่บัดนี้เป็นต้นไป แรงกดดันด้านราคาจะยิ่งเพิ่มมากขึ้น
คุณดิงห์ กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีสองสถานการณ์ สถานการณ์หนึ่งคือ หากมีการกำกับดูแลที่ดี ตลาดจะยังคงมีเสถียรภาพในปี 2569-2570 แต่หากไม่มีการปรับปรุงทางเทคนิคที่ดี ราคาอสังหาริมทรัพย์อาจถูกผลักดันให้สูงขึ้นในระดับที่ไม่สมเหตุสมผล และเมื่อนั้น ตลาดก็จะกลับมาเผชิญความยากลำบากอีกครั้ง
ตลาดกำลังอยู่ในช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุด
กระทรวงการก่อสร้างเพิ่งประกาศ 10 ประเด็นเด่นอุตสาหกรรมก่อสร้างปี 2567 โดยปี 2567 ถือเป็นปีที่มีการเติบโตก้าวกระโดดแตะระดับประมาณ 7.8-8.2% สูงสุดนับตั้งแต่ปี 2563 เกินเป้าหมายที่รัฐบาลกำหนดไว้ในมติที่ 01 (6.4-7.3%)
นับเป็นอัตราการเติบโตสูงสุดของอุตสาหกรรมก่อสร้างนับตั้งแต่ปี พ.ศ. 2563 ซึ่งเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของการเติบโตของ GDP โดยรวมของเศรษฐกิจ อัตราการขยายตัวของเมืองอยู่ที่ 44.3% สูงกว่าเป้าหมายที่รัฐสภากำหนดไว้ที่ 43.7% นอกจากนี้ อุตสาหกรรมก่อสร้างยังบรรลุเป้าหมายอีกสองประการที่รัฐบาลกำหนด ได้แก่ อัตราการเก็บและบำบัดน้ำเสียที่ 18% และขนาดพื้นที่ที่อยู่อาศัยเฉลี่ยทั่วประเทศอยู่ที่ 26.5 ตารางเมตรต่อคน
จากการประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เมื่อปีที่แล้ว กระทรวงก่อสร้างระบุว่ามีการนำแนวทางแก้ไขปัญหาแบบประสานกันมาใช้หลายแนวทางเพื่อขจัดปัญหาให้กับตลาด คณะทำงานของนายกรัฐมนตรีว่าด้วยการขจัดปัญหาและอุปสรรคในการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ ได้ทำงานร่วมกับท้องถิ่นและบริษัทอสังหาริมทรัพย์ เพื่อรวบรวมข้อมูล สถานการณ์ และทบทวนโครงการเฉพาะแต่ละโครงการ เพื่อหารือ ให้คำแนะนำ และหาคำตอบเพื่อขจัดปัญหาและอุปสรรคในการดำเนินโครงการ
“ตลาดอสังหาฯ มีการเปลี่ยนแปลงไปในทางที่ดีขึ้น ผ่านพ้นช่วงที่ยากลำบากที่สุดในการสร้างแรงกระตุ้นเพื่อการฟื้นตัวและพัฒนา” กระทรวงก่อสร้างเน้นย้ำ
อีกหนึ่งไฮไลท์ของปีที่ผ่านมาคือการให้ความสำคัญเป็นพิเศษกับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม เมื่อวันที่ 24 พฤษภาคม สำนักเลขาธิการได้ออกคำสั่งที่ 34 ว่าด้วยการเสริมสร้างความเป็นผู้นำของพรรคในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในสถานการณ์ใหม่
กระทรวงก่อสร้างกำลังเสนอร่างมติเกี่ยวกับแหล่งเงินทุนพิเศษเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมต่อรัฐบาล ด้วยเหตุนี้ กระทรวงฯ จึงเสนอให้ดำเนินการมาตรการพิเศษวงเงิน 100,000 พันล้านดอง สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยสังคมจากทุนพันธบัตร เป็นระยะเวลา 5 ปี ความพยายามดังกล่าวจะเป็นพื้นฐานสำหรับการเร่งรัดการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมทั่วประเทศในอนาคต
