Ханой постійно призупиняє земельні аукціони, інвестори «вагаються» щодо земельних ділянок та умов визнання права власності на житло

Ханой раптово призупиняє аукціони з продажу багатьох земельних ділянок, довіра покупців робить земельний сегмент похмурим, застосування "коефіцієнта K" до цін на землю може "пропустити" багато масштабних проектів... ось останні новини ринку нерухомості.

Звіти, нещодавно опубліковані багатьма дослідницькими центрами у сфері нерухомості, показують, що з другого кварталу 2022 року по другий квартал 2023 року інтерес до земельного сегмента все ще дуже низький. (Джерело: Tien Phong)

Послідовне призупинення земельних аукціонів

Нещодавно район Донг Ань (місто Ханой) постійно розміщував оголошення про тимчасове призупинення організації аукціонів з продажу прав землекористування в рамках проекту будівництва технічної інфраструктури для зони проведення аукціонів з продажу прав землекористування в комуні Ван Ха району Донг Ань.

Зокрема, 21 липня акціонерна компанія Lac Viet Auction Joint Company та акціонерна компанія Vietnam Auction Joint Company одночасно опублікували повідомлення про тимчасове призупинення аукціонів з продажу прав землекористування на 28 земельних ділянок у блоці LK1 та 20 земельних ділянок у блоці LK3 проекту будівництва технічної інфраструктури для зони проведення аукціонів з продажу прав землекористування в комуні Ван Ха, район Донг Ань.

Причина призупинення ґрунтується на офіційній депеші № 1778/UBND - TNMT від 21 липня та офіційній депеші № 755/QLDA - KHTH Народного комітету району Донг Ань та Ради з управління інвестиційними будівельними проектами району Донг Ань щодо призупинення аукціону з продажу прав користування землею на ділянках LK1 та LK3.

Раніше на аукціон 22 липня було оголошено 28 земельних ділянок у блоці LK1 площею від 130,8 до 276,65 м², які були запропоновані на аукціон зі стартовою ціною від 29,7 до 34,4 млн. донгів/м². Таким чином, аукціон був раптово призупинений рівно за 1 день до офіційної дати, оголошеної раніше.

Решта 20 земельних ділянок у блоці LK3 були оголошені на аукціон 29 липня площею 126 - 270 м²/ділянка та початковою ціною від 29,7 до 34,4 млн. донгів/м².

Згідно з оголошенням, клієнтам, які придбали аукціонні документи та сплатили їх авансом (якщо такі були), буде повернено кошти за документи протягом двох робочих днів з дати оголошення (21 липня).

Наприкінці квітня цього року район Донг Ань також оголосив про тимчасове призупинення земельних аукціонів на 44 земельні ділянки в районі X6, село Ха Ло, комуна Льєн Ха.

Відповідно, 44 земельні ділянки будуть організовані у 2 етапи, на кожному етапі район виставлятиме на аукціон 22 ділянки. Як планувалося раніше, перший етап відбудеться 23 квітня, а другий етап – 6 травня. Площа земельних ділянок становитиме від 90 до 154 м²/ділянка, а початкова ціна становитиме від 30,3 до 33,3 мільйона донгів/м².

Раніше було оголошено, що 44 земельні ділянки, аукціони яких було призупинено, будуть виставлені на аукціон 18 березня. Однак, було оголошено, що ділянки будуть виставлені на повторний аукціон наприкінці квітня та на початку травня, а потім знову оголошено про призупинення.

Ціни на землю залишаються низькими через довіру покупців

Звіти, нещодавно опубліковані багатьма дослідницькими центрами у сфері нерухомості, показують, що з другого кварталу 2022 року й дотепер сегмент землі все ще демонструє дуже похмурий рівень інтересу.

Коли ринок «гарячий», земля – це сегмент, який отримує багато уваги та дуже швидко поглинається, але коли ринок сповільнюється, земля переживає найглибший спад. Тому що земля – це сегмент, який є радше спекулятивним, ніж потреба використовувати грошовий потік.

Деякі експерти з нерухомості оцінюють, що ринок землі все ще спокійний через довіру покупців. Проблеми з кредитними лімітами та процентними ставками не були повністю вирішені, що змушує покупців «вагатися».

За словами пана Нгуєн Куок Аня, заступника генерального директора Batdongsan.com.vn, операції з нерухомістю важко завершити успішно, оскільки очікування продавців і покупців все ще дуже різні.

Зокрема, згідно з опитуванням, серед причин, чому інвесторам потрібно продати нерухомість, 49% – це реструктуризація свого інвестиційного портфеля; 23% – тому, що їм не потрібно її використовувати, тому вони її перепродають; лише 22% – через фінансові труднощі, необхідність перепродажу для вирішення економічних проблем.

