หวังจะขจัดอุปสรรคทางกฎหมายและแก้ไขปัญหาสินเชื่อ

เหงวอย ดัว ติน (NDT): ก่อนอื่น ผมขอขอบคุณทุกท่านที่ตอบ คำถามสัมภาษณ์ เหงวอย ดัว ติน เนื่อง ในโอกาสวันที่ 21 มิถุนายนครับ ขณะนี้ รัฐบาล กระทรวง ภาคส่วน และท้องถิ่นต่างๆ กำลังส่งเสริมให้ภาคธุรกิจต่างๆ มีส่วนร่วมในการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอย่างแข็งขัน ในฐานะภาคธุรกิจที่มีประสบการณ์ยาวนานในการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ท่านประเมินความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมของประชาชนในปัจจุบันอย่างไรครับ

นายเหงียน เวียด หุ่ง หัวหน้าแผนกบริหารทรัพยากรบุคคล บริษัท BIC เวียดนาม กล่าว ว่า ตามการประเมินของ กระทรวงก่อสร้าง ผลลัพธ์ของการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมในช่วงที่ผ่านมาไม่ได้เป็นไปตามข้อกำหนดที่กำหนดไว้ในยุทธศาสตร์การพัฒนาที่อยู่อาศัยแห่งชาติถึงปี 2020 และมีวิสัยทัศน์ถึงปี 2030

ตามการคาดการณ์ของกระทรวงการก่อสร้าง ภายในปี 2573 ประเทศจะต้องมีหน่วยที่อยู่อาศัยสังคมจำนวน 2.4 ล้านหน่วย เพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของคนงานในเขตอุตสาหกรรมและผู้มีรายได้น้อย

กระทรวงก่อสร้างยังได้เสนอโครงการลงทุนสร้างอาคารชุดพักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในนิคมอุตสาหกรรมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิต (ช่วงปี 2564-2573) โดยเมื่อนำอาคารชุดพักอาศัย 1 ล้านยูนิตไปใช้จริง จะสามารถตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของประชาชนได้ส่วนหนึ่ง

อย่างไรก็ตาม จากมุมมองทางธุรกิจ เราเชื่อว่าปัญหาในปัจจุบันคือความต้องการที่อยู่อาศัยทางสังคมนั้นมีมาก แต่อุปทานกลับมีสัดส่วนเพียงเล็กน้อยในตลาด

นอกจากนี้ นักลงทุนจำนวนมากไม่สนใจที่จะพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมสำหรับประชาชน เนื่องจากกำไรถูกควบคุมไว้ไม่เกิน 10% และเป็นการยากที่จะเข้าถึงแหล่งสินเชื่อที่มีสิทธิพิเศษจากธนาคาร

ในขณะเดียวกัน นโยบายสิทธิพิเศษสำหรับผู้มีรายได้น้อยในการเข้าถึงการซื้อบ้านยังมีไม่มากและเข้าถึงได้ยาก กระบวนการทางกฎหมายยังคงซ้ำซ้อนกัน ทำให้ระยะเวลาตั้งแต่เริ่มต้นกระบวนการจนถึงการบังคับใช้จริงยาวนานขึ้น

นักลงทุน: เป็นที่ทราบกันดีว่า BIC Vietnam ได้ดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยสังคมอยู่ รบกวนช่วยเล่าข้อดีและข้อเสียที่บริษัทพบเจอในการดำเนินโครงการข้างต้นให้ฟังหน่อยได้ไหมครับ

คุณเหงียน เวียด หุ่ง: ในฐานะนักลงทุนที่พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรทางสังคม ในระหว่างกระบวนการพัฒนาโครงการ บริษัทของเรายังได้รับการสนับสนุนมากมายจากหน่วยงานของรัฐสำหรับส่วนนี้ด้วย

ประการแรก ในบริบทของแหล่งสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์ที่หายาก ทุนสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมยังคงได้รับสิทธิในการเข้าถึงสินเชื่อที่เป็นสิทธิพิเศษจากรัฐบาลและธนาคาร

ประการที่สอง กองทุนที่ดินได้รับการอำนวยความสะดวกจากหน่วยงานระดับจังหวัดและเทศบาลในด้านระยะเวลาและขั้นตอนในการดำเนินการ ได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน และกองทุนที่ดินเหล่านี้มักได้รับการวางแผน จัดเตรียม และจัดสรรไว้ล่วงหน้า

ประการที่สาม โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมได้รับการสนับสนุนและแรงจูงใจบางประการในด้านที่ดิน ภาษี และแรงจูงใจด้านการลงทุนอื่น ๆ ที่ชัดเจนและเฉพาะเจาะจงมาก

อสังหาริมทรัพย์ - BIC เวียดนาม: หวังขจัดอุปสรรคทางกฎหมายและแก้ไขปัญหาสินเชื่อ — คุณเหงียน เวียด หุ่ง หัวหน้าแผนกบริหารทรัพยากรบุคคล บริษัท BIC Vietnam พูดคุยกับคุณเหงว่ย ดัว ติน

