"Hem para hem de sağlık kaybı yaşamamak için" arazi satın alırken dikkat etmeniz gereken 5 şey

(Dan Tri) - Arazi kullanım hakkı devri işlemleri profesyonel olmayanlar için birçok hukuki risk barındırmaktadır.

2024 tarihli Tapu Kanunu'nun 45 inci maddesinin 1 inci fıkrasında, aşağıdaki şartları taşıyan kuruluşların, hanelerin ve kişilerin arazi kullanım haklarını devretme hakkına sahip oldukları hükme bağlanmıştır:

- Arazi kullanım hakkı, konut mülkiyeti hakkı ve araziye bağlı diğer varlıklara ait tapu belgesine sahip olmak, aşağıdaki haller hariçtir: Miras yoluyla edinilen arazi kullanım hakları, arazi toplulaştırması sırasında tarım arazilerinin dönüştürülmesi, parsel değişimi, arazi kullanım hakkının Devlete bağışlanması, yerleşim yerleri; Gayrimenkul işletmeciliğine ilişkin kanun hükümlerine göre gayrimenkul projesi devri alan yabancı sermayeli ekonomik kuruluşlar;

- Kırmızı kitap alma hakkı olmayan ancak kırmızı kitap almaya hak kazanan bireysel hanelerin arazi kullanım haklarını devretmelerine, arazi kullanım haklarını kiralamalarına, alt kiralamalarına ve arazi kullanım haklarını kullanarak projeleri yürütmek üzere sermaye koymalarına izin verilmektedir.

- Arazi üzerinde herhangi bir uyuşmazlık bulunmaması veya uyuşmazlığın yetkili bir devlet kurumu, mahkeme kararı veya hükmü, tahkim kararı veya hükmün kesinleşmiş olması;

- Arazi kullanım hakları, hukuk mahkemesi kararlarının infazı hakkındaki kanun hükümlerine göre verilen kararların infazını sağlamak amacıyla haciz veya diğer tedbirlere tabi tutulamaz;

- Arazi kullanım süresi içerisinde;

- Arazi kullanım hakları kanunla öngörülen geçici olağanüstü hal tedbirlerine tabi değildir.

Yukarıdaki düzenlemelere göre, arazi kullanım hakkı devri işlemlerinde tarafların 5 hususa dikkat etmesi gerekiyor.

Satıcı bilgilerini doğrulayın

Arsa satın alırken alıcının, satıcının söz konusu arsayı satma hakkına sahip olup olmadığını bilmesi gerekir. Arsa devir hakkının kullanılabileceği 2 durum vardır: Tapuda adı geçen kişi veya devir hakkını kullanmaya yetkili kişi (yasal yetki sözleşmesi olması gerekir).

İkincisi, satılacak arsa ortak mülk mü yoksa ayrı mülk mü? Karı kocanın ortak mülkü ise, devir işlemi için her iki tarafın da rızası olması gerekir.

Mülkiyet birden fazla kişi tarafından ortaklaşa sahipse, kırmızı deftere arazi kullanım haklarını paylaşanların tam adları kaydedilmelidir. Bu durumda, arazinin tamamı devredilmişse ve arazi kullanım haklarını paylaşan birden fazla kişi varsa, defterde adı geçen herkesin onayı gerekir.

Arazinin kırmızı kitabı var mı?

2024 tarihli Tapu Kanunu'nun 45. maddesi, devir işlemlerinde (yukarıda belirtilen haller hariç) kırmızı defter tutulmasını şart koşmaktadır. Dolayısıyla, devreden kişi yukarıdaki istisnalara uymuyorsa, devir hakkı bulunmamaktadır.

Arsanın imar durumu var mı?

2024 tarihli Tapu Kanunu'nun 76. maddesinin 4. fıkrası uyarınca, arsa üzerinde kamuya açık bir imar planı bulunmasına rağmen, ilçe düzeyinde yıllık imar planı bulunmaması halinde, arsa kullanıcısı arsayı kullanmaya ve öngörülen şekilde arsa kullanıcısı haklarını kullanmaya devam edebilir. Bu durumda, satıcı arsa kullanım haklarını devredebilir.

2. durumda, arsa, ilçe düzeyinde yıllık imar planı bulunan planlamada yer alıyorsa, plana göre arazinin geri alınması veya arazi kullanım amacının değiştirilmesi kararı verilinceye kadar arazi kullanıcısının hakları kullanılabilir, ancak yeni konut, yapı veya çok yıllık ağaç inşa edilemez.

Arsa hakkında planlama, hukuki durum gibi bilgileri öğrenmek isteyen alıcı, satın almayı düşündüğü arsa hakkında arsa bilgisi başvurusunda bulunabilir.

Arsa satış ilanı (Fotoğraf: IT).

Arsa alım satımında peşinat yatırırken dikkat edilmesi gerekenler

Arazi kullanım haklarının değeri arttığından, taraflar genellikle devrederken peşin teminat vermeyi kabul ederler. Teminat, sözleşmeyi imzalamak veya yerine getirmek için bir güvence önlemidir. Risklerden kaçınmak için, tarafların teminat sözleşmesi yaparken bir tanık bulundurmaları veya anlaşmazlıkları önlemek için noter tasdikli veya onaylı belge almaları gerekir.

Arazi kullanım hakkı devir sözleşmelerinin noter tasdiki

2024 tarihli Tapu Kanununun 27 nci maddesinin 3 üncü fıkrasında, bu maddenin b bendinde belirtilen haller dışında, arazi kullanma hakları, arazi kullanma hakları ve araziye bağlı varlıklar kullanılarak yapılan devir, bağış, ipotek ve sermaye koyma sözleşmelerinin noter tasdikli veya onaylı olması gerektiği hükme bağlanmıştır.

Buna göre, devredenlerden bir veya daha fazlasının gayrimenkul işletmesi olması hâli hariç olmak üzere noter onayı veya tasdik işlemi aranmaz.

Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-dieu-can-kiem-tra-ky-khi-di-mua-dat-de-tranh-tien-mat-tat-mang-20241031101415057.htm