ตลาดอสังหาฯ เป็นอย่างไรบ้าง?
ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามได้รับสัญญาณการเติบโตเชิงบวกหลายประการ โดยกลุ่มผลิตภัณฑ์ต่างๆ มากมาย โดยเฉพาะผลิตภัณฑ์อพาร์ตเมนต์ กำลังฟื้นตัวทั้งในด้านอุปทานและสภาพคล่อง
นางสาวเหงียน ฮว่าย อัน ผู้อำนวยการอาวุโสของ CBRE Vietnam ให้ความเห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับสัญญาณการฟื้นตัวจากหลายปัจจัย เช่น การเติบโตทาง เศรษฐกิจมหภาค ที่มั่นคง การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่ยังคงรักษาประสิทธิภาพไว้ได้ และการส่งเสริมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์เชิงอุตสาหกรรม
นอกจากนี้ นักท่องเที่ยว ต่างชาติกำลังเดินทางกลับมายังเวียดนามอีกครั้ง หลังจากได้รับผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19 เป็นเวลานาน ปัจจัยนี้ถือเป็นแรงขับเคลื่อนเชิงบวกต่ออุตสาหกรรมการท่องเที่ยวโดยทั่วไป และอสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยวโดยเฉพาะ
“อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับปานกลางถึงต่ำ ซึ่งถือเป็นแรงผลักดันที่ช่วยให้เศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตในช่วงที่ผ่านมา” นางสาวฮว่า อัน กล่าวเสริม
คุณ Pham Thi Mien รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินผลตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม เห็นด้วยกับการประเมินนี้ โดยกล่าวว่า ภายในสิ้นไตรมาสที่ 2 ปี 2567 จำนวนลูกค้าที่ตัดสินใจใช้จ่ายเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและซื้อเพื่ออยู่อาศัยเติบโตขึ้นอย่างมีนัยสำคัญทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง ซึ่งช่วยให้อัตราการดูดซับของโครงการต่างๆ ดีขึ้นเล็กน้อย
อย่างไรก็ตาม คุณเมียนกล่าวว่า ไม่ใช่ทุกกลุ่มตลาดจะเติบโตในเชิงบวกและมีความแตกต่างอย่างชัดเจน โดย “ดาวเด่น” ของตลาดยังคงเป็นอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม ถัดมาคือกลุ่มอพาร์ตเมนต์ ซึ่งเป็นกลุ่มตลาดหลักที่มีสภาพคล่องสูงและมี “อิทธิพลเหนือ” ในตลาด
ส่วนโครงการแนวราบและที่ดินก็เริ่มแสดงสัญญาณการฟื้นตัวในเชิงบวกเช่นกัน โดยบางโครงการ โดยเฉพาะในภาคกลางและพื้นที่ใกล้เคียง มียอดขายและผลการโอนที่ดี
เฉพาะกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยวและรีสอร์ทเพียงอย่างเดียวก็แสดงสัญญาณเชิงบวกมากขึ้นในไตรมาสที่ 2 เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2567 อย่างไรก็ตาม ไม่มีการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนมากนัก แม้ว่าอุปทานและปริมาณธุรกรรมจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันก็ตาม
นางสาวเมียนเน้นย้ำว่า สัญญาณการเติบโตเชิงบวกของตลาดในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567 เกิดจากการที่จุดแข็งหลายประการได้รับการตกผลึกจากความพยายามร่วมกันของ ภาครัฐ หน่วยงาน และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เอง
“ในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามมีสีสันที่สดใสขึ้น โดยมีผลการฟื้นตัวที่ชัดเจนในบางกลุ่มและบางพื้นที่ แม้ว่า “ข้อได้เปรียบ” เหล่านี้จะไม่แข็งแกร่งพอที่จะช่วยให้ตลาด “เติบโตอย่างก้าวกระโดด” แต่สิ่งเหล่านี้จะเป็นพื้นฐานสำคัญสำหรับผลประกอบการที่น่าประทับใจยิ่งขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี” คุณเมียนกล่าว
ทนายความเหงียน วัน ดิญ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ระบบกฎหมายดังกล่าวข้างต้นจะส่งผลดีต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นอันดับแรกในอนาคต โดยจะสร้างผลดีมากมายต่อองค์กรทางสังคม ตั้งแต่ธุรกิจไปจนถึงผู้บริโภค รวมไปถึงนักลงทุนต่างชาติหรือบุคคลชาวเวียดนามในต่างประเทศ “กฎระเบียบใหม่นี้จะสร้างกระแสให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ โครงการต่างๆ จะมีโอกาสได้รับการนำไปปฏิบัติจริง โดยเฉพาะโครงการใหม่ๆ โครงการที่ติดขัดก็สามารถคลี่คลายได้ด้วยกฎระเบียบในช่วงเปลี่ยนผ่าน อย่างไรก็ตาม ต้องยอมรับว่ายังคงมีโครงการที่ติดขัดอยู่” นายดิงห์ กล่าว |
ฝากความไว้วางใจไว้กับวันที่ 1 สิงหาคม
แม้ว่าในแต่ละเดือนและแต่ละไตรมาสจะมีการเติบโตเชิงบวก แต่กระบวนการฟื้นตัวยังคงเป็นไปอย่างเชื่องช้าและยังไม่บรรลุผลอย่างแท้จริง สาเหตุคือปัญหาคอขวดในกลไกและกฎหมายยังคงเป็น "ตัวบงการ" ที่ขัดขวางการฟื้นตัว เนื่องจากปัญหาคอขวดในกลไกและกฎหมายคิดเป็น 70% ของปัญหาที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญอยู่
อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมเป็นต้นไป ปัญหาคอขวดต่างๆ มากมายจะถูกขจัดออกไปด้วยกฎระเบียบใหม่ชุดหนึ่งที่มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ ได้แก่ กฎหมายที่ดินปี 2024 กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 และกฎหมายสถาบันสินเชื่อปี 2023
เกี่ยวกับเรื่องนี้ รองศาสตราจารย์ ดร. ทราน ดินห์ เทียน สมาชิกคณะที่ปรึกษาเศรษฐกิจของนายกรัฐมนตรี กล่าวว่า กฎหมายใหม่จะส่งผลดีอย่างแน่นอน โดยมีส่วนช่วยในการส่งเสริมการฟื้นตัวและการพัฒนาของตลาด
เนื่องจากกฎหมายได้รับการร่างขึ้นในบริบทของตลาดที่เผชิญกับความยากลำบากและปัญหา จุดมุ่งหมายคือเพื่อแก้ไขปัญหาและความยากลำบากเหล่านี้โดยทั่วถึง
“ในความเป็นจริง ความพยายามที่จะแก้ไขอุปสรรคและอุปสรรคที่พบในกฎหมายที่เพิ่งผ่านมา แม้จะยังไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง แต่จะมีผลในเชิงบวกอย่างแน่นอน” รองศาสตราจารย์ ดร. ทราน ดินห์ เทียน กล่าว
ดร. โว ตรี แถ่ง ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยกลยุทธ์แบรนด์และการแข่งขัน มีมุมมองเดียวกัน ประเมินว่า กฎหมายใหม่นี้ เมื่อมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ จะสร้างช่องทางทางกฎหมายใหม่ ซึ่งจะขจัด "อุปสรรค" ส่วนใหญ่ของตลาด ซึ่งปัญหาที่มีอยู่ 70-80% เกิดจากประเด็นทางกฎหมาย ขณะเดียวกัน จะสร้างรากฐานให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาไปในทิศทางที่ปลอดภัย มั่นคง และยั่งยืน
