Tarım ve Çevre Bakanlığı, 2024 Arazi Kanunu'nun bazı maddelerini değiştiren ve tamamlayan yasa tasarısı hakkında resmi olarak görüş istedi - Fotoğraf: NGOC HIEN
Tuoi Tre Online'dan bir kaynak, 28 Temmuz'da Tarım ve Çevre Bakanlığı'nın 2024 Arazi Kanunu'nun bazı maddelerini değiştiren ve tamamlayan bir yasa tasarısı ile bu yasa tasarısına ilişkin bir raporu, görüş almak üzere bir dizi birime gönderdiğini bildirdi.
2024 Tapu Kanunu neden değiştirilmeli?
Tarım ve Çevre Bakanlığı, Arazi Kanunu'nun bazı maddelerinde değişiklik ve eklemeler yapılmasına ilişkin Kanun Tasarısı'nda, uygulamanın üzerinden bir yıl geçmesine rağmen elde edilen sonuçların yanı sıra, üzerinde çalışılması ve revize edilmesi gereken çok sayıda sorun bulunduğunu belirtti.
Özellikle mevcut planlama ve arazi kullanım planlama sistemi, iki kademeli yerel yönetim örgütlenme modeline uygun değildir.
İlçe düzeyinde yıllık arazi kullanım planlamasının zorunlu kılınması prosedürleri artırmakta, araziye erişim süresini uzatmakta ve arazi kullanımını geciktirmektedir.
2024 Tapu Kanunu, kentsel ve kırsal planlamaya sahip yerlerin ayrı arazi kullanım planlaması yapmalarına gerek kalmamasını, ancak bu planlamanın yönetim amacıyla kullanılmasını sağlıyor.
Ancak gerçekte, kentsel ve kırsal planlamanın kapsama oranı hâlâ düşüktür. Birçok yerde planlama, idari sınırların tamamını kapsamamaktadır, bu nedenle planlama yapılsa bile, yerel yönetimlerin ek arazi kullanım planlaması oluşturması gerekmektedir; bu da çakışmalara ve israfa yol açmaktadır.
Tarım ve Çevre Bakanlığı verilerine göre, arazi tahsisi ve kiralama işlemleri şu anda ağırlıklı olarak arazi kullanım hakkı ihaleleri veya seçilmiş yatırımcılara ihale yoluyla gerçekleştiriliyor.
Ancak bu süreç ihale ve teklif verme kanununun düzen ve prosedürlerine bağlı olduğundan, uzun bir hazırlık süreci gerektiriyor.
Öte yandan, birçok durumda yeterli kapasiteye sahip yatırımcılar henüz seçilemediği için proje süreci uzuyor, araziler yavaş kullanıma açılıyor ve yatırım çekiciliği etkileniyor.
Ayrıca, yerel veya bölgesel kalkınmayı desteklemede rol oynayan, karma fonksiyonlu ve yüksek teknik gereksinimlere sahip büyük ölçekli projeler, üstün kapasiteye sahip yatırımcılara ihtiyaç duymaktadır.
Ancak mevcut ihale mekanizması uygulama sürecini uzatmakta ve gerçekten beklenen şartları karşılayan yatırımcıları seçemeyebilmektedir.
Ayrıca Tarım ve Çevre Bakanlığı, ekonomik kalkınmaya hizmet etmek üzere kamu iktisadi teşebbüslerinin elden çıkarılması, kamulaştırma sonucu geri kazanılan araziler ve fazla merkez ve çalışma tesisleri için arazi kullanım haklarının ihale yoluyla satılmasını öngören düzenlemenin (arazi kullanımının veya kirasının muaf tutulması veya azaltılması halleri dahil) süreyi uzattığı, prosedürleri ve uyum maliyetlerini artırdığı görüşündedir.
Bu durum, özellikle 2 kademeli yerel yönetim modelinin uygulanması ve idari birimlerin, merkezi ve yerel kurumların birleştirilmesi bağlamında yukarıdaki arazi fonunu kullanması gereken yatırım teşvik listesindeki projeler için zordur.
