กฎหมายที่ดินจะนำตลาดที่อยู่อาศัยในฮานอยเข้าสู่ "วัฏจักรใหม่"

ตลาดอพาร์ทเมนท์ได้รับความสนใจอย่างกะทันหันจากตลาด ฮานอย

ในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 ตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเป็นตลาดที่ร้อนแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยตลาดอพาร์ตเมนต์มีความสนใจเพิ่มขึ้นอย่างมาก ส่งผลให้ราคาสินค้าในตลาดรองปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก

รายงานไตรมาส 2/2024 ของ Savills Vietnam แสดงให้เห็นว่านับตั้งแต่ปี 2020 ราคาหลักเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 18% ต่อปี ในขณะที่ราคารองเพิ่มขึ้น 14% ต่อปี

ภายในกลางปี 2567 ราคาหลักของกลุ่มอพาร์ตเมนต์จะสูงถึง 65 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 24% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ที่น่าสังเกตคือ Savills ไม่มีรายงานอุปทานใหม่ต่ำกว่า 45 ล้านดองในไตรมาสที่สองของปี 2567

Savills Vietnam ถือว่าอุปทานที่จำกัดและความไม่สมดุลของผลิตภัณฑ์เป็นสาเหตุหลักที่ทำให้ราคาขายของกลุ่มอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วอย่างต่อเนื่อง

Chuyên gia Savills: Luật Đất đai sẽ đưa thị trường nhà ở Hà Nội bước vào — *ที่มา: รายงานภาพรวมตลาด Savills 6 เดือน/2024*

ในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 อุปทานใหม่ลดลง 34% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 25% เมื่อเทียบกับปีก่อน อยู่ที่ 2,697 หน่วย อุปทานหลักลดลง 20% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 49% เมื่อเทียบกับปีก่อน อยู่ที่ 10,317 หน่วย

ธุรกรรมอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่ที่บันทึกไว้ในช่วง 6 เดือนแรกของปีอยู่ในกลุ่มอพาร์ตเมนต์คลาสบี โดยคลาสบีมีสัดส่วน 96% ของจำนวนยูนิตที่ขายได้ทั้งหมด 5,085 ยูนิต

กลุ่มธุรกิจนี้ให้บริการคุณภาพที่ตอบโจทย์ความต้องการในชีวิตประจำวัน ช่วยให้ผู้ซื้อสามารถรักษาสมดุลระหว่างต้นทุนการซื้อบ้านและคุณภาพชีวิตได้

นางสาวโด ทิ ทู ฮัง ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายที่ปรึกษาและวิจัย Savills Hanoi กล่าวว่า “เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในตลาดรองเพิ่มขึ้น 25% แม้แต่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับ B และ C ก็ยังบันทึกการเพิ่มขึ้น 27% ถึง 29%”

กลุ่มวิลล่าฟื้นตัวช้า

สำหรับกลุ่มวิลล่า/ทาวน์เฮาส์ รายงานของ Savills แสดงให้เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ช้า

ในช่วง 6 เดือนแรกของปี จำนวนธุรกรรมในกลุ่มวิลล่า/ทาวน์เฮาส์ลดลง 40% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แม้ว่าจะเพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีจำนวนยูนิตอยู่ที่ 111 ยูนิต แต่อัตราการดูดซับรายไตรมาสอยู่ที่เพียง 18% อุปทานใหม่มีอัตราการดูดซับอยู่ที่ 48% ลดลง 15 จุดเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และลดลง 3 จุดเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ธุรกรรมหลักส่วนใหญ่เกิดขึ้นในเขตห่าดงที่ 61% โดยได้รับความช่วยเหลือจากโครงการโครงสร้างพื้นฐานที่ใกล้จะเสร็จสมบูรณ์ เช่น ถนนเลกวางเดา ซึ่งคาดว่าจะเปิดดำเนินการได้ในไตรมาสที่ 4 ของปี 2567 ตามมาด้วยเขตฮว่างไมและเขตเถื่องติ๋นที่ 14% และ 9% ตามลำดับ

