กระทรวงก่อสร้างมองการพัฒนามินิอพาร์ตเมนต์ ตลาดทาวน์เฮาส์ยัง “จำศีล” วิลล่าริมทะเลซบเซา

ความคิดเห็นเรื่องการพัฒนามินิอพาร์ทเม้นท์ ตลาดทาวน์เฮาส์ซบเซา ราคาสูง วิลล่าริมทะเลซบเซา... คือข่าวสารอสังหาฯ ล่าสุด

Bất động sản mới nhất: Quan điểm của Bộ Xây dựng về phát triển chung cư mini, thị trường nhà liền thổ vẫn ‘ngủ đông’, biệt thự ven biển ế ẩm

อสังหาฯ ล่าสุด : กระทรวงก่อสร้าง เสนอ 2 ทางเลือกพัฒนามินิอพาร์ตเมนต์ (ที่มา: Tuoi Tre)

รับความคิดเห็นเกี่ยวกับการพัฒนาโครงการมินิอพาร์ทเมนท์

กระทรวงการก่อสร้างเพิ่งส่งรายงานเกี่ยวกับการยอมรับ การแก้ไข และการเสร็จสิ้นร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับปรับปรุงให้แก่ รัฐบาล ในรายงานฉบับนี้ กระทรวงการก่อสร้างได้นำเสนอสองทางเลือกสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยหลายชั้นพร้อมอพาร์ตเมนต์จำนวนมากสำหรับทั้งครัวเรือนและบุคคล (หรือที่เรียกว่าอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก)

ในตัวเลือกที่ 1 กระทรวงการก่อสร้างเสนอประเด็นต่อไปนี้:

ประการแรก ครัวเรือนและบุคคลมีสิทธิ์ใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยตามระเบียบข้อบังคับ เมื่อสร้างบ้านที่มี 2 ชั้นขึ้นไป แต่ละชั้นจะมีแบบและก่อสร้างห้องชุดเพื่อขายหรือเช่าซื้อ ห้องชุดแต่ละห้องต้องเป็นไปตามเงื่อนไขการลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ขณะเดียวกัน การลงทุนในการก่อสร้างต้องเป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างและกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัย

การซื้อขายและเช่าซื้อห้องชุดตามที่ระบุไว้ในข้อนี้ ให้เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้และกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การออกหนังสือรับรองสำหรับห้องชุดแต่ละห้องตามที่ระบุไว้ในข้อนี้ ให้เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดิน

ประการที่สอง ครัวเรือนและบุคคลมีสิทธิ์ใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยตามระเบียบข้อบังคับ เมื่อสร้างบ้านตั้งแต่ 2 ชั้นขึ้นไป แต่ละชั้นจะมีการออกแบบและก่อสร้างห้องชุดให้เช่า การลงทุนสร้างบ้านจะดำเนินการตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างบ้านพักอาศัยส่วนบุคคล และการจัดการความปลอดภัยในการป้องกันและดับเพลิงตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการป้องกันและดับเพลิงสำหรับบ้านพักอาศัยส่วนบุคคล ควบคู่ไปกับการผลิตและธุรกิจ

ประการที่สาม การจัดการและการดำเนินการที่อยู่อาศัยตามที่กำหนดในวรรคที่ 1 และวรรคที่ 2 ของมาตรานี้จะต้องดำเนินการตามระเบียบว่าด้วยการจัดการและการใช้อาคารชุดที่ออกโดยรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการก่อสร้าง

ประการที่สี่ คณะกรรมการประชาชนทุกระดับภายในขอบเขตหน้าที่และอำนาจของตน มีหน้าที่รับผิดชอบในการตรวจสอบและสอบสวนการปฏิบัติตามข้อกำหนดและเงื่อนไขด้านที่อยู่อาศัยที่กำหนดไว้ในวรรค 1 และ 2 ของมาตรานี้

ประการที่ห้า รัฐบาลได้ให้รายละเอียดบทความนี้

ตัวเลือกที่ 2

สำหรับทางเลือกที่ 2 ร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยแก้ไขเพิ่มเติมโดยคณะกรรมาธิการถาวรของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ กำหนดว่า:

