2024 Arazi Kanunu'nun yürürlüğe girmesinden bir yıl sonra, kanunda değişiklik yapılması için resmi istişareler başladı. Değişiklik neden gerekli?

Tarım ve Çevre Bakanlığı, 2024 Arazi Kanunu'nun bazı maddelerini değiştiren ve tamamlayan yasa taslağını, 10. oturumda Ulusal Meclis'e sunmadan önce görüş bildirilmesi için çeşitli birimlere resmen gönderdi.

Tarım ve Çevre Bakanlığı, 2024 Arazi Kanunu'nun bazı maddelerini değiştiren ve tamamlayan yasa taslağı hakkında resmi olarak geri bildirim talebinde bulundu - Fotoğraf: NGOC HIEN

Tuoi Tre Online'ın 28 Temmuz tarihli bir kaynağına göre, Tarım ve Çevre Bakanlığı, 2024 Arazi Kanunu'nun bazı maddelerini değiştiren ve tamamlayan yasa taslağını ve bu yasa taslağına ilişkin açıklayıcı notu, geri bildirim almak üzere çeşitli birimlere gönderdi.

2024 Arazi Kanunu'nda değişiklik yapılması neden gerekli?

Tarım ve Çevre Bakanlığı, Arazi Kanunu'nun bazı maddelerini değiştiren ve tamamlayan yasa taslağına ilişkin görüşünde, bir yıllık uygulama sürecinin ardından, elde edilen kazanımların yanı sıra, daha fazla araştırma ve değişiklik gerektiren birçok engelin de bulunduğunu belirtti.

Özellikle, mevcut arazi kullanım planlama ve yönetim sistemi, iki kademeli yerel yönetim örgütlenme modeliyle uyumlu değildir.

İlçe düzeyinde yıllık arazi kullanım planlaması zorunluluğu, prosedürleri artırır, araziye erişim süresini uzatır ve arazinin kullanıma açılmasını geciktirir.

2024 Arazi Yasası, kentsel ve kırsal planlamaya sahip bölgelerin, ayrı arazi kullanım planlarına ihtiyaç duymadan, mevcut planları yönetim için kullanarak arazi kullanımını yönetmelerine olanak sağlamıştır.

Ancak gerçekte, kentsel ve kırsal planlamanın kapsama oranı düşük kalmaktadır. Birçok bölgede planlama, idari sınırların tamamını kapsamamaktadır; bu da mevcut planlara rağmen yerel yönetimlerin ek arazi kullanım planları oluşturmak zorunda kalmasına, dolayısıyla örtüşmelere ve israfa yol açmasına neden olmaktadır.

Tarım ve Çevre Bakanlığı'na göre, arazi tahsisi ve kiralaması şu anda ağırlıklı olarak arazi kullanım haklarının açık artırması veya yatırımcı seçmek için yapılan ihale süreçleri yoluyla gerçekleştiriliyor.

Ancak bu süreç, ihale ve açık artırmalara ilişkin yasal prosedürlere ve düzenlemelere bağlıdır, bu nedenle önemli bir hazırlık süresi gerektirir.

Bu arada, birçok durumda yeterli kapasiteye sahip yatırımcı seçmek hala zor olduğundan, proje ilerlemesi gecikiyor, araziler yavaş kullanıma açılıyor ve yatırım çekme potansiyeli olumsuz etkileniyor.

Ayrıca, yüksek teknik gereksinimlere sahip ve yerel veya bölgesel kalkınmayı destekleme rolü olan büyük ölçekli, karma kullanımlı projeler için olağanüstü yeteneklere sahip yatırımcılar şarttır.

Ancak mevcut ihale mekanizması uygulama sürecini uzatıyor ve beklenen şartları gerçekten karşılayan bir yatırımcıyı seçmeyebilir.

Ayrıca, Tarım ve Çevre Bakanlığı, merkez ve iş yerleri için fazla arazilerin ve ekonomik kalkınmaya hizmet etmek amacıyla devlet işletmelerinin özelleştirilmesi ve elden çıkarılmasından geri kazanılan arazilerin (arazi kullanım ücretlerinin veya kira ücretlerinin muaf tutulduğu veya azaltıldığı durumlar da dahil olmak üzere) arazi kullanım haklarının zorunlu olarak açık artırmaya çıkarılmasının süreci uzattığını, prosedürleri artırdığını ve uyumluluk maliyetlerini yükselttiğini savunmaktadır.

Bu durum, özellikle iki kademeli yerel yönetim modelinin uygulanması ve merkezi ve yerel idari birimlerin ve kurumların birleştirilmesi bağlamında arazi gerektiren yatırım teşvik projeleri için zorluklar yaratmaktadır.

