Зниження процентних ставок по кредитах все ще складне для стимулювання попиту на нерухомість

Циркуляр 06/2023/TT-NHNN відкрив інвесторам шлях до використання фінансового «важеля» та запозичення капіталу в інших банків для погашення боргів. Однак цей крок не зміг допомогти ринку нерухомості змінитися.

Низькі ставки кредитування

З 1 вересня 2023 року, коли набрав чинності Циркуляр 06, провідні банки, такі як BIDV, Vietcombank, Viettinbank, Techcombank та ACB , почали впроваджувати кредитну політику щодо дострокового погашення позик в інших банках для фізичних осіб-клієнтів, які позичають капітал для виробництва, бізнесу та задоволення своїх життєвих потреб.

Процентні ставки за іпотечними кредитами становлять 8-9% на рік, але ринок нерухомості все ще стикається з труднощами.

Банк BIDV застосовує пільгову процентну ставку за кредитом від 6%/рік; Vietcombank пропонує 2 варіанти процентних ставок за кредитом: від 6,9%/рік протягом перших 6 місяців або 7,5%/рік протягом 12 місяців, або процентну ставку 8%/рік протягом перших 2 років. Techcombank пропонує цей вид кредиту від 7,3%/рік...

За даними банків, наразі група фізичних осіб, які беруть позики на купівлю житла під процентні ставки 10-11%, є дуже великою. З новою політикою можливість позичати кошти під низькі процентні ставки для погашення старих кредитів в інших банках стане більш відкритою. Однак проблема все ще залежить від джерела заставних активів. Це є перешкодою для багатьох людей, які хочуть позичити капітал.

Пані Нгуєн Тхі Чі Чау (Донг Да, Ханой ) сказала: «У лютому 2022 року моя сім'я позичила 1,5 мільярда донгів у банку BIDV під плаваючу процентну ставку 11%. Щомісяця я маю сплачувати основну суму боргу та відсотки у розмірі 20 мільйонів донгів. Після набрання чинності циркуляром 06 я звернулася до 3 комерційних банків, щоб попросити кредит. Згідно з інструкціями співробітників банку, мені все ще потрібно мати забезпечення за цим новим кредитом. Хоча у мене немає забезпечення. Тому я не можу позичити капітал за поточною низькою процентною ставкою».

Пані Нгуєн Тхань Ту – відділення банку BIDV (Нам Чунг Єн, Кау Зіай) зазначила, що нещодавно деякі клієнти отримали виплати для погашення кредитів, виданих іншим банкам, але більшість із них повинні відповідати критеріям наявності застави для іпотеки в новому банку. Процентна ставка за існуючими кредитами нижча – 11-12% на рік, але не надто низька – 8-9% на рік.

Тільки в секторі нерухомості однією з причин різкого скорочення обсягів операцій з нерухомістю останнім часом є швидке зростання процентних ставок за іпотечними кредитами. Наразі процентні ставки за іпотечними кредитами з плаваючою ставкою коливаються від 11,5 до 14% на рік. Однак той факт, що банки надають позики для погашення банківських боргів за пільговими процентними ставками, як сьогодні, частково допоміг інвесторам у нерухомість, які раніше були «обтяжені відсотками», знайти для себе «вихід».

Сегмент реального житла добре відновиться.

Дослідницькі звіти відділів маркетингових досліджень показують, що за перші 8 місяців цього року, в той час як інші сегменти нерухомості стикаються з багатьма труднощами, навіть змушені скорочувати збитки, сегменти, що обслуговують житлові потреби, такі як квартири та окремі будинки, все ще торгуються. Всі ці житлові продукти обслуговують людей з реальними житловими потребами або здаються в оренду для створення грошового потоку.

Вилучення джерела позик з Державного банку створить можливості для реальних покупців житла. Пані Нгуєн Хоай Ан, директорка відділу досліджень та консалтингу CBRE Vietnam, сказала: «Процентні ставки за депозитами, а також процентні ставки за кредитами в банках коригуються в напрямку стабілізації. Процентні ставки за новими іпотечними кредитами багато банків пропонують лише 6-8% на рік. Поряд із пільговою політикою інвесторів, це знову активувало торгівлю на ринку квартир. Інвестори та ті, хто має реальні потреби в житлі, можуть легше отримати доступ до банківських кредитів».

Деякі експерти стверджують, що після періоду очищення, поточна пропозиція проектів переважно надходить від авторитетних інвесторів, що забезпечує законність та зосереджується на реальних потребах у житлі. Це важлива основа для відновлення довіри та відновлення ринку нерухомості.

Останнім часом багато компаній з нерухомості проактивно реструктуризували свої продукти та стратегії розвитку, щоб адаптуватися до нової ринкової ситуації. Зокрема, інвестори проактивно знизили ціни на продукцію на 10-15%. Наприклад, житловий комплекс Binh Minh (Long Bien) був запропонований на продаж за ціною понад 40 мільйонів донгів/м2, а зараз коштує 35-37 мільйонів донгів/м2; земельний проект Kim Chung Di Trach (Hoai Duc) оцінювався в 55-60 мільйонів донгів/м2, що на 5-7 мільйонів донгів/м2 менше, ніж у попередньому періоді...

Пан Нгуєн Ань Куе з Асоціації нерухомості В'єтнаму оцінив, що наразі процентні ставки за мобілізацією та кредитуванням знизилися, настрій інвесторів покращився, ринок нерухомості почав здійснювати угоди. Пакет кредитних коштів у розмірі 120 000 мільярдів донгів ось-ось буде «влито» на ринок нерухомості. Правовий коридор для нерухомості також завершується, щоб його можна було застосувати в новому році.

Для більш чіткого відновлення ринку нерухомості потрібно більше реальних житлових продуктів. Крім того, існує також рівень економічного відновлення для збільшення фінансового потенціалу покупців, повернення великих інвесторів на ринок, перезапуск незавершених проектів або впровадження майбутніх політик, таких як Закон про землю, Закон про житло, Закон про комерційну нерухомість, і особливо рівень відновлення довіри інвесторів.

Джерело