จะทำอย่างไรให้ความฝันในการตั้งรกรากเป็นจริง?

ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของผู้คนมักสูงอยู่เสมอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองใหญ่ๆ อย่าง ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ ขณะเดียวกัน อุปทานของอพาร์ตเมนต์ในโครงการอพาร์ตเมนต์ในปัจจุบันกลับมีน้อยมาก ตรงกันข้ามกับความต้องการที่สูงของประชาชน

ดังนั้นราคาของโครงการอพาร์ทเม้นท์จึงมักมีการปรับระดับราคาใหม่ ๆ อย่างต่อเนื่อง โดยส่วนใหญ่จะปรับเพิ่มขึ้นเป็นระยะ ๆ โดยเฉพาะเมื่อมีความผันผวนในตลาด

ในการพูดคุยกับ Nguoi Dua Tin คุณ Le Mai Linh (อายุ 27 ปี Thanh Xuan) บอกว่าด้วยงบประมาณประมาณ 1.3 พันล้านดอง เธอต้องการซื้ออพาร์ทเมนต์ 1 ห้องนอนในย่าน Gia Lam กรุงฮานอย

ในเดือนพฤศจิกายน 2566 นายหน้าเสนอราคาบ้านให้เธอที่ 1.4 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์ ซึ่งตรงกับความต้องการของเธอพอดี อย่างไรก็ตาม หลังจากตรวจสอบบ้านในเดือนกุมภาพันธ์ 2567 และเมื่อเธอสอบถามอีกครั้ง นายหน้าแจ้งคุณลินห์ว่าราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นเป็น 1.9 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์ ส่งผลให้ภายในเวลาไม่ถึง 3 เดือน ราคาบ้านก็เพิ่มขึ้นเป็น 500 ล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์

นายหน้าบอกว่าเนื่องจาก Gia Lam ได้รับการอนุมัติให้เป็นเขต จึงทำให้ราคาบ้านในย่านนี้ปรับตัวสูงขึ้น ยิ่งไปกว่านั้น ในอนาคตอันใกล้นี้ ฉันได้รับแจ้งว่าราคาบ้านอาจพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเป็นมากกว่า 2 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์ 1 ห้อง และ 1 ห้องนอน เนื่องจากนักลงทุนกำลังส่งข้อมูลว่าจะสร้างระบบนิเวศน์รอบๆ อพาร์ตเมนต์เหล่านี้” คุณลินห์กล่าว

ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

ข้อมูลการวิจัยจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) แสดงให้เห็นว่าดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยในปี 2566 เพิ่มขึ้นประมาณ 38 จุดเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับปี 2562 ส่วนในนครโฮจิมินห์ อยู่ที่ 16 จุดเปอร์เซ็นต์

โดยเฉพาะอย่างยิ่งดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์เป็นหนึ่งในดัชนีในโครงการดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ VARS กำลังวิจัยเพื่อสะท้อนความผันผวนของราคาอสังหาริมทรัพย์ภายใต้อิทธิพลของการเคลื่อนไหวของตลาดในแต่ละช่วงเวลา

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง ขณะเดียวกัน ราคาอพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์ก็เริ่มเข้าสู่วงจรการขึ้นราคาอีกครั้ง ควบคู่ไปกับการลดลงของโครงการระดับบนและระดับหรูในตลาดรอง

อสังหาฯ - ราคาคอนโดฯ พุ่งสูง : ทำอย่างไรให้ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านเป็นจริง? — อพาร์ทเม้นมีการกำหนดระดับราคาใหม่อย่างต่อเนื่อง

ความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นอย่างมากนั้นไม่ได้มาจากความต้องการที่อยู่อาศัยของครัวเรือนในเมืองเพียงอย่างเดียวเท่านั้น แต่ยังมาจากแรงงานที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและนักศึกษาที่หลั่งไหลเข้ามาในเมืองเพื่อทำงานและเรียนหนังสือ โดยเฉพาะในฮานอย

นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยสนับสนุนจากความต้องการลงทุนที่เพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก เนื่องจากราคาค่าเช่าอพาร์ตเมนต์เก่าและใหม่ในพื้นที่อยู่อาศัยปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ช่วงเว้นระยะห่างทางสังคม โดยเฉพาะในบริบทของการฟื้นตัวของตลาด” รายงานของ VARS ระบุ

ช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์นั้นชัดเจน

สถิติจาก Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าระดับความสนใจในอพาร์ทเมนท์ที่ขายทั่วประเทศในเดือนมกราคม 2024 เพิ่มขึ้น 66% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2023 และจำนวนรายการอสังหาริมทรัพย์ก็เพิ่มขึ้น 46% เช่นกัน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำนวนการค้นหาอพาร์ตเมนต์ในเดือนมกราคม 2567 ในฮานอยเพิ่มขึ้น 71% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน เช่นเดียวกัน ความต้องการค้นหาอพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์ก็เพิ่มขึ้น 59% แนวโน้มนี้คล้ายคลึงกันในจังหวัดและเมืองอื่นๆ ส่วนใหญ่

แม้ความต้องการซื้อบ้านจะเพิ่มขึ้นอย่างมาก แต่อุปทานอพาร์ตเมนต์ยังคงไม่เติบโตตามสัดส่วน รายงานการวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์จากหน่วยงานต่างๆ แสดงให้เห็นว่าอุปทานในปี 2566 ลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับปีก่อนๆ แม้จะแตะระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา จำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัวในตลาดสามารถนับได้ด้วยนิ้วมือเดียว แม้ว่าช่วงปลายปีตามจันทรคติมักจะเป็นช่วงเวลาที่น่าตื่นเต้นที่สุดของตลาดก็ตาม

