การคว้าโอกาสและแก้ไขความท้าทายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในบริบทใหม่

ในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญกับปัจจัยบวกและแรงขับเคลื่อนมากมาย ทั้งจากเศรษฐกิจ โครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ และนโยบายใหม่ๆ มากมาย แต่ก็มีความเสี่ยงและความท้าทายมากมายเช่นกัน เราจะใช้ประโยชน์จากโอกาสและแก้ไขความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในบริบทใหม่นี้ได้อย่างไร

ในการสัมมนาเชิงหัวข้อ "ข้อมูลสำคัญสำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์" ซึ่งจัดขึ้นเมื่อวันที่ 7 มิถุนายน โดยสำนักงานกฎหมาย SB LAW ร่วมกับ Gofland Club ผู้เชี่ยวชาญได้หารือเกี่ยวกับแนวทางแก้ไขและเสนอแนวทางเชิงกลยุทธ์สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์

งานนี้ไม่เพียงแต่ให้ข้อมูลอัปเดตเท่านั้น แต่ยังทำหน้าที่เป็นเวทีเปิดที่รวบรวมความคิดเห็นที่หลากหลายจากผู้เชี่ยวชาญด้าน เศรษฐกิจ ผู้กำหนดนโยบาย ธุรกิจชั้นนำ และผู้นำตลาดหลักทรัพย์ที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการดำเนินโครงการจริงในตลาด

ภาพรวมของการสัมมนาเชิงหัวข้อ "ข้อมูลสำคัญสำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์" เมื่อวันที่ 7 มิถุนายน (ภาพ: ฮง ชูเยน)

ในการสัมมนา ดร. คาน วัน ลุก หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของธนาคาร บีไอดีวี กล่าวว่า ในช่วงที่ผ่านมา เศรษฐกิจเวียดนามโดยรวม และตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ ได้เผชิญกับความยากลำบากและความท้าทายมากมาย อันเนื่องมาจากผลกระทบร่วมกันของปัจจัยภายในและภายนอกประเทศ แรงกดดันจากภาวะเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ย การไหลเวียนของสินเชื่อที่ตึงตัว และความผันผวนทางเศรษฐกิจโลก ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อกำลังการผลิตและศักยภาพทางธุรกิจของบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง

ภายใต้บริบทดังกล่าว พรรคและรัฐบาลได้แสดงให้เห็นอย่างชัดเจนถึงความเอาใจใส่เป็นพิเศษต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ผ่านการทบทวน แก้ไข และเพิ่มเติมกลไกทางกฎหมายและนโยบายที่สำคัญหลายประการอย่างต่อเนื่อง ควบคู่ไปกับการดำเนินงานดังกล่าว ได้มีการนำมาตรการสนับสนุนที่ครอบคลุมมาใช้ โดยมีคำสั่งและคำแนะนำมากมายที่ออกโดย รัฐบาล และกระทรวงต่างๆ โดยมีเป้าหมายเพื่อค่อยๆ แก้ไขอุปสรรค ฟื้นฟูความเชื่อมั่น และก้าวไปสู่เป้าหมายของการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืน

ปัจจัยขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์

ดร.แคน แวน ลุค คาดการณ์ว่าเศรษฐกิจโลกจะยังคงเติบโตอย่างอ่อนแอในอัตราเพียงประมาณ 2.8% ในช่วงปี 2025-2026 (ต่ำกว่า 3.3% ในปี 2024 และ 3.5% ในช่วงปี 2011-2019) อัตราเงินเฟ้อทั่วโลกจะลดลงเล็กน้อย การค้าจะเติบโตอย่างช้าๆ และอัตราดอกเบี้ยจะค่อยๆ ลดลง นอกจากนี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับอุปสรรคต่างๆ เช่น ต้นทุนการผลิต โลจิสติกส์ และข้อกำหนดด้านดิจิทัลและการพัฒนาที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม…

อย่างไรก็ตาม คุณลุคเชื่อว่าเศรษฐกิจกำลังแสดงสัญญาณที่ดีขึ้น และปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตกำลังฟื้นตัวอย่างค่อนข้างสม่ำเสมอ ดังนั้น ความต้องการของผู้บริโภคภายในประเทศกำลังฟื้นตัว การส่งออกเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญแต่กำลังชะลอตัวลง การลงทุนภาคเอกชนกำลังฟื้นตัว การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญแต่อาจชะลอตัวลง การลงทุนภาครัฐกำลังได้รับการกระตุ้น ภาคบริการ (โดยเฉพาะการท่องเที่ยว ที่พัก อาหารและเครื่องดื่ม โลจิสติกส์ การเงิน - การธนาคาร ฯลฯ) กำลังเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ตลาดหุ้นและอสังหาริมทรัพย์กำลังฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป…

นอกจากนี้ “เสาหลักทั้งสี่” ซึ่งประกอบด้วย มติที่ 57-NQ/TW ของคณะกรรมการกรมการเมืองว่าด้วยความก้าวหน้าในการพัฒนาวิทยาศาสตร์ เทคโนโลยี นวัตกรรม และการเปลี่ยนแปลงทางดิจิทัลของประเทศ มติที่ 59-NQ/TW ของคณะกรรมการกรมการเมืองว่าด้วยการบูรณาการระหว่างประเทศในสถานการณ์ใหม่ มติที่ 66-NQ/TW ของคณะกรรมการกรมการเมืองว่าด้วยการปฏิรูปการร่างและการบังคับใช้กฎหมายเพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของการพัฒนาประเทศในยุคใหม่ และมติที่ 68-NQ/TW ของคณะกรรมการกรมการเมืองว่าด้วยการพัฒนาเศรษฐกิจภาคเอกชน ได้รวมกันสร้างเป็นองค์รวมที่เป็นหนึ่งเดียวในการคิดและดำเนินการเชิงกลยุทธ์เพื่อการพัฒนาประเทศ

ดร. คาน วัน ลุก หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของธนาคารบีไอดีวี เตือนว่า แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวแล้ว แต่ก็ยังมีความเสี่ยงที่จะเกิดฟองสบู่ราคาอยู่ (ภาพ: ฮง ชูเยน)

ในภาคอสังหาริมทรัพย์ มีกฎหมายสำคัญ 3 ฉบับ ได้แก่ กฎหมายที่ดิน กฎหมายการเคหะ และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งผ่านการอนุมัติและมีผลบังคับใช้แล้ว กฎหมายเหล่านี้ให้การสนับสนุนตลาดอย่างมีนัยสำคัญทั้งในปัจจุบันและอนาคต ถือเป็นสัญญาณเชิงบวกในการส่งเสริมการพัฒนาตลาดอย่างมีประสิทธิภาพและยั่งยืน นอกจากนี้ ตลาดยังได้รับการสนับสนุนอย่างมากจากมติและพระราชกฤษฎีกาที่ออกโดยคณะกรรมการกรมการเมือง สภาแห่งชาติ และรัฐบาล เช่น มติที่ 170/2024/QH15 และพระราชกฤษฎีกาที่ 76/2025/ND-CP ว่าด้วยการขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการและที่ดินในการตรวจสอบและคำพิพากษาในนครโฮจิมินห์ ดานัง และจังหวัดคั้ญฮวา; มติที่ 171/2024/QH15 และพระราชกฤษฎีกาที่ 75/2025/ND-CP ว่าด้วยการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินหรือสิทธิการใช้ที่ดินที่มีอยู่ (“ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่นๆ”) มติที่ 201/2025/QH15 ลงวันที่ 29 พฤษภาคม 2025 ว่าด้วยการทดลองใช้กลไกและนโยบายเฉพาะด้านต่างๆ เพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม…

นายลุคกล่าวว่า "แรงผลักดันใหม่จากนโยบายและกฎหมาย รวมถึงการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานที่เพิ่มขึ้น กำลังเปิดโอกาสใหม่ๆ ให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์"