ประการแรก ยกเว้นกรณีที่บุคคลมีสิทธิใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยตามที่กำหนดไว้ในวรรค 3 มาตรา 54 แห่งพระราชบัญญัตินี้ เพื่อสร้างบ้านที่มี 22 ชั้นขึ้นไป โดยแต่ละชั้นมีการออกแบบและสร้างโดยมีห้องชุดให้เช่า 2 ห้องขึ้นไป จะต้องเป็นไปตามข้อกำหนดที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัตินี้และเงื่อนไข

นั่นก็คือบ้านจะต้องมีบริเวณใช้ส่วนตัวของห้องชุด พื้นที่ส่วนกลางของบ้าน และมีอุปกรณ์สำหรับใช้ร่วมกัน

ห้องชุดในอาคารชุดต้องออกแบบและก่อสร้างในลักษณะปิด โดยมีมาตรฐานพื้นที่ของแต่ละห้องชุดไม่ต่ำกว่าพื้นที่ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดแห่งชาติ

ที่อยู่อาศัยต้องมีใบอนุญาตก่อสร้างตามกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง;

จะต้องเป็นไปตามข้อกำหนดด้านการออกแบบและการประเมินการป้องกันและดับเพลิงตามที่กำหนดไว้สำหรับอาคารชุด

ประการที่สอง ที่อยู่อาศัยตามที่ระบุไว้ในวรรค 1 แห่งข้อนี้ห้ามขายหรือให้เช่าเพื่อซื้อเป็นห้องชุด

ประการที่สาม ในกรณีที่สร้างบ้านที่มีขนาดตั้งแต่ 20 ยูนิตขึ้นไป จำเป็นต้องมีเงื่อนไขเพียงพอที่จะเป็นผู้ลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยตามบทบัญญัติของมาตรา 35 แห่งพระราชบัญญัตินี้ และต้องจัดตั้งโครงการเพื่อดำเนินการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยตามบทบัญญัติของกฎหมาย

ประการที่สี่ การจัดการและการดำเนินการที่อยู่อาศัยตามที่กำหนดไว้ในมาตรานี้จะต้องดำเนินการตามระเบียบว่าด้วยการจัดการและการใช้อาคารชุดที่ออกโดยรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการก่อสร้าง

ประการที่ห้า คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดจะกำหนดสภาพการจราจรสำหรับรถดับเพลิงในเขตที่อยู่อาศัย เพื่อใช้ประกอบการพิจารณาขออนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยตามที่กำหนดไว้ในมาตรานี้ คณะกรรมการประชาชนทุกระดับ ภายในขอบเขตหน้าที่และอำนาจของตน มีหน้าที่รับผิดชอบในการตรวจสอบและพิจารณาการปฏิบัติตามข้อกำหนดและเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในวรรค 1 ของมาตรานี้ เมื่อบุคคลใดให้เช่าอพาร์ตเมนต์ในอาคารชุดหลายชั้น

กระทรวงก่อสร้างเลือกทางเลือกที่ 1

กระทรวงการก่อสร้างได้แสดงความเห็นต่อการเลือกทางเลือกที่ 1 เนื่องจากการดำเนินการตามทางเลือกที่ 1 จะทำให้การพัฒนาโครงการบ้านหลายชั้นของครัวเรือนและบุคคลมีข้อจำกัด การออกแบบห้องชุดจำนวนมากไม่เป็นไปตามใบอนุญาตก่อสร้าง ไม่เป็นไปตามกฎระเบียบและมาตรฐาน โดยเฉพาะกฎระเบียบและมาตรฐานด้านการป้องกันและดับเพลิงดังเช่นที่เกิดขึ้นในช่วงที่ผ่านมา

นอกจากนี้ กระทรวงการก่อสร้างพบว่าสำหรับบ้านแต่ละหลัง (ที่ไม่ต้องจัดตั้งโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัย) กฎหมายมีบทบัญญัติเฉพาะเกี่ยวกับการจัดการการลงทุนก่อสร้าง ตลอดจนการจัดการความปลอดภัยในการป้องกันและดับเพลิง

