กฎหมายภาษีอสังหาริมทรัพย์ฉบับที่ 2 ต้องมีบุคคลที่เหมาะสมและในเวลาที่เหมาะสม

นี่ไม่ใช่ครั้งแรกที่มีการพิจารณาประเด็นภาษีอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงการคลัง ยังเห็นด้วยกับข้อเสนอการเก็บภาษีผู้ที่มีอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก เพื่อหลีกเลี่ยงการเก็งกำไร และเพื่อให้ตลาดเติบโตอย่างโปร่งใสและมั่นคง

ข้อเสนอของ กระทรวงก่อสร้าง นั้นเกิดขึ้นในบริบทที่ราคาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปี การวิจัยและข้อเสนอเกี่ยวกับนโยบายภาษีสำหรับกรณีการเป็นเจ้าของและใช้บ้านและที่ดินจำนวนมากมีจุดมุ่งหมายเพื่อจำกัดการเก็งกำไร การซื้อและการขายในช่วงเวลาสั้นๆ เพื่อแสวงหากำไร อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าภาษีอสังหาริมทรัพย์ครั้งที่สองจะต้องใช้กับบุคคลที่เหมาะสมในเวลาที่เหมาะสมเพื่อให้ได้ผลลัพธ์ในเชิงบวก

หากพวกเขาสามารถออมเงินได้ถึงร้อยละ 40 ของรายได้ต่อเดือน ครัวเรือนที่มีรายได้ปานกลางจะต้องใช้เวลามากกว่า 30 ปีในการซื้อบ้าน โดยสมมุติว่าราคาบ้านจะไม่เพิ่มขึ้นอีกต่อไป

จากมุมมองของหน่วยวิจัยตลาด นางสาว Cao Thi Thanh Huong ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัยของ Savills กล่าวว่าภาษีอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือทางการเงินที่มักถูกพูดถึงในกรอบกฎหมายของหลายประเทศทั่วโลก โดยเฉพาะประเทศกำลังพัฒนา รวมถึงเวียดนาม ปัจจุบัน เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามไม่จำเป็นต้องจ่ายภาษีทรัพย์สิน ขณะที่กรอบภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนเป็นหนึ่งในกรอบภาษีที่ต่ำที่สุดในโลก ดังนั้น การกำหนดภาษีอสังหาริมทรัพย์รอบสองจึงถือเป็นแนวทางแก้ไขเพื่อรักษาเสถียรภาพของราคาที่อยู่อาศัย

ตามรายงานของแผนกวิจัย Savills Vietnam ในเมืองใหญ่ๆ เช่น นครโฮจิมินห์และฮานอย ตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันขาดแคลนอุปทานที่เอื้อมถึงได้ เนื่องจากส่วนแบ่งทางการตลาดของกลุ่มนี้ลดลงจาก 60% ในปี 2016 เหลือเพียง 35% ในปี 2024 และอพาร์ตเมนต์พื้นฐานราคาต่ำกว่า 2,000 ล้านดองก็หายไปหมด “หากสามารถออมเงินได้มากถึง 40% ของรายได้ต่อเดือน ครัวเรือนที่มีรายได้เฉลี่ยจะต้องใช้เวลามากกว่า 30 ปีจึงจะซื้อบ้านได้ โดยมีเงื่อนไขว่าราคาบ้านจะไม่เพิ่มขึ้นต่อไป อย่างไรก็ตาม เมื่อตลาดเติบโตอย่างต่อเนื่อง การดำเนินการดังกล่าวจึงไม่สมจริง ส่งผลให้เกิดความไม่เท่าเทียมกันทางสังคมเพิ่มขึ้น และอาจก่อให้เกิดความไม่มั่นคงทางสังคมในระยะยาว” นางสาว Cao Thi Thanh Huong วิเคราะห์

