ภาษีทรัพย์สินสามารถลดราคาบ้านได้หรือไม่?
รายงานที่ส่ง ถึงสำนักงานรัฐบาล เกี่ยวกับสาเหตุของการปรับขึ้นราคาอสังหาริมทรัพย์เมื่อเร็วๆ นี้ กระทรวงการก่อสร้างระบุว่าจะศึกษาและเสนอนโยบายภาษีสำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของและใช้บ้านและที่ดินจำนวนมาก เพื่อจำกัดการเก็งกำไรและการซื้อขายในช่วงเวลาสั้นๆ เพื่อสร้างกำไร
กระทรวงก่อสร้าง ระบุว่า ปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ ได้แก่ การเข้าร่วมของนักลงทุน กลุ่มนักลงทุน นักเก็งกำไร และนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก สำหรับการประมูลที่มีราคาสูงกว่า 100 ล้านบาทต่อตารางเมตร กระทรวงก่อสร้างระบุว่า กลุ่มนักลงทุนหลายกลุ่มมีความเชี่ยวชาญในการเข้าร่วมประมูลและขายทำกำไรทันที นอกพื้นที่ประมูล นายหน้าหลายรายกำลังรอผลการประมูล โดยพร้อมเสนอขายที่ดินในราคาส่วนต่างระหว่าง 200-500 ล้านดองต่อแปลง การซื้อขายที่ดินจำนวนมากเพื่อแสวงหากำไรโดยมิชอบเป็นเรื่องปกติ แม้กระทั่งมีการจัดตั้งเป็นองค์กร ส่งผลให้ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยในพื้นที่โดยรอบสูงขึ้น
กลุ่มนักลงทุนและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์บางรายบิดเบือนข้อมูลตลาดเพื่อ "เพิ่มราคา" สร้างราคาเสมือนจริง... และใช้ประโยชน์จากความรู้ที่ขาดหายไปของผู้คนเพื่อบิดเบือนจิตวิทยา ดึงดูดการลงทุนตามหลักจิตวิทยาของมวลชนเพื่อแสวงหากำไร
โดยปกติแล้ว นักลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยจะจ่ายเงินเฉลี่ย 3% ของราคาขายให้กับตลาดซื้อขายและนายหน้าเพื่อขายสินค้า อย่างไรก็ตาม นายหน้ามักจะเลือกเพิ่มราคาเมื่อทำธุรกรรมกับลูกค้าตามสถานการณ์ตลาด ทำให้ผู้ซื้อต้องจ่าย "ส่วนต่าง"
ในช่วงที่ตลาดคึกคัก นายหน้าหลายรายก็ใช้วิธี “วางเงินมัดจำ” เพื่อซื้อบ้านและที่ดินจากผู้ขาย แล้วจึงขึ้นราคา 10-15% เพื่อขายให้ผู้อื่น ยกตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ราคา 5 พันล้านดอง นายหน้าวางเงินมัดจำ 1 พันล้านดองเพื่อซื้อและตกลงจ่ายภายใน 1 เดือน แต่ภายใน 1 เดือนนี้ นายหน้าจะหาลูกค้ามาขายในราคาส่วนต่าง 6-7 พันล้านดอง
นอกจากนี้ นักลงทุนบางรายยังสนับสนุนให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นด้วยการ “ตั้งราคาขายสูง” ซึ่งทำให้กำไรที่คาดหวังสูงกว่าค่าเฉลี่ยของโครงการอสังหาริมทรัพย์ ในพื้นที่ที่มีโครงการขายเพียงไม่กี่โครงการหรือแม้แต่โครงการเดียว นักลงทุนสามารถขึ้นราคาเพื่อทำกำไรได้ เนื่องจากไม่มีการแข่งขันและราคาอ้างอิง” กระทรวงการก่อสร้างระบุในรายงาน
ท.เหงียน วัน ดิงห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ได้แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับปัญหานี้ว่า หนึ่งในสาเหตุของราคาบ้านและที่ดินที่พุ่งสูงขึ้น คือปรากฏการณ์การเก็งกำไรและการกักตุนสินค้าด้วยแนวคิดที่ว่า "ไม่มีอะไรจะร่ำรวยไปกว่าการซื้อขายที่ดิน" ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากธนาคาร กลุ่มลูกค้าเหล่านี้ถือเป็นกลุ่มลูกค้า VIP ของธนาคาร เนื่องจากสินเชื่อมักถูกนำไปจำนองกับบ้านและที่ดิน ซึ่งถือว่าราคาสูงขึ้นเกือบตลอดเวลาและมีความเสี่ยงต่ำ ความต้องการลงทุนของประชาชนนั้นสมเหตุสมผล แต่เมื่อปรากฏการณ์นี้สูง ก็จะกลายเป็นการเก็งกำไรและการกักตุนสินค้าบ้านและที่ดิน บิดเบือนตลาด ทำให้เกิดการละทิ้งที่ดิน และสิ้นเปลืองทรัพยากร
วท.ม. เหงียน วัน ดิญ กล่าวว่าการเก็บภาษีบ้านและที่ดินเป็นแนวทางแก้ไขปัญหาที่บังคับ ซึ่งกำหนดไว้อย่างชัดเจนในมติที่ 18-NQ/TW ปี 2565 ของคณะกรรมการบริหารกลางว่าด้วยการริเริ่มและพัฒนาสถาบันและนโยบายอย่างต่อเนื่อง เพื่อปรับปรุงประสิทธิภาพและประสิทธิผลของการจัดการและการใช้ที่ดิน มติที่ 18 กำหนดภารกิจและแนวทางแก้ไขปัญหาไว้ดังนี้: "แก้ไขสถานการณ์การใช้ที่ดินอย่างสิ้นเปลือง ปล่อยให้ที่ดินรกร้าง มลพิษ และเสื่อมโทรม" "กำหนดอัตราภาษีที่สูงขึ้นสำหรับผู้ที่ใช้ที่ดินผืนใหญ่ บ้านเรือนจำนวนมาก การเก็งกำไรที่ดิน การชะลอการใช้ที่ดิน และการปล่อยให้ที่ดินรกร้าง"
นายเหงียน วัน ดิงห์ กล่าวว่า ในการประมูลที่ดิน ราคาที่ชนะการประมูลนั้นสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายสิบเท่า คนส่วนใหญ่ค่อนข้างกังขาเกี่ยวกับผลการประมูลมากกว่าที่จะพอใจกับความจริงที่ว่างบประมาณของรัฐจะได้รับรายได้ก้อนโตเพิ่มขึ้น เหตุผลก็คือ หลังจากชนะการประมูลแล้ว ที่ดินมักจะถูกทิ้งร้าง ซึ่งหลายกรณีกลายเป็น "พื้นที่ร้าง" ซึ่ง "โครงการ" เหล่านี้ส่วนใหญ่มักจะมีอัตราการเข้าอยู่อาศัยต่ำมาก แม้จะผ่านการดำเนินการมาหลายสิบปีแล้ว แต่กลับมีบ้านเพียงไม่กี่หลังที่ถูกสร้างขึ้นและมีคนย้ายเข้ามาอยู่อาศัย ดังนั้น อาจารย์เหงียน วัน ดิงห์ จึงกล่าวว่าการจัดเก็บภาษีบ้านและที่ดินมีพื้นฐาน ทางการเมือง ตามมติที่ 18 ของพรรค แต่ต้องดำเนินการอย่างสอดประสานและเป็นธรรมระหว่างท้องถิ่นต่างๆ
ปัจจัยสำคัญประการหนึ่งคือความจำเป็นในการมีฐานข้อมูลสำหรับการจัดเก็บภาษี เพื่อให้มั่นใจว่ามีการจัดเก็บภาษีที่ถูกต้องตามหลักเกณฑ์ และเพื่อส่งเสริมประสิทธิผลของนโยบายภาษี ณ ขณะนี้ การกำหนดว่าใครเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นี้ยังไม่ชัดเจน เนื่องจากขาดฐานข้อมูลที่ครบถ้วน และยังมีปรากฏการณ์ที่บุคคลอื่นเข้ามาครอบครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม นายกรัฐมนตรีได้อนุมัติโครงการ 06 เพื่อพัฒนาแอปพลิเคชันสำหรับข้อมูลประชากร การระบุตัวตน และการยืนยันตัวตนทางอิเล็กทรอนิกส์ เพื่อรองรับการเปลี่ยนแปลงทางดิจิทัล กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ ยังกล่าวถึงการจัดทำฐานข้อมูลระดับชาติเกี่ยวกับข้อมูลที่ดิน ที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์ หากนำไปปฏิบัติได้อย่างมีประสิทธิภาพ ในอนาคตอันใกล้ ระบบฐานข้อมูลที่เชื่อถือได้จะถูกสร้างขึ้น ซึ่งเป็นฐานข้อมูลสำคัญในการบังคับใช้กฎหมายภาษีอสังหาริมทรัพย์หลังจากผ่านร่างกฎหมายแล้ว
หากอสังหาริมทรัพย์ต้องเสียภาษี หากเราสามารถรวบรวมข้อมูลและฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เพื่อ “ระบุกรรมสิทธิ์” และดูว่าใครเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้น สิ่งที่ดูเหมือนเป็นไปไม่ได้ก็อาจเกิดขึ้นได้ นั่นคือราคาบ้านและที่ดินจะลดลง หรืออาจลดลงอย่างรวดเร็ว การเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์แทบจะหยุดลงโดยสิ้นเชิง ธนาคารต่างๆ จะต้องมองหาฐานลูกค้าใหม่แทนที่จะเป็นเจ้าพ่อที่ดิน
การเก็บภาษีคือการทำให้มุมมองที่ว่า “บ้านมีไว้เพื่อการอยู่อาศัย ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไร” เป็นรูปธรรม และเมื่อนั้นความฝันที่จะได้ตั้งรกรากกับคนงานก็จะห่างไกลออกไป” นายเหงียน วัน ดิญ กล่าวเน้นย้ำ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีสัญญาณฟื้นตัวขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ เมื่อรัฐสภาอนุมัติกฎหมายสำคัญ 3 ฉบับอย่างเป็นทางการ ซึ่งจะมีผลบังคับใช้เร็วขึ้น 6 เดือน ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะคึกคักเพียงในฮานอย แต่พื้นที่อื่นๆ ยังคงค่อนข้างเงียบสงบ ในบริบทที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญความยากลำบากมากมาย และนักลงทุนยังคง "ติดขัด" ในตลาดต่างจังหวัด ข้อเสนอล่าสุดเกี่ยวกับการจัดเก็บภาษีบ้านหลังที่สองจึงได้รับความเห็นที่ขัดแย้งกันอย่างมาก
อันที่จริง ภาษีบ้านหลังที่สองไม่ใช่ข้อเสนอใหม่ แต่ได้รับการกล่าวถึงมาตั้งแต่ปี 2552 แต่ด้วยเหตุผลหลายประการ ภาษีนี้จึงยังไม่สามารถบังคับใช้ได้ จนกระทั่งได้รับการบรรจุอย่างเป็นทางการในมติที่ 18-NQ/TW ซึ่งออกโดยคณะกรรมการประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติเมื่อเดือนมิถุนายน 2565 อย่างไรก็ตาม กระบวนการพัฒนากฎระเบียบ/นโยบายเพื่อควบคุมตลาดที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการจัดเก็บภาษีเพิ่มเติมสำหรับสิทธิการใช้ที่ดินและสิทธิการเป็นเจ้าของทรัพย์สินบนที่ดินจากอสังหาริมทรัพย์หลังที่สองหรือมากกว่านั้น ต้องเผชิญกับอุปสรรคมากมาย
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ผู้เชี่ยวชาญหลายรายมีความกังวลว่าหากไม่มีการคำนวณและปรับระดับการจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์อย่างรอบคอบ อาจส่งผลเสียตามมา เช่น ราคาที่อยู่อาศัยจะสูงขึ้น และทำให้ผู้มีรายได้น้อยและปานกลางเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้น
เส้นทางไหนเหมาะกับคุณ?
