Ho Chi Minh City'deki gayrimenkulün 'envanterinin olmaması' paradoksu

Piyasa kapalı…

Özellikle, Ho Chi Minh Şehri İnşaat Departmanı tarafından yakın zamanda açıklanan 2023'ün dördüncü çeyreği ve 2023'ün tamamına ilişkin gayrimenkul piyasası raporu, gayrimenkul sektöründeki faaliyetlerin hâlâ birçok zorlukla karşı karşıya olduğunu, ancak kademeli olarak toparlandığını ve sonraki çeyrekteki negatif büyümenin bir önceki çeyreğe göre daha düşük olduğunu göstermektedir. Özellikle yılın ilk 6 ayında %11,58, ilk 9 ayda %8,71 ve tüm yıl boyunca ise sadece %6,38 negatif büyüme kaydedilmiştir.

Arz açısından, yalnızca 2023'ün dördüncü çeyreğinde Ho Chi Minh Şehri'nde, piyasaya sunulmaya uygun 3.700'den fazla üniteye sahip 4 ticari konut projesi bulunmaktadır ve arzın %100'ü lüks daire segmentindedir. 2023 yılındaki arz, 2022'nin aynı dönemine göre %20,6 artmış olup, bu konutların tamamı satılmış olup, stok bulunmamaktadır.

Sadece Kenton Node projesinde yaklaşık 1.600 daire stoku bulunuyor.

İnşaat Bakanlığı'na göre envanter, gayrimenkulün işletmeye açılmaya uygun olduğu ancak satılmadığı veya satılmamış olduğu tarihten itibaren bir yıl sonra hesaplanıyor. Ho Chi Minh Şehri İnşaat Departmanı'nın yukarıda belirtildiği gibi raporda oldukça "iyi" bir rakam vermesinin nedeni bu olabilir; işlemler hala çok yavaş olmasına ve pazar hala negatif büyümeye devam etmesine rağmen envanter yok. Ancak, DKRA Group Araştırma ve Geliştirme Müdür Yardımcısı Bay Vo Hong Thang, birçok yeni projenin ruhsatı olduğunu, satışa uygunluk bildirimi almadığını, ancak işletmelerin "yeşil pirinç" sattığını belirterek, bu düzenlemenin gerçeğe yakın olmadığını söyledi. Proje satışa uygun hale geldiğinde, tüm satışlar tamamlanmış oluyor.

Aksine, onlarca yıldır satılmış birçok projede hala satılmamış envanter bulunmaktadır. Bu nedenle, daha doğrusu envanter, projenin satışa uygun hale geldiği ve yatırımcının ürünü piyasaya sunduğu anda hesaplanmalıdır. Bu şekilde hesaplanan envanter miktarı her istatistiksel zamanda değişecektir. Bu nedenle, İnşaat Bakanlığı'nın mevcut hesaplama yöntemi piyasadaki gerçekleri yansıtamayabilir. Envanter, satış anından itibaren başlamalı ve proje %100 tükenene kadar yıllar içinde birikmelidir.

Yukarıdaki argümanlardan yola çıkarak, Bay Vo Hong Thang, Ho Chi Minh Şehri İnşaat Departmanı raporunun doğru olmadığını, çünkü şehirdeki eski ve yeni stok miktarının çok büyük olduğunu belirtti. En açık kanıt, yıl başından bu yana çok az işlem, satılmamış mal ve envanterde çok sayıda proje olmasıdır.

Bir emlak uzmanı da şunları söyledi: Ho Chi Minh Şehri'nin 2023 boyunca alım gücünün düşük olması nedeniyle hiç gayrimenkul stoğuna sahip olmaması mantıksız. Müşteri ihtiyaçlarını karşılayan ve gerçek müşterileri hedefleyen sadece bir veya iki proje iyi satılırken, kalan lüks gayrimenkul projeleri çok yavaş satılıyor, hatta hiç satılmıyor. Piyasaya uygun bir projede envanter olmadığını söylemek mantıklıysa, mantıklıdır, ancak tüm piyasada envanter olmaması imkansızdır. Bu uzman, "Katlar veya akrabalar aracılığıyla satılan birçok proje %100 satıldığını duyurabilir, ancak gerçekte katlar tekrar satılacak "malları" tutar," diye aktardı.

...ama işletmelerin hala satılmamış malları var

Eylül 2023 sonu istatistiklerine göre, 10 gayrimenkul işletmesinin mali raporları, aynı dönemde %5 artışla 300.000 milyar VND'nin üzerinde toplam envanter değeri kaydetti. No Va Gayrimenkul Yatırım Grubu Anonim Şirketi'nin ( Novaland ), 2023 yılının üçüncü çeyreğinin sonundaki envanter değeri 137.755 milyar VND'nin üzerindeydi. Khang Dien Şirketi, 17.152 milyar VND envanter kaydetti. Nam Long Grubu'nun envanteri 16.800 milyar VND idi. Dat Xanh Grubu'nun envanteri 14.788 milyar VND idi. Quoc Cuong Gia Lai'nin envanteri de 7.100 milyar VND idi... DKRA Grubu'nun istatistiklerine göre, şu ana kadar Ho Chi Minh Şehri'nde, yalnızca daire segmentinde envanterde 7.890 birim bulunuyor ve bu, 2022'ye kıyasla %13,2'lik bir artışı temsil ediyor; Müstakil ev ve villa segmentinde ise şu ana kadarki stok 2.904 adettir.