ผลกระทบจากรายการราคาที่ดินใหม่ของฮานอย
ตามรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วของกรุงฮานอยที่เพิ่งออกและมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 20 ธันวาคม 2567 ราคาที่ดินในบางพื้นที่ของกรุงฮานอยสูงกว่ารายการราคาที่ดินที่ออกตั้งแต่ปี 2562 ถึง 2-6 เท่า โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาที่ดินที่สูงที่สุดเป็นของถนนบางสายในเขตฮว่านเกี๋ยม ซึ่งสูงถึงเกือบ 700 ล้านดองต่อตารางเมตร
ความเห็นบางส่วนระบุว่า การใช้รายการราคาที่ดินใหม่ของฮานอยอาจทำให้ราคาที่อยู่อาศัยยังคงเพิ่มสูงขึ้นต่อไป
รายงานของกระทรวงก่อสร้างระบุว่า หากนำรายการราคาที่ดินปี 2567 มาใช้ ต้นทุนการใช้ที่ดินของโครงการอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับปีก่อน สาเหตุหลักมาจากต้นทุนหลักที่ส่งผลกระทบต่อราคาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ค่าชดเชยการเคลียร์พื้นที่ ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ต้นทุนการก่อสร้างโครงการ เช่น ที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์ ภาษี และค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง...
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน มักคิดเป็นสัดส่วนที่มากของต้นทุนทั้งหมดของโครงการที่อยู่อาศัย โดยอยู่ที่ 7-20% สำหรับโครงการอพาร์ทเมนต์สูง และ 25-50% สำหรับโครงการวิลล่าและทาวน์เฮาส์
กระทรวงก่อสร้าง เผย การประกาศใช้บัญชีราคาที่ดินใหม่ จะส่งผลต่อเนื่องเป็นลูกโซ่ ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 15-20% เมื่อเทียบกับเดิม
นายหวู เกือง เกวียต ผู้อำนวยการใหญ่บริษัท ดัต แซ็ง เมียน บั๊ก กล่าวว่า สำหรับภาคธุรกิจ การมีบัญชีราคาที่ดินจะช่วยสนับสนุนขั้นตอนการประเมินราคาที่ดินให้สอดคล้องกับราคาตลาดอย่างใกล้ชิด บัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วเป็นพื้นฐานสำคัญที่ภาคธุรกิจใช้ในการกำหนดภาษีที่ดิน
อย่างไรก็ตาม หากภาษีที่ดินถูกกำหนดตามราคาตลาด ภาษีการแปลงการใช้ที่ดินขององค์กรจะสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ที่ส่งออกสำหรับผู้ซื้อจะสูงขึ้นด้วย
ฉันสามารถขายอพาร์ทเม้นท์ที่กำลังผ่อนชำระภายใต้กฎระเบียบใหม่ได้หรือไม่?
การซื้ออพาร์ตเมนต์แบบผ่อนชำระเป็นเทรนด์ที่หลายคนนิยมซื้อบ้านโดยไม่ต้องเสียเงินก้อนใหญ่ทันที แล้วการซื้ออพาร์ตเมนต์แบบผ่อนชำระต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดอะไรบ้าง?
