กระทรวงก่อสร้างมองการพัฒนามินิอพาร์ตเมนต์ ตลาดทาวน์เฮาส์ยัง “จำศีล” วิลล่าริมทะเลซบเซา

ความคิดเห็นเรื่องการพัฒนามินิอพาร์ทเม้นท์ ตลาดทาวน์เฮาส์ซบเซา ราคายังสูง วิลล่าริมทะเลซบเซา... คือข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

Bất động sản mới nhất: Quan điểm của Bộ Xây dựng về phát triển chung cư mini, thị trường nhà liền thổ vẫn ‘ngủ đông’, biệt thự ven biển ế ẩm

อสังหาฯ ล่าสุด : กระทรวงก่อสร้าง เสนอ 2 ทางเลือกพัฒนามินิอพาร์ตเมนต์ (ที่มา: Tuoi Tre)

รับความคิดเห็นเกี่ยวกับการพัฒนาโครงการมินิอพาร์ทเมนท์

กระทรวงการก่อสร้างเพิ่งรายงานการรับ การแก้ไข และการเสร็จสิ้นร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับปรับปรุงให้ รัฐบาล ทราบ ในรายงานฉบับนี้ กระทรวงการก่อสร้างได้นำเสนอสองทางเลือกสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยหลายชั้นพร้อมอพาร์ตเมนต์จำนวนมากสำหรับครัวเรือนและบุคคล (หรือที่เรียกว่าอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก)

ในตัวเลือกที่ 1 กระทรวงการก่อสร้างเสนอประเด็นต่อไปนี้:

ประการแรก ครัวเรือนและบุคคลมีสิทธิ์ใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยตามระเบียบข้อบังคับ เมื่อสร้างบ้านตั้งแต่ 2 ชั้นขึ้นไป แต่ละชั้นมีแบบและก่อสร้างห้องชุดเพื่อขายหรือเช่าซื้อ ห้องชุดแต่ละห้องต้องเป็นไปตามเงื่อนไขการลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ขณะเดียวกัน การลงทุนในการก่อสร้างต้องเป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างและกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัย

การซื้อขายและเช่าซื้อห้องชุดตามที่ระบุไว้ในข้อนี้ ให้เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้และกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การออกหนังสือรับรองสำหรับห้องชุดแต่ละห้องตามที่ระบุไว้ในข้อนี้ ให้เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดิน

ประการที่สอง ครัวเรือนและบุคคลมีสิทธิ์ใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยตามระเบียบข้อบังคับ เมื่อสร้างบ้านตั้งแต่ 2 ชั้นขึ้นไป แต่ละชั้นจะออกแบบและสร้างเป็นห้องชุดให้เช่า การลงทุนสร้างบ้านจะดำเนินการตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างบ้านพักอาศัยส่วนบุคคล และการจัดการความปลอดภัยในการป้องกันและดับเพลิงเป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการป้องกันและดับเพลิงสำหรับบ้านพักอาศัยส่วนบุคคล ควบคู่ไปกับการผลิตและธุรกิจ

ประการที่สาม การจัดการและการดำเนินการที่อยู่อาศัยตามที่กำหนดไว้ในวรรค 1 และ 2 ของมาตรานี้จะต้องดำเนินการตามระเบียบว่าด้วยการจัดการและการใช้อาคารชุดที่ออกโดยรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการก่อสร้าง

ประการที่สี่ คณะกรรมการประชาชนทุกระดับ ภายในขอบเขตหน้าที่และอำนาจ มีหน้าที่รับผิดชอบตรวจสอบและพิจารณาการปฏิบัติตามข้อกำหนดและเงื่อนไขด้านที่อยู่อาศัยตามที่กำหนดไว้ในวรรค 1 และ 2 ของมาตรานี้

ประการที่ห้า รัฐบาลจะต้องระบุรายละเอียดบทความนี้

ตัวเลือกที่ 2

สำหรับทางเลือกที่ 2 ร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยแก้ไขเพิ่มเติมโดยคณะกรรมาธิการถาวรของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ กำหนดว่า:

