Yeni yasalar yürürlüğe girdiğinde gayrimenkul fiyatları düşecek mi?

2024 Tapu Kanunu'nda arsa fiyat tarifesinin yürürlüğe girmesiyle birlikte, artan girdi maliyetleri nedeniyle gayrimenkul fiyatları artmaya devam edebilir. Ancak bu artışın kontrol altına alınması yine de mümkündür.

Ev fiyatları yükselmeye devam edecek

"1 Ağustos 2024'ten sonra emlak fiyatları artabilir. Çünkü yeni Tapu Kanunu, tazminat ve tasfiye maliyetlerinin yanı sıra arazi kullanım ücretlerini de artıracak bir arazi fiyat listesi uygulayacak. Bu faktörler, projenin girdi fiyatlarının artmasına katkıda bulunacak," dedi DKRA Group Yatırım Direktörü Vo Hong Thang, Dau Tu Gazetesi tarafından düzenlenen "Yılın İkinci Yarısında Yatırım Fırsatları Bulma" seminerinde.

Bay Thang, daha detaylı bir analiz yaparak, bir yatırım projesinin sermaye yapısı göz önüne alındığında, genellikle 2:4:4 oranının geçerli olduğunu söyledi. Buna göre, öz sermaye yaklaşık %20'lik bir paya sahip; finansal kaldıraç ise bankalar ve yatırım fonlarından elde ediliyor; kalan %40 ise erken ödeme yapan müşterilerden sağlanıyor.

DKRA Group Yatırım Direktörü Bay Vo Hong Thang, yatırım fırsatlarının piyasada her zaman ve her zaman ortaya çıktığına inanıyor. Fotoğraf: Chi Cuong

Ancak yeni Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Kanunu'na göre, konut satın alırken peşinat, mevcut yasadaki %30 yerine, konut bedelinin %5'ini geçemeyecek. Alıcının, evi teslim etmeden önce, öncekine göre %20 indirimle yalnızca %50'sine kadar ödeme yapması gerekiyor.

DKRA Group Yatırım Direktörü, "Müşterilerden sağlanan sermaye azaldığında, sahiplerden gelen sermaye ve finans kuruluşlarından alınan sermaye artacaktır. Bu dönemde "asası" devlet yönetim kurumlarının elinde olacak, çünkü projenin lisanslanma süresi finansal maliyetleri büyük ölçüde etkileyecektir," şeklinde yorumda bulundu.

Bay Thang'ın açıklamasına göre, yeni yasalar yasal engellerin kaldırılmasını hızlandırırsa, finansal maliyetler azalacak ve böylece projenin girdi maliyetleri "soğuyacaktır". Projeler eş zamanlı olarak kaldırıldığında, yatırımcı psikolojisi rahatlayacak ve gayrimenkul piyasasına daha fazla para akışı sağlanacaktır.

DKRA Group lideri, yıl sonuna kadar geçerli olacak üç yeni gayrimenkul yasasının, özellikle karmaşık makroekonomik durum göz önüne alındığında, sektörler üzerinde derin bir etki yaratmayacağını, ancak yasaların pazara gerçekten nüfuz edebilmesi için en az 6-12 aya ihtiyaç duyacağını belirtti.

Gayrimenkule yatırım yapmanın zamanı geldi mi?

Dau Tu Gazetesi seminerindeki uzmanlar, piyasanın her koşulda yatırım fırsatları sunduğu konusunda hemfikirdi. Örneğin, geçtiğimiz dönemde Hanoi'deki eski daire sektörü özellikle "sıcak"tı. Birçok yatırımcı o dönemde fırsatı değerlendirip "sörf" yapmayı biliyor ve çok cazip kâr oranları elde ediyordu.

"Piyasa 2 yıldan uzun süredir yatay seyrediyor. Şu anda faiz oranları çok düşük, nakit avantajı olan ve sektör hakkında bilgi sahibi olan yatırımcılar makul fiyatlı ürünlere yatırım yapmalı. Ancak, makro ekonominin hala birçok değişkene sahip olduğu bir dönemde, finansal kaldıraç kullananlar gerçekten dikkatli olmalı," diye önerdi Bay Thang.

DKRA raporuna göre, 2023 yılı sonundan bu yana pazarda toparlanma belirtileri görülse de, toparlanma yalnızca büyük şehirlerdeki B ve C sınıfı daire segmentlerine odaklandı. Bu segmentin yılın ikinci yarısında da pazara liderlik etmeye devam etmesi bekleniyor.

Ancak Bay Thang, mevcut toparlanmanın henüz gerçekten güçlü olmadığını da açıkça kabul etti. Bu yılın ilk 6 ayında Ho Chi Minh Şehri ve çevresindeki bölgelerde yapılan anket verilerine göre, birincil konut arzı 15.000 üniteye ulaştı. Ancak tüketim, aynı dönemde %8 artışla sadece yaklaşık 3.300 ünitede durdu.

Bay Thang, "Genel arz ve talep artmış olsa da, bu rakam hala önemsiz, 2019 döneminin yalnızca %15-20'si. Ayrıca yatırımcıların, tatil köyü gayrimenkulleri gibi bazı diğer segmentlerin henüz toparlanma belirtileri göstermediğini de göz önünde bulundurmaları gerekiyor," diye değerlendirdi.

Şu anda piyasa duyarlılığı iki uç noktaya bölünmüş durumda. Birincisi, önceki dönemden finansal kaldıraç kullanan yatırımcıların kârlarını koruyup fırsatları bekleme eğiliminde olmaları. İkincisi ise, elinde büyük miktarda nakit bulunduran bazı yatırımcıların piyasanın gelecekteki gelişmelerini takip etmeye devam etmeleri.

Bay Thang, "Vietnam Devlet Bankası'nın bu yılın ilk altı ayında yayınladığı rakamlar, faiz oranlarının çok düşük olmasına rağmen toplam mevduat miktarının 13,6 trilyon VND'nin üzerinde olduğunu gösteriyor. Bu savunmacı zihniyet, emlak piyasasının likiditesinin artmasına ancak yine de sınırlı kalmasına neden oldu," diye paylaştı.

Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html