การละทิ้งเงินมัดจำการประมูลที่ดินครั้งใหญ่: บางกลุ่มมองว่าเป็นเรื่องตลก จำเป็นต้องได้รับการลงโทษอย่างรุนแรง

"ปรากฏการณ์การประมูลที่ดินบางแปลงด้วยราคาที่สูงมาก จากนั้นก็สละเงินมัดจำเพื่อปั่นตลาด"

เมื่อไม่นานมานี้ ผลการประมูลที่ดินในเขตชานเมือง ฮานอย เช่น เขตฮว่ายดึ๊ก แถ่งโอ๋ย ดานเฟือง... สร้างความตกตะลึงให้กับผู้คนจำนวนมาก เนื่องจากราคาที่ชนะการประมูลนั้นสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า นอกจากนี้ ทันทีหลังการประมูล ที่ดินส่วนใหญ่ถูกประกาศขายในราคาส่วนต่าง 400-600 ล้านดองต่อแปลง ไม่เพียงเท่านั้น หลังการประมูล ราคาขายที่ดินในตลาดโดยรอบยังพุ่งสูงขึ้นเป็น 5-10 ล้านดองต่อตารางเมตรทันทีอีกด้วย

เมื่อเร็วๆ นี้ ในการประมูลที่ดิน 68 แปลงในเขตถั่นโอย มี 55 แปลงที่ถูกยึดเงินมัดจำ รวมถึงที่ดินแปลงหนึ่งที่มีราคาสูงที่สุดกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร ในบรรดาที่ดิน 13 แปลงที่ชำระเงินครบถ้วนแล้ว ราคาสูงสุดอยู่ที่กว่า 55 ล้านดองต่อตารางเมตรเล็กน้อย

กระทรวงก่อสร้าง ระบุว่า การประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในช่วงที่ผ่านมาเผยให้เห็นข้อจำกัดและข้อเสีย ในกระบวนการจัดการประมูลที่ดินในบางพื้นที่ ยังมีปรากฏการณ์ "นายหน้าประมูล" การสมรู้ร่วมคิด... ที่ส่งผลกระทบต่อผู้เข้าร่วมการประมูล: "ปรากฏการณ์ที่จ่ายราคาสูงมากสำหรับที่ดินบางแปลงแล้วทิ้งเงินมัดจำ สร้างระดับราคาเสมือนเพื่อปั่นตลาด การซื้อและขายต่อที่ดินที่ประมูลไปแล้วจำนวนมากเพื่อหากำไรที่ผิดกฎหมาย เป็นเรื่องปกติในหลายพื้นที่ และถึงขั้นมีการจัดระเบียบกัน"

การประมูลที่ดิน 19 แปลง ในพื้นที่ ฮ่วยดึ๊ก ล่าสุด (ภาพ: Duong Tam)

เมื่อเร็ว ๆ นี้ คณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยได้ออกเอกสารกำกับหน่วยงานต่าง ๆ เกี่ยวกับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน กรุงฮานอยได้ขอให้ตำรวจนครบาลพิจารณามาตรการอย่างมืออาชีพเพื่อตรวจจับการละเมิดการประมูลที่ดินโดยเร็ว และสั่งการให้คณะกรรมการประชาชนในเขต ตำบล และเทศบาลเมืองดำเนินมาตรการเพื่อป้องกันไม่ให้การละเมิดกฎระเบียบการประมูลที่ดินยังคงเข้าร่วมการประมูลต่อไป

นอกจากนี้ กองกำลังตำรวจยังต้องเสนอแนวทางแก้ไขเพื่อป้องกันและจำกัดการเข้าร่วมประมูลอย่างต่อเนื่อง สำหรับผู้ที่เข้าร่วมประมูล จ่ายเงินราคาสูง "ผิดปกติ" เพื่อชนะการประมูล แต่ไม่ได้ชำระเงินชนะการประมูลตามที่กำหนด

ฮานอยยังได้ขอให้เขตต่างๆ รวบรวมรายชื่อกรณีที่ตนจ่ายเงินสูงกว่าราคาตลาดเพื่อชนะการประมูล แต่กลับไม่จ่าย รายชื่อนี้จะถูกเผยแพร่ต่อสาธารณะบนเว็บไซต์ของเขตต่างๆ และกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

