Ho Chi Minh Şehri, süper kentsel alanı yeniden inşa etmek için TOD'u kullanıyor

TOD - Ảnh 1. — Metro sistemi Ho Chi Minh City ekonomisi için yeni alanlar açıyor - Fotoğraf: QUANG DINH

Ho Chi Minh Kenti, Binh Duong ve Ba Ria - Vung Tau'nun birleşmesi yalnızca idari haritada bir değişiklik değil.

Finansal hizmet merkezi, sanayi başkenti ve uluslararası deniz kapısı arasındaki rezonans, olağanüstü rekabet gücüne sahip birleşik bir ekonomik büyüme kutbu yaratmayı vaat ediyor.

TOD uygulaması için zeminler

Aynı zamanda, altyapı, konut ve kamu hizmetleri üzerindeki baskı katlanarak artıyor ve bu da üstün bir planlama vizyonu ve kurumsal çerçeve gerektiriyor. Aksi takdirde, Ho Chi Minh City gibi megakent, kontrolden çıkmış devasa bir yapıya dönüşme riskiyle karşı karşıya. O zaman, eski sorunlar çözülmekle kalmayacak, aynı zamanda daha da ciddileşecek.

Bu bağlamda, toplu taşıma odaklı kentsel gelişim (TOD) modeli, bu yeniden yapılanmanın omurgası olarak belirlendi. Birleşme kararı, önceki bireysel planları istemeden geçersiz kılarken, yaklaşık 1.000 km ölçeğinde yepyeni bir kentsel demiryolu ağı oluşturmak için altın bir fırsat yarattı.

Bu, yalnızca eski projelerin bir toplamı değil, aynı zamanda yalnızca radyal değil, aynı zamanda geniş kapsamlı, bölgeler arası önemli bir bağlantı sağlayan bir metro ağıyla bir alan yaratma stratejisidir. 1 numaralı metro hattının Binh Duong'a uzatılması, Thu Thiem - Long Thanh demiryolu hattı veya Ho Chi Minh City - Can Gio hattı (Vung Tau'ya kadar uzanabilir) gibi projeler, bu omurganın ilk parçalarıdır.

Yukarıda bahsedilen ulaşım ağı, Tokyo veya Seul'de olduğu gibi, TOD modelinin daha üst düzeyde uygulanmasının temelini oluşturacaktır. Bu yaklaşım, her metro istasyonunu yalnızca bir geçiş noktası değil, aynı zamanda hizmet ve istihdam açısından kendi kendine yeten, canlı bir kent merkezinin çekirdeği haline getirecektir.

Demiryolu sistemi, Ho Chi Minh şehrinin tüm alanını yeniden düzenlemek, dengeli kalkınmayı teşvik etmek ve merkez bölge üzerindeki baskıyı azaltmak için bir araç haline geliyor. Ancak bu vizyonu gerçeğe dönüştürmek için, şehir yönetiminin bölgesel ölçekte artık daha karmaşık hale gelen üç temel politika darboğazını ortadan kaldırması gerekiyor.

Q kentsel alanı yeniden planlıyor

Birincisi, arazi sorunu . TOD projeleri için büyük arazi fonlarının geleneksel idari kurtarma mekanizmaları tarafından yoğunlaştırılması, gecikmeler, yüksek maliyetler ve sosyal çatışmalar gibi birçok eksikliği ortaya çıkarıyor. Birçok ülke, daha etkili bir araç olan "arazi düzenlemesi" modelini başarıyla uyguladı.

TOD - Ảnh 2. — Ho Chi Minh Şehri, TOD ile ilişkili yüksek kaliteli ticari ve hizmet merkezleri geliştirmeye kararlı - Fotoğraf: QUANG DINH

Bu model kapsamında, devlet ve halk, altyapı yatırımlarından sonra artan arazi değerinden elde edilen faydaları paylaşarak, alanı yeniden planlamak için iş birliği yapmaktadır. Böylece, insanlar arazisi geri kazanılan özneler yerine ortaklar haline gelmektedir. Bu kavram 2024 Arazi Kanunu'nda henüz net bir şekilde kurumsallaştırılmamış olsa da, proje uygulamasını hızlandırmak ve ihtilafları en aza indirmek için araştırma ve pilot uygulama acil ihtiyaçlardır.

