ราคาอสังหาฯ เพิ่มขึ้นง่าย ลดลงยาก คาดการณ์สถานการณ์ตลาด 2 แบบในปี 2568 รายการราคาที่ดินใหม่ในฮานอยจะมีปฏิกิริยาลูกโซ่

ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์สองแบบสำหรับปี 2025 ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่น่าจะลดลง รายการราคาที่ดินใหม่ใน ฮานอย จะส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ กระตุ้นให้ราคาบ้านปรับตัวสูงขึ้น...นี่คือข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีความชัดเจนมากขึ้นและมีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ รวมถึงความผันผวนของราคาและการปรับตัวของอุปสงค์จากทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน (ภาพ: อัญ ฟอง)

อุปทานเพิ่มขึ้น แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงลดลงได้ยาก

คาดการณ์ว่าอุปทานของอพาร์ตเมนต์ใหม่ในปี 2024 จะอยู่ที่ประมาณ 35,000 ยูนิต ซึ่งสูงกว่าการคาดการณ์ก่อนหน้านี้ที่ 22,000-24,000 ยูนิต และในปี 2025 คาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 40,000 ยูนิต สำหรับตลาดหลักทั้งสองแห่งคือฮานอยและ โฮจิมินห์ ซิตี้ อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่เห็นพ้องกันว่า แม้จะมีอุปทานเพิ่มขึ้นอย่างมาก ก็ยังคงเป็นเรื่องยากที่จะควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ได้

นางดือง ถุย ดุง ซีอีโอของ CBRE เวียดนาม คาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2025 ว่า ราคาบ้านจะไม่ลดลง แต่ก็จะไม่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเหมือนในช่วงที่ผ่านมา โดยอาจเพิ่มขึ้นประมาณ 5-8% เมื่อเทียบกับปี 2024 การกำหนดราคาที่เหมาะสมกับกำลังซื้อของประชาชนยังคงเป็นคำถามที่ยากและเป็นความท้าทายอย่างยิ่งสำหรับตลาดที่ในปัจจุบันยังไม่มีคำตอบ

จากการวิเคราะห์ของนางดุง พบว่าดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้น 64% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่สองของปี 2019 ซึ่งสูงกว่าการเพิ่มขึ้นในโฮจิมินห์ซิตี้ถึงสองเท่า โดยราคาขายเฉลี่ยของห้องชุดใหม่กำลังเข้าใกล้ 60 ล้านดงต่อตารางเมตร

ศาสตราจารย์ ดร. ดินห์ จ่อง ทินห์ ผู้เชี่ยวชาญ ด้านเศรษฐกิจ เห็นด้วยกับมุมมองนี้ โดยระบุว่าปี 2024 จะเป็นปีที่ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยจะพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นจากเฉลี่ย 40 ล้านดง/ตารางเมตร ในปี 2022 เป็นมากกว่า 70 ล้านดง/ตารางเมตร ณ สิ้นไตรมาสที่สามของปี 2024 ที่น่าสังเกตคือ ปัจจุบันตลาดไม่มีโครงการใดที่มีราคาต่ำกว่า 60 ล้านดง/ตารางเมตรแล้ว และโครงการระดับกลางหลายแห่งมีราคาสูงกว่า 100 ล้านดง/ตารางเมตรด้วยซ้ำ

ในช่วงที่ตลาดคึกคัก ราคาขายมักจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ทั้งรายวันและรายสัปดาห์ แต่สภาพคล่องยังคงสูง ความต้องการที่อยู่อาศัยและการลงทุนที่ถูกอัดอั้นไว้ได้ถูกปลดปล่อยออกมา เมื่อมีแรงจูงใจหลายอย่างที่ช่วยฟื้นฟูความเชื่อมั่นของลูกค้าและนักลงทุนในตลาด ความต้องการที่เฟื่องฟู ในขณะที่อุปทานยังคงขาดแคลน ได้ผลักดันให้ราคาสูงขึ้น

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า แม้ว่าราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยจะเพิ่มขึ้นช้าลง แต่ก็ยากที่จะลดราคาขายลงในปี 2025 เนื่องจากต้นทุนที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น ที่จริงแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยกำลังเติบโตไปในทิศทางเดียวกับเมืองโฮจิมินห์ ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีความชัดเจนมากขึ้นและมีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ รวมถึงความผันผวนของราคาและการปรับตัวของอุปสงค์จากทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน คาดการณ์ว่าอุปทานหลักทั้งหมดในฮานอยในปี 2025 จะอยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์และหรูหรา โดยกลุ่มหรูหราคิดเป็น 36%