"กลุ่มคนที่จ่ายเงินราคาสูงมากแต่ทิ้งเงินมัดจำมองว่านี่เป็นเรื่องตลก"

ทนายความ Pham Thanh Tuan ซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ให้สัมภาษณ์กับ ผู้สื่อข่าว Dan Tri ว่า การประมูลที่ดินเมื่อเร็ว ๆ นี้ดึงดูดผู้เข้าร่วมได้เป็นจำนวนมาก มีเหตุผล 2 ประการ

ประการแรก ก่อนหน้านี้ การจัดหาที่ดินแบ่งย่อยมาจากบริษัทพัฒนาโครงการ และที่ดินที่รัฐประมูลมักจะเป็นของศูนย์พัฒนากองทุนที่ดินและองค์กรต่างๆ อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้ โดยห้ามมิให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์แบ่งย่อยที่ดินในเขตเมืองพิเศษประเภทที่ 1, 2 และ 3

ด้วยเหตุนี้ อุปทานที่ดินจึงแคบลง ผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้านจึงสามารถหาซื้อได้เฉพาะการประมูลที่ดินที่จัดโดยรัฐเท่านั้น ที่ดินประเภทนี้มีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจนและปลอดภัย จึงเป็นที่นิยมของผู้คนจำนวนมาก

ประการที่สองคือประเด็นเรื่องราคาเริ่มต้น ในปี 2560 ราคาเริ่มต้นถูกกำหนดโดยใช้วิธีค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน โดยองค์กรที่ปรึกษาประเมินราคาที่ดินจะกำหนดค่าสัมประสิทธิ์ แล้วส่งให้สภาประเมินราคาที่ดินท้องถิ่นและคณะกรรมการประชาชนจังหวัดอนุมัติ ดังนั้น ราคาเริ่มต้นในขณะนั้นจึงใกล้เคียงกับราคาตลาด ซึ่งหมายความว่าเงินมัดจำ (20% ของราคาเริ่มต้น) ของผู้เข้าร่วมโครงการก็สูงเช่นกัน

ทนายความ Pham Thanh Tuan ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ (ภาพ: NVCC)

อย่างไรก็ตาม พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 12 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ปีนี้ กำหนดให้การกำหนดราคาเริ่มต้นต้องดำเนินการโดยคณะกรรมการประชาชนอำเภอเอง โดยไม่ต้องจ้างบริษัทประเมินราคาอีกต่อไป

วิธีการคำนวณราคาเริ่มต้นในปัจจุบันคือการใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินรายปี แทนการใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาเดิมคูณด้วยบัญชีราคาที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดหรือเทศบาลเมืองกำหนด ซึ่งจะทำให้ราคาเริ่มต้นและเงินมัดจำต่ำ

ราคาเริ่มต้นที่ต่ำทำให้หลายคนมีความคิดแบบ "ถ้ามันได้ผล มันก็ได้ผล ถ้าไม่ได้ผลก็ลืมมันไป" ยิ่งไปกว่านั้น อัตราดอกเบี้ยธนาคารในปัจจุบันค่อนข้างต่ำ ทำให้ผู้คนมีช่องทางการลงทุนไม่มากนัก ดังนั้นคนส่วนใหญ่จึงยังคงมีความคิดที่จะลงทุนในที่ดินเพื่อสร้างกำไร

คุณ Pham Thi Mien รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินผลตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS IRE) กล่าวถึงประเด็นนี้ว่า การประมูลที่ดินเมื่อเร็วๆ นี้มีผู้เข้าร่วมหลายพันคน ขณะที่จำนวนที่ดินมีจำกัด สะท้อนให้เห็นอย่างชัดเจนถึงปัญหาอุปทานและอุปสงค์ที่ไม่สมดุลกัน ในขณะที่ความต้องการลงทุนและที่อยู่อาศัยมีสูงมาก

อย่างไรก็ตาม เธอกล่าวว่าราคาที่ชนะการประมูลนั้นสูงกว่าราคาเฉลี่ยมาก ซึ่งเป็นเรื่องยากที่ทั้งการลงทุนและความต้องการที่อยู่อาศัยจะยอมรับได้ นอกจากนี้ ในการประมูลโดยตรงยังมีผู้เสนอขายในราคาที่สูงกว่า ซึ่งแสดงให้เห็นถึงสัญญาณของการเก็งกำไรและภาวะเงินเฟ้อของราคา

