ในงานสัมมนา “ข้อมูลสำคัญสำหรับนักลงทุนอสังหาฯ” วันที่ 7 มิถุนายน จัดโดย SB LAW ร่วมกับ Golfland Club ผู้เชี่ยวชาญได้หารือแนวทางแก้ไขเพื่อนำเสนอโซลูชั่นเชิงกลยุทธ์ให้กับตลาดอสังหาฯ
งานนี้ไม่เพียงเป็นการอัปเดตข่าวสารเท่านั้น แต่ยังเป็นเวทีเปิดที่รวบรวมเสียงจากผู้เชี่ยวชาญหลายมิติจาก เศรษฐกิจ ผู้กำหนดนโยบาย ธุรกิจชั้นนำ และผู้นำในแวดวงการค้าซึ่งมีส่วนเกี่ยวข้องโดยตรงในการดำเนินโครงการจริงในตลาด
 |
| ภาพรวมสัมมนา “ข้อมูลสำคัญสำหรับนักลงทุนอสังหาฯ” วันที่ 7 มิถุนายน (ภาพ: ฮ่อง ชูเยน) |
ดร. Can Van Luc หัวหน้าคณะนักเศรษฐศาสตร์ของธนาคาร BIDV กล่าวในการสัมมนาว่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เศรษฐกิจเวียดนามโดยรวมและตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะต้องเผชิญกับความยากลำบากและความท้าทายมากมายอันเนื่องมาจากผลกระทบจากปัจจัยทั้งในและต่างประเทศ แรงกดดันจากเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ย กระแสสินเชื่อที่ตึงตัว และความผันผวนของเศรษฐกิจโลกส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อการผลิตและศักยภาพทางธุรกิจของบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง
ในบริบทดังกล่าว พรรคและรัฐบาลได้แสดงความสนใจเป็นพิเศษต่อภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจนผ่านการทบทวน แก้ไข และเสริมกลไกและนโยบายทางกฎหมายที่สำคัญต่างๆ อย่างต่อเนื่อง ควบคู่ไปกับการดำเนินการตามแนวทางสนับสนุนอย่างสอดประสานกันเมื่อมีการออกคำสั่งชุดหนึ่งจาก รัฐบาล กระทรวง และสาขาต่างๆ เพื่อขจัดอุปสรรค สร้างความเชื่อมั่น และมุ่งหน้าสู่เป้าหมายในการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทิศทางที่ปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืน
พลังขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ
ดร. คาน แวน ลุค ให้ความเห็นว่าเศรษฐกิจโลกในช่วงปี 2025-2026 จะยังคงเติบโตอย่างอ่อนแอต่อไปที่ประมาณ 2.8% เท่านั้น (ต่ำกว่า 3.3% ในปี 2024 และ 3.5% ในช่วงปี 2011-2019) อัตราเงินเฟ้อโลกจะลดลงเล็กน้อย การค้าจะเพิ่มขึ้นอย่างช้าๆ และอัตราดอกเบี้ยจะค่อยๆ ลดลง นอกจากนี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังต้องเผชิญกับอุปสรรคต่างๆ เช่น ต้นทุนปัจจัยการผลิต โลจิสติกส์ และข้อกำหนดด้านดิจิทัลไลเซชันและการสร้างสีเขียว....
อย่างไรก็ตาม นายลุคกล่าวว่าเศรษฐกิจมีสัญญาณเชิงบวกและปัจจัยกระตุ้นการเติบโตได้ฟื้นตัวค่อนข้างสม่ำเสมอ ดังนั้น ความต้องการของผู้บริโภคในประเทศจึงฟื้นตัว การส่งออกเพิ่มขึ้นค่อนข้างดีแต่กำลังชะลอตัว การลงทุนภาคเอกชนฟื้นตัว การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศเพิ่มขึ้นค่อนข้างดีแต่ก็อาจชะลอตัวลง การลงทุนภาครัฐได้รับการส่งเสริม บริการ (โดยเฉพาะการท่องเที่ยว ที่พัก อาหาร โลจิสติกส์ การเงิน การธนาคาร ฯลฯ) เพิ่มขึ้นค่อนข้างดี ตลาดหุ้นและอสังหาริมทรัพย์ค่อยๆ ฟื้นตัว ...