«Оскільки група продавців, яким потрібно «позбутися своєї нерухомості» через фінансові труднощі, невелика, більшість із них все ще сподівається продати свою нерухомість з прибутком, причому прибуток коливається близько 10%», – поділився пан Куок Ань.

Щодо ліквідності, багато експертів вважають, що якщо процентні ставки впадуть нижче 10% на рік, а ринок потеплішає, хвиля інвестицій у нерухомість може знову спалахнути, а грошовий потік для бізнесу може бути більшим.

Навпаки, якщо процентні ставки за кредитами залишатимуться високими, а ринок нерухомості продовжуватиме стагнувати, грошовий потік, ймовірно, залишатиметься в банку.

Застосування «коефіцієнта K» до цін на землю може «пропустити» багато великомасштабних проектів?

У відповідь на запит Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища щодо коментарів та доопрацювання проекту Указу про внесення змін та доповнень до Указу № 44/2014/ND-CP, що регулює ціни на землю, Асоціація нерухомості міста Хошимін (HoREA) заявила, що положення про застосування методу коригування ціни на землю (коефіцієнт K) для земельних ділянок та земельних ділянок, оцінених менше ніж 200 мільярдів донгів, порівняно з прейскурантом землі, не відповідає дійсності.

Голова HoREA Ле Хоанг Чау заявив, що Асоціація щойно надіслала документ Прем'єр-міністру, Міністерству природних ресурсів та навколишнього середовища та Економічному комітету Національних зборів, в якому пропонується застосовувати «метод коригування коефіцієнта ціни на землю» для розрахунку плати за користування землею та орендної плати за землю для всіх проектів у сфері нерухомості та міських проектів без обмеження «земельних ділянок з вартістю, розрахованою відповідно до ціни землі в прейскуранті земель, менше 200 мільярдів донгів».

За словами пана Чау, стаття 4 проекту Указу про внесення змін та доповнень до Указу № 44/2014/ND-CP (Проект Указу № 44) передбачає 3 методи оцінки землі, зокрема: метод порівняння, метод доходу, метод коригування коефіцієнта ціни на землю, а проект указу більше не передбачає «метод надлишку».

У якому, пункт 3, стаття 5 проекту передбачає, що «метод коригування коефіцієнта ціни на землю застосовується для визначення ціни на землю» у таких випадках: Визначення ціни на земельні ділянки та земельні площі, якщо вартість земельних ділянок та земельних площ, розрахована відповідно до ціни на землю в прейскуранті, становить менше 200 мільярдів донгів.

Однак, HoREA виявила, що регулювання застосування «методу коригування коефіцієнта ціни на землю» до земельних ділянок та земельних ділянок, ціна яких повинна бути «менше 200 мільярдів донгів» порівняно з прейскурантом землі, не відповідає дійсності, оскільки воно «не враховує» багато проектів нерухомості, житла та міських районів більшого масштабу.

«Оскільки не існує відповідного методу для застосування оцінки землі у вищезазначених випадках, оскільки проект Указу 44 передбачає лише 3 методи оцінки землі, в яких метод порівняння або метод доходу не можуть бути застосовані для оцінки землі з метою розрахунку плати за користування землею та орендної плати за землю для ділянок та земельних ділянок вартістю понад 200 мільярдів донгів», – поділився пан Чау.

Таким чином, на думку пана Чау, регулювання застосування методу коригування коефіцієнта ціни на землю до всіх проектів, незалежно від того, чи є вони «земельними ділянками та площами з вартістю, розрахованою відповідно до ціни на землю в прейскуранті цін на землю, менше 200 мільярдів донгів» або «понад 200 мільярдів донгів», сприятиме забезпеченню прозорості, справедливості та не призведе до втрати доходів державного бюджету.

На основі аналізу Голова HoREA наголосив, що для того, щоб відповідати практичним вимогам та застосовувати метод коригування ціни на землю до всіх проектів нерухомості, комерційного житла та міських районів, у проекті необхідно вилучити положення «менше 200 мільярдів донгів», щоб застосовувати метод коригування ціни на землю до всіх проектів, незалежно від того, чи є вони «земельними ділянками та земельними зонами з вартістю, розрахованою відповідно до ціни на землю в прейскуранті цін на землю, менше 200 мільярдів донгів» або «понад 200 мільярдів донгів».

