ช่องว่างทางกฎหมายหลายประการและการขาดกลไกจูงใจทำให้ "ท้อถอย" ต่อนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยว

ANTD.VN - ในการประชุมเชิงปฏิบัติการเรื่อง "การแก้ไขกฎหมายที่ดิน: การสร้างที่ดินเพื่อ การท่องเที่ยว " ซึ่งจัดโดยหนังสือพิมพ์การลงทุนเมื่อวันที่ 19 ตุลาคม ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านได้ชี้ให้เห็นข้อเท็จจริงที่ว่าร่างกฎหมายยังขาดกฎระเบียบในการส่งเสริมการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านอสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยว โดยเฉพาะในประเด็นการเข้าถึงที่ดิน

มีช่องว่างทางกฎหมายมากมาย

จากสถิติของสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VnREA) ปัจจุบันมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทประมาณ 239 โครงการทั่วประเทศ โดยโครงการคอนโดเทลมีมูลค่าประมาณ 297,128 พันล้านดอง โครงการวิลล่ามีมูลค่าประมาณ 243,990 พันล้านดอง และโครงการอาคารพาณิชย์มีมูลค่าประมาณ 154,245 พันล้านดอง มูลค่ารวมของทั้งสามโครงการนี้อยู่ที่ประมาณ 681,886 พันล้านดอง หรือประมาณ 30,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐ

อย่างไรก็ตาม หลังจากช่วงพัฒนาอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดส่วนนี้กลับชะลอตัวลง ตลาดแทบจะหยุดนิ่ง มีปริมาณธุรกรรมไม่มากนัก

สาเหตุหลักที่ทำให้ตลาดนี้ตกต่ำลงอย่างรวดเร็ว นอกเหนือจากผลกระทบจากโควิด-19 ก็คือการขาดกลยุทธ์การพัฒนาที่ครอบคลุมสำหรับอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว โดยเฉพาะการจัดทำกลไกและกรอบทางกฎหมายให้เสร็จสมบูรณ์สำหรับการใช้ประโยชน์ทรัพยากรที่ดินอย่างมีประสิทธิผล รวมถึงโครงสร้างพื้นฐานเพื่อการพัฒนาการท่องเที่ยวในเวียดนาม ซึ่งถือเป็นความท้าทายที่ยิ่งใหญ่

จากการสำรวจของสถาบันวิจัยอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม พบว่าปัจจัยที่ขัดขวางความเร็ว ขนาด และความมุ่งมั่นที่จะมีส่วนร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์การท่องเที่ยวและรีสอร์ทของเวียดนาม ได้แก่ ปัจจัย ทางเศรษฐกิจ และการเงินคิดเป็น 30% ปัจจัยทางกฎหมายคิดเป็น 50% และปัจจัยอื่นๆ คิดเป็น 20%

ข้อมูลข้างต้นแสดงให้เห็นว่าช่องว่างทางกฎหมายในธุรกิจการท่องเที่ยวและอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ททำให้เกิดความกังวลสำหรับนักลงทุนเกี่ยวกับความปลอดภัยทางกฎหมายหรือความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น

ฉากการประชุม

นักเศรษฐศาสตร์ ดร.คาน วัน ลุค ชี้ให้เห็นข้อบกพร่องบางประการ เช่น นโยบายจูงใจสำหรับอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวไม่ได้ระบุไว้อย่างชัดเจนในกฎหมายและข้อบังคับที่เกี่ยวข้องหลายฉบับ (กฎหมายการลงทุน พ.ศ. 2563 กฎหมายว่าด้วยการลงทุนภายใต้แนวทางการร่วมทุนระหว่างภาครัฐและเอกชน (PPP) พ.ศ. 2563...)

กรอบกฎหมายการจัดสรรที่ดินเพื่อโครงการพัฒนาการท่องเที่ยวยังคงมีข้อบกพร่องหลายประการ เช่น ปัจจุบันธุรกิจการท่องเที่ยวไม่ได้รับการจัดสรรที่ดินหรือเช่าที่ดินโดยการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน (ตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 25/2020/ND-CP ลงวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2563 ของ รัฐบาล )

ร่างกฎหมายที่ดินฉบับปัจจุบัน (แก้ไข) กำหนดให้มีการฟื้นฟูที่ดินเพื่อพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมที่เป็นประโยชน์ต่อชาติ จำนวน 30 กรณี แต่ไม่มีโครงการพัฒนาด้านการท่องเที่ยว นันทนาการ และความบันเทิง

