เจ้าของทรัพย์สินพิจารณาเก็บภาษี 'การเล่นเซิร์ฟ'

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสามารถจัดเก็บจากกำไรจากการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ได้ โดยขึ้นอยู่กับความถี่ของการทำธุรกรรม เวลาที่ซื้อและขายต่ออสังหาริมทรัพย์ ยิ่งระยะเวลาดังกล่าวเกิดขึ้นเร็ว อัตราภาษีก็จะยิ่งสูงขึ้น และในทางกลับกัน

กระทรวงการคลัง เสนอจัดเก็บภาษีรายได้ส่วนบุคคลจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการเป็นเจ้าของ - ภาพ: NGOC HIEN

นั่นคือเนื้อหาใหม่ข้อหนึ่งในเอกสารที่กระทรวงการคลังยื่นต่อคณะกรรมการเสนอโครงการจัดทำร่างกฎหมายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาทดแทน

กระทรวงการคลังจึงได้เสนอให้ศึกษาการนำภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาไปหักจากกำไรจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการถือครอง โดยยึดตามประสบการณ์ของบางประเทศ เพื่อจำกัดการเก็งกำไรและภาวะฟองสบู่

เสียภาษีเฉพาะจากกำไร

นายเหงียน วัน ดัวค กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ตง ติน แอคเคาท์ติ้ง แอนด์ ภาษี คอนซัลติ้ง จำกัด ได้ให้สัมภาษณ์กับเตวย เทร โดยสนับสนุนมุมมองที่ว่าควรมีแนวทางแก้ไขเพื่อจำกัดการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ในสภาวะการณ์ของเวียดนาม จำเป็นต้องพิจารณาหลายแง่มุมเพื่อเลือกแนวทางแก้ไขที่สมเหตุสมผลที่สุด เพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบมากมายต่อตลาด

คุณดูอ็อกกล่าวว่า กรมสรรพากรกำลังบังคับใช้หนังสือเวียนที่ 111 ซึ่งระบุว่า หากบุคคลใดเป็นเจ้าของบ้านเดี่ยวแต่ไม่ได้เป็นเจ้าของเป็นเวลา 183 วัน บุคคลนั้นจะไม่ได้รับการยกเว้นภาษีเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ นี่เป็นหนึ่งในวิธีการป้องกันการเก็งกำไรและการหลีกเลี่ยงภาษีเมื่อโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าโภคภัณฑ์พิเศษ ดังนั้น เพื่อป้องกันการเก็งกำไร จึงอาจใช้วิธีแก้ปัญหาได้หลายวิธี แต่ไม่จำเป็นต้องใช้วิธีการเก็บภาษีธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการถือครองกรรมสิทธิ์เสมอไป

“เราควรย้อนกลับไปที่ธรรมชาติของภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์ ภาษีนี้จัดเก็บจากรายได้ที่ผู้โอนอสังหาริมทรัพย์ได้รับ ซึ่งหมายความว่าต้องมีรายได้จึงจะเสียภาษี” นายดูออคกล่าว

คุณดูอ็อกกล่าวว่า ก่อนหน้านี้กรมสรรพากรได้กำหนดไว้ว่าผู้โอนสามารถเลือกวิธีใดวิธีหนึ่งจากสองวิธี คือ 25% ของส่วนต่างระหว่างราคาขายและราคาซื้อ หรือ 2% ของราคาขาย อย่างไรก็ตาม ต่อมากรมสรรพากรได้แปลงค่าทั้งหมดเป็น 2% ของราคาขาย ซึ่งนำไปสู่การสูญเสียหลายกรณีที่ต้องเสียภาษีด้วย

จนถึงปัจจุบัน กรมสรรพากรมีเครื่องมือบริหารจัดการที่ดีกว่า และราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ใกล้เคียงกับราคาตลาด ดังนั้น จึงควรพิจารณานโยบายที่จะกลับไปคำนวณภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์จากรายได้ที่เกิดขึ้นจริง ซึ่งเป็นวิธีที่ดีที่สุดในการบริหารจัดการ หลีกเลี่ยงการสร้างความเหลื่อมล้ำในกรณีที่มีการขาดทุนที่ต้องเสียภาษีเหมือนในอดีต” คุณดูออคกล่าว

นายเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า การมีรายได้หมายถึงการขายที่มีกำไร จากนั้นจึงต้องเสียภาษีเพื่อสร้างความเป็นธรรมให้กับประชาชน ภาษีคำนวณจากส่วนต่างระหว่างราคาขายและราคาซื้อ หรือราคาขายลบด้วยราคาซื้อ แล้วหักค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น เช่น ดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร

เพื่อจำกัดการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ หลายประเทศจึงเก็บภาษีเฉพาะกำไรที่ได้จากการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น “แน่นอนว่าต้องเก็บภาษีเฉพาะกำไรเท่านั้น นั่นคือหลักการคำนวณภาษี ในเวลานั้น หากขายภายในไม่กี่เดือนแรกหลังจากการซื้อ อัตราภาษีที่สูงจะถูกนำไปใช้กับกำไรที่ผู้ขายได้รับ แต่หากขายหลังจากนั้น 3-5-7 ปี อัตราภาษีจะลดลง” คุณดิญกล่าว

มีการรวบรวมข้อมูลใหม่อย่างถูกต้องและเพียงพอ

ผู้เชี่ยวชาญเหงียน ไท เซิน กล่าวว่า แผนการที่กระทรวงการคลังเสนอเป็นหนึ่งในทางออกในการขจัดการเก็งกำไร การซื้อขาย ผลักดันราคาอสังหาริมทรัพย์ให้สูงขึ้น ทำให้ผู้ที่มีความต้องการอย่างแท้จริงไม่สามารถซื้อบ้านได้ อย่างไรก็ตาม มีบางกรณีที่ผู้คนถูกบังคับให้ขายอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากสถานการณ์เร่งด่วน และประสบภาวะขาดทุนเนื่องจากถูกจัดอยู่ในกลุ่มนักเก็งกำไรและถูกบังคับให้จ่ายภาษีในอัตราที่สูง

“ในความเห็นของผม เราจำเป็นต้องปรึกษาหารือ หารือกันอย่างรอบคอบ และพิจารณาหลายแง่มุม หากเราใช้เครื่องมือทางภาษีเพื่อเพิ่มต้นทุนของพฤติกรรมเก็งกำไรเพื่อจำกัดพฤติกรรมนี้ เราต้องพิจารณาอัตราภาษีที่เหมาะสมกับสภาพการณ์ในเวียดนาม และไม่ใช้อัตราภาษีที่สูงเกินไปและไม่สมเหตุสมผล” นายเซินกล่าว

ดร. หวู ดิง อันห์ ผู้เชี่ยวชาญ ด้านเศรษฐศาสตร์ เชื่อว่าการใช้อัตราภาษีที่สูงขึ้นเมื่อระยะเวลาถือครองสั้นลง ในทางทฤษฎี สามารถช่วยจำกัดการเก็งกำไรและการ "เล่น" อสังหาริมทรัพย์ได้ "แต่เราจะนำวิธีแก้ปัญหานี้ไปใช้ได้อย่างไร? หน่วยงานบริหารจัดการจะมีข้อมูลและสามารถตรวจสอบราคาซื้อขายได้อย่างแม่นยำหรือไม่?" - คุณอันห์ ได้ตั้งคำถามนี้

คุณอันห์ กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรถูกมองว่าเป็นเพียงการซื้อเพื่ออยู่อาศัย แต่ตลาดนี้จำเป็นต้องมีการเก็งกำไร การเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนระยะสั้น เช่นเดียวกับการลงทุนทางการเงิน การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มีไว้เพื่อแสวงหากำไร การเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์เป็นปัจจัยสำคัญและหลีกเลี่ยงไม่ได้ของตลาดอสังหาริมทรัพย์

“ตลาดนี้มีความเคลื่อนไหวตลอดเวลาเนื่องจากกิจกรรมเก็งกำไร ดังนั้นเราจึงจำเป็นต้องจัดการกับการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ตามลักษณะและบทบาทของมัน การเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เรื่องเลวร้าย ดังนั้นเราจึงไม่สามารถหาวิธีกำจัดมันได้” คุณอันห์กล่าว พร้อมเชื่อว่าควรมีทางออกเพื่อช่วยให้ตลาดนี้เติบโตอย่างแข็งแกร่ง ไม่ใช่แค่มุ่งเน้นที่รายได้เพียงอย่างเดียว

นโยบายจะต้องสอดคล้องกับโครงสร้างพื้นฐานด้านเทคโนโลยี

ผู้เชี่ยวชาญเสนอให้เก็บภาษีรายได้ส่วนบุคคลในกรณีที่ผู้ขายได้กำไรหลังจากหักค่าใช้จ่ายที่ถูกต้อง - ภาพ: NGOC HIEN

กระทรวงการคลังระบุว่า เพื่อจำกัดการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ หลายประเทศจึงจัดเก็บภาษีจากกำไรจากการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ตามความถี่ของการทำธุรกรรมและระยะเวลาการซื้อขาย ยิ่งระยะเวลานี้เกิดขึ้นเร็วเท่าไหร่ อัตราภาษีก็จะยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น ยกตัวอย่างเช่น ในสิงคโปร์ การซื้อขายที่ดินในปีแรกจะถูกเก็บภาษี 100% จากส่วนต่างของมูลค่าการซื้อ หลังจาก 2 ปี อัตราภาษีจะอยู่ที่ 50% และหลังจาก 3 ปี อัตราภาษีจะอยู่ที่ 25%...