อย่างไรก็ตาม นอกเหนือจากข้อดีแล้ว การก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมยังคงเผชิญกับความยากลำบากอยู่บ้าง ปัจจุบัน บริษัทของเรากำลังดำเนินการตามขั้นตอนต่างๆ เพื่อเริ่มโครงการต่างๆ ในเร็วๆ นี้ เพื่อจัดหาอพาร์ตเมนต์คุณภาพให้กับตลาด เพื่อตอบสนองความต้องการของประชาชนในเมืองหลวง

อย่างไรก็ตาม กระบวนการออกใบอนุญาตใน ฮานอย ในปัจจุบันมีขั้นตอนที่ซ้ำซ้อนกันหลายขั้นตอนและใช้เวลานาน มีโครงการหลายโครงการที่ดำเนินการแล้วเสร็จตั้งแต่ปี 2563 แต่ยังคงรอการตัดสินใจจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอย ประกอบกับการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่ล่าช้า ทำให้บริษัทต้องเลื่อนการดำเนินโครงการออกไป

นอกจากนี้ ปัญหาอีกประการหนึ่งที่กำลังสร้างความกังวลให้กับเราคืออัตราดอกเบี้ย แม้จะมีแรงจูงใจต่างๆ แต่ธนาคารต่างๆ ก็ยังคงมีปัญหามากมายเกี่ยวกับกระบวนการปล่อยสินเชื่อ และเกณฑ์การให้สินเชื่อสำหรับธุรกิจในการเข้าถึงเงินทุนยังไม่ชัดเจนนัก

นักลงทุน: ในความเป็นจริง นอกเหนือจากศักยภาพขององค์กรแล้ว แนวทางแก้ไขปัญหาที่ดิน กลไก และนโยบายก็มีบทบาทสำคัญอย่างยิ่ง ในฐานะองค์กรที่สร้างและดำเนินโครงการบ้านจัดสรรสังคมมามากมาย คุณประเมินกลไกและนโยบายของรัฐสำหรับองค์กรก่อสร้างบ้านจัดสรรสังคมในช่วงที่ผ่านมาอย่างไร

นายเหงียน เวียด หุ่ง: เราเชื่อว่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเป็นนโยบายและกลยุทธ์ที่ถูกต้อง มีความก้าวหน้าทั้งในด้านมุมมอง แนวคิด แนวทาง และแนวทางปฏิบัติ ประกอบกับความมุ่งมั่นและการมีส่วนร่วมอย่างแข็งขันของรัฐบาล กระทรวง หน่วยงาน และท้องถิ่น กลไกและนโยบายที่มีประสิทธิภาพได้นำมาซึ่งผลลัพธ์ที่สำคัญมากมายในช่วงที่ผ่านมา

อย่างไรก็ตาม นโยบายและกลไกด้านที่อยู่อาศัยสังคมในปัจจุบันยังคงมีข้อจำกัด ซึ่งเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม ความท้าทายที่พบ ได้แก่ ความท้าทายด้านการเข้าถึงที่ดิน ความท้าทายด้านราคาที่อยู่อาศัยที่สูง กระบวนการลงทุนและการจัดสรรที่ดินที่ซับซ้อนและทับซ้อน รวมถึงขั้นตอนต่างๆ ที่ไม่สะดวกและไม่ชัดเจน

นอกจากนี้ เรายังเชื่อว่าปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมนั้นเกิดจากกลไกที่เอื้อต่อการปรับเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้งาน โครงการหลายโครงการได้รับอนุญาตให้สร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม แต่หลังจากนั้นไม่นานก็ถูกปรับเปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ และนักลงทุนก็ยอมจ่ายเงินเพื่อปรับเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้งาน ซึ่งทำให้อุปทานที่มีอยู่อย่างจำกัดอยู่แล้วยิ่งจำกัดมากขึ้นไปอีก

ยิ่งไปกว่านั้น นักลงทุนจำนวนมากยังมีข้อจำกัดด้านทรัพยากรการลงทุนและการระดมทุนสำหรับตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ทำให้การเข้าถึงสินเชื่อพิเศษทำได้ยาก ข้อจำกัดหรือกฎระเบียบเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยและค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงสำหรับสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ รวมถึงลักษณะของสินเชื่อประเภทนี้ หมายความว่าแหล่งเงินทุนของธนาคารสำหรับโครงการนี้มักขาดเสถียรภาพในระยะยาว

อสังหาริมทรัพย์ - BIC Vietnam: หวังที่จะคลี่คลายข้อกฎหมายและแก้ไขปัญหาสินเชื่อ (รูปภาพ 2) — โครงการบ้านพักอาศัยสังคมคุณภาพสูงริมแม่น้ำแดงมีชื่อทางการค้าว่า Rice City และได้รับการลงทุนจาก BIC Vietnam

