Yeni yasalar yürürlüğe girdiğinde gayrimenkul fiyatları düşecek mi?

2024 Arazi Kanunu'nda arazi fiyat tablolarının getirilmesiyle birlikte, artan girdi maliyetleri nedeniyle gayrimenkul fiyatları yükselmeye devam edebilir. Ancak bu yükseliş trendini frenlemenin yolları da mevcuttur.

Konut fiyatları yükselmeye devam edecek.

DKRA Grubu Yatırım Direktörü Vo Hong Thang, Yatırım Gazetesi tarafından düzenlenen “Yılın İkinci Yarısında Yatırım Fırsatları Bulma” seminerinde yaptığı konuşmada, “Yeni Arazi Kanunu'nun arazi fiyat listesi uygulaması nedeniyle gayrimenkul fiyatları 1 Ağustos 2024'ten sonra artabilir. Bunun nedeni, bu yeni kanunun arazi fiyat listesini uygulamaya koyacak olması ve bunun da daha yüksek tazminat maliyetlerine ve arazi kullanım ücretlerine yol açacak olmasıdır. Bu faktörler, projelerin girdi maliyetlerini yukarı çekmeye katkıda bulunacaktır” dedi.

Daha detaylı analiz yapan Bay Thang, bir yatırım projesinin sermaye yapısını değerlendirirken tipik oranın 2:4:4 olduğunu belirtti. Buna göre, öz sermaye yaklaşık %20'sini oluştururken; bankalar ve yatırım fonlarından sağlanan finansman %40'ını oluşturuyor; kalan %40 ise müşteriler tarafından yapılan ön ödemelerden karşılanıyor.

DKRA Grubu Yatırım Direktörü Bay Vo Hong Thang, piyasada her an yatırım fırsatlarının ortaya çıkabileceğine inanıyor. Fotoğraf: Chi Cuong

Ancak, yeni Gayrimenkul İşletme Kanunu'na göre, ev satın almak için gereken peşinat, mevcut kanundaki %30 yerine, gayrimenkul değerinin %5'ini geçmeyecek. Ayrıca, teslimattan önce alıcıların yalnızca %50'ye kadar ödeme yapması gerekecek; bu da önceki duruma göre %20'lik bir azalma anlamına geliyor.

DKRA Grubu Yatırım Direktörü, “Müşterilerden sağlanan sermaye azaldığında, mülk sahiplerinden sağlanan sermaye ve finans kuruluşlarından alınan krediler artacaktır. Bu noktada, ‘iktidar’ devlet yönetim kurumlarının eline geçecektir, çünkü finansman maliyetleri büyük ölçüde proje ruhsatlandırma süresinden etkilenecektir” yorumunu yaptı.

Sayın Thang'ın açıklamasına göre, yeni yasalar yasal engellerin kaldırılmasını hızlandırırsa, finansal maliyetler azalacak ve böylece projelerin girdi maliyetleri "soğuyacak". Projeler eş zamanlı olarak çözüme kavuştuğunda, yatırımcı güveni artacak ve gayrimenkul piyasasına daha fazla para akışı sağlanacaktır.

DKRA Grubu liderine göre, özellikle karmaşık makroekonomik durum göz önüne alındığında, üç yeni gayrimenkul yasasının yıl sonuna kadar tüm sektörler üzerinde derin bir etkisi olmayacak. Bunun yerine, yasaların piyasaya tam anlamıyla nüfuz etmesi için en az 6-12 ay gerekecek.

Gayrimenkule yatırım yapmanın zamanı geldi mi?

Yatırım Gazetesi'nin seminerinde uzmanlar, koşullar ne olursa olsun piyasada her zaman yatırım fırsatlarının ortaya çıktığı konusunda oybirliğiyle hemfikir oldular. Örneğin, Hanoi'deki eski dairelerin piyasası son zamanlarda özellikle büyük bir ivme kazandı. O dönemde fırsatı değerlendiren ve "spekülasyon" yapan birçok yatırımcı çok cazip getiriler elde etti.

“Piyasa iki yıldan fazla bir süredir durgun. Faiz oranları şu anda çok düşük, bu nedenle nakit rezervi olan ve piyasa bilgisine sahip yatırımcılar makul fiyatlı ürünlere yatırım yapmayı düşünmelidir. Bununla birlikte, makroekonomik ortamdaki birçok belirsizlik göz önüne alındığında, finansal kaldıraç kullananların son derece dikkatli olmaları gerekir,” diye belirtti Bay Thang.

DKRA'nın raporuna göre, 2023 yılının sonundan bugüne kadar piyasa toparlanma belirtileri gösterdi, ancak bu toparlanma sadece büyük şehirlerdeki B ve C sınıfı daire segmentlerinde görüldü. Bu segmentin yılın ikinci yarısında da piyasaya öncülük etmeye devam edeceği tahmin ediliyor.

Bununla birlikte, Bay Thang, mevcut toparlanmanın henüz gerçekten güçlü olmadığını açıkça kabul etti. Ho Chi Minh Şehri ve çevresindeki bölgelerde bu yılın ilk altı ayına ait anket verilerine göre, konut arzı 15.000 adede ulaştı. Ancak satışlar yalnızca yaklaşık 3.300 adede ulaşarak geçen yılın aynı dönemine göre %8'lik bir artış gösterdi.

"Genel olarak arz ve talep artmış olsa da, artış hala önemsiz, 2019 seviyesinin sadece %15-20'si civarında. Ayrıca, yatırımcıların tatil beldesi gayrimenkulü gibi bazı diğer sektörlerin henüz toparlanma belirtisi göstermediğini de dikkate almaları gerekiyor," diye değerlendirdi Bay Thang.

Şu anda piyasa duyarlılığı iki uç noktaya ayrılmış durumda. Birincisi, önceki döngüde finansal kaldıraç kullanan yatırımcılar, fırsatları bekleyerek karlarını korumaya devam ediyorlar. İkincisi, büyük miktarda nakit tutan bazı yatırımcılar ise piyasanın nasıl gelişeceğini görmek için beklemeyi tercih ediyorlar.

"Vietnam Merkez Bankası'nın bu yılın ilk altı ayına ilişkin açıkladığı veriler, çok düşük faiz oranlarına rağmen toplam mevduatın 13,6 milyon milyar VND'yi aştığını gösteriyor. Bu savunmacı eğilim, gayrimenkul piyasasında likiditenin artmasına rağmen sınırlı kalmasına neden oldu," diye belirtti Bay Thang.

Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html