(Dan Tri Gazetesi) - Arazi kullanım haklarının devri işlemleri, profesyonel olmayanlar için birçok hukuki risk taşır.
2024 Arazi Kanunu'nun 45. maddesinin 1. fıkrası, kuruluşların, hanehalklarının ve bireylerin aşağıdaki koşulları yerine getirmeleri halinde arazi kullanım haklarını devretme hakkına sahip olduklarını öngörmektedir:
- Aşağıdaki durumlar hariç olmak üzere, arazi kullanım hakkı belgesine, araziye bağlı konut ve diğer varlıkların mülkiyetine sahip olmak: Arazi kullanım haklarının miras yoluyla edinilmesi, arazi birleştirme ve takası sırasında tarım arazilerinin dönüştürülmesi, arazi kullanım haklarının devlete veya topluma bağışlanması; Gayrimenkul ticareti kanunu hükümlerine göre gayrimenkul projelerinin devrini alan yabancı yatırım sermayeli ekonomik kuruluşlar;
- Henüz arazi kullanım hakkı belgesi almamış ancak uygunluk şartlarını karşılayan bireysel haneler, arazi kullanım haklarını devredebilir, kiralayabilir, alt kiralayabilir veya proje uygulaması için sermaye olarak arazi kullanım haklarına katkıda bulunabilirler.
- Herhangi bir ihtilafın bulunmadığı veya ihtilafların yetkili devlet mercileri, mahkeme kararları veya tahkim kararları ile çözüme kavuşturulduğu ve yasal olarak geçerlilik kazandığı arazi;
- Arazi kullanım hakları, medeni yargı kararlarının uygulanmasını sağlamak amacıyla, medeni yargı kararlarının uygulanmasına ilişkin kanunda öngörülen şekilde haciz veya diğer tedbirlere tabi değildir;
- Arazi kullanım dönemi boyunca;
- Arazi kullanım hakları, kanunla öngörülen geçici acil durum tedbirlerine tabi değildir.
Yukarıdaki düzenlemelere göre, arazi kullanım haklarının devri sırasında tarafların 5 şeye dikkat etmesi gerekmektedir.
Satıcı bilgilerini doğrulayın
Arsa satın alırken, alıcının satıcının o arsayı satma hakkına sahip olup olmadığını bilmesi gerekir. Arsa devretme hakkının kullanılabileceği iki durum vardır: tapu senedinde adı geçen kişi veya devretme hakkını kullanmaya yetkili kişi (yasal olarak geçerli bir vekaletname gereklidir).
İkinci olarak, satışa konu olan arsa ortak mülkiyet mi yoksa ayrı mülkiyet mi? Eğer karı kocanın ortak mülkiyeti ise, devir işlemi için hem karı kocanın hem de kocanın rızası gereklidir.
Eğer arazi birden fazla kişinin ortak mülkiyetindeyse, tapu senedinde arazi kullanım haklarını paylaşan herkesin tam adları yer almalıdır. Bu durumda, arazinin tamamı devredilirse ve arazi kullanım hakları birden fazla kişiye aitse, tapu senedinde adı geçen herkesin onayı gereklidir.
Söz konusu arsa için tapu belgesi zaten mevcut mu?
2024 tarihli Arazi Kanunu'nun 45. maddesi, arazi devri için (yukarıda belirtilen durumlar hariç) tapu senedinin (kırmızı kitap) gerekli olduğunu öngörmektedir. Bu nedenle, devredenin yukarıdaki istisnalar kapsamına girmemesi durumunda, araziyi devretme hakkı bulunmamaktadır.
Söz konusu arsa imar planına dahil mi?
2024 Arazi Kanunu'nun 76. Maddesinin 4. Fıkrasına göre, bir arazi parseli kamuya açık olarak ilan edilmiş arazi kullanım planlaması kategorisine giriyorsa ancak ilçe düzeyinde yıllık arazi kullanım planı bulunmuyorsa, arazi kullanıcısı araziyi kullanmaya ve öngörülen haklarını kullanmaya devam edebilir. Bu durumda, satıcının arazi kullanım haklarını devretmesine yine de izin verilir.
Durum 2: İlçe düzeyinde yıllık arazi kullanım planı bulunan planlı bir alan içindeki arazi parselleri için, arazi kullanıcısının hakları, arazinin geri alınması veya plan doğrultusunda kullanım amacının değiştirilmesi kararı alınana kadar kullanılmaya devam edebilir; ancak yeni evler, yapılar veya çok yıllık ağaçlar inşa edilemez.
Alıcılar, satın almayı düşündükleri arsa hakkında imar planı ve yasal durumu gibi bilgi edinmek için, satın almayı düşündükleri arsa ile ilgili arazi bilgisi başvurusunda bulunabilirler.
Arsa alım satımına yönelik ilan (Fotoğraf: IT).
Arsa alım satımında depozito yatırırken dikkat edilmesi gerekenler.
Arazi kullanım haklarının değerinin artmasıyla birlikte, taraflar mülkiyeti devretmeden önce genellikle bir teminat yatırma konusunda anlaşırlar. Teminat, bir sözleşmenin sonuçlandırılması veya yürütülmesi için bir güvence görevi görür. Risklerden kaçınmak için, taraflar teminat sözleşmesini hazırlarken şahitler bulundurmalı veya anlaşmazlıkları önlemek için noter onaylı ve tasdikli hale getirmelidir.
Arazi kullanım haklarının devrine ilişkin sözleşmenin noter tasdik edilmesi.
2024 Arazi Kanunu'nun 27. maddesinin 3. fıkrası, arazi kullanım haklarının veya araziye bağlı arazi kullanım hakları ve varlıklarının devri, bağışı, ipotek edilmesi veya sermaye katkısı yapılmasına ilişkin sözleşmelerin, bu fıkranın b bendinde belirtilen durumlar dışında, noter tasdikli veya tasdikli olması gerektiğini öngörmektedir.
Dolayısıyla, yalnızca devrin taraflarından birinin veya her ikisinin gayrimenkul işiyle uğraşan kuruluşlar olduğu durumlarda noter tasdiki veya belgelendirme gerekmez.
[reklam_2]
Kaynak: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-dieu-can-kiem-tra-ky-khi-di-mua-dat-de-tranh-tien-mat-tat-mang-20241031101415057.htm
Yorum (0)