เมื่อเผชิญกับความต้องการที่อยู่อาศัยในสังคมที่เพิ่มมากขึ้น ประชาชนคาดหวังว่าจะมีการแทรกแซงที่เข้มแข็งขึ้นจากรัฐ เพื่อตอบสนองความต้องการนี้ นครโฮจิมินห์ได้กำหนดเป้าหมายในการจัดหาที่อยู่อาศัยในสังคม 35,000 หน่วยภายในปี 2025 ในขณะที่กรุงฮานอยตั้งเป้าที่จะจัดหา 8,000 หน่วย นอกจากนี้ ยังมีการปรับเปลี่ยนนโยบายหลายประการเพื่อสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยมากขึ้นสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยในสังคม พร้อมกันนั้นก็พิจารณาใช้มาตรการต่างๆ เช่น ภาษีอสังหาริมทรัพย์รอบที่สองเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพทรัพยากรและควบคุมตลาด

ตามทฤษฎีแล้ว ภาษีอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพและมีหน้าที่ที่โดดเด่น 3 ประการ ได้แก่ ภาษีอสังหาริมทรัพย์ช่วยเพิ่มรายได้งบประมาณสำหรับการลงทุนซ้ำและประกันสังคม ขณะเดียวกันก็สามารถควบคุมทรัพยากรของประเทศได้โดยเพิ่มภาระทางการเงินสำหรับครัวเรือนที่มีรายได้สูงซึ่งใช้ทรัพยากรจำนวนมาก (บ้าน-ที่ดิน) เมื่อเปรียบเทียบกับภาษีหลักอื่นๆ เช่น ภาษีนิติบุคคล นิติบุคคลที่ต้องเสียภาษีนี้คืออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งทำให้บุคคลทั่วไปหลีกเลี่ยงภาษีได้ยาก นอกจากนี้ ภาษีอสังหาริมทรัพย์ไม่จำเป็นต้องแข่งขันหรือถูกจำกัดโดยข้อตกลงระหว่างประเทศ ดังนั้น หน่วยงานจัดการจึงวางแผนรายรับงบประมาณที่คาดหวังได้ง่ายขึ้น

อย่างไรก็ตาม การดำเนินการด้านภาษีทรัพย์สินนั้น ค่าใช้จ่ายในการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค เครื่องมือคำนวณภาษี โดยเฉพาะความโปร่งใสและการแปลงข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยทั้งหมดเป็นดิจิทัลเป็นอุปสรรคที่ใหญ่ที่สุด ผู้เชี่ยวชาญรายนี้ให้ความเห็นว่า เนื่องจากกิจกรรมนี้ต้องการทรัพยากรทางการเงินจำนวนมาก ความมุ่งมั่นจนถึงที่สุด และการประสานงานระยะยาวระหว่างกระทรวงต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง นอกจากนี้ยังมีความยากลำบากในการกำหนดมูลค่าธุรกรรมที่แน่นอน การทำให้ธุรกรรมโปร่งใส รวมถึงสิทธิในการเป็นเจ้าของ... การกำหนดอัตราภาษีที่เหมาะสมก็เป็นปัญหาที่ต้องแก้ไขเพื่อให้มั่นใจว่าจะมีรายได้เพียงพอต่องบประมาณและไม่ส่งผลกระทบต่อการพัฒนาอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีความเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับภาคเศรษฐกิจอื่นๆ อีกมากมาย

นักเศรษฐศาสตร์ Dinh The Hien ผู้อำนวยการสถาบันสารสนเทศและเศรษฐศาสตร์ประยุกต์ ยืนยันว่าข้อเสนอนี้ไม่ใช่เรื่องใหม่ เมื่อประมาณ 7 ปีที่แล้ว มีข้อเสนอลักษณะเดียวกันนี้เกิดขึ้นและทำให้ผู้คนวิตกกังวลแม้กระทั่งผู้ที่ไม่มีบ้านเป็นของตัวเอง ในความเป็นจริง การเพิ่มภาษีอาจทำให้ราคาบ้านสูงขึ้น ทำให้ผู้ที่ไม่มีเงื่อนไขมากมายอยู่แล้วเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้น ดังนั้นความเห็นโดยทั่วไปจึงไม่ได้เป็นเอกฉันท์