ประการแรก ยกเว้นกรณีที่บุคคลมีสิทธิใช้ที่ดินที่อยู่อาศัยตามที่กำหนดไว้ในวรรค 3 มาตรา 54 แห่งพระราชบัญญัตินี้ เพื่อสร้างบ้านที่มี 22 ชั้นขึ้นไป โดยแต่ละชั้นออกแบบและก่อสร้างโดยมีห้องชุดให้เช่า 2 ห้องขึ้นไป บุคคลดังกล่าวต้องเป็นไปตามข้อกำหนดที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัตินี้และเงื่อนไข

นั่นก็คือบ้านจะต้องมีพื้นที่ส่วนตัวสำหรับใช้เป็นห้องชุด พื้นที่ส่วนกลางสำหรับใช้เป็นที่อยู่อาศัย และอุปกรณ์สำหรับใช้ร่วมกัน

ห้องชุดในอาคารชุดต้องออกแบบและก่อสร้างในลักษณะปิด โดยมีมาตรฐานพื้นที่ห้องชุดแต่ละห้องไม่ต่ำกว่าพื้นที่ตามมาตรฐานเทคนิคแห่งชาติว่าด้วยอาคารชุด

ที่อยู่อาศัยต้องมีใบอนุญาตก่อสร้างตามกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง;

จะต้องเป็นไปตามข้อกำหนดด้านการออกแบบและการประเมินการป้องกันและดับเพลิงตามข้อกำหนดสำหรับอาคารชุด

ประการที่สอง ที่อยู่อาศัยตามที่ระบุไว้ในวรรค 1 แห่งข้อนี้ห้ามขายหรือให้เช่าเพื่อซื้อเป็นห้องชุด

ประการที่สาม ในกรณีที่สร้างบ้านที่มีขนาดตั้งแต่ 20 ยูนิตขึ้นไป จำเป็นต้องมีเงื่อนไขเพียงพอที่จะเป็นผู้ลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยตามบทบัญญัติของมาตรา 35 แห่งพระราชบัญญัตินี้ และต้องจัดตั้งโครงการเพื่อดำเนินการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยตามบทบัญญัติของกฎหมาย

ประการที่สี่ การจัดการและการดำเนินการที่อยู่อาศัยตามที่กำหนดไว้ในมาตรานี้จะต้องดำเนินการตามระเบียบว่าด้วยการจัดการและการใช้อาคารชุดที่ออกโดยรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการก่อสร้าง

ประการที่ห้า คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดจะกำหนดสภาพการจราจรของรถดับเพลิงในเขตที่อยู่อาศัยเป็นพื้นฐานสำหรับการอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยตามที่กำหนดไว้ในมาตรานี้ คณะกรรมการประชาชนทุกระดับภายในขอบเขตหน้าที่และอำนาจของตน มีหน้าที่รับผิดชอบในการตรวจสอบและพิจารณาการปฏิบัติตามข้อกำหนดและเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในวรรค 1 ของมาตรานี้ เมื่อบุคคลใดให้เช่าอพาร์ตเมนต์ในอาคารที่พักอาศัยหลายชั้น

กระทรวงก่อสร้างเลือกทางเลือกที่ 1

กระทรวงการก่อสร้างได้แสดงความเห็นเกี่ยวกับการเลือกทางเลือกที่ 1 เนื่องจากเมื่อดำเนินการทางเลือกที่ 1 แล้ว จะเป็นการจำกัดการพัฒนาบ้านหลายชั้นของครัวเรือนและบุคคล การออกแบบห้องชุดจำนวนมากไม่เป็นไปตามใบอนุญาตก่อสร้าง ไม่เป็นไปตามกฎระเบียบและมาตรฐาน โดยเฉพาะกฎระเบียบและมาตรฐานด้านการป้องกันและระงับอัคคีภัยที่เกิดขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้

