ไฮไลท์กฎหมายที่ดินปี 2567

เมื่อวันที่ 25 มกราคม สมาคมอสังหาริมทรัพย์นคร โฮจิมิน ห์ (HoREA) ได้ส่งเอกสารถึงคณะกรรมการประจำรัฐสภาเพื่อแสดงความขอบคุณต่อการลงมติของรัฐสภาในการผ่านกฎหมายที่ดินปี 2024 ซึ่งเป็นการปรับปรุงระบบกฎหมายแบบซิงโครนัสเพื่อปรับปรุงประสิทธิภาพและประสิทธิผลของการจัดการและการใช้ที่ดิน สร้างแรงผลักดันในการเปลี่ยนประเทศของเราให้เป็นประเทศพัฒนาแล้วที่มีรายได้สูงภายในปี 2045

รัฐเป็นผู้รับผิดชอบในการออก “สมุดปกแดง” ให้กับผู้ใช้ที่ดิน

นายเล ฮวง ชาว ประธาน HoREA กล่าวว่า กฎหมายที่ดินปี 2024 ที่ได้รับการผ่านและจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2025 มี "จุดเด่น" ที่โดดเด่น 9 ประการ

อสังหาริมทรัพย์ - ไฮไลท์กฎหมายที่ดินปี 2024 — กฎหมายที่ดินปี 2024 ได้รับการผ่านและมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2025 โดยมีจุดเด่นที่โดดเด่น 9 ประการ

ประการแรก พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 อนุญาตให้ขยาย “ขอบเขตการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อ เกษตรกรรม ของบุคคลออกไปไม่เกิน 15 เท่าของขอบเขตการจัดสรรที่ดินเพื่อ เกษตรกรรม ของบุคคลสำหรับที่ดินแต่ละประเภท” ในมาตรา 177 วรรค 1 และบทบัญญัติเกี่ยวกับ “การรวมศูนย์ที่ดินเพื่อ เกษตรกรรม ” “การสะสมที่ดินเพื่อ เกษตรกรรม ” ในมาตรา 192 และ 193 เพื่อสร้างเงื่อนไขให้ เกษตรกรรม พัฒนาได้อย่างรวดเร็ว ยั่งยืน มีประสิทธิภาพ และมั่นคง เพื่อสร้างหลักประกันความมั่นคงทางอาหารของชาติ...

ด้วยเหตุนี้ กฎหมายที่ดินปี 2567 จะสร้างเงื่อนไขให้มีการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น เพื่อให้ภาคการเกษตรสามารถพัฒนาได้มากขึ้น เกษตรกรมีฐานะร่ำรวยขึ้น และชนบทมีนวัตกรรมมากขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อทั้งเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกระบวนการขยายเมืองและการพัฒนาพื้นที่อยู่อาศัยในชนบท ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยของชาวชนบท โดยเฉพาะเกษตรกรมหาเศรษฐีมีมากขึ้น

ประการที่สอง มาตรา 138 วรรค 9 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ได้เพิ่มเติมบทบัญญัติดังต่อไปนี้: “9. รัฐมีหน้าที่ออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินให้แก่กรณีที่ได้รับการจดทะเบียนและเป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในมาตรานี้”

นี่เป็นกฎระเบียบที่สร้างสรรค์เกี่ยวกับความรับผิดชอบของรัฐในการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินให้กับผู้ใช้ที่ดินทุกคนเมื่อมีการร้องขอ (โดยมีการร้องขอ) หรือแม้กระทั่งในกรณีที่ผู้ใช้ที่ดินไม่ได้ร้องขอ (โดยไม่มีการร้องขอ)

“นี่คือการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่และสำคัญยิ่งในการบริหารจัดการของรัฐ กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ไม่เพียงแต่รับรองสิทธิและผลประโยชน์อันชอบธรรมของผู้ใช้ที่ดินเท่านั้น แต่ยังแสดงให้เห็นถึงความรับผิดชอบของรัฐที่มีต่อผู้ใช้ที่ดินอย่างเต็มที่ และช่วยยกระดับคุณภาพการบริหารจัดการที่ดินของรัฐ” นายเล ฮวง เชา กล่าวเน้นย้ำ

ประเด็นสำคัญประการที่สาม คือ พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 (มาตรา 79) ได้บัญญัติไว้โดยเฉพาะ 31 กรณีที่รัฐ “ฟื้นฟูที่ดินเพื่อพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของประเทศชาติและสาธารณะ” และมาตรา 32 มาตรา 79 ก็ได้บัญญัติไว้ว่า “ในกรณีการฟื้นฟูที่ดินเพื่อดำเนินโครงการและงานเพื่อประโยชน์ของประเทศชาติและสาธารณะที่ไม่เข้าข่ายกรณีที่กำหนดไว้ตั้งแต่มาตรา 1 ถึงมาตรา 31 แห่งมาตรานี้ ให้รัฐสภาแก้ไขและเพิ่มเติมกรณีการฟื้นฟูที่ดินในมาตรานี้” เพื่อให้เกิดการประชาสัมพันธ์ ความโปร่งใส ง่ายต่อการกำกับดูแล และแก้ไขสถานการณ์ที่บางท้องถิ่นฟื้นฟูที่ดินอย่างแพร่หลายดังเช่นที่ผ่านมา

ขณะเดียวกัน บทที่ 7 ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีกฎระเบียบที่เข้มงวดเกี่ยวกับ "การชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐานเมื่อรัฐได้มาซึ่งที่ดิน" เพื่อให้แน่ใจว่าบุคคลที่ได้รับที่ดินมานั้นมีสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมาย

ประเด็นสำคัญต่อไปคือ พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2567 ได้ยกเลิกกรอบราคาที่ดินและกำหนดตารางราคาที่ดินไว้ในมาตรา 159 โดยให้จัดทำตารางราคาที่ดินขึ้นทุกปี และประกาศใช้ตารางราคาที่ดินฉบับแรกตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 และปรับปรุงตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของปีถัดไป ซึ่งจะช่วยให้ตารางราคาที่ดินใกล้เคียงกับราคาที่ดินตลาด แต่การบังคับใช้กฎเกณฑ์ดังกล่าวจะเพิ่มแรงกดดันในการทำงานให้กับท้องถิ่นอีกด้วย

ขณะเดียวกัน มาตรา 5 มาตรา 158 และมาตรา 160 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดิน 4 วิธี ได้แก่ วิธีเปรียบเทียบ วิธีรายได้ วิธีส่วนเกิน และวิธีการปรับราคาที่ดิน เพื่อใช้กำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจง ในกรณีที่จำเป็นต้องกำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินอื่น ๆ ที่ยังไม่ได้กำหนด รัฐบาลจะต้องเสนอและได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติ เพื่อให้การประเมินราคาที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเป็นไปอย่างราบรื่น

ประเด็นสำคัญประการที่ห้า กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ได้เพิ่มหมวด 8 ว่าด้วย “การพัฒนา การจัดการ และการใช้ประโยชน์จากกองทุนที่ดิน” หากนำหลักการการพัฒนา การจัดการ และการใช้ประโยชน์จากกองทุนที่ดินไปปฏิบัติ องค์การพัฒนากองทุนที่ดินของรัฐจะกลายเป็นผู้จัดหากองทุนที่ดินรายใหญ่ที่สุดในตลาดที่ดินปฐมภูมิ เพื่อรองรับการลงทุนในการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม และผ่านการดำเนินการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินและการประมูลราคาสำหรับโครงการที่ใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดินส่วนต่างทั้งหมดจะถูกจัดเก็บเข้างบประมาณแผ่นดินเพื่อประโยชน์สาธารณะ และจะได้รับการสนับสนุนและเห็นชอบจากประชาชนผู้ครอบครองที่ดินและสังคม

การรับประกันผลประโยชน์อันชอบธรรมของบุคคลที่ได้รับที่ดินคืน

ประการที่หก บทที่ 9 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 บัญญัติไว้โดยเฉพาะว่า “การจัดสรรและให้เช่าที่ดินโดยการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน” (มาตรา 125) สำหรับที่ดินสะอาดที่รัฐจัดทำขึ้น หรือ “การจัดสรรและให้เช่าที่ดินโดยการประมูลเพื่อคัดเลือกผู้ลงทุนให้ดำเนินโครงการลงทุนโดยใช้ที่ดิน” (มาตรา 126) สำหรับที่ดินที่ยังไม่ได้ถูกเวนคืน โดยให้มีความสอดคล้องและเป็นเอกภาพกับบทบัญญัติในบทที่ 8 ว่าด้วยการพัฒนา การจัดการ และการใช้ประโยชน์กองทุนที่ดิน

อสังหาฯ - ไฮไลท์กฎหมายที่ดิน ปี 2567 (รูปที่ 2) — “การจัดสรรและให้เช่าที่ดินโดยการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน” จะทำให้มีความสอดคล้องและสม่ำเสมอตามบทบัญญัติในบทที่ 8 ว่าด้วยการพัฒนา การจัดการ และการใช้ประโยชน์กองทุนที่ดิน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มาตรา 126 บัญญัติให้กลไกการดำเนินการ “ประมูลคัดเลือกผู้ลงทุน” สำหรับที่ดินที่ยังไม่ได้เวนคืนที่ดิน และบัญญัติให้ “ผู้ลงทุนที่ชนะการประมูลมีหน้าที่จัดหาเงินทุนเพื่อดำเนินการชดเชย ช่วยเหลือ และจัดที่อยู่ใหม่ตามที่หน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องกำหนด”...

เนื้อหานี้จะช่วยให้แน่ใจว่าผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของผู้ใช้ที่ดินซึ่งที่ดินถูกกู้คืนจะได้รับการชดเชยในราคาตลาดที่ถูกต้อง และจะถูกย้ายถิ่นฐานไปตามทิศทางที่เป็นลำดับความสำคัญของการย้ายถิ่นฐานบนพื้นที่ และจะไม่มีสถานการณ์ที่นักลงทุนได้รับ "การสนับสนุน" จากใครบางคนเพื่อ "ซื้อที่ดินราคาถูก" จากคนอื่นอีกต่อไป

พร้อมกันนี้ยังช่วยประกันผลประโยชน์ทางกฎหมายและความชอบด้วยกฎหมายของนักลงทุนที่ทราบต้นทุนและเวลาอย่างชัดเจนในการจ่ายค่าชดเชยสำหรับการเคลียร์พื้นที่ และได้รับการจัดสรรที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ และไม่มีสถานการณ์ที่ "นายหน้า" แอบอยู่เบื้องหลัง "เจ้าของที่ดิน" ก่อให้เกิดความเดือดร้อนแก่นักลงทุนอีกต่อไป

นอกจากนี้ “ค่าเช่าส่วนต่าง” ทั้งหมดที่จัดเก็บเข้างบประมาณแผ่นดินเพื่อใช้ในประโยชน์สาธารณะจะได้รับการสนับสนุนและตกลงกันโดยประชาชนผู้ครอบครองที่ดินคืนและโดยสังคม

ในประเด็นสำคัญที่ 7 สมาคมได้ให้ความเห็นว่ามาตรา 127 ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดไว้อย่างหลวมๆ เกี่ยวกับ "การใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมโดยผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดิน" หรือ "มีสิทธิการใช้ที่ดิน" สำหรับโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมส่วนใหญ่ รวมถึงโครงการบ้านจัดสรรทางสังคม ยกเว้นข้อจำกัดบางประการเกี่ยวกับโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ตามมาตรา 127 ข้อ 1 ข.

ประการที่แปด HoRER เห็นด้วยกับมาตรา 30 ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งกำหนดให้ผู้ใช้ที่ดินมี “สิทธิเลือกรูปแบบการชำระค่าเช่าที่ดิน” ได้ทั้ง “ชำระค่าเช่าที่ดินรายปี” หรือ “ชำระค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดระยะเวลาเช่า” ข้อ ข. วรรค 1 มาตรา 34 ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ยังอนุญาตให้องค์กรที่รัฐเช่าที่ดินและเรียกเก็บค่าเช่าที่ดินรายปีมีสิทธิ “จำนองทรัพย์สินของตนเองที่ติดมากับที่ดิน”

ซึ่งจะเป็นการ “ส่งเสริม” ให้ผู้ใช้ที่ดินเลือกใช้วิธี “รัฐเช่าที่ดินแบบผ่อนชำระรายปี” ตามนโยบายของมติที่ 18-NQ/TW เนื่องจากผู้ลงทุนมีสิทธิ์ “จำนองทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินกับสถาบันการเงิน” เพื่อเข้าถึงสินเชื่อได้สะดวกยิ่งขึ้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามที่ตัวแทน HOREA ระบุ ประเด็นสำคัญประการที่ 9 คือ รัฐสภาอนุญาตให้มีการบังคับใช้บทบัญญัติบางประการของกฎหมายที่ดินปี 2024 ได้ทันที เช่น บทบัญญัติเกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดินหรือบทบัญญัติเกี่ยวกับการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการบุกรุกทางทะเล เพื่อขจัดอุปสรรคในทางปฏิบัติ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การอนุญาตให้มีการบังคับใช้บทบัญญัติเกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดินทันทีจะสร้างเงื่อนไขให้รัฐบาลสามารถพัฒนาและประกาศใช้ "พระราชกฤษฎีกาว่าด้วยราคาที่ดิน" เพื่อบังคับใช้กฎหมายที่ดินปี 2024 แทนที่จะประกาศใช้ "พระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาหมายเลข 44/2014/ND-CP ที่ควบคุมราคาที่ดิน"

แหล่งที่มา