«У випадку, якщо метод коригування коефіцієнта ціни на землю все ще застосовується до земельних ділянок та земельних площ вартістю менше 200 мільярдів донгів, необхідно зберегти метод надлишку для визначення конкретних цін на землю та розрахунку плати за користування землею та орендної плати за землю для земельних ділянок та земельних площ з потенціалом розвитку та великими масштабами, вартість яких розраховується відповідно до цін на землю в прейскуранті земель понад 200 мільярдів донгів», – запропонував пан Чау.

Стаття 7 Закону про житло 2014 року чітко визначає, що у В'єтнамі є 3 суб'єкти, яким дозволено володіти житлом, а саме: місцеві організації, домогосподарства та фізичні особи; в'єтнамці, які проживають за кордоном; іноземні організації та фізичні особи, зазначені у пункті 1 статті 159 цього Закону. (Джерело: BXD)

Умови визнання права власності на житло

Стаття 8 Закону про житло 2014 року чітко визначає умови визнання права власності на житло.

Суб'єкти, які мають право на власне житло у В'єтнамі

Стаття 7 Закону про житло 2014 року чітко визначає, що у В'єтнамі є 3 суб'єкти, яким дозволено володіти житлом, а саме: вітчизняні організації, домогосподарства та фізичні особи; в'єтнамці, які проживають за кордоном; іноземні організації та фізичні особи, зазначені у пункті 1 статті 159 цього Закону.

Умови визнання права власності на житло

Щоб отримати право власності на житло, перша умова полягає в тому, що організація, домогосподарство або фізична особа повинні бути місцевими жителями. В'єтнамцям, які проживають за кордоном, повинен бути дозволений в'їзд до В'єтнаму; іноземні організації та фізичні особи повинні відповідати умовам, визначеним у статті 160 Закону про житло 2014 року.

Крім того, необхідно мати легальне житло у таких формах: для побутових організацій, домогосподарств та фізичних осіб це відбувається у формі інвестицій у будівництво, купівлі, викупу з правом викупу, отримання подарунків, отримання спадщини, отримання капітальних внесків, отримання обміну житлом та в інших формах відповідно до положень законодавства.

Для громадян В'єтнаму, які проживають за кордоном, шляхом придбання або оренди комерційного житла у підприємств та кооперативів з нерухомості (далі – підприємства з нерухомості); придбання, отримання в дар, отримання в обмін, отримання у спадок житла від домогосподарств та фізичних осіб; отримання передачі прав користування землею в інвестиційних проектах будівництва комерційного житла, яким дозволено продавати землю для самостійної організації будівництва житла відповідно до положень законодавства.

Для іноземних організацій та фізичних осіб це здійснюється через форми, передбачені пунктом 2 статті 159 Закону про житло 2014 року.

Vingroup заснувала дочірню компанію зі статутним капіталом понад 1200 мільярдів донгів у Нгеані.

Акціонерне товариство «Вінгруп» (код акції: VIC) щойно оголосило про рішення про виділення дочірньої компанії та створення нової.

Зокрема, Рада директорів Vingroup схвалила відділення акціонерної компанії Vinpearl, дочірньої компанії Групи, та створення нової дочірньої компанії на основі відділення вищезазначеного підприємства з метою реструктуризації внутрішньої власності.

Новостворена компанія — акціонерне товариство «Вінперл Куа Хой», головний офіс якої розташований за адресою вулиця Бінь Мінь, район Нгі Хай, місто Куа Ло, провінція Нгеан.

Очікуваний статутний капітал Vinpearl Cua Hoi становить 1 263,8 млрд донгів. З них коефіцієнт внеску капіталу Vingroup становить 99,99% від статутного капіталу. Основним напрямком діяльності цього підприємства є готельні та туристичні послуги.

Перед відокремленням та створенням нової компанії, у 2017 році було створено філію Nghe An акціонерного товариства Vinpearl. Представником філії є пані Во Тхі Фуонг Тхао.

У Нгеані Vingroup розробляє такі проекти нерухомості, як Vinpearl Cua Hoi, Vincom Shophouse Vinh та проект реконструкції району B - житлового комплексу Quang Trung у місті Вінь.

У 2022 році акціонерне товариство Vinpearl у співпраці з Melía Hotels International Group оголосило про стратегічну дорожню карту співпраці. Melía Vinpearl Cua Hoi – один із 12 проектів, у яких Vinpearl співпрацювала з метою передачі прав управління Melía на мінімальний період у 10 років.

Цей курорт являє собою комплекс вілл та готелів площею 38,7 гектара, що включає 184 готельні номери, розташовані на площі 5000 квадратних метрів. Загальний інвестиційний капітал проекту становить майже 900 мільярдів донгів. Проект розпочався в червні 2016 року та був урочисто відкритий у квітні 2017 року.

Джерело