 |
| Gayrimenkul sektörü hâlâ birçok zorlukla karşı karşıya ancak 2024 yılının ikinci yarısında toparlanabilir. (Kaynak: Vietnam Merkez Bankası) |
Gayrimenkul piyasası 2024 yılının ikinci yarısında toparlanacak.
Gayrimenkul sektöründe toparlanmayı öngören göstergelerden biri, düşük kredi faiz oranlarının tüm sektörün canlanmasının ana itici gücü olacağıdır. Mevduat faiz oranları 2023'ün ilk çeyreğinden bu yana ayarlanırken, kredi faiz oranlarındaki hareket gecikmeli olarak gerçekleşmektedir.
WiGroup'un 2023 yılının ikinci çeyreğine ilişkin iş sonuçları raporuna göre, gayrimenkul sektörü hala birçok zorlukla karşı karşıya ancak 2024 yılının ikinci yarısında toparlanabilir.
Özellikle, konut gayrimenkul sektörünün tamamının (Vinhomes hariç) 2023 yılının ikinci çeyreğinde vergi sonrası kar (NPAT) büyümesi, geçen yılın aynı dönemine kıyasla yaklaşık %-46'lık negatif bir büyüme oranı kaydetti. Mutlak değer 2023 yılının ilk çeyreğine göre artmış olsa da, sektörün genel karının en düşük noktasından toparlanmasını sağlayacak gerçekten güçlü bir katalizör ortaya çıkmadı.
Sektörün toplam piyasa değerinin %90'ını temsil eden 20 şirketin büyümesinin daha yakından incelenmesi, ikinci çeyrekte yalnızca 5 gayrimenkul şirketinin pozitif büyüme kaydettiğini ortaya koymaktadır.
Ancak bu durum iki ana nedenden kaynaklanmaktadır: ya ana faaliyet alanıyla ilgili olmayan diğer kaynaklardan elde edilen karlarda ani bir artış ya da aynı dönemde düşük kar marjları nedeniyle yüksek büyüme.
Sektördeki diğer büyük sermayeli şirketler de, gayrimenkul piyasasındaki genel zorlukları yansıtacak şekilde, yıllık bazda %20'nin üzerinde kar düşüşü kaydetti.
Sektör genelindeki stok değeri 2023'ün ilk çeyreğine kıyasla azaldı. İşletmelerin projeleri uygulamada zorluk yaşamalarının iki ana nedeni, daha sıkı yasal çerçeveler ve gayrimenkul piyasasına kısıtlı kredi akışıdır.
Talep tarafında da görünüm pek umut verici değil; 2023'ün ikinci çeyreğinde toplam gayrimenkul işlemleri geçen yılın aynı dönemine göre %66, bir önceki çeyreğe göre ise %9 oranında azaldı.
WiGroup'a göre, "hayatta kalmayı" sağlamak için gayrimenkul yöneticilerinin, finansal kaldıraçlarını güvenli bir seviyeye indirerek, faiz giderlerini azaltarak ve satışlar önemli ölçüde yavaşlarken iflastan kaçınarak savunmacı bir strateji uygulamaları gerekiyor. 2023 yılının ikinci çeyreğinin sonu itibarıyla, tüm sektörün toplam borç/öz sermaye oranı 0,48 katına ulaştı.
Dönem boyunca toplam faiz giderleri 2.030 milyar VND'ye ulaşarak ilk çeyreğe göre hafif bir artış gösterdi; bu da kredi faiz oranlarının oldukça yüksek kalmaya devam ettiğini ve düşüş belirtisi göstermediğini yansıtıyor. Sektördeki işletmelerin ödeme gücü, EBIT/Faiz Gideri oranı ile ölçüldüğünde, 2023 yılının ilk çeyreğine göre azaldı.
Gayrimenkul sektöründe toparlanmayı öngören göstergelerden biri, düşük kredi faiz oranlarının tüm sektörün canlanmasının ana itici gücü olacağıdır. Mevduat faiz oranları 2023'ün ilk çeyreğinden bu yana ayarlanırken, kredi faiz oranlarındaki hareket gecikmeli olarak gerçekleşmektedir.