นอกจากนี้ “เสาหลักทั้งสี่” ได้แก่ มติที่ 57-NQ/TW ของโปลิตบูโรว่าด้วยความก้าวหน้าทางวิทยาศาสตร์ เทคโนโลยี นวัตกรรม และการเปลี่ยนแปลงทางดิจิทัลในระดับชาติ มติที่ 59-NQ/TW ของโปลิตบูโรว่าด้วยการบูรณาการในระดับนานาชาติในสถานการณ์ใหม่ มติที่ 66-NQ/TW ของโปลิตบูโรว่าด้วยนวัตกรรมในการตรากฎหมายและการบังคับใช้เพื่อตอบสนองความต้องการของการพัฒนาประเทศในยุคใหม่และมติที่ 68-NQ/TW ของโปลิตบูโรว่าด้วยการพัฒนาเศรษฐกิจภาคเอกชน ได้ร่วมกันสร้างองค์รวมที่เป็นหนึ่งเดียวในการคิดเชิงกลยุทธ์และการดำเนินการเพื่อการพัฒนาประเทศ
 |
| ดร.คาน วัน ลุค หัวหน้าทีมเศรษฐศาสตร์ของธนาคาร BIDV เตือนว่าแม้ตลาดอสังหาฯ จะฟื้นตัวแล้ว แต่ยังคงมีความเสี่ยงที่จะเกิดฟองสบู่ราคา (ภาพ: ฮ่อง ชูเยน) |
ในภาคอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายสำคัญ 3 ฉบับของตลาด ได้แก่ กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้รับการผ่านและมีผลบังคับใช้ ถือเป็นการสนับสนุนตลาดในบริบทปัจจุบันและในอนาคตได้เป็นอย่างดี กฎหมายเหล่านี้ถือเป็นสัญญาณเชิงบวกที่จะส่งเสริมให้ตลาดพัฒนาได้อย่างมีประสิทธิภาพและยั่งยืน นอกจากนี้ ตลาดยังได้รับการสนับสนุนอย่างมากจากโปลิตบูโร รัฐสภา และรัฐบาลในการออกมติและพระราชกฤษฎีกา เช่น มติ 170/2024/QH15 และพระราชกฤษฎีกา 76/2025/ND-CP เกี่ยวกับการขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการและที่ดินในข้อสรุปและคำพิพากษาการตรวจสอบในนครโฮจิมินห์ ดานัง และคานห์ฮวา มติ 171/2024/QH15 และพระราชกฤษฎีกา 75/2025/ND-CP เกี่ยวกับการนำร่องการดำเนินการโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดิน ("ที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่น ๆ "); มติ 201/2025/QH15 ลงวันที่ 29 พฤษภาคม 2025 เกี่ยวกับโครงการนำร่องกลไกและนโยบายเฉพาะจำนวนหนึ่งสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม...
“แรงผลักดันใหม่จากนโยบายและกฎหมายควบคู่ไปกับการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานที่เพิ่มขึ้นกำลังสร้างความคาดหวังใหม่ๆ ให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์” นายลุคยืนยัน
การนำโซลูชั่นเชิงกลยุทธ์มาใช้
ผู้เชี่ยวชาญ Can Van Luc ยังได้ชี้ให้เห็นถึงความเสี่ยงและความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วยเช่นกัน ความขัดแย้งด้านเทคโนโลยีการค้าส่งผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์ด้านโลจิสติกส์ สวนอุตสาหกรรม ความต้องการที่อยู่อาศัย การท่องเที่ยว และการบริโภค การเบิกจ่ายการลงทุนของภาครัฐยังคงล่าช้าและไม่สม่ำเสมอ การรวมจังหวัดและเมืองเข้าด้วยกันมีปัญหาบางประการ การลงทุนภาคเอกชนคาดว่าจะเพิ่มขึ้นในอนาคต การปฏิรูปขั้นตอนการบริหารต้องใช้เวลาในการแก้ไขและดูดซับ การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ยั่งยืน ราคายังคงสูง...
เมื่อเผชิญกับความท้าทายและโอกาสในการพัฒนาในบริบทใหม่ ดร.คาน วัน ลุค กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องนำแนวทางแก้ปัญหาเชิงกลยุทธ์ต่างๆ มาใช้ เช่น การปรับโครงสร้างการดำเนินงานอย่างต่อเนื่อง การให้ความสำคัญกับการควบคุมความเสี่ยงด้านกระแสเงินสด การจัดการกับหนี้ที่ครบกำหนด (ในปี 2568 จะมีพันธบัตรของบริษัทต่างๆ ครบกำหนดชำระประมาณ 93,500 พันล้านดอง) การเรียนรู้และดำเนินนโยบายสนับสนุนเชิงรุก โดยเฉพาะแพ็คเกจสนับสนุนที่อยู่อาศัยทางสังคม การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน มติและคำสั่งใหม่ๆ เป็นต้น
