Konut fiyatları gelirleri çok aşıyor: Piyasayı düzenlemek için önerilen çözümler

Büyük şehirlerdeki konut fiyatlarının halkın ödeme gücünün çok ötesinde artmaya devam etmesi karşısında, Hükümet, emlak fiyatlarını kontrol altına almak ve dizginlemek için bir dizi önlem içeren bir Kararname'yi acilen geliştiriyor ve yayınlamaya hazırlanıyor. Bu, sosyal güvenlik ve makroekonomik istikrar hedefleri doğrultusunda piyasayı istikrarlı ve sağlıklı bir kalkınmaya doğru yönlendirmek için zamanında bir çözüm olarak değerlendiriliyor.

İllüstrasyon fotoğrafı: Tuan Anh/VNA

Ev fiyatları insanların gelirlerini çok aşıyor

Vietnam Gayrimenkul Araştırma Enstitüsü (VIRES) tarafından Eylül 2025'te yapılan bir araştırmaya göre, Hanoi'deki birinci sınıf dairelerin ortalama fiyatı metrekare başına 92,9 milyon VND'ye ulaştı. Ho Chi Minh şehrinde ise bu rakam daha da yüksek ve metrekare başına 135,3 milyon VND'ye ulaştı. Bu fiyat, günümüzde aylık sadece 8 ila 10 milyon VND arasında dalgalanan ortalama Vietnamlı işçi gelirinden çok farklı.

Konut fiyatları ile gelirler arasındaki büyük uçurum, özellikle düşük ve orta gelir grupları olmak üzere çoğunluk için ev sahibi olma hayalini giderek daha da zorlaştırıyor. Bu durumda, Hükümet'in konut fiyat kontrol mekanizmasına ilişkin Karar Taslağı, piyasayı yeniden yönlendirme ve insanların konut edinme haklarını koruma kararlılığını gösteren önemli bir politika adımı olarak değerlendiriliyor.

İnşaat Bakanlığı'nın yaptığı analizler, son yıllarda büyük şehirlerdeki emlak fiyatlarının anormal bir şekilde arttığını ve gerçek arz-talep dengesini tam olarak yansıtmadığını gösteriyor. Bunun bir nedeni de spekülasyon, fiyat enflasyonu ve planlama bilgilerindeki şeffaflık eksikliği. Bu durum birçok bölgede "sanal ateş" yaratıyor. Bu durum sadece piyasayı bozmakla kalmıyor, aynı zamanda toplumsal psikolojiyi de olumsuz etkiliyor.

Gayrimenkul ürünlerinin yapısı da ciddi bir dengesizlik içinde olup, arzın büyük kısmı orta ve üst segmentlerde yoğunlaşmaktadır. Bu arada, sosyal konut, uygun fiyatlı konut ve kiralık konut segmentlerinde hâlâ ciddi bir kıtlık yaşanmaktadır. Bu durum, toplumda büyük bir paya sahip olan gerçek konut talebinin yeterince karşılanmamasına neden olmaktadır.

Günümüzde vergi, kredi, planlama veya arazi fiyatlandırması gibi piyasa düzenleme araçları senkronize ve etkisizdir. Standart göstergelerin ve güvenilir veri sistemlerinin eksikliği, yönetim kurumlarının zamanında müdahale etmesini zorlaştırırken, özellikle genç nesil ve kentli işçiler olmak üzere insanlar uygun konutlara erişimde giderek daha fazla zorluk çekmektedir.

Vietnam Gayrimenkul Araştırma Enstitüsü Müdürü Sayın Bui Van Doanh'a göre, Hükümet'in konut fiyatlarını kontrol altına almak için mekanizma ve politikaları erken uygulamaya koyması acil bir adımdır ve eş zamanlı ve köklü bir şekilde uygulanması gerekmektedir. Çünkü bu bir sosyal güvenlik meselesidir. Vietnam Anayasası, konutun halkın temel bir ihtiyacı olduğunu teyit etmektedir. Ancak mevcut fiyat seviyesiyle, orta gelir grubu bile konuta erişimde zorluk çekmektedir. Bu durum, yaşam kalitesini, işgücü verimliliğini ve toplumun kalkınma ivmesini olumsuz etkilemektedir.

Doanh, "Günümüzde birçok genç, istikrarlı bir yaşam alanı olmadığı için evlenmeye veya çocuk sahibi olmaya cesaret edemiyor. Bu eğilim devam ederse, ülkenin nüfus yapısı ve insan kaynakları etkilenecektir," diye uyardı.

Piyasa açısından bakıldığında, bazı bölgelerdeki konut fiyatları, gerçek değerlerinin çok üzerinde, mantıksız derecede yüksek seviyelere ulaşıyor. Bu durum, piyasanın bozulmasına, güven eksikliğine ve likit olmamasına neden oluyor. Gayrimenkul likit olmadığında, nakit akışı durgunlaşıyor, işletmeler borçlarını ödeyemiyor ve bu da bankacılık sistemi ve genel olarak ekonomi için risklere yol açıyor. Bu durumda, piyasa "donmuş" bir duruma düşerse, makro ekonomi kaçınılmaz olarak olumsuz etkilenecektir.