Son zamanlarda, borsada işlem gören 10 sektörden 1.579 işletmenin finansal tablolarının ön analizinde, Özel Ekonomik Kalkınma Araştırma Kurulu (Kurul IV), 2022 ortasından 2023 yılının ikinci çeyreğinin sonuna kadar tüm sektörlerin gelirlerinin azaldığını belirtti. En ciddi olanlar gayrimenkul ve inşaat grupları. Nakit akışı sorunlarının en fazla olduğu iki grup bu gruplardır; envanter gün sayısı ve alacak gün sayısı (satıştan sonra borcu tahsil etmek için geçen ortalama süre) kat kat artmıştır. Analiz sonuçları, 2023 yılının ilk çeyreğinde gayrimenkul envanter gün sayısının ortalama 5.662 güne kadar çıktığını, bazı işletmelerde bu sürenin 54.334 güne kadar çıktığını gösterdi. Yani işletmelerin tüm ürün sepetlerini satmaları 149 yıla kadar sürdü.

Ho Chi Minh City emlak piyasası hala durgun

İşletmelerin karşılaştığı zorlukları çözmek için, IV. Komite, sermayeye erişim, maliyetlerin artırılması ve azaltılması yoluyla nakit akışını desteklemeye odaklanan politikalar önermektedir. Bu, işletmelerin en azından 2023'ün ikinci yarısında veya gelecek yılın ilk yarısına kadar kısa vadeli nakit akışı oluşturmalarına yardımcı olur. IV. Komite ayrıca, para politikalarına ek olarak toplam talebi artırmak için ek karşıt döngüsel maliye politikalarının olması gerektiğine inanmaktadır. Örneğin, kamu yatırımlarının teşvik edilmesi, büyük altyapıya odaklanılması, sosyal konutların geliştirilmesi. Bir yandan inşaat, yapı malzemeleri ve gayrimenkul sektörlerindeki işletmeleri desteklemek; diğer yandan çalışanların gerçek ihtiyaçlarını karşılamak. Ayrıca, vergileri ve diğer maliyetleri azaltmak ve artırmak gereklidir, çünkü bu, insanların gücünün gevşemesi gereken zamandır.

Uzun vadede, IV. Komite, büyümenin krediye aşırı bağımlı olmasını önlemek için modern bir sermaye piyasasının geliştirilmesine odaklanılmasını önermektedir. İşletmelerin gelişmesine yardımcı olmak için bütçe gelirini artırma hedefini sağlamak amacıyla, her gelir grubu ve sektöre uygun kurumlar vergisi politikaları tasarlamak için analizler yapmaya devam edilmelidir.

Emlak uzmanı Phan Minh Chanh, gerçeklerin emlak envanterinin çok büyük olduğunu gösterdiğini belirtti. Örneğin, Nha Be Bölgesi'ndeki tek bir Kenton Node projesinde 1.600 satılmamış daire bulunuyor. Thu Duc Şehri'ndeki bir projede ise binlerce ürün piyasaya sürülmüş olmasına rağmen satışlar yavaş seyrediyor. Aslında, envanter, azalan işlem hacmi ve zayıf likidite nedeniyle artıyor. Emlak sektörü, ağırlıklı olarak yatırımcılara hizmet veren üst düzey ürünlerden oluşuyor. Bunun yanı sıra, yasal zorluklar, tahvil sermayesini harekete geçirme zorluğu, kredi sermayesine sınırlı erişim, nakit akışı zorlukları... da emlak envanterinin artmasına neden oldu.

İşletmeleri "kurtarmak" ve piyasanın kısa sürede toparlanmasını desteklemek için bu uzman, şu anda en büyük çözümün envanteri çözme, yasal sorunları çözme ve tamamlanmamış gayrimenkul projelerini "çözme" çabalarını artırmak olduğunu öneriyor. Çözümler, boş sloganlar değil, pratik olmalı.

Ülke genelinde gayrimenkul envanteri azaldı

53/63 lokasyonunun bildirilen verilerine göre, 2023 yılı dördüncü çeyreğinde projelerdeki gayrimenkul stoğu yaklaşık 16.315 adettir (daire, müstakil ev ve arsa dahil). Bunlardan 2.826 adedi daire, 5.173 adedi müstakil konut ve 8.316 adedi arsadır. Envanter ağırlıklı olarak projelerin müstakil konut ve arsa gayrimenkul segmentlerindedir. 2023 yılı dördüncü çeyreğinde daire segmentindeki stok, 2023 yılı üçüncü çeyreğine göre yaklaşık %88,42'dir. Arsa segmentindeki stok, üçüncü çeyreğe göre yaklaşık %115,66 ve müstakil konut segmentindeki stok, üçüncü çeyreğe göre yaklaşık %78,93'tür.

Bu bağlamda 2023 yılında konut, müstakil konut ve arsa segmentindeki projelerde gayrimenkul stoğunun azalma eğiliminde olduğu görülmektedir.

Kaynak bağlantısı: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm