อัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ผู้ลงทุนต้อง "ปล่อยสินค้า" และขายอพาร์ตเมนต์ออกไป

รายงานของ Savills Vietnam ระบุว่าในไตรมาสแรกของปี 2566 อุปทานอพาร์ตเมนต์ใน ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโฮจิมินห์ซิตี้ อุปทานอพาร์ตเมนต์รวมในไตรมาสนี้มีจำนวนมากกว่า 1,600 ยูนิต ลดลง 25% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ขณะเดียวกัน อุปทานอพาร์ตเมนต์รวมในฮานอยในไตรมาสนี้มีจำนวนมากกว่า 2,000 ยูนิต ลดลง 27% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

นักลงทุนผลตอบแทนสูงถูกบังคับให้ขายอพาร์ตเมนต์ ภาพที่ 1 — ตลาดอพาร์ตเมนท์มือสองคึกคัก ราคาขายถูกกว่าอพาร์ตเมนท์ใหม่มาก (ภาพ: ว.ว.)

เฉพาะในตลาดฮานอย อุปทานอพาร์ตเมนต์ใหม่ลดลงส่งผลให้ราคาขายของตลาดนี้ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในช่วงปี 2561-2565 ราคาอพาร์ตเมนต์เปิดใหม่เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 13% ต่อปี ส่งผลให้ราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยเพิ่มขึ้นถึง 52% ภายใน 4 ปี

เมื่อเทียบกับตลาดหลักที่อุปทานขาดแคลนและราคาสูงขึ้น ในตลาดรอง (ตลาดขายต่อ) อพาร์ตเมนต์ที่ผ่านเจ้าของอย่างน้อยหนึ่งรายกลับมีราคาที่น่าสนใจ โดยต่ำกว่าอพาร์ตเมนต์ใหม่ในโครงการเดียวกันถึง 48% สิ่งนี้ส่งเสริมให้ตลาดรองมีความคึกคักมากขึ้น

นางสาวเหงียน ฮ่อง ซุง ผู้จัดการอาวุโสของ Savills HCMC Residential Business Services กล่าวว่า อุปทานรองในตลาดยังมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย เนื่องจากกลุ่มนักลงทุนรายย่อยประสบปัญหาในการรักษาสมดุลของกระแสเงินสดในบริบทของอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น

“นักลงทุนรายย่อยที่ซื้ออพาร์ตเมนต์และกู้ยืมเงินกำลังเผชิญกับแรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยธนาคารที่พุ่งสูงขึ้น ทำให้พวกเขาต้องพิจารณาขายพอร์ตการลงทุนออกไป สิ่งนี้ช่วยให้อุปทานอพาร์ตเมนต์รองในเมืองใหญ่ๆ เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเร็วๆ นี้” คุณดุงกล่าว

ราคาห้องชุดรองจะปรับขึ้นมั้ย?

นายทรอย กริฟฟิธส์ รองกรรมการผู้จัดการบริษัท Savills Vietnam ประเมินว่าตลาดอพาร์ตเมนต์ในปัจจุบันมีลักษณะพิเศษคือแทบไม่มีอุปทานหลัก ซึ่งหมายความว่าไม่มีอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่สำหรับผู้ซื้อบ้านที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง

“สิ่งนี้บังคับให้พวกเขาต้องแสวงหาอุปทานจากตลาดรอง ตั้งแต่ต้นปี ตลาดอพาร์ตเมนต์รองทั้งในโฮจิมินห์และฮานอยเริ่มคึกคักขึ้น” ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวเน้นย้ำ

ผู้เชี่ยวชาญของ Savills เชื่อว่าขณะนี้มี “คลื่น” ของการขึ้นราคาอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ สูงถึงกว่า 5% โดยเฉพาะในเขตต่างๆ เช่น เตินบินห์ และเขต 11 มีเพียงราคาอสังหาริมทรัพย์ใน 9 เขตที่เหลือเท่านั้นที่มีแนวโน้มลดลง

นักลงทุนผลตอบแทนสูงต้องขายอพาร์ตเมนต์ ภาพที่ 2 — ผู้เชี่ยวชาญของ Savills เชื่อว่าขณะนี้มี "คลื่น" ของการขึ้นราคาสินค้ารองทั่วนครโฮจิมินห์ (ภาพ: MP)

คุณทรอย กริฟฟิธส์ ยังได้ชี้ให้เห็นประเด็นสำคัญเกี่ยวกับตลาดรอง ซึ่งเป็นปัจจัยทางกฎหมายที่มั่นคงของผลิตภัณฑ์ โครงการส่วนใหญ่ได้รับใบรับรองสิทธิการใช้งานแล้ว ขณะที่ในตลาดปฐมภูมิ เราเห็นโครงการจำนวนไม่น้อยที่ประสบปัญหาเกี่ยวกับปัญหานี้

อย่างไรก็ตาม ตามที่ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวไว้ ตลาดรองยังขึ้นอยู่กับการปรับอัตราดอกเบี้ยในอนาคตเป็นอย่างมากอีกด้วย

“อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคารที่สูงถึง 14-15% ถือเป็นระดับที่ค่อนข้างสูง ซึ่งบังคับให้ผู้ซื้อบ้านต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ อย่างไรก็ตาม หากอัตราดอกเบี้ยสามารถกลับไปอยู่ในระดับประมาณ 10-12% ก่อนเกิดสถานการณ์โควิด-19 ตลาดนี้จะเริ่มมีความน่าสนใจมากขึ้นและเพิ่มสภาพคล่อง” นักวิเคราะห์กล่าว

คุณทรอยคาดการณ์ว่าตลาดรองจะน่าสนใจมากในช่วง 12 เดือนข้างหน้า หลังจากช่วงเวลานี้ สถานการณ์อุปทานใหม่ที่มีจำกัดจะเปลี่ยนไป เนื่องจากมีการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ มากขึ้น ซึ่งเมื่อถึงเวลานั้น ราคาตลาดรองอาจกลับสู่สภาวะที่มีเสถียรภาพมากขึ้น

จากข้อมูลของฝ่ายวิจัยของ Savills คาดว่าตั้งแต่ตอนนี้จนถึงสิ้นปีนี้จะมีอพาร์ตเมนต์ใหม่เกิดขึ้นในเมืองโฮจิมินห์ 9,000 ยูนิต โดยคลาส B จะมีส่วนแบ่งตลาด 71% คลาส C จะมีส่วนแบ่งตลาด 23% และคลาส A จะมีส่วนแบ่งตลาด 6%

ภายในปี 2569 จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวน 137,540 ยูนิต จาก 186 โครงการ แม้ว่าจะมีบางโครงการที่ยังไม่ได้จัดอันดับ แต่นักลงทุนก็ให้ความสนใจในผลิตภัณฑ์ราคาประหยัดเพื่อตอบสนองความต้องการ

สำหรับฮานอย ในปี 2566 จะมีอพาร์ตเมนต์ส่งมอบถึง 9,400 ยูนิต และคาดว่าจะมีอพาร์ตเมนต์เปิดขายใหม่อีก 7,000 ยูนิต โดยอุปทานระดับ Class B คิดเป็น 83% ตั้งแต่ปี 2567 เป็นต้นไป คาดว่าตลาดนี้จะมีอพาร์ตเมนต์ใหม่ประมาณ 86,500 ยูนิต จาก 98 โครงการ โดยระดับ Class B ครองส่วนแบ่งตลาดส่วนใหญ่ถึง 60%

แหล่งที่มา