ภาษีเป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพในการจัดการกับการหลีกเลี่ยงภาษีในการโอนอสังหาริมทรัพย์ การเก็งกำไร การพุ่งสูงขึ้นของราคา ฯลฯ อย่างไรก็ตาม การเก็บภาษีบ้านหลังที่สองต้องได้รับการคำนวณอย่างรอบคอบเพื่อให้สอดคล้องกับความเป็นจริงของตลาด และเพื่อให้แน่ใจว่าผลประโยชน์ของทุกฝ่ายมีความกลมกลืนกัน
ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านกล่าวว่า ภาษีสามารถเป็นเครื่องมือในการควบคุมราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้น ลดการเก็งกำไร ป้องกันการแทรกแซงตลาด และนำอสังหาริมทรัพย์กลับสู่มูลค่าที่แท้จริง อย่างไรก็ตาม ด้วยกลไกการจัดการข้อมูลที่ดินที่ยังไม่ชัดเจนในปัจจุบัน การจัดเก็บภาษีจึงไม่ใช่เรื่องง่าย
การเก็บภาษีเป็นทางออกที่ดี ช่วยเพิ่มรายได้ให้รัฐและช่วยปรับสมดุลตลาดในระยะสั้น 6-12 เดือน หรือ 1-2 ปี แต่ไม่สามารถคงประสิทธิภาพไว้ได้ในระยะยาว อย่างไรก็ตาม ยังมีความกังวลอีกว่าการเก็บภาษีจะทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น เพราะผู้ขายจะต้องบวกภาษีเพิ่มจากราคาที่ดิน
ดินห์ เธียน ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงิน ได้ให้สัมภาษณ์กับสื่อมวลชนว่า ภาษีทรัพย์สินเป็นเพียงภาษีที่จัดเก็บจากผู้ที่มีทรัพย์สิน ยิ่งมีทรัพย์สินมากก็ยิ่งเก็บภาษีมาก สำหรับผู้ที่มีมาตรฐานการครองชีพปานกลาง มีบ้านอยู่อาศัยเพียงหลังเดียว ไม่จำเป็นต้องกังวล
สำหรับผู้ที่มีทรัพย์สินจำนวนมาก (อสังหาริมทรัพย์) และทรัพย์สินเหล่านั้นสร้างผลกำไรอย่างต่อเนื่อง การจ่ายภาษีเพิ่มขึ้นจึงเป็นเรื่องธรรมดา ในกรณีของการกู้ยืมเพื่อการลงทุน ภาษีเป็นส่วนหนึ่งของต้นทุนที่นักลงทุนต้องคำนวณ "กำไรและขาดทุน"
เมื่อเร็วๆ นี้ สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ได้เสนอนโยบายภาษีอสังหาริมทรัพย์สำหรับกลุ่มบุคคลสองกลุ่ม ได้แก่ ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองขึ้นไป และเจ้าของที่ละทิ้งโครงการ อัตราภาษีจะค่อยๆ เพิ่มขึ้นสำหรับธุรกรรมที่ผู้ขายมีระยะเวลาการเป็นเจ้าของสั้น
ก่อนหน้านี้ ในเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2566 ผู้มีสิทธิเลือกตั้งในนครโฮจิมินห์ยังคงเสนอให้เก็บภาษีบ้านหลังที่สองและจัดเก็บภาษีที่สูงขึ้นสำหรับที่ดินว่างเปล่าและบ้านที่ไม่ได้สร้างมูลค่าที่ดิน กระทรวงการคลังกล่าวว่าได้ศึกษาและพัฒนาร่างกฎหมายภาษีอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งคาดว่าจะบรรจุเข้าไว้ในโครงการพัฒนากฎหมายและข้อบังคับในปี พ.ศ. 2567 และนำเสนอต่อรัฐสภาเพื่อรับฟังความคิดเห็นในการประชุมสมัยที่ 8 (ตุลาคม 2567)
ข่าน อัน
ที่มา: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html
การแสดงความคิดเห็น (0)