อสังหาฯ - ราคาคอนโดฯ พุ่งสูง: ทำอย่างไรให้ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านเป็นจริง? (ภาพที่ 2) — คำบรรยายภาพ

อุปทานอพาร์ทเมนท์ในปี 2566 ลดลงทั้งในตลาดฮานอยและโฮจิมินห์

ในกรุงฮานอย คาดการณ์ว่าอุปทานอพาร์ตเมนต์ใหม่ในปี 2566 จะอยู่ที่ 10,500 ยูนิต ลดลงประมาณ 31% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ส่วนในนครโฮจิมินห์ คาดการณ์ว่าอุปทานอพาร์ตเมนต์ใหม่จะอยู่ที่เกือบ 7,500 ยูนิต ลดลงมากกว่า 50% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2565

นอกจากฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้แล้ว จังหวัดและเมืองอื่นๆ ทั่วประเทศยังขาดแคลนอุปทานขั้นต้น โดยมีโครงการในตลาดต่างจังหวัดเพียงไม่กี่โครงการที่เสนอโครงการในเฟสต่อไป

รายงานของ Batdongsan.com.vn ระบุด้วยว่าอุปทานอพาร์ตเมนต์ลดลงเมื่อเร็วๆ นี้เนื่องจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับอนุมัติใหม่มีไม่เพียงพอ ขณะเดียวกันโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการก็ประสบปัญหาเนื่องจากปัญหาทางกฎหมายและเงินทุน

แม้ว่าความพยายามในการขจัดความยากลำบากของ รัฐบาล กระทรวง และสาขาต่างๆ จะประสบผลสำเร็จอย่างน่าทึ่ง แต่จำนวนโครงการที่นำไปใช้และเริ่มใหม่อีกครั้งในปี 2566 กลับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่แรงกดดันด้านกระแสเงินสดยังไม่บรรเทาลงสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ราคาอพาร์ทเม้นท์คาดหวังไว้เท่าไร?

นายเหงียน วัน ดิญ ประธาน VARS แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับปัญหาข้างต้นว่า หลังจากช่วงระยะเวลาที่ยาวนานของการลดลง คาดว่าอุปทานของอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่เมืองพิเศษทั้งสองแห่งจะเพิ่มขึ้นอีกครั้งเช่นกัน เนื่องมาจากการฟื้นตัวของตลาดและความพยายามที่จะขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการของหน่วยงานจัดการของรัฐ โดยเฉพาะการจัดหาที่อยู่อาศัยทางสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน

“อย่างไรก็ตาม การจัดหาสินค้าเหล่านี้ต้องใช้เวลาในการดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายให้เสร็จสิ้นก่อนเปิดตัวสู่ตลาดอย่างเป็นทางการ และส่วนใหญ่มาจากพื้นที่ที่ห่างไกลจากใจกลางเมือง” นายดิงห์กล่าว

ดังนั้น ตัวแทนจาก VARS จึงคาดการณ์ว่าในระยะสั้น ราคาอพาร์ตเมนต์ในย่านใจกลางเมืองใหญ่จะยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและระดับกลาง ขณะเดียวกัน ราคาซื้อและขายต่อของโครงการระดับไฮเอนด์และระดับหรูอาจลดลงเล็กน้อย

อสังหาฯ - ราคาคอนโดฯ พุ่งสูง: ทำอย่างไรให้ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านเป็นจริง? (ภาพที่ 3) — ประธาน VARS เหงียน วัน ดินห์

จากการวิเคราะห์เพิ่มเติม คุณดิงห์ให้ความเห็นว่าราคาอพาร์ตเมนต์ที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องนั้น ส่วนใหญ่เป็นผลมาจากอุปทานโครงการในตลาดที่หายากมาก ขณะเดียวกัน กลุ่มอพาร์ตเมนต์ที่เสนอขายในขณะนี้ล้วนเป็นของนักลงทุนรายใหญ่ที่มีศักยภาพทางการเงินที่ดี ดังนั้นราคาอพาร์ตเมนต์จึงมักจะอยู่ในระดับสูงอยู่เสมอ

ปัญหาอีกประการหนึ่งที่ทำให้การลดราคาคอนโดมิเนียมทำได้ยากก็คือ ต้นทุนการก่อสร้างที่นักลงทุนต้องจ่ายในปัจจุบันก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วทุกปี อีกทั้งกองทุนที่ดินที่มีไม่เพียงพอยังทำให้การลดราคาคอนโดมิเนียมทำได้ยากอีกด้วย

นายดิงห์กล่าวถึงความคาดหวังของเขาว่า ด้วยปัจจัยบวกหลายประการของตลาดในปัจจุบัน ภายในกลางปี 2568 เมื่อมีการผ่านกฎหมายใหม่ที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ รวมไปถึงกฎระเบียบใหม่เพื่อขจัดความยากลำบากสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยทางสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน กฎหมายดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ

“อุปทานของที่อยู่อาศัยทางสังคมจะเพิ่มขึ้น และราคาอพาร์ตเมนต์จะลดลงสู่ระดับที่เหมาะสมมากขึ้นสำหรับผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง” นายดิง ห์ กล่าว

แหล่งที่มา