นอกจากนี้ กระทรวงการก่อสร้างยังพบว่าสำหรับบ้านเรือนรายบุคคล (ที่ไม่ได้อยู่ภายใต้โครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัย) กฎหมายมีบทบัญญัติเฉพาะเกี่ยวกับการจัดการการลงทุนก่อสร้าง ตลอดจนการจัดการความปลอดภัยในการป้องกันและดับเพลิง

ขณะเดียวกัน กระทรวงก่อสร้างระบุว่าร่างกฎหมายฉบับนี้ยังเสนอให้งดการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและสิทธิการเป็นเจ้าของบ้านสำหรับอาคารชุดพักอาศัยแต่ละหลังเมื่อสร้างบ้านหลายชั้นและหลายห้องชุด ดังนั้นจึงไม่จำเป็นต้องกำหนดข้อกำหนดเพื่อแยกความแตกต่างระหว่างพื้นที่ส่วนกลางและพื้นที่ส่วนกลางส่วนบุคคล...

นอกจากนี้ กระทรวงการก่อสร้างยังได้เสนอให้การบริหารจัดการและการดำเนินงานที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลในรูปแบบบ้านหลายชั้นและอพาร์ตเมนต์ให้เช่าเป็นไปตามระเบียบว่าด้วยการบริหารจัดการและการใช้อาคารอพาร์ตเมนต์ที่ออกโดยรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการก่อสร้างด้วย

ทาวน์เฮาส์ใหม่มีอุปทานน้อย ราคายังคงสูง

ข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัย ในฮานอย ล่าสุดของ JLL Vietnam แสดงให้เห็นว่าในไตรมาสที่ 3 ตลาดทาวน์เฮาส์ (วิลล่า ทาวน์เฮาส์ และบ้านแถว) ในฮานอยยังคงขยายตัวออกจากภาวะจำศีล โดยโครงการส่วนใหญ่ล็อกรายการผลิตภัณฑ์ไว้ชั่วคราวและสร้างรายการราคาและนโยบายใหม่

นักลงทุนมีความระมัดระวังมากขึ้น โดยให้ความสำคัญกับขั้นตอนทางกฎหมายหรือความคืบหน้าในการก่อสร้างมากกว่ากิจกรรมการขายล่วงหน้าที่คึกคักเหมือนในช่วงก่อนหน้านี้

ในทำนองเดียวกัน ตามข้อมูลของ Savills Vietnam ตลาดที่อยู่อาศัยในฮานอยในไตรมาสที่ 3 ค่อนข้างเงียบสงบ โดยมีปริมาณธุรกรรมต่ำ และนักลงทุนระมัดระวังในการเปิดตัวอุปทานใหม่

อุปทานใหม่ยังคงมีจำกัด ช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ยังคงเป็นความท้าทาย อย่างไรก็ตาม ตลาดได้เห็นปัจจัยบวกที่คาดว่าจะค่อยๆ ส่งเสริมการฟื้นตัวในอนาคต

จากข้อมูลของหน่วยงานนี้ พบว่าอุปทานอพาร์ตเมนต์ใหม่ในฮานอยในไตรมาสนี้ลดลงอย่างต่อเนื่อง 47% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส และ 65% เมื่อเทียบเป็นรายปี เหลือเพียง 1,891 อพาร์ตเมนต์คลาส B อย่างไรก็ตาม ตลาดไม่ได้บันทึกอุปทานอพาร์ตเมนต์คลาส A และ C ใหม่ในไตรมาสที่ผ่านมา

อุปทานอพาร์ตเมนต์หลักอยู่ที่ 19,808 ยูนิต ลดลง 3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 6% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยอพาร์ตเมนต์เกรด B คิดเป็น 92% ของอุปทานทั้งหมด จำนวนอพาร์ตเมนต์ที่ขายได้ลดลงอย่างต่อเนื่อง 16% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 42% เมื่อเทียบกับปีก่อน อยู่ที่ 2,100 ยูนิต

สำหรับอุปทานวิลล่าและทาวน์เฮาส์ ตลาดไม่มีโครงการใหม่เกิดขึ้น มีเพียง 30 ยูนิตใหม่จากโครงการเดิมในถั่นจี อุปทานใหม่ของกลุ่มอาคารแนวราบลดลง 76% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 94% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน จำนวนยูนิตที่ขายได้ในไตรมาสที่ 3 ลดลง 5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 66% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เหลือ 101 ยูนิต

ราคาสินค้าคงคลังที่สูงส่งผลให้ราคาสินค้าหลักทุกประเภทปรับตัวสูงขึ้น ราคาอพาร์ตเมนต์หลักอยู่ที่ 54 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 13% เมื่อเทียบกับปีก่อน ราคาอพาร์ตเมนต์หลักเพิ่มขึ้นติดต่อกัน 19 ไตรมาส และสูงกว่าไตรมาสแรกของปี 2562 ถึง 77%

ในทำนองเดียวกัน ราคาเฉลี่ยของวิลล่าหลักเพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส เป็น 103 ล้านดองต่อตารางเมตรของที่ดิน ราคาทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้น 9% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส เป็น 190 ล้านดองต่อตารางเมตร ในขณะที่ราคาอาคารพาณิชย์เพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส

อุปทานใหม่ขั้นต้นที่มีจำกัดช่วยให้ตลาดรองได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น ในตลาดอพาร์ตเมนต์ ราคาขายเฉลี่ยของอาคารชุดอยู่ที่ 36 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 8% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ขณะเดียวกัน ราคาขายเฉลี่ยของอาคารชุดแนวราบอยู่ที่ 23,000 ล้านดอง/ยูนิต เพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน แต่ยังคงต่ำกว่าราคาขายของอาคารชุดอยู่ 19%

วิลล่าติดชายหาด คอนโดเทล ขาดทุนหนัก

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า การแทรกแซงอย่างรุนแรงของรัฐบาลส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงไปในทางที่ดีขึ้น หลายภาคส่วนอสังหาริมทรัพย์เริ่มกลับมาดำเนินการซื้อขายอีกครั้ง

ในเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2566 กลุ่มรีสอร์ทวิลล่ามีความต้องการตลาดไม่มากนัก โดยมีการบริโภคเพียง 15% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน (ที่มา: cafef.vn)

อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทยังคงซบเซา จากการสำรวจของผู้สื่อข่าว Dan Tri พบว่าข้อมูลเกี่ยวกับการขายวิลล่าและคอนโดเทลที่ขาดทุนในบางพื้นที่ เช่น ดานัง นาตรัง (คั้ญฮหว่า) ฟูก๊วก (เกียนซาง) และกวางนิญ... ยังคงปรากฏให้เห็นอย่างหนาแน่นบนเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์

นอกเหนือจากวิลล่าราคา "มหาศาล" แล้ว คอนโดเทลในโครงการอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทบางแห่งยังถูกประกาศขายในราคาขาดทุนอีกด้วย

ยกตัวอย่างเช่น ที่รีสอร์ท FLC Grand Hotel Ha Long (Quang Ninh) คอนโดเทลหลายแห่งประกาศขายขาดทุน 500-600 ล้านดอง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คอนโดเทลบนชั้น 19 ของโรงแรมมีราคาซื้อขายกับนักลงทุนอยู่ที่ 1.47 พันล้านดอง แต่เจ้าของกลับขายขาดทุน 950 ล้านดอง เช่นเดียวกัน คอนโดเทลอีกแห่งก็ขาดทุน 1.1 พันล้านดอง ในขณะที่ราคาซื้อขายอยู่ที่ 1.7 พันล้านดอง...