อย่างไรก็ตาม ดร. Vo Tri Thanh กล่าวว่า เพื่อให้มั่นใจถึงประสิทธิผลในกระบวนการดำเนินการ จำเป็นต้องเร่งดำเนินการให้แล้วเสร็จตามกฤษฎีกาโดยยึดหลักการสร้างเนื้อหาที่มีคุณภาพและติดตามตลาดอย่างใกล้ชิด
ขณะเดียวกัน ดร.เหงียน วัน ดิ่งห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ปัจจุบันทั้งประเทศมีโครงการมากกว่า 1,200 โครงการ โดยมีทุนรวมกว่า 30,000 ล้านเหรียญสหรัฐ ซึ่งกำลังประสบปัญหาทางกฎหมาย รอการตรวจสอบและทบทวน
เมื่อเผชิญกับสถานการณ์ดังกล่าว รัฐบาลและรัฐสภาได้แก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาด เช่น กฎหมายที่ดิน กฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อ
“ในกฎหมายที่แก้ไขเหล่านี้ มุมมองของนักกฎหมายคือการรวมกฎระเบียบของสถาบันที่เกี่ยวข้องกับการใช้ที่ดิน หลีกเลี่ยงกฎหมายที่ซ้ำซ้อนและขัดแย้งกัน ช่วยให้กิจกรรมการลงทุนและการใช้ทรัพยากรที่ดินมีความชัดเจนและโปร่งใส และมุ่งเน้นไปที่วิธีการส่งเสริมศักยภาพในทางปฏิบัติ” นายดิงห์กล่าว
คุณดิงห์ กล่าวว่า ความยากลำบากในตลาดที่เกิดขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ก็เปรียบเสมือนเกมคัดกรอง ตลาดเหลือเพียงธุรกิจที่มีศักยภาพเท่านั้น ธุรกิจขนาดเล็กจะถูกบังคับให้ร่วมทุนและหุ้นส่วนทางธุรกิจเพื่อให้มีความแข็งแกร่งเพียงพอต่อการพัฒนาและอยู่รอดในตลาด
“เมื่อกฎหมายมีผลบังคับใช้ ธุรกิจต่างๆ จะไม่สามารถ “จับโจรมือเปล่า” ได้ การพัฒนาโครงการต่างๆ จะยากขึ้นมาก นักลงทุนต้องเป็นผู้เล่นตัวจริง การเล่นเซิร์ฟและโต้คลื่นเสมือนจริงจะไม่สามารถทำได้เมื่อกฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้” คุณดิงห์กล่าว
นอกจากปัจจัยบวกที่สามารถสร้างแรงผลักดันให้ตลาดทะลุกรอบหลังวันที่ 1 สิงหาคมแล้ว กฎระเบียบใหม่ๆ ก็ยังก่อให้เกิดปัญหาใหม่ๆ ตามมา สร้างแรงกดดันไม่น้อยให้กับธุรกิจ โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังประสบปัญหา
อาจารย์ Pham Thanh Tuan - สมาคมทนายความฮานอย ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงปัญหานี้อย่างชัดเจนมากขึ้นว่า กฎหมายดังกล่าวข้างต้นยังคงมีปัญหาที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข
ยกตัวอย่างเช่น กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีข้อบังคับใหม่ว่า หากผู้ชนะการประมูลชำระเงินชดเชยค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินล่าช้า การประมูลอาจถูกยกเลิก หรือ กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 กำลังสร้างปัญหาคอขวดใหม่ที่เกี่ยวข้องกับการกำหนด "เขตแดน" เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ส่วนหนึ่งของโครงการพร้อมกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค
ดังนั้น นายตวน กล่าวว่า เมื่อมีปัญหาใหม่ๆ เกิดขึ้น หน่วยงานบริหารของรัฐจำเป็นต้องวิจัยปรับปรุงอย่างต่อเนื่อง
เวียดวู
ที่มา: https://www.congluan.vn/nhieu-chuyen-gia-dat-cuoc-niem-tin-vao-thi-truong-bat-dong-san-phuc-hoi-sau-ngay-1-8-post305842.html
การแสดงความคิดเห็น (0)