Ayrıca, yasal engellerin kaldırılması gayrimenkul arzının canlanmasına yardımcı olur. Sosyal konut segmenti, birçok destekleyici devlet politikasından yararlandığı için konut gayrimenkul sektörü için bir katalizör olabilir.
WiGroup'un değerlendirmesine göre, "Buna göre, genel olarak gayrimenkul piyasasının ve özellikle konut gayrimenkul sektörünün toparlanması, destekleyici politikaların etkisini göstermeye başladığı 2024 yılının ikinci yarısında gerçekleşecektir."
Ho Son 3 konut alanı projesine ilişkin yatırım politikasının onaylanması.
Lang Son ili Halk Komitesi Başkan Yardımcısı Luong Trong Quynh, Huu Lung ilçesindeki Ho Son 3 konut projesi için yatırımcı seçimi amacıyla ihale sürecini onaylayan 1282/QD-UBND sayılı Kararı yayımladı.
Karara göre, Ho Son 3 konut alanı projesinin kapsamı şunları içermektedir: Kuzey ve Kuzeydoğu, DT.242 numaralı il yoluna ve Hanoi - Lang Son otoyoluna bağlantı yoluna sınır; Güney, Hanoi - Lang Son otoyoluna sınır; Doğu, Ho Son beldesindeki mevcut konut alanına ve Ho Son beldesi Halk Komitesine sınır; ve Batı ve Güneybatı, Thuong Nehri'ne sınır.
Proje, onaylanmış plana uygun olarak, senkronize ve modern bir teknik altyapı sistemine sahip bir yerleşim alanı oluşturmayı amaçlamaktadır. Mevcut arazi kaynaklarını tam olarak kullanacak, arazi ve konut ihtiyacı olan herkesin ihtiyaçlarını karşılayacak ve özellikle Huu Lung ilçesinin ve genel olarak Lang Son ilinin konut geliştirme programına olumlu katkıda bulunacaktır.
Ho Son 3 konut projesi, toplam 1.379 milyar VND yatırım sermayesine (tazminat, destek ve yeniden yerleşim maliyetleri hariç) ve 400.000 m2 (40 hektar) toplam arazi alanına sahiptir. Proje şu bileşenleri içermektedir: 4.656 m2 alana sahip yüksek katlı konutlar, toplam 111.392 m2 arazi alanına sahip (1.102 parsel) alçak katlı sıra evler, toplam 20.510,7 m2 alana sahip (131 parsel) alçak katlı villalar, toplam 8.216 m2 alana sahip (84 parsel) yeniden yerleşim konutları ve teknik altyapı, ticari ve hizmet merkezleri gibi diğer tesisler. Projenin öngörülen nüfusu 7.000 kişidir.
Projenin işletme süresi, yatırımcıya arazi tahsisi veya arazi kiralama hakkının verildiği tarihten itibaren 50 yıldır ve proje uygulama takvimi 48 ayı geçmeyecektir.
Thai Nguyen: Arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralama ücretleriyle ilgili alacakların tahsilatını agresif bir şekilde yürütüyor.
Thai Nguyen ili Halk Komitesi Başkanı, ildeki arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralama ücretlerine ilişkin borçların tahsilini hızlandırmak amacıyla çözümlerin kapsamlı bir şekilde uygulanmasına devam edilmesi ve devlet bütçesi gelirlerinin toplanmasında mümkün olan en yüksek sonuçların elde edilmesi için ilgili daire ve kurum başkanlarından, ilçe ve şehir Halk Komiteleri başkanlarından bir dizi görevi acilen ve kararlı bir şekilde yerine getirmelerini istedi.
2023 yılında Thai Nguyen İl Halk Konseyi, devlet bütçesinden 20.000 milyar VND gelir elde etme görevini verdi; bu tutarın 4.800 milyar VND'si arazi kullanım ücretlerinden, 700 milyar VND'si ise arazi kiralama ücretlerinden elde edilecekti. 31 Temmuz itibarıyla, Thai Nguyen ilinde arazi kullanım ücretlerinden elde edilen gelir yalnızca 734.778 milyar VND'ye ulaşarak il hedefinin %15,3'ünü karşılarken, arazi kiralama ücretlerinden elde edilen gelir 296.086 milyar VND'ye ulaşarak il hedefinin %42,3'ünü karşılamıştır.