“อัตราการละทิ้งเงินฝากในปัจจุบันสูงและที่ดินที่ชำระเต็มจำนวนล้วนมีราคาปานกลาง ซึ่งหมายความว่าที่ดินราคาสูงที่ถูกละทิ้งเงินฝากนั้นแสดงถึงสัญญาณของการเก็งกำไร” นางสาวเมียนกล่าว

สำหรับประเด็นที่ว่ามีการเก็งกำไรและปั่นราคาหรือไม่นั้น นาย Pham Thanh Tuan กล่าวว่า กฎหมายในปัจจุบันยังไม่มีกฎระเบียบใดๆ ที่จะกำหนด อธิบาย และลงโทษภาวะเงินเฟ้อในภาคอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น การจัดการจึงยังคงอยู่ในระดับพลเรือน ซึ่งผู้ชนะการประมูลที่ไม่ชำระเงินเต็มจำนวนจะสูญเสียเงินมัดจำ

“กฎหมายไม่ได้มีการกำหนดบทลงโทษสำหรับพฤติกรรมเก็งกำไรและภาวะเงินเฟ้อที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ เราควบคุมพฤติกรรมเก็งกำไรและภาวะเงินเฟ้อบางประเภทเท่านั้น เช่น การฉ้อโกง การหลอกลวง และการฉ้อโกงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การปลอมแปลงเอกสาร การจงใจปลอมแปลงข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์... ดังนั้น จึงยังไม่สามารถระบุได้ว่าอะไรคือภาวะเงินเฟ้อหรือการจัดการตลาด ดังนั้นจึงไม่มีพื้นฐานทางกฎหมายในการจัดการกับพฤติกรรมที่คล้ายกับภาวะเงินเฟ้อ” นายตวนกล่าว

เขากล่าวว่า การระบุพฤติกรรมการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์และภาวะเงินเฟ้อเป็นเรื่องยากมาก แต่การจัดการกับมันยากยิ่งกว่า เพราะแม้จะระบุพฤติกรรมของภาวะเงินเฟ้อได้ แต่หากถูกลงโทษ ก็ไม่คุ้มกับผลกำไรที่ได้รับ

การจัดการกับผู้ที่จ่ายราคาสูงแต่ละทิ้งเงินมัดจำภายใต้กฎหมายอาญานั้นขึ้นอยู่กับกระบวนการสอบสวนเพื่อหาข้อสมรู้ร่วมคิดระหว่างผู้ประมูลและผู้ดำเนินการประมูล หากองค์กรประมูลพบข้อสมรู้ร่วมคิดใดๆ เราต้องรอผลจากหน่วยงานสอบสวน

คุณตวนกล่าวว่า บุคคลและกลุ่มบุคคลบางคนจ่ายเงินในราคาที่สูงมากแต่ไม่วางเงินมัดจำเพราะมองว่าเป็นเรื่องตลก ผลที่ตามมาคือความสับสนในข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ และในขณะเดียวกันก็สร้างทัศนคติในหมู่ผู้คนว่าราคาอสังหาริมทรัพย์กำลังพุ่งสูงขึ้น และทุกคนต่างก็เก็งกำไรในที่ดินที่นำมาประมูล อันที่จริง กระแส "อาชีพประมูล" ได้ปรากฏขึ้นแล้ว

นอกจากนี้กระบวนการจัดหาที่ดินของรัฐและรัฐวิสาหกิจเพื่อดำเนินโครงการต่างๆ จะประสบปัญหา เนื่องจากผู้ครอบครองที่ดินจะเปรียบเทียบราคาที่ดินที่ชดเชยกับราคาที่ดินที่ประมูล

การประมูลที่ดิน 68 แปลงใน Thanh Oai เมื่อเร็วๆ นี้ (ภาพ: Duong Tam)

ในการจัดการประมูลที่ดิน รัฐมีเป้าหมายสองประการ คือ การสร้างที่อยู่อาศัยให้ประชาชน และการหารายได้เข้างบประมาณ การประมูลที่ดินที่มีราคาสูงแต่ไม่มีการวางเงินมัดจำ ถือเป็นการฝ่าฝืนเป้าหมายทั้งสองข้อนี้

ความเห็นบางส่วนระบุว่า ผู้เข้าร่วมที่สละเงินมัดจำงบประมาณจะได้รับเงินมัดจำจากผู้เข้าร่วมมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ที่ดินที่ถูกริบจะต้องถูกนำไปประมูลใหม่ ซึ่งจะทำให้งบประมาณแผ่นดินต้องสูญเสียมากขึ้น

เมื่อพูดถึงผลกระทบจากการประมูลราคาสูงแต่มีการยกเลิกเงินมัดจำ คุณ Pham Thi Mien แสดงความเห็นว่าราคาตลาดของที่ดินในพื้นที่ประมูลจะถูกยึดไว้สูง แม้ว่าจะมีการยกเลิกเงินมัดจำเกิดขึ้น แต่ผู้คนจะจดจำราคาที่ชนะการประมูลได้สูงและใช้ราคาดังกล่าวเป็นข้อมูลอ้างอิงในการขายที่ดิน “ผลกระทบจะรุนแรงมากหากที่ดินในพื้นที่ประมูลถูกดันขึ้นและยึดไว้สูงเกินควร ทำให้ผู้ที่มีความต้องการอย่างแท้จริงไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินและที่อยู่อาศัยได้” เธอกล่าว

ผู้เชี่ยวชาญ: หากไม่มีมาตรการลงโทษที่ชัดเจน การละทิ้งการฝากเงินจะเกิดขึ้นซ้ำอีก

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า สถานการณ์การประมูลที่สูงแล้วถูกริบเงินมัดจำนั้นจะยังคงเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในช่วงเปลี่ยนผ่าน นั่นคือการเปลี่ยนผ่านจากกฎหมายที่ดินปี 2556 ไปเป็นกฎหมายที่ดินปี 2567 ในขณะที่รายการราคาที่ดินแบบเดิมที่ออกก่อนหน้านี้ยังคงใช้โดยท้องถิ่นอยู่

ทุกคนบอกว่าการเสนอราคาสูงแล้วยกเลิกเงินมัดจำเป็นการกระทำที่ทำให้เกิดการปั่นราคา อย่างไรก็ตาม เพื่อกำหนดกฎหมายนี้ จำเป็นต้องมีการกำหนดกฎหมายให้ชัดเจน เมื่อไม่มีกฎระเบียบ ก็ไม่มีบทลงโทษใดๆ

อย่างไรก็ตาม แม้จะมีกลไกการลงโทษ แต่การป้องกันการเก็งกำไรและภาวะเงินเฟ้อก็ยังคงเป็นเรื่องยาก ยกตัวอย่างเช่น ในภาคหลักทรัพย์ มีกฎระเบียบเกี่ยวกับการควบคุมตลาด แต่การละเมิดกฎก็ยังคงเกิดขึ้น ปัญหาคือปัจจุบันยังไม่มีสิทธิประโยชน์และบทลงโทษ และยากที่จะแก้ไขได้ เห็นได้ชัดว่ากฎหมายปัจจุบันยังขาดอยู่” เขากล่าว

เกี่ยวกับประเด็นที่ฮานอยเปิดเผยตัวตนของผู้ที่เสนอราคาสูงแต่ถอนเงินฝากต่อสาธารณะ นายตวน กล่าวว่า นี่เป็นเพียงมาตรการให้ข้อมูลเท่านั้น และจะไม่ส่งผลกระทบใดๆ ต่อผู้ที่ถอนเงินฝาก เนื่องจากพวกเขายังไม่ถูกห้ามเข้าร่วมการประมูล หรือผลประโยชน์ของพวกเขาได้รับผลกระทบ

ตามที่เขากล่าว กฎหมายการประมูลทรัพย์สินที่แก้ไขเพิ่มเติมได้เพิ่มบทลงโทษเพื่อจัดการกับการละเมิดต่อผู้เข้าร่วมการประมูลในมาตรา 70 ดังนั้น ในกรณีของการจัดสรรที่ดินหรือให้เช่าเพื่อดำเนินโครงการลงทุนหรือสิทธิในการแสวงหาประโยชน์จากแร่ ผู้ชนะการประมูลที่ละทิ้งเงินมัดจำจนทำให้ผลการประมูลถูกยกเลิก จะไม่ได้รับอนุญาตให้เข้าร่วมการประมูลเป็นเวลา 6 เดือนถึง 5 ปี