İkincisi ve en önemlisi, mali sorun . Devlet bütçesi, ulaşım altyapısı ağı için ayrılan yüz binlerce milyarlık VND'lik maliyeti tek başına karşılayamazken, bu projeler çevredeki özel gayrimenkuller için büyük bir katma değer yaratıyor. Etkili bir "arazi değeri yakalama" mekanizması olmadan, faydalar bir grup toprak sahibinin cebine akacak ve bütçe tüm yatırım maliyetini karşılamak zorunda kalacak.

Neyse ki, 98/2023/QH15 sayılı Karar ve 188/2025/QH15 sayılı Karar gibi son dönemdeki yasal atılımlar Ho Chi Minh şehrine önemli pilot araçlar sağlamıştır.

Buna göre, kentin, metro istasyonları ve önemli trafik kavşakları çevresinde temiz arazi oluşturmak için tazminat ve yeniden yerleşim için kamu yatırım bütçesini kullanmasına, ardından sosyal kaynakları çekmek için arazileri açık artırmayla satmasına izin veriliyor.

Aynı zamanda, TOD bölgesindeki arazi değerindeki artıştan elde edilen gelirin tamamı korunacak ve kentsel demiryolu sistemine yeniden yatırılacak. Bu, sürdürülebilir bir finansal döngü yaratmanın ve devlet bütçesine bağımlılığı azaltmanın anahtarıdır.

Üçüncüsü, toplumsal eşitlik sorunudur . Uluslararası deneyimler, kentsel yenilemenin neredeyse kaçınılmaz olarak "soylulaştırma" olgusuna yol açtığını, yükselen gayrimenkul fiyatlarının düşük gelirli toplulukları geleneksel konutlarından dışarı ittiğini göstermektedir.

Mega-kentsel ölçekte, bu risk derin bir mekânsal ayrışmaya yol açabilir. Böyle bir senaryoyu önlemek için, kapsayıcı konut politikaları her TOD projesinin ayrılmaz bir parçası olmalıdır.

2023 Konut Kanunu ve ona bağlı yönetmelikler, yerel yönetimlere, kentsel kalkınma projelerini arazi tahsis ederek, takas ederek veya para ödeyerek sosyal konut fonuna önemli katkılarda bulunmaya zorlama yetkisi veren esnek bir yasal çerçeve oluşturmuştur. Bu ilkenin tutarlı ve etkin bir şekilde uygulanması, kalkınma faydalarının yalnızca tek bir yararlanıcı grubunun elinde yoğunlaşmak yerine adil bir şekilde paylaşılmasını sağlayacaktır.

Bu tarihi fırsatı kentsel yeniden yapılanma için bir formüle dönüştürmek adına Ho Chi Minh Şehri'nin, sessiz ama temel bir çalışma olan kurumsal temellerin inşasına öncelik vermesi gerekiyor. Kaynak dağıtmak yerine, Thu Duc Şehri ile Di An Şehri arasındaki Metro Hattı 1 üzerindeki bağlantı alanı gibi eski idari sınırda bulunan stratejik bir pilot proje seçin.

Bölge, arazi düzenlemesinden arazi değerinin yakalanmasına ve kapsayıcı konut politikasına kadar tüm araçların test edilip geliştirilebileceği bir "politika laboratuvarı" olma potansiyeline sahiptir.

Konuya geri dön

NGUYEN THANH HUNG

Kaynak: https://tuoitre.vn/tp-hcm-tan-dung-tod-de-tai-thiet-khong-giant-sieu-do-thi-20250815150443089.htm