Vergi dairesinin açıklamasına göre, 14 konut ve kentsel gelişim projesinde ödenmemiş arazi kullanım ücreti 681,240 milyar VND ve ödenmemiş arazi kiralama ücreti ise 94,865 milyar VND'dir.
Thai Nguyen eyaletindeki projelerden elde edilen arazi kullanım ücreti tahsilatının düşük olmasının çeşitli nedenleri belirlenmiştir. Bunlar arasında, geçen yıl boyunca durgun olan emlak piyasası ve bunun sonucunda düşük işlem oranları; birçok işletmenin kredilere ve mobilize edilmiş sermayeye bağımlı olması, kredi faiz oranlarının yüksek kalması ve sermayeye erişimin zor olması; ayrıca bazı vergi mükelleflerinin vergi kanun ve yönetmeliklerine uymaması yer almaktadır.
Thai Nguyen İl Vergi Dairesi'nin planına göre, en geç Eylül 2023 sonuna kadar, ödenmemiş arazi kullanım ücretleri bulunan projelerin devlet bütçesine olan yükümlülüklerini yerine getirmeleri gerekmektedir.
Thai Nguyen ili Halk Komitesi Başkanı, 18 Ağustos tarihli 4151/UBND-KT numaralı belgede, İl Vergi Dairesine şu talimatı vermiştir: Her vergi borcu vakası için yönetmeliklere uygun olarak gerekli tahsilat önlemlerini uygulamak; özellikle Vergi İdaresi Kanunu ve uygulama kılavuzlarında belirtilen şekilde, büyük, sürekli ve uzun süreli vergi borcu olan mükelleflerden tahsilat için gerekli önlemleri derhal uygulamaya koymak, tahsilatı teşvik etmek ve kamuoyuna açıklamak suretiyle ödenmemiş vergi paralarını devlet bütçesine kazandırmak.
İl genelinde arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralama ücretlerine ilişkin borçların tahsilatındaki ilerlemeyi yakından incelemek ve takip etmek üzere alt birimlere talimat vermek; il genelinde arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralama ücretlerine ilişkin borçların tahsilatına ilişkin durum değerlendirmesine dair aylık periyodik raporlar sunmak, uygulama sırasında ortaya çıkan zorlukları ve engelleri özetlemek ve yönetmeliklere uygun olarak değerlendirme ve yönlendirme için İl Halk Komitesine rapor ve tavsiyelerde bulunmak.
İlçe ve şehirlerin Halk Komiteleri: Bölgelerindeki arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralama ücretleri borcu olan işletmelerle doğrudan çalışarak, devlet bütçesine ödeme yapmaları için onları derhal teşvik etmek amacıyla İl Vergi Dairesi ile koordinasyon içinde öncülük etmelidir. Yetki alanlarındaki departman ve birimlere programlar geliştirmeli ve bölgesel Vergi Alt Müdürlüğü ile yakın koordinasyon içinde çalışarak, ödenmemiş araziyle ilgili borçların tahsiline ve kesin olarak çözümlenmesine odaklanmalıdır.
Thai Nguyen ili Halk Komitesi Başkanı'na göre: Kazanan teklif sahibi, ihale sonucunun onaylanması kararının tarihinden itibaren 120 gün içinde arazi kullanım hakları için verilen ihale bedelini ödemezse veya yetersiz öderse, yetkili Halk Komitesi, 3 Nisan 2023 tarihli 10/2023/ND-CP sayılı Hükümet Kararnamesinin 3. maddesinin 2. fıkrası uyarınca, arazi kullanım hakları için verilen ihale sonucunun onaylanmasına ilişkin kararı iptal edecektir.
Hanoi ve Ho Chi Minh şehirlerinde konut fiyatları, gelirden 18-32 kat daha yüksek.