หากบังคับใช้ในเวียดนาม กระทรวงการคลังระบุว่าอัตราภาษีเฉพาะจะต้องได้รับการศึกษาและกำหนดอย่างเหมาะสม ซึ่งสะท้อนถึงการดำเนินงานที่แท้จริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ขณะเดียวกัน การบังคับใช้นโยบายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการถือครองก็จำเป็นต้องสอดคล้องกับกระบวนการปรับปรุงนโยบายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและที่อยู่อาศัย รวมถึงความสอดคล้องและความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐานด้านเทคโนโลยีสารสนเทศสำหรับการจดทะเบียนที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

* ศาสตราจารย์ ดัง หุ่ง โว (อดีตรองรัฐมนตรี ว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ) :

จะจำกัดสถานการณ์การซื้อขายซ้ำ

ข้อเสนอของกระทรวงการคลังในการจัดเก็บภาษีรายได้ส่วนบุคคลจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการถือครอง ได้รับการนำไปปฏิบัติและนำมาใช้ในหลายประเทศ ผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ถือครองไว้ระยะสั้น และโอนกรรมสิทธิ์อย่างรวดเร็ว จะมีมูลค่าเชิงพาณิชย์สูงกว่าและต้องเสียภาษีมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ในตลาดเวียดนาม จำเป็นต้องแก้ไขสถานการณ์ที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงที่จะประกาศราคาซื้อขายที่ต่ำกว่าความเป็นจริงในสัญญา หรือหากส่วนต่างระหว่างราคาซื้อครั้งก่อนกับราคาขายครั้งต่อไปไม่มากนัก จำเป็นต้องมีเครื่องมือที่แข็งแกร่งขึ้นเพื่อบังคับให้ผู้ซื้อและผู้ขายประกาศมูลค่าการซื้อขายที่ถูกต้องในสัญญา เครื่องมือภาษีดังกล่าวจึงจะมีประสิทธิภาพและเป็นไปได้ในเวียดนาม

หากนำไปใช้ นโยบายนี้จะช่วยลดสภาพคล่องทางการค้าในกรณีการขายต่อ เพิ่มสภาพคล่องสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัย และช่วยรักษาเสถียรภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์

* นายทราน มานห์ ชี (รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ดงเทย์ พร็อพเพอร์ตี้)

ต้องคำนวณต้นทุนให้สมเหตุสมผลและถูกต้องเพียงพอ

ข้อเสนอของกระทรวงการคลังที่จะจัดเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลากรรมสิทธิ์ แทนที่จะเก็บภาษี 2% ของราคาโอน จะส่งผลกระทบอย่างมากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ นักเก็งกำไรที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในระยะเวลาอันสั้นจะมองว่าหากอัตราภาษีสูงเกินไปก็จะไม่มีกำไร

อย่างไรก็ตาม หากใช้วิธีการคำนวณภาษีตามระยะเวลาการถือครองกรรมสิทธิ์ จะมีการเรียกเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากกิจกรรมการโอนอสังหาริมทรัพย์เมื่อผู้ซื้อมีกำไร

เรากำลังมุ่งหน้าสู่การทำธุรกรรมผ่านธนาคาร และกรมสรรพากรก็กำลังควบคุมการประกาศรายการธุรกรรมตามราคาตลาด ดังนั้น การตรวจสอบธุรกรรมเกี่ยวกับราคาซื้อและราคาขายจะถูกกำหนดโดยหน่วยงานที่เกี่ยวข้องโดยอ้างอิงจากรายการธุรกรรมและใบแจ้งหนี้

กรณีผู้ซื้อซื้อบ้านหรือที่ดินเพื่อขายในระยะเวลาอันสั้น จำเป็นต้องกำหนดภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่ต้องจ่ายเมื่อมีกำไร คือ รายได้หักด้วยค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริง สมเหตุสมผล และมีความถูกต้อง

ในกรณีนี้ ควรคำนวณต้นทุนดอกเบี้ย ค่านายหน้า และต้นทุนอื่นๆ ที่ถูกต้องตามกฎหมายเป็นพื้นฐานในการกำหนดกำไร หากธุรกรรมเกิดขึ้นในช่วงเวลาสั้นๆ ผู้ขายจะได้กำไร การคำนวณภาษีในอัตราที่สูงขึ้นจึงเหมาะสม

ในความเป็นจริงมีหลายกรณีที่ผู้คนซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยหรือเป็นทรัพย์สินให้ลูกหลาน แต่ด้วยเหตุผลที่ไม่อาจหลีกเลี่ยงได้ เช่น เจ็บป่วย หนี้สิน ย้ายที่อยู่... พวกเขาจึงถูกบังคับให้ขายบ้าน แม้จะขาดทุน แต่ยังต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ซึ่งถือเป็นเรื่องที่ไม่สมเหตุสมผล

ที่มา: https://tuoitre.vn/nguoi-co-nhieu-bat-dong-san-can-nhac-ve-thue-luot-song-20241127223815472.htm