จากมุมมองทางธุรกิจ นาย Ngo Huu Truong รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของบริษัท Hung Thinh Corporation กล่าวว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์จะลดลงได้ยากในอนาคตอันใกล้นี้ สาเหตุหนึ่งคือ กระบวนการอนุมัติโครงการมักใช้เวลานาน ทำให้ต้นทุนการลงทุนสูงขึ้น

ในส่วนของราคาอสังหาริมทรัพย์ นายเหงียน วัน ดินห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ตั้งแต่ตอนนี้จนถึงสิ้นปี 2025 กฎระเบียบของกฎหมายใหม่ยังไม่ได้ถูกนำมาใช้เต็มรูปแบบ และยังคงใช้กฎระเบียบที่มีอยู่เดิม ดังนั้น คาดการณ์ว่าราคาที่ดินจะยังคงอยู่ในระดับที่เหมาะสม อย่างไรก็ตาม ในช่วงปี 2026-2027 หากไม่มีการปรับเปลี่ยนที่เหมาะสม ราคาที่ดินจะได้รับแรงกดดันมากขึ้น

นายดิงห์กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีสองสถานการณ์ หากมีการกำกับดูแลที่ดี ตลาดจะยังคงมีเสถียรภาพในปี 2026-2027 แต่หากไม่มีการปรับตัวทางเทคนิคที่ดี ราคาอสังหาริมทรัพย์อาจถูกผลักดันให้สูงขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผล และในที่สุด ตลาดก็จะเผชิญกับความยากลำบากอีกครั้ง

ตลาดได้ผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดมาแล้ว

กระทรวงการก่อสร้างเพิ่งประกาศ 10 ประเด็นสำคัญของอุตสาหกรรมการก่อสร้างในปี 2024 โดยในจำนวนนี้ ปี 2024 คาดว่าจะมีอัตราการเติบโตสูงถึงประมาณ 7.8-8.2% ซึ่งสูงที่สุดนับตั้งแต่ปี 2020 และสูงกว่าเป้าหมายที่รัฐบาลกำหนดไว้ในมติที่ 01 (6.4-7.3%)

นอกจากนี้ อัตราการเติบโตนี้ยังสูงที่สุดที่อุตสาหกรรมการก่อสร้างทำได้นับตั้งแต่ปี 2020 ซึ่งเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของการเติบโตของ GDP โดยรวมของเศรษฐกิจ อัตราการขยายตัวของเมืองอยู่ที่ 44.3% สูงกว่าเป้าหมายที่รัฐสภากำหนดไว้ที่ 43.7% อุตสาหกรรมการก่อสร้างยังบรรลุเป้าหมายอีกสองประการที่รัฐบาลกำหนดไว้ ได้แก่ อัตราการรวบรวมและบำบัดน้ำเสียที่ 18% และพื้นที่อยู่อาศัยเฉลี่ยทั่วประเทศที่ 26.5 ตารางเมตรต่อคน

กระทรวงการก่อสร้างระบุว่า ในการประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เมื่อปีที่แล้ว มีการนำมาตรการแก้ไขปัญหาหลายอย่างมาใช้พร้อมกันเพื่อขจัดอุปสรรคในตลาด คณะทำงานของนายกรัฐมนตรีด้านการขจัดอุปสรรคในการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้ทำงานร่วมกับท้องถิ่นและบริษัทอสังหาริมทรัพย์เพื่อรวบรวมข้อมูล สถานการณ์ และทบทวนโครงการเฉพาะแต่ละโครงการ เพื่อหารือ ให้คำแนะนำ และหาคำตอบในการขจัดอุปสรรคในการดำเนินงาน

กระทรวงการก่อสร้างเน้นย้ำว่า "ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงไปในทางที่ดีขึ้น ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดไปแล้ว และเริ่มฟื้นตัวและพัฒนาต่อไป"

อีกหนึ่งความสำเร็จที่โดดเด่นในปีที่ผ่านมาคือ การให้ความสำคัญเป็นพิเศษกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม เมื่อวันที่ 24 พฤษภาคม สำนักเลขาธิการได้ออกคำสั่งฉบับที่ 34 เรื่องการเสริมสร้างบทบาทการนำของพรรคในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในสถานการณ์ใหม่