จัดตั้งกลุ่มโซลูชันเชิงกลยุทธ์

ผู้เชี่ยวชาญ Can Van Luc ยังชี้ให้เห็นถึงความเสี่ยงและความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ความขัดแย้งทางการค้าและเทคโนโลยีที่ส่งผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์ด้านโลจิสติกส์ นิคมอุตสาหกรรม ความต้องการที่อยู่อาศัย การท่องเที่ยว และการบริโภค การกระจายการลงทุนภาครัฐที่ล่าช้าและไม่สม่ำเสมอ ความยากลำบากบางประการในการควบรวมจังหวัดและเมือง การลงทุนภาคเอกชนคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในอนาคต การปฏิรูปกระบวนการบริหารต้องใช้เวลาในการแก้ไขและดำเนินการ การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ขาดความยั่งยืน และราคายังคงสูง...

ดร.แคน วัน ลุก เชื่อว่า เมื่อเผชิญกับความท้าทายและโอกาสในการพัฒนาในบริบทใหม่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องนำเอาแนวทางแก้ไขเชิงกลยุทธ์หลายประการมาใช้ เช่น การปรับโครงสร้างการดำเนินงานอย่างต่อเนื่อง การให้ความสำคัญกับการควบคุมความเสี่ยงด้านกระแสเงินสดและการจัดการหนี้สินที่จะครบกำหนด (พันธบัตรองค์กรประมาณ 93,500 ล้านดองจะครบกำหนดในปี 2025) การค้นคว้าและเข้าถึงนโยบายสนับสนุนอย่าง proactively โดยเฉพาะอย่างยิ่งมาตรการสนับสนุนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน และมติและพระราชกฤษฎีกาใหม่ๆ เป็นต้น

นอกจากนี้ ดร.แคน วัน ลุก ยังเตือนว่า แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวแล้ว แต่ก็ยังมีความเสี่ยงที่จะเกิดฟองสบู่ราคา จึงจำเป็นต้องให้ธุรกิจต่างๆ ระมัดระวังและนโยบายต้องมีความโปร่งใส โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตลาดหุ้นเพิ่มขึ้น 5.2% ในช่วงห้าเดือนแรกของปี 2025 ซึ่งเกือบสองเท่าของช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว แต่ก็ยังขาดเสถียรภาพ ดังนั้น การพัฒนาศักยภาพด้านการกำกับดูแลกิจการ การจัดการความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยนและอัตราดอกเบี้ย และการปฏิบัติตามกฎระเบียบทางการเงิน จึงเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับการพัฒนาอย่างยั่งยืน

การรวมจังหวัดจะสร้างศูนย์กลางการเติบโตที่แข็งแกร่ง

นายเหงียน กว็อก อัญ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ ของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า ในช่วงที่ผ่านมา การควบรวมหน่วยงานบริหารได้รับความสนใจอย่างมากจากนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ การควบรวมจังหวัดและเมืองถือเป็นหนึ่งในทรัพยากรที่จะส่งเสริมการพัฒนาเศรษฐกิจ เพื่อให้ท้องถิ่นพัฒนาได้อย่างยั่งยืน จำเป็นต้องมีจำนวนประชากร ทรัพยากร และโครงสร้างพื้นฐานที่เพียงพอ

จากข้อมูลของนายกว็อก อานห์ จากการสำรวจของเว็บไซต์ Batdongsan.com.vn พบว่า ปัจจุบันเวียดนามมี 64 จังหวัด/เมือง โดยแต่ละจังหวัดมีประชากรเฉลี่ยมากกว่า 1 ล้านคน เมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ แล้ว ถือว่าแตกต่างกันอย่างมาก จีนมีหน่วยงานบริหารระดับจังหวัดเพียงกว่า 30 แห่ง แต่แต่ละจังหวัดมีประชากรเฉลี่ยประมาณ 30-40 ล้านคน แม้แต่สหรัฐอเมริกาและอีกหลายประเทศก็มีโครงสร้างการบริหารแบบรวมศูนย์ โดยมีขนาดประชากรต่อหน่วยที่ใหญ่กว่ามาก