Dünyadaki finansal krizlerin çoğu gayrimenkul balonlarından kaynaklanıyor. Bu nedenle, Vietnam'ın hızlı hareket etmesi, piyasayı proaktif bir şekilde soğutması ve konut fiyatlarını gerçek değerlerine döndürmesi gerektiğini vurguladı.

Piyasa kontrolünün üç ayağı

Ekonomi uzmanı Doçent Dr. Ngo Tri Long, Hükümetin Taslak Kararı'nın konut fiyatlarını kontrol altına almak ve piyasayı yeniden şekillendirmek için üç ana sütun önerdiğini belirtti. Bunlardan ilki, her bir mülkün planlama, yasal durum, mali yükümlülükler ve işlem geçmişine ilişkin verileri entegre eden bir Gayrimenkul İşlem Merkezi kurulması.

Merkez, gayrimenkul işlemleri için "resmi merkez" görevi görerek fiyat enflasyonunu düşürmeye ve piyasa için şeffaf bir temel oluşturmaya yardımcı olacak. Doğru şekilde işletilmesi halinde, merkez fiyat beklentilerini gerçek değerlere yaklaştırırken, hem alıcılar hem de işletmeler için riskleri azaltacaktır.

İkinci ayak, spekülatif sörfü sınırlamak için birden fazla ev sahibi olan alıcılar için kredi limitidir. Buna göre, iki veya daha fazla ev sahibi olanların kredi oranları sıkılaştırılacak ve finansal kaldıraç kullanma maliyetleri artacaktır. Ancak, büyük şehirlerde önemli bir unsur olan uzun vadeli kiralık konut tedarikçileri grubunu etkilememek için, kredi politikalarının kullanım amacına göre net bir şekilde sınıflandırılması gerekmektedir. Bay Long, politikaların "dengeleme" yerine, gerçek ev alıcıları için imtiyazlı kredileri desteklemek, kısa vadeli spekülasyonu sıkılaştırmak ve yatırımcıların şeffaf bir şekilde kiralama yapmaları için koşullar yaratmak gibi "davranışsal riskleri" belirlemesi gerektiğini önerdi.

Bununla birlikte, üçüncü temel unsur, her bölgenin ortalama gelirine bağlı olarak "uygun fiyat" kavramının net bir şekilde tanımlandığı ve makul bir ödeme oranının (%30-35 gelir) sağlandığı uygun fiyatlı ticari konutların geliştirilmesidir. Ayrı arazi fonları oluşturulması ve yetenekli yatırımcıların seçimine öncelik verilmesinin yanı sıra, bu ürünün, dalgalı piyasayı sınırlamak için bağlayıcı bir transfer süresine sahip olması ve aynı zamanda Konut Geliştirme Fonu aracılığıyla zor durumdaki alıcıları destekleyecek bir mekanizmaya sahip olması gerekmektedir.

Uzman bakış açısıyla, Vietnam Ekonomi Enstitüsü Müdür Yardımcısı Dr. Le Xuan Sang, konut fiyatları sorununu çözmek için özellikle düşük maliyetli konut arzının "vanasının açılması" gerektiğini belirtti. Bu uzman ayrıca, son zamanlarda Hanoi'de konut fiyatlarındaki keskin artışın nedenlerinden birinin arazi paylaşımına ilişkin 61/2024/QD-UBND sayılı Karar olduğunu belirtti. Buna göre, Ekim 2024'ten itibaren asgari arazi paylaşımı alanı yönetmeliği 30 m2'den 50 m2'ye çıkarılacak ve genişlik ve cephe genişliğinin 4 m veya daha fazla olması şartı getirilecek.

Bay Sang, "Bu politika, kent sakinlerinin çoğunluğu için uygun olan küçük konut arzını önemli ölçüde azalttı. Altyapı ve kentsel standartlarla ilgili düzenlemelerle birleştiğinde, makul fiyatlı küçük alanlı konut fonu neredeyse kalmadı," diye analiz etti.

Ayrıca, 2024 Tapu Kanunu kapsamındaki arazi fiyat çerçevesinin kaldırılması ve fiyatlandırmanın "piyasa prensiplerine" göre yapılması zorunluluğu, özellikle altyapı geliştirme potansiyeli olan bölgelerde arazi fiyatlarının hızla yükselmesine yol açacak koşullar yaratıyor. Tüm idari politikalar geçici nitelikte. Piyasayı soğutmanın yolu, özellikle insanların ödeme gücüne uygun konut segmentinde gerçek arzı artırmaktan geçiyor.

Hükümetin gayrimenkul fiyat kontrolüne ilişkin taslak kararı, devletin piyasayı tekrar rayına oturtmadaki düzenleyici rolünü gösteren gerekli bir politika adımıdır. Konut sorunu yalnızca bir piyasa sorunu değil, aynı zamanda sosyal güvenlik, sürdürülebilir kalkınma ve istikrar meselesidir.

Bu nedenle, söz konusu Kararın çıkarılması ve etkin bir şekilde uygulanmasının, uygun ürün gruplarının geliştirilmesinin teşvik edilmesine, spekülasyonun sınırlandırılmasına, şeffaflığın artırılmasına ve halkın meşru haklarının korunmasına katkıda bulunması beklenmektedir.

Kaynak: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-nha-vuot-xa-thu-nhap-de-xuat-loat-giai-phap-dieu-tiet-thi-truong-20251017132032400.htm