คุณฮัง อธิบายว่า “ตลาดวิลล่า/ทาวน์เฮาส์ในโครงการต่างๆ ยังไม่มีสัญญาณฟื้นตัว ราคาปรับตัวสูงขึ้นในระดับสูง แต่สภาพคล่องยังไม่ดีนัก ขณะเดียวกัน ตลาดเพื่อนบ้านยังคงมีอุปทานใหม่ที่มีราคาที่แข่งขันได้ และความต้องการซื้อก็สูงขึ้น”

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อุปทานวิลล่าในโครงการใหม่ยังคงมีอยู่อย่างมากมาย รายงานของ Savills ระบุว่าอุปทานใหม่อยู่ที่ 128 ยูนิต เพิ่มขึ้น 38% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน แต่ลดลง 2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

อุปทานใหม่มาจากโครงการที่มีอยู่ 2 โครงการในห่าดง ได้แก่ An Quy Villa ที่มีวิลล่า 54 หลัง ในขณะที่ An Lac Green Symphony ใน Hoai Duc มีทาวน์เฮาส์ใหม่ 12 หลัง และ Him Lam Thuong Tin มีร้านค้าใหม่ 11 หลัง

อุปทานหลักอยู่ที่ 608 ยูนิต จาก 16 โครงการ ลดลง 9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 24% เมื่อเทียบกับปีก่อน วิลล่าครองส่วนแบ่งอุปทานหลักอยู่ที่ 39% เนื่องจากมีอุปทานใหม่ในไตรมาสนี้

ในช่วง 6 เดือนแรกของปี ราคาหลักของวิลล่าในโครงการเพิ่มขึ้นร้อยละ 9 แตะที่ 178 ล้านดองต่อตารางเมตรของที่ดิน

ราคาทาวน์เฮาส์ลดลง 2% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส เหลือ 188 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผลมาจากการขายยูนิตราคาสูงออกไป และเหลือเพียงยูนิตราคาถูกกว่าเท่านั้น

ราคาอาคารพาณิชย์เพิ่มขึ้นร้อยละ 3 ในทุกไตรมาส อยู่ที่ 288 ล้านดองต่อตารางเมตรที่ดิน

กฎหมายที่ดินสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์

นางฮั่ง กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในฮานอยคาดว่าจะเข้าสู่ "วัฏจักรใหม่" เนื่องจากกฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีผลบังคับใช้เป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมเป็นต้นไป

“เมื่อกฎหมายมีผลบังคับใช้เร็ว ปัญหาทางการตลาดหลายๆ อย่างจะได้รับการแก้ไข และผลกระทบจะเกิดขึ้นเร็วขึ้น”

ตัวอย่างเช่น ปัญหาอุปทานมีจำกัดในหลายพื้นที่ เมื่ออุปทานมีจำกัด ทางเลือกของผู้คนก็ลดลง นำไปสู่ความไม่มั่นคงของราคาและแนวโน้มราคาจะเพิ่มขึ้น การแก้ไขปัญหาอุปทานมีจำกัดจะส่งผลดีต่อตลาดโดยรวม

อย่างไรก็ตาม ควรสังเกตด้วยว่าแม้ว่ากฎหมายจะมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ แต่การแก้ไขปัญหาอุปทานที่จำกัดต้องใช้เวลา เนื่องจากขณะนี้โครงการต่างๆ กำลังรอเอกสารแนวทางอยู่” นางสาวแฮง กล่าว

นางสาวแฮงค์ ชี้ให้เห็นว่าราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันอยู่ในระดับสูง ส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนและสภาพคล่องในตลาดเป็นอย่างมาก

เมื่อแนวปฏิบัติดังกล่าวได้รับการเผยแพร่อย่างครบถ้วนแล้ว คาดว่าราคาจะมีเสถียรภาพมากขึ้น และผลประโยชน์ของประชาชนก็จะมีความชัดเจนมากขึ้น เช่น เงื่อนไขและกฎระเบียบในการขายผลิตภัณฑ์ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต

โครงการที่ยังไม่ได้รับการอนุมัติจะมีพื้นฐานสำหรับการแก้ไข และปัญหาอื่นๆ อีกมากมายก็สามารถแก้ไขได้ รวมถึงการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การเช่าที่ดิน และการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม...