นายเหงียน กว็อก อัญ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ ของ Batdongsan.com.vn ได้แบ่งปันข้อมูลเชิงลึกในงานสัมมนา (ภาพ: ฮง ชูเยน)

“นี่แสดงให้เห็นว่าโครงสร้างการบริหารของเวียดนามในปัจจุบันกระจัดกระจายเกินไป ทำให้การปกครองเป็นไปได้ยากและนำไปสู่การกระจายทรัพยากร เมื่อจังหวัดต่างๆ ถูกรวมเข้าด้วยกัน ทรัพยากรจะกระจุกตัวมากขึ้น สร้างเงื่อนไขที่เอื้อต่อการพัฒนา แม้ว่าการพัฒนาหลังการรวมจังหวัดจะไม่สม่ำเสมอในทุกภูมิภาค แต่การกระจุกตัวจะสร้างศูนย์กลางการเติบโตที่แข็งแกร่ง” นายกว็อก อัญ กล่าว

ตัวอย่างที่ชัดเจนคือกรณีของดานังและกวางนาม ดานังมีศักยภาพในการพัฒนาสูง แต่มีข้อจำกัดในด้านท่าเรือและพื้นที่อุตสาหกรรม ในขณะที่กวางนามมีข้อได้เปรียบในด้านทรัพยากรและพื้นที่ การรวมทั้งสองจังหวัดเข้าด้วยกันจะสร้างหน่วยงานที่เป็นหนึ่งเดียวที่มีศักยภาพในการพัฒนาที่ชัดเจนยิ่งขึ้น

ในระยะยาว หากนโยบายด้านภาษีและการลงทุนยังคงมีเสถียรภาพในอีก 10 ปีข้างหน้า อัตราการเติบโตจะสูงมาก ดังนั้น ในมุมมองของ Batdongsan.com.vn นักลงทุนไม่ควรพิจารณาเฉพาะปัจจัยระยะสั้นเท่านั้น

ในระยะสั้น แนวโน้มการลงทุนมักคล้ายกับคลื่นลูกแรก เมื่อได้ยินข่าวการควบรวมกิจการ ผู้คนต่างรีบซื้อที่ดินด้วยความคาดหวังว่า "ราคาจะสูงขึ้นอย่างแน่นอน" อย่างไรก็ตาม ความเป็นจริงแสดงให้เห็นว่าในหลายกรณี หลังจากซื้อแล้ว ราคาที่ดินยังคงไม่เปลี่ยนแปลง โครงสร้างพื้นฐานและการวางผังเมืองยังคงเหมือนเดิม โดยไม่มีความก้าวหน้าใดๆ เกิดขึ้น

ดังนั้น จึงจำเป็นต้องมีมุมมองที่ยั่งยืนและครอบคลุมมากขึ้น หลังจากการควบรวมกิจการแล้ว สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาว่าทรัพยากรจะถูกจัดสรรอย่างไร โครงสร้างพื้นฐานจะได้รับการลงทุนอย่างเหมาะสมหรือไม่ และแผนโดยรวมจะช่วยกระตุ้นการพัฒนาเศรษฐกิจของจังหวัดได้หรือไม่

หากพื้นที่ใดมีการพัฒนาขึ้น ผู้อยู่อาศัยมีรายได้ดีขึ้น ดึงดูดแรงงานและเพิ่มจำนวนประชากร ซึ่งจะนำไปสู่ความต้องการลงทุนที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในอสังหาริมทรัพย์รอบๆ บริเวณที่พวกเขาอาศัยอยู่ จากนั้นราคาที่ดินก็จะสามารถเพิ่มขึ้นได้อย่างยั่งยืน

ที่มา: https://baoquocte.vn/tan-dung-co-hoi-hoa-gia-i-thach-thuc-cho-thi-truo-ng-bat-dong-sa-n-trong-boi-ca-nh-moi-317148.html