นอกจากนี้ ดร.คาน วัน ลุค ยังเตือนด้วยว่าแม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวแล้ว แต่ก็ยังมีความเสี่ยงที่จะเกิดฟองสบู่ด้านราคา ซึ่งธุรกิจต่างๆ จะต้องระมัดระวังและต้องมีนโยบายที่โปร่งใส โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดหุ้นที่เติบโต 5.2% ใน 5 เดือนแรกของปี 2568 เกือบสองเท่าจากช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ยังขาดเสถียรภาพ ดังนั้น การปรับปรุงศักยภาพการกำกับดูแลกิจการ การจัดการความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยนและอัตราดอกเบี้ย และการปฏิบัติตามกฎระเบียบทางการเงินจึงเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับการพัฒนาอย่างยั่งยืน
การควบรวมกิจการระดับจังหวัดจะสร้างศูนย์กลางการเติบโตอันแข็งแกร่ง
นายเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไป ของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่าเมื่อเร็วๆ นี้ การควบรวมหน่วยงานบริหารได้รับความสนใจจากนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก การรวมจังหวัดและเมืองเข้าด้วยกันถือเป็นทรัพยากรอย่างหนึ่งในการส่งเสริมการพัฒนาเศรษฐกิจ หากต้องการให้ท้องถิ่นพัฒนาอย่างยั่งยืน ปัจจัยที่จำเป็นคือการทำให้มั่นใจว่ามีขนาดที่เพียงพอในแง่ของประชากร ทรัพยากร และโครงสร้างพื้นฐาน
นาย Quoc Anh เปิดเผยว่าหลังจากการสำรวจ Batdongsan.com.vn พบว่าปัจจุบันเวียดนามมี 64 จังหวัด/เมือง โดยมีประชากรเฉลี่ยมากกว่า 1 ล้านคนต่อจังหวัด เมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ความแตกต่างนี้ถือว่ามีนัยสำคัญ จีนมีหน่วยบริหารระดับจังหวัดเพียง 30 แห่งเท่านั้น แต่แต่ละจังหวัดมีประชากรเฉลี่ยประมาณ 30 - 40 ล้านคน แม้แต่สหรัฐอเมริกาและประเทศอื่นๆ อีกหลายประเทศยังจัดระบบบริหารของตนในลักษณะรวมศูนย์ โดยมีจำนวนประชากรต่อหน่วยมากกว่ามาก
 |
| Mr. Nguyen Quoc Anh รองผู้อำนวยการทั่วไป ของ Batdongsan.com.vn กล่าวในการสัมมนา (ภาพ: Hong Chuyen) |
“สิ่งนี้แสดงให้เห็นว่าขนาดการบริหารของเวียดนามในปัจจุบันแตกแขนงมากเกินไป ส่งผลให้เกิดความยากลำบากในการบริหารและนำไปสู่การกระจายทรัพยากร เมื่อจังหวัดต่างๆ รวมกัน ทรัพยากรจะกระจุกตัวกันมากขึ้น ทำให้เกิดเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการพัฒนา แม้ว่าการพัฒนาหลังการควบรวมกิจการจะไม่สามารถสม่ำเสมอในทุกภูมิภาคได้ แต่การรวมศูนย์จะสร้างศูนย์กลางการเติบโตที่แข็งแกร่ง” นาย Quoc Anh กล่าว
ตัวอย่างทั่วไปคือกรณีของดานังและกวางนาม ดานังมีศักยภาพในการพัฒนาที่แข็งแกร่งแต่มีท่าเรือและที่ดินอุตสาหกรรมจำกัด ในขณะเดียวกันกวางนามก็มีข้อได้เปรียบในแง่ของทรัพยากรและพื้นที่ การควบรวมกิจการจะสร้างหน่วยงานที่เป็นหนึ่งเดียวที่มีศักยภาพในการพัฒนาที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ในระยะยาว หากนโยบายภาษีและการลงทุนมีเสถียรภาพในอีก 10 ปีข้างหน้า อัตราการเติบโตจะรวดเร็วมาก ดังนั้น ในความเห็นของ Batdongsan.com.vn นักลงทุนไม่ควรพิจารณาเฉพาะปัจจัยในระยะสั้นเท่านั้น
ในระยะสั้น แนวโน้มการลงทุนมักจะเป็นเหมือนคลื่นลูกแรก เมื่อได้ยินข่าวการควบรวมกิจการ ผู้คนจะแห่ซื้อที่ดินด้วยความคาดหวังว่า "ราคาจะเพิ่มขึ้น" อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง มีหลายกรณีที่ราคาที่ดินไม่เปลี่ยนแปลงหลังจากซื้อ โครงสร้างพื้นฐานและการวางแผนยังคงเหมือนเดิม โดยไม่มีการพัฒนาใดๆ
ดังนั้นจำเป็นต้องมีการมองในระยะยาวและรอบด้านมากขึ้น หลังจากการควบรวมกิจการ สิ่งที่สำคัญคือจะจัดสรรทรัพยากรอย่างไร โครงสร้างพื้นฐานจะได้รับการลงทุนอย่างเหมาะสมหรือไม่ และแผนแม่บทจะช่วยส่งเสริมการพัฒนาเศรษฐกิจของจังหวัดได้หรือไม่
หากพื้นที่ได้รับการพัฒนา ประชาชนมีรายได้ดีขึ้น ดึงดูดแรงงาน และประชากรเพิ่มขึ้น ย่อมนำไปสู่ความต้องการการลงทุน โดยเฉพาะการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์รอบบริเวณที่อยู่อาศัย จากนั้นระดับราคาที่ดินก็จะเพิ่มขึ้นอย่างยั่งยืน
ที่มา: https://baoquocte.vn/tan-dung-co-hoi-hoa-gia-i-thach-thuc-cho-thi-truong-ng-bat-dong-sa-n-trong-boi-ca-nh-moi-317148.html
การแสดงความคิดเห็น (0)