จากข้อมูลของ DKRA พบว่าในเดือนสิงหาคม กลุ่มรีสอร์ทวิลล่ามีความต้องการในตลาดค่อนข้างน้อย โดยมีการบริโภคเพียง 15% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ธุรกรรมส่วนใหญ่ในเดือนนี้มุ่งเน้นไปที่สินค้าที่มีราคาต่ำกว่า 10,000 ล้านดอง/ยูนิต

ที่น่าสังเกตคือ ความต้องการของตลาดยังคงค่อนข้างต่ำ โดยมียอดขายใหม่เพียง 17 ยูนิตในเดือนสิงหาคม ซึ่งคิดเป็น 14% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2565 ราคาขายหลักของกลุ่มคอนโดเทลไม่ได้ผันผวนมากนักเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า และยังคงอยู่ในระดับสูงเนื่องจากต้นทุนเงินทุนที่สูงในปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคใต้ ราคาขายอยู่ระหว่าง 55.5 ถึง 81.7 ล้านดอง/ตร.ม. ขณะที่ภาคเหนือ ราคาอยู่ระหว่าง 35.5 ถึง 44.2 ล้านดอง/ตร.ม.

ยุค 'ไข้ที่ดิน' สิ้นสุดลงแล้ว จังหวัด Quang Tri วางแผนที่จะแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงเล็กๆ และลดราคาขายลง

ข้อมูลจาก Vietnamnet ระบุว่า หลังจากเกิดกระแสคลั่งที่ดิน การประมูลหลายครั้งไม่มีผู้ซื้อ เนื่องจากราคาที่ดินที่สูงและที่ดินผืนใหญ่ จังหวัดกวางจิกำลังวางแผนที่จะแบ่งที่ดินและลดราคาขายเพื่อ "กระตุ้น" ตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในช่วงต้นปี 2565 ในพื้นที่บางแห่งในจังหวัดกวางตรี เช่น อำเภอ Cam Lo เมือง Lao Bao (อำเภอ Huong Hoa) อำเภอ Trieu Phong และเมือง Dong Ha เกิดอาการ "คลั่งไคล้" เกี่ยวกับที่ดิน

กระแสความนิยมที่ดินได้ผ่านพ้นไปแล้ว ตั้งแต่ปลายปี 2565 จนถึงปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดกวางจิเริ่มเข้าสู่ภาวะถดถอย จากการสังเกตการณ์ ไม่เพียงแต่การซื้อขายที่ดินระหว่างประชาชนเท่านั้นที่หยุดชะงัก แต่การประมูลที่จัดโดยรัฐบาลก็หยุดชะงักลงเช่นกัน เนื่องจากขาดผู้เข้าร่วม

สถานการณ์ดังกล่าวส่งผลให้จังหวัด Quang Tri สามารถจัดเก็บรายได้จากการประมูลที่ดินได้เพียง 194,000 ล้านดองในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 ซึ่งบรรลุได้เพียง 24% ของเป้าหมายเท่านั้น

สาเหตุประการหนึ่งที่ทำให้การประมูลที่ดินในท้องถิ่นประสบปัญหาในปัจจุบันและไม่มีผู้ซื้อก็คือ ราคาขั้นต่ำที่สูงและพื้นที่ที่ดินที่นำมาประมูลมีขนาดใหญ่

นายฮา ซี ดง รองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดกวางจิถาวร กล่าวว่า ท้องถิ่นกำลังวางแผนและเปลี่ยนแปลงแผนเพื่อเพิ่มรายได้จากการประมูลที่ดิน

นายตง กล่าวว่า ผลกระทบจากปัจจัยภูมิรัฐศาสตร์ในโลกภายหลังการระบาดของโควิด-19 ส่งผลให้เศรษฐกิจประสบปัญหาหลายประการ ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซา

“เมื่อเผชิญกับที่ดินแปลงใหญ่ที่มีราคาพื้นสูงที่ไม่น่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกวางตรีจึงได้สั่งให้กรมก่อสร้างเป็นประธานและร่วมกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องศึกษาแผนเพื่อลดพื้นที่แปลงและลดราคาพื้นเพื่อเพิ่มกำลังซื้อ”

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะพัฒนาแผนใหม่เพื่อดึงดูดนักลงทุนให้เข้าร่วมการประมูล โดยอิงตามข้อบังคับทางกฎหมายและคำแนะนำจากแผนกและสาขาต่างๆ ซึ่งจะช่วยเพิ่มรายได้ในท้องถิ่น” นายตงกล่าว

แหล่งที่มา