Arazi edinimi, arazi tahsisi ve arazi değerlemesiyle ilgili bir dizi yönetmeliği değiştirin.

Tarım ve Çevre Bakanlığı, yatırım yeri konusunda özel gereksinimleri olan projeler, siyasi ve dış ilişkilere hizmet eden acil projeler (APEC'e hizmet eden projeler gibi), serbest ticaret bölgelerindeki projeler, uluslararası finans merkezlerindeki projeler, lojistik projeleri vb. için arazi edinimine ilişkin mevcut bir düzenlemenin bulunmadığına inanmaktadır.

Bakanlık ayrıca, arazi edinimi, tazminat ve yeniden yerleşim konularında kanunda değiştirilmesi gereken çeşitli engellere de dikkat çekti.

Özellikle arazi fiyatları konusunda bakanlık, devletin -arazinin temsilci sahibi sıfatıyla- arazi fiyatlarını kontrol etme ve belirleme hakkını kullanması gerektiğine inanmaktadır.

Özellikle birincil piyasada (arazi tahsisi, kiralama, arazi kullanım değişikliği, arazi kullanım haklarının tanınması), arazi fiyatları, istişare sonuçlarından bağımsız olarak Devlet tarafından belirlenir.

İkinci el piyasasında (devir, kiralama, ipotek, arazi kullanım hakları kullanılarak sermaye katkısı), arazi fiyatları medeni hukuk uyarınca taraflar arasında karşılıklı anlaşma ile belirlenir; devlet öncelikle planlama, finansal araçlar, mekânsal planlama ve altyapı yoluyla piyasayı kontrol eder.

Ancak mevcut düzenlemeler uyarınca, devletin birincil piyasadaki arazi değerlemesi, ikincil piyasa arazi fiyatlarına ve danışmanlık firmalarının sonuçlarına bağlıdır; belirli arazi fiyatlarının belirlenmesi ise zorlu bir süreçtir.

Bunun nedeni, birçok faktörün dikkate alınması gerektiği ve bunun da hem birincil hem de ikincil piyasalardaki arazi fiyatlarının gerçek doğasını doğru bir şekilde yansıtmayan tutarsız değerleme sonuçlarına yol açmasıdır.

Bu durum, devletin arazi fiyatlarını düzenlemedeki belirleyici rolünün tam olarak kullanılmasını engellerken, araziye erişim ve yatırım projelerinin uygulanmasının ilerlemesini de etkiliyor, hatta maliyetleri artırıyor ve yatırımcıların haklarını zedeliyor.

Özellikle kuruluşların yatırım projeleri için arazi parsellerine veya alanlarına fazlalık yöntemini uygularken, belirli arazi fiyatlarının belirlenmesi de birçok eksiklikle karşı karşıyadır.

Bu yöntem, bilgi toplama yeteneğine, transfer fiyatlarına, kira oranlarına ve işletmenin türüne ve biçimine bağlıdır.

Bu arada, arazi kullanım hakları piyasası genellikle istikrarsızdır, bazen ani yükselişler ve dalgalanmalar yaşar. Bu dalgalanmaların boyutunun belirlenmesi esas olarak tarihsel verilere dayanmaktadır; bu veriler ise arazinin gelecekteki gerçek değer artışını doğru bir şekilde yansıtmaz.

Bu nedenle, Tarım ve Çevre Bakanlığı, arazi fiyat yönetiminin bu yönteminin devam etmesi halinde, devlet tarafından belirlenen fiyatların piyasa dalgalanmalarına bağlı ve onlardan etkileneceğine inanmaktadır.

Dahası, bazıları devletin yatırım kuruluşlarına arazi tahsis ederken belirli arazi fiyatlarının uygulanmasını gerektiren düzenlemenin sömürücü olduğunu, bunun da işlem sürelerinin uzamasına, maliyetlerin artmasına, rekabet gücünün azalmasına ve yerel yatırım çekiciliğini olumsuz etkilemesine yol açtığını savunmaktadır.

Dahası, belirli arazi fiyatlarının belirlenmesinde yer alan riskler, bazı yetkililer ve ilgili kurumlar arasında endişe ve sorumluluk korkusu yaratmakta, bu da arazi değerleme sürecini yavaşlatmakta ve yatırım projelerinin ilerlemesini etkilemektedir.

Konuya geri dön

NGOC HIEN

Kaynak: https://tuoitre.vn/chinh-thuc-lay-y-kien-sua-luat-dat-dai-2024-sau-1-nam-thuc-thi-vi-sao-phai-sua-20250728215103237.htm