นอกจากนี้ กฎระเบียบเกี่ยวกับการอนุญาตและการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและทรัพย์สินที่ผนวกเข้ากับที่ดินเพื่อการพาณิชย์และการท่องเที่ยว (เช่น คอนโดเทล ตึกแถว ฯลฯ) ยังคงไม่สมบูรณ์และไม่สอดคล้องกัน ร่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขไม่ได้ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับกฎระเบียบเกี่ยวกับการออกหนังสือรับรองสำหรับที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการ รวมถึงที่ดินเพื่อการท่องเที่ยวและประเภทของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยวที่ตั้งอยู่บนที่ดินเพื่อการท่องเที่ยว

โครงการท่องเที่ยวกว่า 100 โครงการ ถูก “พักไว้” รอการแก้ไข

นายเหงียน วัน ดิ่งห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า ปัจจุบันเวียดนามมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยวที่กำลังดำเนินการอยู่มากกว่า 200 โครงการ โดยสร้างคอนโดเทลเกือบ 100,000 แห่ง วิลล่า 3,000 หลัง และห้องพักโรงแรมใหม่ 15,000 ห้อง

เพื่อบรรลุเป้าหมายในการเป็นมหาอำนาจด้านการท่องเที่ยวภายในปี 2573 โดยมีนักท่องเที่ยวภายในประเทศ 160 ล้านคน และนักท่องเที่ยวต่างชาติ 50-70 ล้านคน โครงสร้างพื้นฐานด้านที่พักจะต้องมีห้องพักประมาณ 500,000 ห้อง ดังนั้นเราจึงบรรลุระบบโครงสร้างพื้นฐานได้เพียง 1 ใน 3 และคุณภาพยังไม่ดีนัก

ดังนั้น คุณดิงห์จึงเชื่อว่าจำเป็นต้องสร้างเงื่อนไขให้กับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยว “กฎหมายที่ดินไม่ได้ระบุชื่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยว กลุ่มบุคคลเหล่านี้ไม่มีอยู่ในกฎหมายที่ดิน กฎหมายการลงทุน และกฎหมายอื่นๆ หากเราไม่สามารถส่งเสริมกลุ่มบุคคลเหล่านี้ได้ แล้วเราจะบรรลุเป้าหมายได้เมื่อใด…” – คุณดิงห์ได้หยิบยกประเด็นนี้ขึ้นมา

นายดิงห์ กล่าวว่า ปัจจุบันมีโครงการท่องเที่ยวขนาดใหญ่กว่า 100 โครงการที่ถูก “ระงับ” รอการพิจารณาทางกฎหมาย “หากสถานการณ์เช่นนี้ยังคงดำเนินต่อไป จะไม่ส่งเสริมการลงทุนด้านการท่องเที่ยว และไม่ทำให้นักลงทุนท้อถอย และแม้แต่หน่วยงานท้องถิ่นที่ต้องการส่งเสริมการลงทุนก็จะประสบปัญหา” เขากล่าว

ส่วนประเด็นการจัดซื้อที่ดิน อาจารย์เหงียน วัน ดิ่ง ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า หากไม่อนุญาตให้จัดซื้อที่ดินเพื่อโครงการท่องเที่ยวตามร่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข นักลงทุนจะต้องเจรจากับประชาชน

“หากเป็นเช่นนั้น เราก็ได้ตัดกลุ่มนักลงทุนต่างชาติออกไป ซึ่งถือเป็นเรื่องใหญ่ เพราะกลุ่มนี้ไม่ได้รวมอยู่ในข้อตกลง เราจึงตัดพวกเขาออกจากเกมการแข่งขัน ขณะที่เราคาดว่าจะมีพื้นที่ท่องเที่ยวและสวนสนุกขนาดใหญ่” – นายดิงห์กล่าว

นอกจากนี้ นายดิงห์ยังได้เสนอกลไกการยกเว้นการใช้ที่ดินสำหรับผู้ใช้ที่ดินเพื่อบริการเชิงพาณิชย์อีกด้วย “เราเปรียบเทียบกลไกนี้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรม ซึ่งธุรกิจต่างๆ สามารถได้รับการยกเว้นค่าเช่าที่ดินเป็นเวลาหลายปี แนวคิดนี้สามารถนำไปประยุกต์ใช้กับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยวได้ เพราะโครงการเหล่านี้มีศักยภาพที่จะขยายตัวและมีส่วนช่วยอย่างมากต่อเศรษฐกิจและสังคม” ผู้เชี่ยวชาญเสนอ

ลิงค์ที่มา