“อสังหาริมทรัพย์เป็นสาขาที่มีความซับซ้อนมาก ดังนั้น เมื่อจัดเก็บภาษี จำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบด้านและรอบคอบ หลีกเลี่ยงการเก็บภาษีที่ห่างไกลจากความเป็นจริง ทำให้ประชาชนผิดหวัง และไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง ข้อเสนอให้จัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์รอบสองในปัจจุบันไม่เพียงแต่ทำให้ตลาดสูญเสียความเชื่อมั่นเท่านั้น แต่ยังทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ทำให้ประชาชนสูญเสียโอกาสในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย” นายเหยินแนะนำ

นายเหยิน กล่าวว่า เครื่องมือภาษีมีสองด้าน ขึ้นอยู่กับตลาดเฉพาะแต่ละแห่ง เครื่องมือภาษีจะส่งผลดีหรือผลเสียต่อการพัฒนาตลาดนั้นๆ เครื่องมือภาษีควรใช้เพื่อกระตุ้นให้ตลาดพัฒนาอย่างโปร่งใสและเหมาะสม และไม่ควรเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ "ภาษีอสังหาริมทรัพย์เป็นเพียงหนึ่งในมาตรการต่างๆ มากมายที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาอย่างโปร่งใสและยั่งยืน มาตรการที่เหมาะสมที่สุดคือการส่งเสริมกระบวนการแปลงเป็นดิจิทัลและสร้างฐานข้อมูลที่ดิน รวมถึงข้อมูลมูลค่าทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์" นายเหยิน กล่าว

อสังหาริมทรัพย์เป็นสาขาที่ซับซ้อนมาก ดังนั้นเมื่อต้องจัดเก็บภาษี จำเป็นต้องพิจารณาให้รอบด้าน

นาย Dang Hung Vo อดีตรองรัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า ภาษีเป็นเครื่องมือในการควบคุมตลาด แต่การกำหนดนโยบายภาษีจำเป็นต้องมีแผนงานเฉพาะที่คำนวณอย่างรอบคอบ จึงจำเป็นต้องสร้างโครงสร้างพื้นฐานด้านการจัดการที่ดิน โดยเชื่อมโยงหน่วยงานบริหารระดับจังหวัดเพื่อติดตามจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่บุคคลเป็นเจ้าของอย่างชัดเจน ทั้งนี้เพื่อหลีกเลี่ยงการยื่นภาษีต่ำกว่าความเป็นจริงหรือยื่นภาษีไม่ถูกต้องเพื่อหลีกเลี่ยง "การหลีกเลี่ยงภาษี" นอกจากนี้ ควรศึกษาวิธีการจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์เพื่อไม่ให้เกิดสถานการณ์ "ภาษีซ้ำซ้อน" อีกด้วย

นายเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com ประเมินผลกระทบต่อตลาด โดยให้ความเห็นว่า หากมีการจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาดังกล่าว ในระยะสั้น ผู้คนอาจหยุดทำการค้าเพื่อติดตามความเคลื่อนไหวของตลาด ซึ่งอาจทำให้เกิดภาวะชะงักงันจนทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซา ภาษีอสังหาริมทรัพย์เป็นนโยบายที่สำคัญ แต่การบังคับใช้จะต้องทันเวลาเพื่อให้มั่นใจว่าตลาดจะพัฒนาอย่างยั่งยืนเพื่อให้เศรษฐกิจมีเสถียรภาพ ซึ่งถือเป็นคำแนะนำทั่วไปที่ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเห็นด้วย

ที่มา: https://vov.vn/kinh-te/danh-thue-bat-dong-san-thu-2-can-dung-nguoi-dung-thoi-diem-post1131305.vov