Piyasa alım satıma kapalıdır…
Özellikle, Ho Chi Minh Şehri İnşaat Dairesi tarafından yakın zamanda yayınlanan 2023 yılının dördüncü çeyreği ve tüm yıl için gayrimenkul piyasası raporu, gayrimenkul iş faaliyetlerinin hala birçok zorlukla karşı karşıya olduğunu ancak kademeli olarak toparlandığını ve her bir çeyrekte bir önceki çeyreğe göre daha düşük negatif büyüme gösterdiğini ortaya koymaktadır. Özellikle, ilk altı ayda %11,58, dokuz ayda %8,71 ve tüm yılda ise sadece %6,38 negatif büyüme kaydedilmiştir.
Arz konusuna gelince, yalnızca 2023'ün dördüncü çeyreğinde Ho Chi Minh Şehrinde piyasaya sürülmeye uygun 3.700'den fazla birime sahip 4 ticari konut projesi bulunmaktaydı ve arzın %100'ü lüks daire segmentine aitti. 2023'teki arz, 2022'nin aynı dönemine göre %20,6 artmış ve bu birimlerin tamamı satılmış, stokta kalan birim kalmamıştır.
Sadece Kenton Node projesinde bile yaklaşık 1.600 satılmamış daire bulunuyor.
İnşaat Bakanlığı'na göre, satılmamış gayrimenkuller, gayrimenkulün satışa uygun hale gelmesinden bir yıl sonra, satılmamış veya el konulmamış kalması durumunda hesaplanmaktadır. Bu durum, Ho Chi Minh Şehri İnşaat Dairesi'nin raporunda, yavaş işlem hacmi ve olumsuz piyasa büyümesine rağmen satılmamış gayrimenkul bulunmadığını gösteren oldukça "olumlu" bir rakam sunmasını açıklayabilir. Ancak, DKRA Grubu Araştırma ve Geliştirme Müdür Yardımcısı Vo Hong Thang, bu düzenlemenin gerçekçi olmadığını, çünkü birçok projenin sadece izin aldığını ve henüz satışa uygunluk bildirimi almadığını, ancak işletmelerin bunları erken satmaya başladığını savunmaktadır. Proje satışa uygun hale geldiğinde, tüm gayrimenkuller satılmış olur.
Öte yandan, on yıllardır piyasada olan birçok projede hala satılmamış stok bulunmaktadır. Bu nedenle, stok hesaplamasının projenin satışa uygun hale geldiği ve geliştiricinin ürünü piyasaya sürdüğü anda yapılması daha doğrudur. Bu şekilde hesaplanan stok, farklı istatistiksel zaman noktalarında değişiklik gösterecektir. Sonuç olarak, İnşaat Bakanlığı tarafından kullanılan mevcut hesaplama yöntemi, piyasanın bazı yönlerini gözden kaçırabilir. Stok, satış anından itibaren hesaplanmalı ve proje %100 satılana kadar yıllar boyunca biriktirilmelidir.
Yukarıdaki noktalara dayanarak, Bay Vo Hong Thang, Ho Chi Minh Şehri İnşaat Dairesi'nin raporunun doğru olmadığını, çünkü gerçekte şehirdeki hem eski hem de yeni stok miktarının çok büyük olduğunu belirtti. En açık kanıt, yıl başından bu yana çok az işlem gerçekleşmiş olması, malların satılmamış olması ve birçok projenin satılmamış stokunun bulunmasıdır.
Bir gayrimenkul uzmanı da, Ho Chi Minh şehrinde gayrimenkul stoğunun olmadığı iddiasının mantıksız olduğunu, çünkü 2023 yılı boyunca satın alma gücünün düşük olduğunu belirtti. Müşteri talebini karşılayan ve gerçek alıcıları hedefleyen sadece bir veya iki proje iyi satarken, diğer yüksek kaliteli gayrimenkul projeleri çok yavaş satıldı, hatta hiç satılmadı. Belirli bir projede piyasaya uygun stok olmaması makul olsa da, tüm piyasada stok olmaması imkansızdır. Uzman, "Acenteler veya akrabalar aracılığıyla satılan birçok proje %100 satış duyurusu yapabilir, ancak gerçekte bu acenteler yeniden satmak için stok 'biriktiriyor'" diye açıkladı.
…ancak işletmenin hâlâ satılmamış malları var.
Eylül 2023 sonuna kadar olan istatistiklere göre, 10 gayrimenkul şirketinin mali raporlarında toplam stok değeri 300.000 milyar VND'nin üzerinde olup, aynı döneme göre %5 artış göstermiştir. Novaland Grubu'nun 2023 yılının 3. çeyreği sonundaki stok değeri 137.755 milyar VND'nin üzerindeydi. Khang Dien'in stok değeri 17.152 milyar VND, Nam Long Grubu'nun stok değeri 16.800 milyar VND, Dat Xanh Grubu'nun stok değeri 14.788 milyar VND ve Quoc Cuong Gia Lai'nin stok değeri de 7.100 milyar VND olarak kaydedildi. DKRA Grubu'nun istatistiklerine göre, şu an itibariyle sadece Ho Chi Minh Şehrinde, apartman segmentinde 7.890 adet stok bulunmakta olup, bu da 2022 yılına göre %13,2'lik bir artış anlamına gelmektedir; müstakil ev ve villa segmentinde ise şu anda 2.904 adet stok bulunmaktadır.