นักลงทุน: ตามที่ได้กล่าวถึงเป้าหมายของรัฐบาลที่จะสร้างอพาร์ตเมนต์เพื่อสังคมจำนวน 1 ล้านยูนิตภายในปี 2573 เพื่อให้บรรลุเป้าหมายดังกล่าว นอกเหนือจากมาตรการสินเชื่อมูลค่า 120,000 พันล้านดองที่จัดสรรไปแล้ว รัฐบาลยังขอให้กระทรวง หน่วยงาน และท้องถิ่นต่างๆ ตรวจสอบเอกสารและปัญหาต่างๆ ที่เหลืออยู่เพื่อนำออกให้นักลงทุน ในมุมมองของภาคธุรกิจ คุณคิดว่าแนวทางแก้ไขที่จำเป็นคืออะไร

นายเหงียน เวียด หุ่ง: ประการแรก เราคิดว่านักลงทุนที่เป็นเจ้าของที่ดินหรือซื้อที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยทางสังคมควรสมัครเข้าร่วมโครงการที่มีผู้รับเหมากำหนด ไม่ใช่โครงการประมูล เกณฑ์ที่เหลือได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐ

ประการที่สอง เกี่ยวข้องกับประเด็นการวางแผน ปัจจุบันโครงการวางแผนหลายโครงการ การวางแผนรายละเอียด 1/500 สำหรับที่อยู่อาศัยสังคม จำเป็นต้องได้รับการปรับปรุง เกี่ยวข้องกับเป้าหมายประชากร สิ่งอำนวยความสะดวกด้านโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม ฯลฯ

ส่งผลให้จำเป็นต้องปรับปรุงผังเมืองและผังเมืองโดยละเอียด ซึ่งจะใช้เวลานานมาก ดังนั้น บริษัทฯ จึงเสนอให้ร่วมมือกับท้องถิ่นในการปรับปรุงผังเมืองโดยละเอียด 1/500 ในโครงการบ้านจัดสรรเพื่อเร่งรัดความคืบหน้า

ประการที่สาม กระบวนการอนุมัติโครงการบ้านจัดสรรสังคมในปัจจุบันใช้เวลานาน ดังนั้น เราจึงขอแนะนำให้ลดระยะเวลาขั้นตอนที่สามารถดำเนินการควบคู่กันไปได้ เช่น การประมูลเอกสารสาธารณะ การคัดเลือกนักลงทุน ฯลฯ ให้เหลือ 90-120 วัน เพื่อให้ท้องถิ่นต่างๆ สามารถประกาศโครงการบ้านจัดสรรสังคม และให้วิสาหกิจต่างๆ สามารถมีส่วนร่วมในการยื่นเอกสารได้

ประการที่สี่ ในส่วนของกองทุนที่ดินที่วางแผนไว้ โครงการบ้านจัดสรรสังคมหลายแห่งกระจัดกระจาย ไม่เข้มข้น มีขนาดเล็ก การเข้าถึงและสาธารณูปโภคไม่สะดวกและไม่เหมาะสม

เราหวังว่าหน่วยงานจัดการจะดำเนินการวางแผนที่ชัดเจนและทำให้พื้นที่ที่วางแผนไว้โปร่งใสเพื่อช่วยให้ธุรกิจดำเนินการก่อสร้างตามกลยุทธ์ทั่วไป

สุดท้ายนี้ เราหวังว่าจะเพิ่มการเข้าถึงสินเชื่อพิเศษที่ได้รับการสนับสนุนจากธนาคาร ขณะเดียวกัน เราจะสามารถเข้าถึงกองทุนที่ดิน "สะอาด" และเพิ่มการวางแผนที่ดินสำหรับโครงการบ้านจัดสรรทางสังคม

นักลงทุน : ขอบคุณสำหรับการสนทนา!

ศาสตราจารย์ Dang Hung Vo อดีตรองปลัดกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวกับนักลงทุนว่า การจะปลดล็อกอุปทานที่อยู่อาศัยทางสังคมได้นั้น จำเป็นต้องมีปัจจัย 3 ประการ ได้แก่ เงินทุน กองทุนที่ดิน และนโยบาย

ในขณะเดียวกัน จุดอ่อนที่สุดของระบบการจัดการของเวียดนามคือขั้นตอนการบริหาร แม้ว่าส่วนนี้จะเป็นส่วนของผู้มีรายได้น้อยโดยเฉพาะ แต่การเข้าถึงที่อยู่อาศัยเพื่อการซื้อ เช่า และเช่าซื้อมักก่อให้เกิดปัญหามากมายแก่คนงานเนื่องจากขั้นตอนต่างๆ นอกจากนี้ วิสาหกิจต่างๆ ยังประสบปัญหาทางกฎหมายในการดำเนินโครงการในส่วนนี้ด้วย

ปัจจุบัน แพ็กเกจสินเชื่อมูลค่า 1.2 แสนล้านดอง ที่มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษสูงสุด 2% ต่อปี ยังไม่เอื้ออำนวยต่อผู้มีรายได้น้อยอย่างแท้จริง สิบปีที่แล้ว แพ็กเกจสินเชื่อมูลค่า 3 หมื่นล้านดอง มีอัตราดอกเบี้ยเงินกู้พิเศษอยู่ที่ 5.5% ซึ่งทำให้คนทำงานและผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงและต้องการเข้าถึงได้ง่าย ผู้เชี่ยวชาญ กล่าว

แหล่งที่มา