คาดว่าการผ่านกฎหมายในเร็วๆ นี้จะช่วยสนับสนุนตลาดได้ในระยะเริ่มต้น ส่งผลดีต่อจิตวิทยาของผู้ซื้อและนักลงทุน ช่วยให้พวกเขามีความมั่นใจมากขึ้นในการตัดสินใจ แผนธุรกิจ และแผนพัฒนาในอนาคตอันใกล้นี้ ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

โดยทั่วไป กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังกำหนดให้นักลงทุนสามารถเรียกเก็บเงินมัดจำได้ไม่เกิน 5% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ การเรียกเก็บเงินมัดจำจะได้รับอนุญาตเฉพาะในกรณีที่บ้านและสิ่งปลูกสร้างได้ผ่านเงื่อนไขการประกอบธุรกิจทั้งหมดตามกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 เท่านั้น

สิ่งนี้ช่วยปกป้องผู้ซื้อจากความเสี่ยงของการจัดสรรเงินทุนก่อนที่จะดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายที่จำเป็น ช่วยให้ผู้ซื้อมีเวลาเตรียมการเงินมากขึ้น

พร้อมกันนี้กฎระเบียบดังกล่าวยังช่วยสร้างความเชื่อมั่นในการทำธุรกรรมในตลาดเพิ่มมากขึ้น

นอกจากนี้ ในระยะข้างหน้าด้วยที่ดินเปล่า โครงการ และซัพพลายในใจกลางเมืองที่มีอยู่อย่างจำกัด แนวโน้มการย้ายเข้าชานเมืองจะยังคงเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลกระทบต่อทั้งกลุ่มอพาร์ตเมนต์และวิลล่า/ทาวน์เฮาส์

สำหรับอพาร์ตเมนต์ ความต้องการส่วนใหญ่มาจากกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง กลุ่มนี้มีระดับราคาที่เอื้อมถึงได้ต่ำกว่า 3 พันล้านบาท ขณะที่ตลาดในฮานอยมีตัวเลือกไม่มากนักสำหรับช่วงราคานี้

ดังนั้นผู้ซื้อจึงได้พิจารณาโครงการที่ตั้งอยู่ในเขตชานเมือง เช่น นามตูเลียม ฮาดง และยาลัม ซึ่งให้อุปทานมากถึง 93% ของอุปทานในส่วนนี้

ในทำนองเดียวกัน สำหรับวิลล่า/ทาวน์เฮาส์ ภายในสิ้นปี 2567 จะมีโครงการ 13 โครงการ ที่จะจัดหายูนิตรวม 2,951 ยูนิต โดยส่วนใหญ่จะอยู่ในเขตด่งอันห์ คิดเป็น 34% ของอุปทานในอนาคต รองลงมาคือเขตห่าดง คิดเป็น 19% และเขตฮว่ายดึ๊ก คิดเป็น 16%

เมื่อประเมินแนวโน้มนี้ นางสาวฮั่งอธิบายว่า “ในบริบทนี้ เมืองจำเป็นต้องลงทุนในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานรอบพื้นที่ เพื่อลดภาระของตัวเมือง และกระจายประชากรไปยังเขตชานเมือง”

ในปัจจุบันมีเขตเมืองใหม่ในพื้นที่ห่างไกลจากศูนย์กลางที่มีการลงทุนสาธารณูปโภคแบบซิงโครนัสและมีคุณภาพ และมีปริมาณธุรกรรมที่เพิ่มมากขึ้น ทำให้ผู้คนเปิดใจในการย้ายเข้ามาในพื้นที่เหล่านี้มากขึ้น

ความต้องการยังมาจากผู้คนที่สามารถทำงานจากระยะไกล ไม่จำเป็นต้องเดินทางมากนัก แต่ยังคงสามารถใช้ระบบสาธารณูปโภคแบบซิงโครนัสและโครงสร้างพื้นฐานด้านภูมิทัศน์ที่ดีได้

ตามประกาศของกรมขนส่งฮานอย ขณะนี้มีโครงการลงทุนก่อสร้างด้านการจราจร 11 โครงการที่กำหนดให้เริ่มก่อสร้างในฮานอย โดยกระทรวงและหน่วยงานกลาง 13 แห่งจะย้ายออกไปนอกตัวเมือง โดยกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ทะเลสาบตะวันตกและเมตรี

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-savills-luat-dat-dai-se-dua-thi-truong-nha-o-ha-noi-buoc-vao-chu-ky-moi-204240812154606182.htm