Son zamanlarda, Özel Ekonomik Kalkınma Araştırma Kurulu (Kurul IV), 10 sektörde faaliyet gösteren 1.579 borsada işlem gören şirketin mali raporlarının ön analizinde, 2022 yılının ortasından 2023 yılının ikinci çeyreğinin sonuna kadar tüm sektörlerde gelirlerin azaldığını belirtti. En ciddi sorunlar gayrimenkul ve inşaat sektörlerinde yaşandı. Bu iki grup, stok günleri ve alacak tahsil süreleri (satış sonrası borçların tahsil edilmesi için geçen ortalama süre) katlanarak arttığı için en büyük nakit akışı sorunlarıyla karşı karşıya kaldı. Analiz, 2023 yılının ilk çeyreğinde gayrimenkul sektöründe ortalama stok gün sayısının 5.662 güne ulaştığını, bazı şirketlerde ise bu sürenin 54.334 güne kadar çıktığını gösterdi. Bu, bir şirketin tüm stoklarını satması için 149 yıla kadar süreye ihtiyaç duyabileceği anlamına geliyor.
Ho Chi Minh şehrindeki emlak piyasası durgunluğunu koruyor.
İşletmelerin yaşadığı zorlukları hafifletmek için, IV. Komite, sermayeye erişim ve maliyet düşürme yoluyla işletmelerin nakit akışını desteklemeye odaklanan politikalar önermektedir. Bu, işletmelerin en azından 2023 yılının ikinci yarısına veya gelecek yılın ilk yarısına kadar kısa vadeli nakit akışı üretmelerine yardımcı olacaktır. IV. Komite ayrıca, para politikalarına ek olarak toplam talebi artırmak için konjonktür karşıtı mali politikalara ihtiyaç duyulduğuna inanmaktadır. Örneğin, kamu yatırımlarını artırmak, büyük altyapı projelerine odaklanmak ve sosyal konut geliştirmek. Bu, bir yandan inşaat, yapı malzemeleri ve gayrimenkul sektörlerindeki işletmeleri desteklerken, diğer yandan da çalışanların gerçek ihtiyaçlarını karşılayacaktır. Ayrıca, insanların üzerindeki yükü hafifletmek için vergi ve diğer maliyet indirimleri ve ertelemeleri gereklidir.
Uzun vadede, IV. Komite, büyüme için aşırı kredi bağımlılığından kaçınmak amacıyla modern bir sermaye piyasası geliştirmeye odaklanmayı önermektedir. İşletme gelişimini desteklemek için bütçe gelirlerini artırma hedefine ulaşmak amacıyla, farklı gelir grupları ve sektörler için uygun kurumlar vergisi politikaları tasarlamak için daha fazla analiz yapılması gerekmektedir.
Gayrimenkul uzmanı Phan Minh Chánh, gerçekte satılmamış gayrimenkullerin çok büyük bir stok oluşturduğunu gözlemliyor. Örneğin, Nha Be Bölgesi'ndeki Kenton Node projesinde 1.600 adet satılmamış daire bulunuyor. Benzer şekilde, Thu Duc City'deki bir projede binlerce konut satışa sunulmuş olmasına rağmen satışlar yavaş ilerliyor. Gerçekte, azalan işlem hacmi ve düşük likidite nedeniyle stok artıyor. Gayrimenkul sektörü ağırlıklı olarak yatırımcılara hitap eden lüks mülklerden oluşuyor. Ayrıca, yasal zorluklar, tahviller yoluyla sermaye artırma zorluğu, krediye erişimin sınırlı olması ve nakit akışı sorunları da yüksek gayrimenkul stokuna katkıda bulunuyor.
İşletmeleri "kurtarmak" ve hızlı bir piyasa toparlanmasını desteklemek için, bu uzman, şu anda en büyük çözümün stok sorunlarını çözme, yasal sorunları ele alma ve tamamlanmamış gayrimenkul projelerini "serbest bırakma" çabalarını hızlandırmak olduğunu öneriyor. Bu çözümler, sadece boş sloganlar değil, somut olmalıdır.
Ülke genelinde gayrimenkul stoku azaldı.
63 yerleşim biriminden 53'ünün bildirdiği verilere göre, 2023'ün 4. çeyreğinde projelerdeki gayrimenkul envanteri yaklaşık 16.315 birim (apartman daireleri, müstakil evler ve arsalar dahil) olarak gerçekleşti. Bu, 2.826 apartman dairesi, 5.173 müstakil ev ve 8.316 arsa içermektedir. Envanterin büyük çoğunluğu projelerin müstakil ev ve arsa segmentlerinde yer almaktadır. 2023'ün 4. çeyreğindeki apartman dairesi envanteri, 2023'ün 3. çeyreğine kıyasla yaklaşık %88,42 oranında artış göstermiştir. Arsa envanteri 3. çeyreğe kıyasla yaklaşık %115,66, müstakil ev envanteri ise 3. çeyreğe kıyasla yaklaşık %78,93 oranında artış göstermiştir.
Dolayısıyla, 2023 yılında apartman, müstakil ev ve arsa segmentlerindeki gayrimenkul projelerinin envanterinde azalma eğilimi olduğu görülmektedir.
[reklam_2]
Kaynak bağlantısı
Yorum (0)