ขณะเดียวกัน กระทรวงก่อสร้างระบุว่าร่างกฎหมายฉบับนี้ยังเสนอให้งดการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและสิทธิการเป็นเจ้าของบ้านสำหรับอาคารชุดแต่ละหลังเมื่อก่อสร้างบ้านเดี่ยวที่มีแบบบ้านหลายชั้นและหลายห้องชุด ดังนั้นจึงไม่จำเป็นต้องกำหนดข้อกำหนดเพื่อแยกพื้นที่ใช้ประโยชน์ร่วมกันและพื้นที่ส่วนกลาง...

นอกจากนี้ กระทรวงการก่อสร้างยังได้เสนอให้การบริหารจัดการและการดำเนินการที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลในรูปแบบบ้านหลายชั้นและอพาร์ตเมนต์ให้เช่าเป็นไปตามระเบียบว่าด้วยการบริหารจัดการและการใช้อาคารอพาร์ตเมนต์ที่ออกโดยรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการก่อสร้างอีกด้วย

ทาวน์เฮาส์ใหม่มีอุปทานน้อย ราคายังคงสูง

ข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัย ในฮานอย ล่าสุดของ JLL Vietnam แสดงให้เห็นว่าในไตรมาสที่ 3 ตลาดทาวน์เฮาส์ (วิลล่า ทาวน์เฮาส์ และทาวน์เฮาส์) ในฮานอยยังคงขยายตัวออกจากภาวะจำศีล โดยโครงการส่วนใหญ่ล็อกรายการผลิตภัณฑ์ไว้ชั่วคราวและสร้างรายการราคาและนโยบายใหม่

นักลงทุนมีความระมัดระวังมากขึ้น โดยให้ความสำคัญกับขั้นตอนทางกฎหมายหรือความคืบหน้าในการก่อสร้างมากกว่ากิจกรรมการขายล่วงหน้าที่คึกคักเหมือนในช่วงก่อนหน้านี้

ในทำนองเดียวกัน ตามข้อมูลของ Savills Vietnam ตลาดที่อยู่อาศัยในฮานอยในไตรมาสที่ 3 ค่อนข้างเงียบสงบ โดยมีปริมาณธุรกรรมต่ำ และนักลงทุนระมัดระวังในการเปิดตัวอุปทานใหม่

อุปทานใหม่ยังคงมีจำกัด ช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ยังคงเป็นความท้าทาย อย่างไรก็ตาม ตลาดได้เห็นปัจจัยบวกที่คาดว่าจะค่อยๆ ส่งเสริมการฟื้นตัวในอนาคต

จากข้อมูลของหน่วยงานนี้ พบว่าอุปทานอพาร์ตเมนต์ใหม่ในฮานอยในไตรมาสนี้ลดลงอย่างต่อเนื่อง 47% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส และ 65% เมื่อเทียบเป็นรายปี เหลือเพียง 1,891 อพาร์ตเมนต์คลาส B อย่างไรก็ตาม ตลาดไม่ได้บันทึกอุปทานอพาร์ตเมนต์คลาส A และ C ใหม่ในไตรมาสที่ผ่านมา

อุปทานอพาร์ตเมนต์หลักอยู่ที่ 19,808 ยูนิต ลดลง 3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยอพาร์ตเมนต์ประเภท B คิดเป็น 92% ของอุปทานทั้งหมด จำนวนอพาร์ตเมนต์ที่ขายได้ลดลงอย่างต่อเนื่อง 16% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 42% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อยู่ที่ 2,100 ยูนิต

สำหรับอุปทานวิลล่าและทาวน์เฮาส์ ตลาดไม่มีโครงการใหม่เกิดขึ้น มีเพียง 30 ยูนิตใหม่จากโครงการเดิมในถั่นจี อุปทานใหม่ของกลุ่มอาคารแนวราบลดลง 76% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 94% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน จำนวนยูนิตที่ขายได้ในไตรมาสที่สามลดลง 5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 66% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เหลือ 101 ยูนิต

ราคาสินค้าคงคลังที่สูงผลักดันให้ราคาสินค้าหลักทุกประเภทปรับตัวสูงขึ้น ราคาอพาร์ตเมนต์หลักอยู่ที่ 54 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 13% เมื่อเทียบกับปีก่อน ราคาอพาร์ตเมนต์หลักเพิ่มขึ้นติดต่อกัน 19 ไตรมาส และสูงกว่าไตรมาสแรกของปี 2562 ถึง 77%

ในทำนองเดียวกัน ราคาเฉลี่ยของวิลล่าหลักเพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส เป็น 103 ล้านดองต่อตารางเมตรของที่ดิน ราคาทาวน์เฮาส์ก็เพิ่มขึ้น 9% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส เป็น 190 ล้านดองต่อตารางเมตร ขณะที่ราคาอาคารพาณิชย์ก็เพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาสเช่นกัน

อุปทานใหม่ขั้นต้นที่มีจำกัดช่วยให้ตลาดรองได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น ในตลาดอพาร์ตเมนต์ ราคาขายรองอยู่ที่ 36 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 8% เมื่อเทียบกับปีก่อน ขณะเดียวกัน ราคาขายรองเฉลี่ยของอาคารแนวราบอยู่ที่ 23,000 ล้านดอง/ยูนิต เพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน แต่ยังคงต่ำกว่าราคาขายหลักอยู่ 19%

วิลล่าริมหาด คอนโดเทล ขาดทุนหนัก

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า การแทรกแซงอย่างรุนแรงของรัฐบาลส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงไปในทางที่ดีขึ้น หลายภาคส่วนอสังหาริมทรัพย์เริ่มกลับมาดำเนินการซื้อขายอีกครั้ง

ในเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2566 กลุ่มรีสอร์ทวิลล่ามีความต้องการตลาดไม่มากนัก โดยมีการบริโภคเพียง 15% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน (ที่มา: cafef.vn)

อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทยังคงซบเซา จากการสำรวจของผู้สื่อข่าว Dan Tri พบว่าข้อมูลเกี่ยวกับการขายวิลล่าและคอนโดเทลที่ขาดทุนในบางพื้นที่ เช่น ดานัง นาตรัง (คั้ญฮวา) ฟูก๊วก (เกียนซาง) และกวางนิญ... ยังคงปรากฏให้เห็นอย่างหนาแน่นบนเว็บไซต์ประกาศขายอสังหาริมทรัพย์

นอกเหนือจากวิลล่าราคา "มหาศาล" แล้ว คอนโดเทลในโครงการอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทบางแห่งยังถูกประกาศขายในราคาขาดทุนอีกด้วย

ยกตัวอย่างเช่น ที่รีสอร์ท FLC Grand Hotel Ha Long (Quang Ninh) คอนโดเทลหลายแห่งประกาศขายขาดทุน 500-600 ล้านดอง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คอนโดเทลบนชั้น 19 ของโรงแรมมีราคาซื้อขายกับนักลงทุนอยู่ที่ 1.47 พันล้านดอง แต่เจ้าของกลับขายขาดทุน 950 ล้านดอง เช่นเดียวกัน คอนโดเทลอีกแห่งก็ขาดทุน 1.1 พันล้านดอง ในขณะที่ราคาซื้อขายอยู่ที่ 1.7 พันล้านดอง...

