ข้อพิพาทด้านอสังหาริมทรัพย์มีความซับซ้อนมากขึ้นและมีแนวทางการจัดการความเสี่ยง

การพัฒนาอย่างรวดเร็วของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาได้เปิดโอกาสมากมายแต่ก็ก่อให้เกิดความท้าทายมากมายเช่นกัน

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า หากมีการบังคับใช้กรอบกฎหมายอย่างสม่ำเสมอ และธุรกิจต่างๆ พัฒนาความสามารถในการบริหารความเสี่ยงอย่างจริงจัง ข้อพิพาทด้านอสังหาริมทรัพย์ก็จะลดลงอย่างมาก

เมื่อวันที่ 28 สิงหาคม ณ นครโฮจิมินห์ ศูนย์ส่งเสริมการค้าและการลงทุนนครโฮจิมินห์ (ITPC) ร่วมกับศูนย์อนุญาโตตุลาการระหว่างประเทศเวียดนาม (VIAC) จัดสัมมนาหัวข้อ "ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในบริบทของตลาดและสภาพแวดล้อมทางกฎหมายที่เปลี่ยนแปลงไป" โดยผู้เชี่ยวชาญและผู้บริหารได้มุ่งเน้นการวิเคราะห์ประเด็นต่างๆ ที่มักก่อให้เกิดข้อพิพาท พร้อมทั้งเสนอแนะแนวทางแก้ไขเพื่อสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่โปร่งใสและมีสุขภาพดีมากยิ่งขึ้น

จำนวนข้อพิพาทด้านอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

นางโฮ ถิ กวี๋น รองผู้อำนวยการของ ITPC กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงแต่เป็นภาคส่วนสำคัญที่สนับสนุนการเติบโตเท่านั้น แต่ยังมีผลกระทบในวงกว้างต่ออุตสาหกรรมต่างๆ ใน ระบบเศรษฐกิจ อีกด้วย

การพัฒนาอย่างรวดเร็วของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมาได้เปิดโอกาสมากมาย แต่ก็ก่อให้เกิดความท้าทายมากมายเช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับกรอบกฎหมายที่เปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา “ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องเข้าถึงข้อมูลได้ทันท่วงทีและมีความเข้าใจอย่างครอบคลุมเกี่ยวกับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้มั่นใจได้ถึงสภาพแวดล้อมการลงทุนที่ปลอดภัย โปร่งใส และยั่งยืน” นางสาวกวี๋นกล่าว

ในการประชุมเชิงปฏิบัติการเมื่อเช้าวันที่ 28 สิงหาคม ผู้เชี่ยวชาญได้วิเคราะห์ประเด็นต่างๆ มากมายที่ก่อให้เกิดข้อพิพาทในด้านอสังหาริมทรัพย์

จากประสบการณ์จริงในการระงับข้อพิพาท นายเจา เวียด บัค รองผู้อำนวยการสาขา VIAC นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์กำลังกลายเป็นภาคส่วนที่มีข้อพิพาทมากเป็นอันดับสอง โดยในปี 2024 ข้อพิพาทด้านอสังหาริมทรัพย์คิดเป็น 14% ของคดีทั้งหมด แต่ตัวเลขนี้เพิ่มขึ้นเป็น 18% ในช่วงหกเดือนแรกของปี 2025 แซงหน้าภาคส่วนอื่นๆ และอยู่ในอันดับรองจากข้อพิพาททางการค้าและสินค้าเท่านั้น

นายบัคกล่าวว่า ข้อพิพาทด้านอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะธุรกรรมระหว่างผู้พัฒนาและผู้ซื้อเท่านั้น แต่ยังขยายไปถึงด้านอื่นๆ เช่น การก่อสร้าง การเงิน และการธนาคาร เขากล่าวว่าสถานการณ์นี้ส่วนใหญ่เกิดจากความไม่เพียงพอของระบบกฎหมายเดิม เขาคาดหวังว่าด้วยการประกาศใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎระเบียบใหม่ๆ อีกมากมาย สภาพแวดล้อมทางกฎหมายจะมีความสมบูรณ์มากขึ้น ทำให้การทำธุรกรรมมีความปลอดภัยยิ่งขึ้น

นายบัคกล่าวว่า "การปฏิรูปสถาบันเป็นสิ่งสำคัญ แต่บทบาทเชิงรุกของภาคธุรกิจก็ขาดไม่ได้ ภาคธุรกิจเองต้องเสริมสร้างความรู้ด้านกฎหมายให้เพียงพอและพัฒนาความสามารถในการบริหารความเสี่ยงเพื่อคว้าโอกาสและลดข้อพิพาทด้านอสังหาริมทรัพย์ให้เหลือน้อยที่สุด"

ธุรกิจควรทำอย่างไร?

สาเหตุหลักประการหนึ่งของข้อพิพาทด้านอสังหาริมทรัพย์คือ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากโฆษณาและขายโครงการก่อนที่จะดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายที่จำเป็นให้เสร็จสิ้น

รองศาสตราจารย์โว ตรี ห่าว ผู้เชี่ยวชาญจากสถาบันกฎหมายระหว่างประเทศและกฎหมายเปรียบเทียบ (มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์และกฎหมาย มหาวิทยาลัยแห่งชาติเวียดนาม นครโฮจิมินห์) วิเคราะห์ว่า "ในหลายกรณี ผู้พัฒนาโครงการใช้คำศัพท์ที่ไม่มีอยู่ในกฎหมายเพื่อส่งเสริมโครงการของตน ทำให้ผู้ซื้อเข้าใจผิด เมื่อโครงการไม่แล้วเสร็จตามกำหนดหรือประสบปัญหาทางกฎหมาย ความขัดแย้งก็จะเกิดขึ้นทันที"

นายฮ่าวชี้ให้เห็นว่า การละเมิดข้อผูกพันตามสัญญาเป็นข้อพิพาทประเภทหนึ่งที่พบได้บ่อย ตั้งแต่ผู้พัฒนาโครงการไม่สามารถปฏิบัติตามกำหนดเวลาที่ตกลงกันไว้ ไปจนถึงผู้ซื้อไม่ชำระเงินตรงเวลา ทั้งสองฝ่ายต่างเสี่ยงต่อการดำเนินคดีที่ยืดเยื้อ

ในขณะเดียวกัน ทนายความวู ถิ เกว ประธานบริษัท Rajah & Tann LCT Lawyers เน้นย้ำว่า ธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับองค์ประกอบต่างชาติมีความเสี่ยงสูงโดยธรรมชาติ ข้อพิพาทมากมายเกิดขึ้นเมื่อผู้ขายในเวียดนามไม่สามารถปฏิบัติตามข้อกำหนดที่นักลงทุนต่างชาติให้คำมั่นไว้ การปกปิดหรือการไม่ตรวจพบข้อบกพร่องในกระบวนการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของโครงการก็มีผลร้ายแรงเช่นกัน

นางเควกล่าวว่า "กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 ได้กำหนดข้อบังคับที่เข้มงวดมากขึ้นเกี่ยวกับการวางเงินมัดจำสำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยที่จะสร้างใหม่ อย่างไรก็ตาม ผู้พัฒนาบางรายยังคง 'หลีกเลี่ยงกฎหมาย' เพื่อระดมทุน ซึ่งก่อให้เกิดความเสี่ยงอย่างมากต่อผู้ซื้อ"

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่า เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงและคว้าโอกาส ธุรกิจต่างๆ ต้องติดตามการเปลี่ยนแปลงของกฎระเบียบและนโยบายอย่างสม่ำเสมอและเชิงรุก ธุรกรรมทั้งหมดต้องดำเนินการอย่างถูกกฎหมาย โปร่งใส และได้รับคำแนะนำทางกฎหมายตั้งแต่เริ่มต้น สำหรับโครงการที่เกี่ยวข้องกับที่ดินโดยตรง นักลงทุนต้องระมัดระวังมากยิ่งขึ้น โดยพิจารณาความต้องการและความสามารถของตนเองอย่างรอบคอบเพื่อปรับตัวให้เข้ากับกฎระเบียบใหม่

ทั้งผู้ซื้อบ้านและนักลงทุนไม่ควรมองข้ามความสำคัญของการปกป้องตนเอง การค้นคว้าข้อมูลโครงการอย่างละเอียด การตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมาย และการขอสัญญาที่โปร่งใสและถูกต้องตามกฎหมาย ล้วนเป็นขั้นตอนสำคัญในการลดความเสี่ยงของการเกิดข้อพิพาทในอนาคต

พิจารณาและผ่านร่างกฎหมายและมติหลายฉบับ

ตามที่นายฟาน ดึ๊ก ฮิ้ว สมาชิก สภานิติบัญญัติแห่งรัฐด้านเศรษฐกิจและการคลัง กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบจากกฎหมายที่แก้ไขหลายฉบับพร้อมกัน กฎหมายการลงทุน กฎหมายว่าด้วยการลงทุนในรูปแบบความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชน (PPP) และกฎหมายการประมูล ได้ปรับอำนาจในการอนุมัตินโยบายการลงทุนสำหรับโครงการที่อยู่อาศัย นิคมอุตสาหกรรม และเขตแปรรูปเพื่อการส่งออก กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ได้แก้ไขระเบียบข้อบังคับต่างๆ เกี่ยวกับการวางแผน แผนการใช้ที่ดิน การเวนคืนที่ดิน การประเมินราคาที่ดิน และตารางราคาที่ดิน ขณะเดียวกัน มติที่ 201/2025/QH15 ว่าด้วยการนำร่องกลไกสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ก็เปิดโอกาสใหม่ๆ เช่นกัน

นายฮิ้วแจ้งว่า ในช่วงเวลาที่จะถึงนี้ สภาแห่งชาติ จะพิจารณาและอนุมัติร่างกฎหมายและมติจำนวน 48 ฉบับ ซึ่งหลายฉบับมีข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นภาคธุรกิจจึงจำเป็นต้องติดตามอย่างใกล้ชิด ปรับกลยุทธ์ และดำเนินการอย่างเหมาะสม

นายฮิ้วเน้นย้ำว่า "กฎระเบียบทางกฎหมายไม่เพียงแต่สร้างกรอบสำหรับการบริหารจัดการเท่านั้น แต่ยังนำเสนอทั้งโอกาสและความท้าทายอีกด้วย ธุรกิจที่ปฏิบัติตามและปรับตัวได้อย่างรวดเร็วจะลดความเสี่ยงและบรรลุการพัฒนาอย่างยั่งยืน"

ที่มา: https://nld.com.vn/tranh-chap-bat-dong-san-ngay-cang-phuc-tap-196250828204707372.htm