Savills, Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki insanların konut edinebilirlik oranlarına ilişkin rakamları açıkladı.
Bu raporda, birim, Kentsel Arazi Enstitüsü'nün (ULI) 2023 Asya Pasifik Konut Erişilebilirlik Endeksi'ne atıfta bulunarak, Ho Chi Minh Şehri ve Hanoi'nin bölgedeki ortalama konut fiyatlarına sahip iki şehir olduğunu belirtiyor. Bununla birlikte, bu fiyatlar ile insanların gelirleri arasında önemli bir uçurum bulunmaktadır.
Özellikle Ho Chi Minh şehrinde ortalama ev fiyatı 296.000 dolar (7 milyar VND'nin üzerinde), ortalama hane halkı geliri ise yıllık 9.120 dolar (yaklaşık 220 milyon VND) civarındadır.
 |
| Hükümet destek politikaları, halk için konut edinebilirlik imkanının sağlanmasında kilit öneme sahiptir. (Kaynak: Ekran görüntüsü/DT) |
Raporu hazırlayanlara göre, Ho Chi Minh şehrinde gelir ile konut fiyatı arasındaki fark şu anda 32,5 kat. Bu, Shenzhen'den (35 kat) sonra bölgedeki en yüksek ikinci oran olup, Pekin (29,3 kat), Şanghay (24,1 kat) ve Hong Kong'dan (26,5 kat) bile daha yüksek.
Bu arada, Hanoi'de bu endeks, ortalama yıllık hane halkı geliri 9.967 ABD doları (yaklaşık 240 milyon VND) ile 18,3 kat olup, Seul'den (17,3 kat), Tokyo'dan (16,1 kat) ve Singapur'daki ticari konutlardan (13,7 kat) daha yüksektir.
Ho Chi Minh şehrinde kiralık konut piyasasında, daire başına ortalama aylık kira 592 ABD dolarıdır; bu da yaklaşık 14 milyon VND'ye denk gelmektedir. Bu piyasa ağırlıklı olarak genç, yüksek gelirli çalışanlar veya Vietnam'da çalışan yabancılar için uygundur.
S22M Savills Ho Chi Minh City'nin Araştırma ve Geliştirme Bölümü Başkan Yardımcısı Giang Huynh, Ho Chi Minh şehrindeki insanların konut edinebilirlik durumunu analiz ederek, insanların çoğunun yalnızca uygun fiyatlı konut segmentini veya bütçe dostu daireleri karşılayabildiğini belirtti.
Bayan Giang'a göre, 2 ila 4 milyar VND arasında fiyatlandırılan uygun fiyatlı dairelerin arzı şu anda düşük. Daha önce bu ürün grubu piyasa arzının yaklaşık %60'ını oluştururken, 2023 yılında bu oran sadece %25 civarına düştü. Bu durum, insanların ev sahibi olma fırsatlarını etkiliyor.
Bayan Giang, hükümet destek politikalarının halk için konut erişilebilirliğini sağlamanın anahtarı olduğunu savundu. Birçok farklı ülkenin pratik deneyimi, konut çözümlerinin sosyo-ekonomik kalkınma üzerindeki olumlu etkisini göstermiştir.
"Hükümetin spekülatif alımları dizginlemek ve uygun fiyatlı konut geliştirme için araziyi artırmak amacıyla vergileri değerlendirmesi, konut alıcılarına fayda sağlayan istikrarlı ve sürdürülebilir bir konut piyasasını teşvik etme konusundaki kararlılığını göstermektedir," dedi Bayan Huynh.
Dahası, sosyal konut geliştirmenin öncelikli olduğunu savundu çünkü bu, düşük gelirli insanların konut sorunlarını çözmeye yardımcı oluyor, sosyo-ekonomik kalkınmayı bir ölçüde teşvik ediyor, nüfusun merkezden uzaklaşmasını hızlandırıyor, kentsel alanları banliyölere doğru genişletiyor ve kentsel planlamada sürdürülebilirliği artırıyor.
[reklam_2]
Kaynak
Yorum (0)