จากข้อมูลของ DKRA พบว่าในเดือนสิงหาคม กลุ่มรีสอร์ทวิลล่ามีความต้องการในตลาดค่อนข้างน้อย โดยมีการบริโภคเพียง 15% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ธุรกรรมส่วนใหญ่ในเดือนนี้มุ่งเน้นไปที่สินค้าที่มีราคาต่ำกว่า 10,000 ล้านดอง/ยูนิต

ที่น่าสังเกตคือ ความต้องการของตลาดยังคงค่อนข้างต่ำ โดยมียอดขายใหม่เพียง 17 ยูนิตในเดือนสิงหาคม ซึ่งคิดเป็น 14% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2565 ราคาขายหลักของกลุ่มคอนโดเทลไม่ได้ผันผวนมากนักเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า และยังคงอยู่ในระดับสูงเนื่องจากต้นทุนเงินทุนที่สูงในปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคใต้ ราคาขายผันผวนอยู่ระหว่าง 55.5 ถึง 81.7 ล้านดอง/ตร.ม. ขณะที่ภาคเหนือ ราคาอยู่ในช่วง 35.5 ถึง 44.2 ล้านดอง/ตร.ม.

ยุค 'ไข้ที่ดิน' สิ้นสุดลงแล้ว จังหวัด Quang Tri วางแผนที่จะแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงเล็กๆ และลดราคาขายลง

ข้อมูลจาก Vietnamnet ระบุว่า หลังจากเกิดกระแสคลั่งที่ดิน การประมูลหลายครั้งไม่มีผู้ซื้อ เนื่องจากราคาที่ดินที่สูงและที่ดินมีขนาดใหญ่ จังหวัดกวางจิกำลังวางแผนที่จะแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงย่อยๆ และลดราคาขายลง เพื่อ "กระตุ้น" ตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในช่วงต้นปี 2565 ในพื้นที่บางแห่งในจังหวัดกวางตรี เช่น อำเภอ Cam Lo เมือง Lao Bao (อำเภอ Huong Hoa) อำเภอ Trieu Phong และเมือง Dong Ha เกิดอาการ "คลั่งไคล้" เกี่ยวกับที่ดิน

กระแสความนิยมที่ดินได้ผ่านพ้นไปแล้ว และตั้งแต่ปลายปี 2565 จนถึงปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดกวางจิเริ่มเข้าสู่ภาวะถดถอย จากการสังเกตการณ์ พบว่าไม่เพียงแต่การซื้อขายที่ดินระหว่างประชาชนเท่านั้นที่หยุดชะงัก แต่การประมูลที่จัดโดยรัฐบาลก็หยุดชะงักลงเช่นกัน เนื่องจากขาดผู้เข้าร่วม

สถานการณ์ดังกล่าวส่งผลให้จังหวัด Quang Tri สามารถจัดเก็บรายได้จากการประมูลที่ดินได้เพียง 194,000 ล้านดองในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 ซึ่งบรรลุได้เพียง 24% ของเป้าหมายเท่านั้น

สาเหตุประการหนึ่งที่ทำให้การประมูลที่ดินในท้องถิ่นในปัจจุบันประสบความยากลำบากและไม่มีผู้ซื้อก็คือ ราคาขั้นต่ำที่สูงและพื้นที่ที่ดินที่นำมาประมูลมีขนาดใหญ่

นายฮา ซี ดง รองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดกวางตรีถาวร กล่าวว่า ท้องถิ่นกำลังวางแผนและเปลี่ยนแปลงแผนเพื่อเพิ่มรายได้จากการประมูลที่ดิน

นายตง กล่าวว่า ผลกระทบจากปัจจัยภูมิรัฐศาสตร์ในโลกภายหลังการระบาดของโควิด-19 ส่งผลให้เศรษฐกิจประสบปัญหาหลายประการ ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซา

“เมื่อเผชิญกับที่ดินแปลงใหญ่ที่มีราคาพื้นสูงซึ่งไม่ดึงดูดนักลงทุน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกวางตรีได้สั่งให้กรมก่อสร้างเป็นประธาน และร่วมกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องวางแผนการวิจัยเพื่อลดพื้นที่แปลงและลดราคาพื้นเพื่อเพิ่มกำลังซื้อ”

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะพัฒนาแผนใหม่เพื่อดึงดูดนักลงทุนให้เข้าร่วมการประมูล โดยอิงตามข้อบังคับทางกฎหมายและคำแนะนำจากแผนกและสาขาต่างๆ ซึ่งจะช่วยเพิ่มรายได้ในท้องถิ่น” นายตงกล่าว

แหล่งที่มา