อย่างไรก็ตาม บทบัญญัตินี้ใช้บังคับเฉพาะกรณีที่ผู้ดำเนินการประมูลดำเนินโครงการลงทุนหรือสิทธิในการแสวงหาผลประโยชน์จากแร่เท่านั้น กฎหมายว่าด้วยการประมูลทรัพย์สินฉบับปรับปรุงจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568

การค้นหาและระบุสาเหตุของภาวะเงินเฟ้อของราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่มีประสิทธิภาพ เพื่อป้องกันการเก็งกำไร จำเป็นต้องมีเครื่องมือภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่คำนวณจากปริมาณหรือระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ ตัวอย่างเช่น อสังหาริมทรัพย์ที่โอนกรรมสิทธิ์ภายในหนึ่งเดือนจะมีอัตราภาษีที่แตกต่างจากอสังหาริมทรัพย์ที่ขายไปแล้วหลังจาก 5 ปี นอกจากนี้ ยังสามารถจัดเก็บภาษีตามปริมาณและพื้นที่เมื่อเทียบกับความต้องการใช้งานเฉลี่ยของแต่ละบุคคลได้อีกด้วย

ทางด้านนางสาวเมียน ได้เผยแนวทางแก้ไขเพื่อป้องกันการเก็งกำไรว่า ขณะนี้มีกฎเกณฑ์ที่ชัดเจนว่า หากราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นผิดปกติถึง 20% ภายใน 3 เดือน หรือตลาดมีความผันผวนอื่นๆ ที่กระทบต่อเสถียรภาพ ทางเศรษฐกิจ และสังคม ภาครัฐจะเข้ามาแทรกแซงควบคุม

อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เข้าใจถึงการเพิ่มขึ้นที่ผิดปกติของราคาอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องสร้างระบบฐานข้อมูลและอัปเดตเป็นประจำ เพื่อให้รัฐสามารถดำเนินมาตรการแทรกแซงได้ทันท่วงที

ขณะเดียวกัน เธอกล่าวว่าจำเป็นต้องใช้เครื่องมือทางภาษีและการแทรกแซงนโยบายสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกรณีที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากแต่ไม่ได้นำไปใช้ประโยชน์แต่ถูกปล่อยทิ้งร้าง จะต้องเสียภาษีในอัตราที่สูงขึ้น อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อขายกันในระยะเวลาอันสั้นจะต้องเสียภาษีในอัตราที่สูง ยิ่งระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์นานเท่าไหร่ ภาษีก็จะยิ่งถูกลงเท่านั้น

ในส่วนของนโยบายสินเชื่อ นางสาวเมียน กล่าวว่า หากตลาดมีสัญญาณไม่มั่นคง ระดับสินเชื่อจะลดลง

ตัวอย่างเช่น โดยปกติแล้วเงินทุนจะอยู่ที่ 30% ส่วนที่เหลืออีก 70% จะเป็นเงินกู้ยืมจากธนาคาร แต่หากตลาดผันผวนอย่างไม่คาดคิด ระดับสินเชื่อจะลดลงเหลือประมาณ 40-50% โดยเงินทุนที่เหลือจะเป็นเงินทุนของผู้ซื้อ และอาจใช้อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นด้วย อย่างไรก็ตาม เธอตั้งข้อสังเกตว่ามาตรการนี้ควรใช้กับผู้ที่ซื้อบ้านหลังที่สองหรือมากกว่าเท่านั้น สำหรับผู้ที่ซื้อบ้านหลังแรกเพื่ออยู่อาศัย ควรมีนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษมากขึ้น

นอกจากนี้ เพื่อป้องกันสถานการณ์การเสนอราคาสูงแต่ยกเลิกวางเงินมัดจำ คุณเมียนกล่าวว่าควรมีมาตรการประเมินระดับชื่อเสียง ผู้ที่ชนะการประมูลแต่ยกเลิกวางเงินมัดจำจะถูกแบนจากการเข้าร่วมเป็นระยะเวลาหนึ่ง

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm