Gayrimenkul piyasası için çözüm faiz oranlarını düşürmek mi?

SCMP'de yayınlanan bir makalede yazar Nicholas Spiro, Güney Kore ve Avustralya ekonomilerinin , konut gayrimenkulünün görünümünü etkileyen diğer faktörler de olduğunda para politikasının sınırları konusunda uyarıcı bir örnek teşkil ettiğini savunuyor.

Sydney'nin Meadowbank banliyösündeki apartman binaları. Avustralya'da konut fiyatları, son yıllarda rekor düşük faiz oranlarının talebi artırmasıyla hızla yükseldi; ancak bu yükselişin sürdürülebilir olmadığına dair uyarılar da var. Fotoğraf: Bloomberg

ABD Merkez Bankası Başkanı Jerome Powell, 23 Ağustos'ta Wyoming, Jackson Hole'da düzenlenen Kansas City Fed'in yıllık telekonferansında büyük bir merakla beklenen konuşmasını yaptı, ancak finans piyasalarını şaşırtmadı. Bununla birlikte, "politika ayarlama zamanı geldi" şeklindeki iddiası , dünyanın en etkili merkez bankasından faiz indirimlerinin yakın olduğuna dair şimdiye kadarki en güçlü işaret oldu.

Avrupa Merkez Bankası da dahil olmak üzere diğer büyük merkez bankaları kredi faiz oranlarını düşürmeye başlarken, Fed'in politika değişikliği dünyanın geri kalanında "daha güçlü bir etki" yaratıyor. Bu durum, özellikle ABD ile daha yakın ticari ve finansal bağlar nedeniyle dalgalanma etkisinin daha belirgin olduğu Asya için geçerlidir.

Çin dışında hangi önde gelen Asya ekonomisinin ilk olarak kredi faiz oranlarını düşüreceği konusunda spekülasyonlar var. Faiz oranlarına duyarlı konut piyasaları için, para politikasındaki değişiklikler piyasa duyarlılığı üzerinde önemli bir etkiye sahiptir. Ancak bu, konut gayrimenkulünün performansını ve görünümünü etkileyen tek faktör değildir. Bazı ekonomilerde, faiz oranlarının yakın gelecekte düşürülüp düşürülemeyeceği veya düşürülmesi gerekip gerekmediği bile belirsizdir.

Örneğin, Güney Kore'de, kredi faiz oranlarında neredeyse tamamen bir indirim beklentisi, gayrimenkul fiyatlarında güçlü bir toparlanmaya katkıda bulundu. Güney Kore Merkez Bankası'nın (BOK) faiz oranlarını 14 yılın en yüksek seviyesi olan %3,5'e çıkarma kararının yol açtığı yıkıcı durgunluğun ardından, Seul'deki apartman fiyatları Aralık 2022'deki en düşük seviyelerinden bu yana hızla yükseldi.

Güney Kore'nin enflasyon oranı %2 hedefine doğru düşüyor ve iç talep önemli ölçüde zayıflıyor; bu durum faiz indirimlerini gerektiriyor. Ancak finansal istikrarı korumak, Kore Merkez Bankası (BOK) için kilit bir görev olmaya devam ediyor. Bu da BOK'u, Kuzeydoğu Asya ekonomisinin en zayıf noktası olan Güney Kore hanehalklarının yüksek borç seviyelerine karşı son derece hassas hale getiriyor.

Güney Kore hükümetinin tam teşekküllü bir konut krizini önlemek için aldığı önceki önlemler, ipotek kredilerinde beklenenden daha güçlü bir toparlanmaya yol açtı ve bu da son çeyrekte yıllık bazda yaklaşık %6'lık bir artışa neden oldu. 2020-21 patlaması kadar keskin olmasa da, bu toparlanma, Güney Kore Merkez Bankası'nın (BOK) geçen ayki politika toplantısında Seul'deki konut değerlerindeki toparlanmayı faiz indiriminde temkinli olunması gereken bir neden olarak göstermesi için yeterince hızlıydı.

Nomura'da Kore ve Tayvan konusunda uzmanlaşmış ekonomist Jeong-woo Park, "Seul bölgesindeki fiyatlardan ilk kez özel olarak bahsettiler. Bu aynı zamanda, düşük enflasyon ve zayıf büyümeye rağmen, konut fiyatlarında bir başka artış riskinin para politikası üzerinde nasıl bir kısıtlama oluşturduğunu da gösteriyor. Kore Merkez Bankası 'zor bir durumda'" dedi.

Konut piyasasının yönetiminin merkez bankasına değil, hükümete ait olması bu durumu daha da zorlaştırıyor. İpotek kredisi verme düzenlemeleri sıkılaştırılmış ve arzı artırmak için çabalar sarf ediliyor olsa da, politika yapıcılar emlak piyasasına zarar veren iniş çıkışları önlemekte hâlâ zorlanıyorlar.

Bunun aksine, Avustralya'da faiz oranlarının düşürülmesi konusu bile tartışılmadı. Bu ayın başlarında, Avustralya Merkez Bankası (RBA), borçlanma maliyetlerini son 12 yılın en yüksek seviyesinde tuttu ve sürekli yüksek enflasyon nedeniyle daha fazla artış olasılığını bile görüştü.

Diğer büyük merkez bankaları kadar agresif bir sıkılaştırma politikası izlemese de, Avustralya Merkez Bankası (RBA), faiz oranlarını daha uzun süre yüksek tutarak bu yıl parasal gevşeme eğilimine direneceğine piyasayı ikna etmekte zorlanıyor. Tahvil yatırımcıları, RBA'nın Aralık ayında parasal gevşemeye başlayacağını bekliyor.

Ancak ülkenin konut piyasasını yönlendiren şey para politikası değil. Avustralya Merkez Bankası (RBA) geçen yıl faiz oranlarını yükselttiğinde bile, konut fiyatları keskin ama kısa süreli bir düşüşün ardından beklenenden daha hızlı bir şekilde yükseldi . CoreLogic Asya Pasifik araştırma direktörü Tim Lawless, "Eğer mesele sadece faiz oranları olsaydı, şu anda derin bir durgunluk içinde olurduk" dedi.

Avustralya'da arz ve talep dalgalanmaları, gayrimenkul değerleri üzerinde çok daha önemli bir etkiye sahip. Covid-19 pandemisiyle daha da kötüleşen konut edinebilirlik krizi, hem arz hem de talep tarafındaki uzun süredir devam eden politika başarısızlıklarını gözler önüne serdi.

Corinna Economic Advisory'den Saul Eslake, Nisan ayında Konut Krizi Halk Komitesi'ne sunduğu raporda, konut piyasasının en kötü durumda olduğunu belirtti. 1980'lerin ortalarından beri, federal ve eyalet hükümetleri arzı artırmaktan ziyade talebi artırmaya odaklandı. Talep odaklı politikalar, kısmen vergi sistemindeki değişiklikler nedeniyle, ilk kez ev sahibi olanlardan ziyade yatırımcılara daha fazla fayda sağladı.

Ev sahipliğindeki keskin düşüş, kiralık konutlara olan talebi artırdı ve pandemi kaynaklı net göç artışıyla birlikte konut edinebilirliğin azalmasına katkıda bulundu. Kısıtlayıcı planlama ve imar düzenlemeleri, şehir merkezine yakın, tercih edilen banliyölerde orta yoğunluklu konut gelişimini engelleyerek krizi daha da kötüleştirdi.

Düşük borçlanma maliyetleri, konut edinebilirliği iyileştirmeyecek, hatta sorunu daha da kötüleştirebilir. Öte yandan, Avustralya'nın planlama sisteminde yapılacak büyük bir reform, konut krizinin temel nedenlerini ele almaya yardımcı olacaktır.

Yatırımcılar Asya'nın önde gelen ekonomilerinde faiz oranlarında düşüşe yönelik bahislerini artırırken, Güney Kore ve Avustralya, özellikle konut piyasası söz konusu olduğunda, para politikasının sınırları konusunda uyarıcı örnekler sunuyor.

Nicholas Spiro , Londra merkezli profesyonel gayrimenkul ve makroekonomi danışmanlık firması Lauressa Advisory'de ortaktır. Gelişmiş ve gelişmekte olan ekonomiler konusunda uzmanlaşmış olup, makroekonomik, finansal ve siyasi gelişmeler hakkında sık sık yorum yapmaktadır.

Kaynak: https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html