Arazi kurtarma, arazi tahsisi ve arazi değerlemesi ile ilgili bir dizi yönetmeliğin değiştirilmesi
Tarım ve Çevre Bakanlığı, yatırım yerlerinde özel gereksinimli projelerin, siyasi ve dış ilişkiler görevlerine hizmet eden acil ve ivedi projelerin (APEC'e hizmet eden projeler gibi), serbest ticaret bölgelerindeki projelerin, uluslararası finans merkezlerinin, lojistik projelerinin hayata geçirilmesi için arazi geri kazanımına ilişkin henüz bir düzenleme bulunmadığını düşünmektedir.
Bakanlık ayrıca, arazi edinimi, tazminatı ve yeniden iskânı konusunda yasada değişiklik yapılması gereken bir dizi soruna dikkat çekti.
Bakanlık, özellikle arsa fiyatları konusunda, devletin arsa sahiplerinin temsilcisi olarak arsa fiyatlarını kontrol etme ve karar verme hakkını kullanması gerektiği görüşündedir.
Özellikle birincil piyasada (arazi tahsisi, kiralama, arazi kullanım amacının değiştirilmesi, arazi kullanım hakkının tanınması) arazi fiyatları, istişare sonuçlarına bakılmaksızın devlet tarafından belirlenmektedir.
İkincil piyasada (devir, kiralama, ipotek, arazi kullanım hakkını kullanarak sermaye katkısı) arazi bedelleri taraflarca medeni hukuka göre kararlaştırılır; devlet esas olarak planlama, finansal araçlar, mekânsal yönlendirme ve altyapı aracılığıyla kontrol eder.
Ancak mevcut düzenlemelere göre, Devletin birincil piyasadaki arazi değerlemesi, ikincil arazi fiyatlarına ve danışmanlık birimlerinin sonuçlarına dayanmakta olup, somut arazi fiyatlarının belirlenmesinde hâlâ birçok zorlukla karşılaşılmaktadır.
Bunun nedeni, birçok faktörün göz önünde bulundurulması gerektiği, değerleme sonuçlarının tutarsız olması ve hem birincil hem de ikincil piyasadaki arazi fiyatlarının gerçek doğasını yansıtmamasıdır.
Bu durum, Devletin arazi fiyatlarını düzenlemedeki belirleyici rolünü tam olarak desteklememiş, arazi erişiminin ve yatırım projelerinin uygulanmasının ilerlemesini etkilemiş, hatta maliyetleri artırarak yatırımcıların haklarını etkilemiştir.
Özellikle kuruluşların yatırım projelerini hayata geçirmek için arsa ve arazi alanlarına fazlalık yönteminin uygulanması durumunda, spesifik arsa fiyatlarının belirlenmesinde de birçok eksiklik bulunmaktadır.
Bu yöntem, bilginin bulunabilirliğine, transfer bedeline, kira bedeline, işletmenin türüne ve şekline göre değişmektedir.
Bu arada, arazi kullanım hakları piyasası sıklıkla dalgalanıyor, hatta aniden yükseliyor ve istikrarsızlaşıyor. Dalgalanma düzeyinin belirlenmesi çoğunlukla geçmiş verilere dayanıyor ve bu veriler, arazinin gelecekteki gerçek katma değerini doğru bir şekilde yansıtmıyor.
Bu nedenle Tarım ve Çevre Bakanlığı, arazi fiyatlarının bu yöntemle yönetilmesi halinde, devletin karar vereceği fiyatların piyasa dalgalanmalarına bağlı olarak şekilleneceğini ve bu dalgalanmaların izleneceğini düşünmektedir.
Ayrıca, Devletin yatırım kuruluşlarına arazi tahsisi sırasında belirli arsa bedeli uygulaması zorunluluğu getiren düzenlemenin sömürücü olduğu, süreyi uzattığı, maliyetleri artırdığı, rekabet gücünü azalttığı ve yörede yatırım çekiciliğini etkilediği yönünde görüşler bulunmaktadır.
Ayrıca, belirli arsa fiyatlarının belirlenmesinde risklerin bulunması, bazı yetkililer ve ilgili kurumlar nezdinde korku ve endişeye yol açmakta, arsa fiyatlarının belirlenmesi sürecini yavaşlatmakta ve yatırım projelerinin hayata geçirilmesini etkilemektedir.
Source: https://tuoitre.vn/chinh-thuc-lay-y-kien-sua-luat-dat-dai-2024-sau-1-nam-thuc-thi-vi-sao-phai-sua-20250728215103237.htm
Yorum (0)