กระทรวงก่อสร้างกำลังเสนอร่างมติเกี่ยวกับแหล่งเงินทุนพิเศษสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมต่อรัฐบาล โดยเสนอให้ดำเนินการแพ็กเกจพิเศษวงเงิน 100,000 ล้านดง สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจากเงินทุนพันธบัตร ระยะเวลา 5 ปี ความพยายามดังกล่าวจะเป็นพื้นฐานสำหรับการเร่งพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมทั่วประเทศในอนาคต

ผลกระทบจากรายการราคาที่ดินใหม่ของฮานอย

จากข้อมูลราคาที่ดินของกรุงฮานอยฉบับล่าสุดที่มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 20 ธันวาคม 2567 พบว่า ราคาที่ดินในบางพื้นที่ของกรุงฮานอยสูงกว่าราคาที่ดินที่ประกาศใช้ในปี 2562 ถึง 2-6 เท่า โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาที่ดินที่สูงที่สุดเป็นของถนนบางสายในเขตฮว่านเกี๋ยม ซึ่งมีราคาสูงถึงเกือบ 700 ล้านดงต่อตารางเมตร

บางความเห็นระบุว่า การที่ฮานอยนำบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่มาใช้ อาจทำให้ราคาบ้านปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

รายงานจากกระทรวงการก่อสร้างระบุว่า หากนำตารางราคาที่ดินปี 2024 มาใช้ ต้นทุนการใช้ที่ดินของโครงการอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ สาเหตุมาจากต้นทุนหลักที่ส่งผลต่อราคาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ค่าชดเชยการเวนคืนที่ดิน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ต้นทุนการก่อสร้างโครงการ เช่น ที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์ ภาษี และค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง...

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินมักคิดเป็นสัดส่วนใหญ่ของต้นทุนทั้งหมดของโครงการที่อยู่อาศัย โดยมีตั้งแต่ 7-20% สำหรับโครงการอพาร์ตเมนต์สูง และ 25-50% สำหรับโครงการวิลล่าและทาวน์เฮาส์

ตามข้อมูลจากกระทรวงการก่อสร้าง การบังคับใช้บัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่จะก่อให้เกิดปฏิกิริยาลูกโซ่ ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้น 15-20% เมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้

นายหวู่ กวง กวีท กรรมการผู้จัดการใหญ่ของบริษัท ดาต ซานห์ เมียน บัค กล่าวว่า สำหรับภาคธุรกิจ การมีบัญชีราคาที่ดินจะช่วยสนับสนุนขั้นตอนการประเมินราคาที่ดินให้สอดคล้องกับราคาตลาดอย่างใกล้ชิด บัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วเป็นพื้นฐานสำคัญสำหรับภาคธุรกิจในการกำหนดภาษีที่ดิน

อย่างไรก็ตาม หากกำหนดภาษีที่ดินตามราคาตลาด ภาษีการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินของสถานประกอบการจะสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาขายอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้ซื้อสูงขึ้นตามไปด้วย

ภายใต้กฎระเบียบใหม่ ฉันสามารถขายอพาร์ตเมนต์ที่ผ่อนชำระอยู่ได้หรือไม่?

การซื้ออพาร์ทเมนต์แบบผ่อนชำระเป็นเทรนด์ที่หลายคนนิยมใช้เพื่อเป็นเจ้าของบ้านโดยไม่ต้องจ่ายเงินก้อนใหญ่ในคราวเดียว ดังนั้นแล้ว มีข้อกำหนดอะไรบ้างที่ต้องปฏิบัติตามเมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์แบบผ่อนชำระ?

การซื้อขายอพาร์ตเมนต์โดยการผ่อนชำระนั้น อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของมาตรา 167 แห่งกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ดังนี้:

- ตกลงกันโดยทั้งสองฝ่ายและระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญาซื้อขายบ้าน

- ในระหว่างช่วงเวลาการผ่อนชำระ ผู้ซื้อห้องชุดมีสิทธิ์ใช้และรับผิดชอบในการบำรุงรักษา เว้นแต่จะมีการตกลงกันเป็นอย่างอื่น หรือในระหว่างระยะเวลารับประกันของห้องชุด

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง วรรค 2 มาตรา 167 แห่งกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ระบุว่า: ผู้ซื้อบ้านที่ชำระเงินเป็นงวดหรือผ่อนชำระ จะสามารถทำธุรกรรมซื้อขาย บริจาค แลกเปลี่ยน จำนอง หรือร่วมลงทุนในบ้านกับบุคคลอื่นได้ก็ต่อเมื่อได้ชำระเงินค่าบ้านครบถ้วนแล้วเท่านั้น เว้นแต่คู่สัญญาจะมีข้อตกลงอื่นใด

ตามระเบียบนี้ หากผู้ซื้ออพาร์ตเมนต์ที่กำลังผ่อนชำระอยู่ต้องการขายต่อให้ผู้อื่น เขา/เธอจะต้องชำระราคาซื้อเต็มจำนวนให้กับผู้ขาย เว้นแต่ว่าทั้งสองฝ่ายจะมีข้อตกลงเป็นอย่างอื่น

ดังนั้น หากซื้ออพาร์ตเมนต์โดยผ่อนชำระกับนักลงทุนหรือผ่อนชำระให้กับผู้ขาย ผู้ซื้อจะสามารถขายอพาร์ตเมนต์นั้นให้แก่บุคคลอื่นได้ก็ต่อเมื่อชำระราคาซื้ออพาร์ตเมนต์ครบถ้วนแล้วเท่านั้น เว้นแต่ว่าทั้งสองฝ่ายจะมีข้อตกลงอื่นไว้

ในทำนองเดียวกัน เมื่อจำนองบ้านหรืออาคารกับธนาคารโดยใช้สินเชื่อผ่อนชำระ หากต้องการขายให้ผู้อื่น ตามมาตรา 321 วรรค 5 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 ผู้จำนองสามารถขายบ้านหรืออาคารที่จำนองไว้กับธนาคารให้แก่ผู้อื่นได้ หากธนาคารยินยอม หรือเป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมาย

ดังนั้น หากทั้งสองฝ่ายตกลงกัน หรือธนาคารตกลงที่จะขายอพาร์ตเมนต์โดยให้ชำระเงินเป็นงวดๆ ก็สามารถใช้วิธีการต่อไปนี้ได้:

- นักลงทุนลงนามในสัญญาซื้อขายอพาร์ตเมนต์โดยไม่ได้ยื่นคำขอออกใบรับรองต่อหน่วยงานของรัฐ

- คู่สัญญาตกลงยกเลิกสัญญาซื้อขายห้องชุดแบบผ่อนชำระฉบับเดิม และผู้ขายจะลงนามในสัญญาซื้อขายห้องชุดกับผู้ซื้อรายใหม่โดยตรง (หากผู้ซื้อรายเดิมยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ตามทะเบียนที่ดิน) หรือจัดทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับการขายห้องชุดแบบผ่อนชำระระหว่างสามฝ่าย ได้แก่ ผู้ซื้อรายเดิม ผู้ขาย และผู้ซื้อรายใหม่

- จัดทำข้อตกลงสามฝ่ายระหว่างธนาคาร ผู้ซื้อ และผู้ขาย โดยที่ธนาคารตกลงที่จะขายอพาร์ตเมนต์ที่ชำระเงินเป็นงวดให้กับบุคคลอื่น ในขณะเดียวกัน ให้ยกเลิกการจำนองทรัพย์สิน เซ็นสัญญาซื้อขายใหม่ และโอนทะเบียนที่ดิน (Red Book) ให้กับผู้ซื้อรายใหม่

ในกรณีนี้ คู่สัญญาสามารถโอนภาระผูกพันเงินกู้ของธนาคารให้แก่บุคคลอื่นได้ตามบทบัญญัติมาตรา 370 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558

ดังนั้น ผู้ซื้อสามารถขายอพาร์ตเมนต์ที่ชำระเงินเป็นงวดได้ หากได้รับความยินยอมจากผู้ขายตามการวิเคราะห์ข้างต้น หรือเมื่อชำระเงินงวดครบถ้วนแล้ว หรือตามข้อตกลงของทั้งสองฝ่าย

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-dia-oc-de-tang-kho-giam-du-bao-2-kich-ban-thi-truong-nam-2025-bang-gia-dat-moi-o-ha-noi-se-co-tac-dong-day-chuyen-299222.html