การซื้อขายห้องชุดแบบผ่อนชำระ มีการกำหนดไว้ในมาตรา 167 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2566 ดังต่อไปนี้
- ตามที่คู่สัญญาตกลงกันและระบุไว้ชัดเจนในสัญญาซื้อขายบ้าน
- ในระหว่างระยะเวลาผ่อนชำระ ผู้ซื้อห้องชุดมีสิทธิใช้ห้องชุดและรับผิดชอบในการบำรุงรักษา เว้นแต่จะตกลงกันเป็นอย่างอื่นหรือในช่วงระยะเวลารับประกันห้องชุด
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มาตรา 167 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ระบุว่า ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่ผ่อนชำระหรือผ่อนชำระ สามารถทำธุรกรรมการซื้อ ขาย บริจาค แลกเปลี่ยน จำนอง หรือสมทบทุนที่อยู่อาศัยดังกล่าวกับบุคคลอื่นได้เฉพาะเมื่อได้ชำระเงินค่าที่อยู่อาศัยครบถ้วนแล้วเท่านั้น เว้นแต่คู่สัญญาจะมีข้อตกลงอื่น
ตามระเบียบนี้ หากผู้ซื้อห้องชุดที่ผ่อนชำระต้องการขายให้ผู้อื่น เขาก็จะต้องชำระราคาซื้อบ้านเต็มจำนวนให้แก่ผู้ขาย เว้นแต่คู่สัญญาจะมีข้อตกลงอื่น
ดังนั้นหากซื้อห้องชุดโดยผ่อนชำระกับผู้ลงทุนหรือผ่อนชำระให้ผู้ขาย เมื่อชำระเต็มจำนวนราคาซื้อห้องชุดแล้ว ผู้ซื้อจึงมีสิทธิขายให้บุคคลอื่นได้ เว้นแต่คู่สัญญาจะมีข้อตกลงอื่น
ทำนองเดียวกัน ในการจำนองสินเชื่อผ่อนชำระของธนาคาร หากต้องการขายให้บุคคลอื่น ตามมาตรา 321 วรรค 5 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ. 2558 ผู้จำนองสามารถขายห้องชุดที่จำนองไว้กับธนาคารให้แก่บุคคลอื่นได้ หากธนาคารยินยอมหรือตามบทบัญญัติของกฎหมาย
ดังนั้นหากคู่สัญญาตกลงกันหรือธนาคารตกลงที่จะขายห้องชุดโดยผ่อนชำระก็สามารถใช้วิธีการดังต่อไปนี้:
- ผู้ลงทุนลงนามในเอกสารโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด โดยไม่ยื่นคำขอรับหนังสือรับรองจากหน่วยงานของรัฐ
- ทั้งสองฝ่ายลงนามยกเลิกสัญญาซื้อขายห้องชุดแบบผ่อนชำระเดิม และผู้ขายจะลงนามในสัญญาซื้อขายห้องชุดกับผู้ซื้อรายใหม่โดยตรง (หากผู้ซื้อรายเดิมยังไม่ได้โอนเล่มแดง) หรือจัดทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับการขายห้องชุดแบบผ่อนชำระระหว่างสามฝ่าย ได้แก่ ผู้ซื้อรายเดิม ผู้ขาย และผู้ซื้อรายใหม่
- จัดทำข้อตกลงสามฝ่ายระหว่างธนาคาร ผู้ซื้อ และผู้ขาย โดยธนาคารตกลงที่จะขายอพาร์ตเมนต์โดยผ่อนชำระให้แก่บุคคลอื่น พร้อมกันนี้ ธนาคารจะปลดภาระจำนองของอสังหาริมทรัพย์ เซ็นสัญญาซื้อขายใหม่ และโอนหนังสือรับรองการขาย (Red Book) ให้กับผู้ซื้อรายใหม่
ในกรณีนี้ คู่กรณีอาจโอนภาระหนี้เงินกู้ของธนาคารไปให้บุคคลอื่นได้ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 370 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558
ดังนั้นผู้ซื้อจึงสามารถขายห้องชุดโดยผ่อนชำระได้หากได้รับความยินยอมจากผู้ขายตามการวิเคราะห์ข้างต้นหรือเมื่อผ่อนชำระครบถ้วนแล้วหรือตามข้อตกลงของทั้งสองฝ่าย
ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-dia-oc-de-tang-kho-giam-du-bao-2-kich-ban-thi-truong-nam-2025-bang-gia-dat-moi-o-ha-noi-se-co-tac-dong-day-chuyen-299222.html
การแสดงความคิดเห็น (0)