Ринок нерухомості "гарячий" у короткостроковій перспективі.

Міністерство будівництва оцінює, що з початку року дотепер обсяг земельних угод та ціни продажу в населених пунктах значно коливалися порівняно з останнім кварталом 2024 року. Основною причиною є інформація про об'єднання провінцій та міст. У провінціях та містах, обраних для розміщення нових адміністративних установ, ціни зросли, а обсяг угод також мав тенденцію до зростання.

Житловий район Донг Ой в районі Нінь Мі міста Хоа Лу буде виставлено на тендер у березні 2025 року.

Однак зростання цін та обсягів угод у вищезгаданих районах є спекулятивним та створює значні ризики для ринку нерухомості. Влада багатьох населених пунктів виступила з попередженнями щодо цієї ситуації та посилює контроль та управління ринком.

Згідно зі статистикою зі звіту Міністерства будівництва про стан ринку нерухомості у першому кварталі 2025 року, який нещодавно опублікувався, по всій країні зареєстровано 101 049 успішних угод із земельними ділянками, що на 16,4% більше порівняно з попереднім кварталом та на 3% більше, ніж за аналогічний період минулого року. Тим часом загальна кількість успішних угод у сегментах квартир та окремих будинків перевищила лише 33 500 одиниць.

Порівняння цих двох сегментів показує, що обсяг угод із земельними ділянками за останній квартал більш ніж утричі перевищив загальний обсяг угод із традиційними житловими продуктами. Це рідкісна «розбіжність», що свідчить про значний приплив капіталу в земельні ділянки.

Поряд із великим обсягом угод, ціни на землю також різко зросли. Наприклад, у Бакзянгу ціни на землю в деяких районах міста Бакзянг зросли більш ніж на 20% порівняно з кінцем 2024 року. Аналогічно, у Фу Тхо, в деяких житлових районах, навіть у покинутих міських районах Ван Фу, Чунг Вионг, Тхо Сон, Тхань Міеу та Зіа Кам, ціни пропозиції зросли на 20-30% порівняно з аналогічним періодом минулого року. Або в Хайфонзі ціни на земельні ділянки в К'єн Тхуй, Ан Донг та Тхуй Нгуєн зросли на 15-20% порівняно з кінцем 2024 року.

У південному регіоні Нхон Трач (провінція Донгнай ) продовжує залишатися осередком «земельної лихоманки». Лише за перші три місяці року ціни на землю в деяких районах Лонг Тхо, Фу Донг та Фуок Кхань зросли на 20-30%, а в деяких місцях — понад 40% порівняно з аналогічним періодом минулого року.

Експерти вважають, що об'єднання адміністративних одиниць провінційного рівня має певний вплив на ринок нерухомості, призводячи до стрімкого зростання цін у деяких районах. Однак така ситуація є короткочасною.

Щодо цього явища, доктор Тран Суан Луонг, заступник директора Інституту досліджень ринку нерухомості В'єтнаму, зазначив, що щоразу, коли з'являється інформація про об'єднання адміністративних одиниць провінційного рівня, ринок нерухомості у відповідних районах демонструє ознаки сильних коливань. Користуючись очікуваннями громадськості та інвесторів щодо змін у плануванні та інфраструктурі, деякі спекулятивні групи швидко виходять на ринок з різними схемами наживи.

«Механізм маніпулювання цінами зазвичай починається з поширення чуток про міське планування або розташування нового адміністративного центру, щоб стимулювати купівельні настрої. Потім ці групи можуть здійснювати інсайдерські операції, щоб створити хибний ефект «лихоманки», що призводить до різкого зростання цін на землю за короткий період і їхнього перевищення значно вище їхньої реальної вартості», – проаналізував пан Луонг.

Цей експерт радить, що, щоб уникнути потрапляння в пастку спекулятивних бульбашок, клієнтам потрібно розрізняти ринок нерухомості зі справжньою вартістю та спекулятивний ринок. Дійсно здоровий ринок повинен базуватися на реальній купівельній спроможності людей, супроводжуватися прозорим плануванням та юридичною інформацією, наданою органами влади. З іншого боку, нерухомість на реальному ринку повинна мати потенціал для генерування грошового потоку через оренду або підприємницьку діяльність, а також підтримуватися чітко визначеною або розвивається транспортною інфраструктурою та зручностями.

Це стосується не лише землі та житла, але й об'єднання адміністративних кордонів провінцій створює імпульс для промислової нерухомості. Експерти навіть очікують, що це дасть «поштовх» ринку промислової нерухомості В'єтнаму під час цього стратегічного етапу трансформації; забезпечить важелі впливу на формування великомасштабних промислово-міських зон, які будуть більш привабливими для міжнародних інвесторів.

Пан Томас Руні, заступник директора відділу промислового консалтингу Savills Hanoi, зазначив, що об'єднання адміністративних одиниць – це не просто зміна географічних кордонів, а й метою є впорядкування адміністративного апарату, зменшення фрагментації в плануванні та підвищення конкурентоспроможності між населеними пунктами. За умови належного впровадження це прокладе шлях для формування інтегрованих місько-промислових екосистем, що зробить їх більш привабливими для потоків іноземних інвестицій, які дедалі вибірковіші щодо своїх напрямків.

Відповідно, провінції можуть планувати більше нових промислових зон з більшими площами, надаючи більше можливостей для бізнесу. Зі збільшенням пропозиції землі вітчизняним та іноземним підприємствам буде легше знаходити відповідні місця для відкриття заводів, уникаючи дефіциту промислових земель у місцевостях з високим попитом.

Крім того, після об'єднання, провінції з більшою площею матимуть умови для чіткішого визначення своїх зон, тим самим розвиваючи спеціалізовані промислові парки або промислові комплекси, такі як допоміжні промислові парки або спеціалізовані допоміжні промислові парки, що постачають компоненти та деталі для великих виробничих галузей або специфічних галузей, таких як автомобільна чи напівпровідникова.

«Населені пункти, які вже були яскравими плямами в залученні інвестицій, після об’єднання та тіснішої координації планування доповнюватимуть один одного з точки зору інфраструктури, робочої сили та орієнтації на розвиток. Більший масштаб допомагає населеним пунктам досягти вищих стандартів в інфраструктурі та управлінні, тим самим зміцнюючи їхнє становище в глобальному ланцюжку створення вартості», – проаналізував Томас.

Однак, перш ніж будуть реалізовані довгострокові вигоди, виникнуть короткострокові труднощі. Це пояснюється тим, що коригування адміністративних меж неминуче вплине на низку факторів, від планування землекористування та ліцензування інвестицій до юридичних процедур, пов'язаних з навколишнім середовищем та будівництвом.

Таким чином, за словами Томаса Руні, у короткостроковій перспективі бізнес може зіткнутися з труднощами через зміни в управлінні та політиці, які ще не синхронізовані між об'єднаними населеними пунктами. Однак у довгостроковій перспективі це чудова можливість для відновлення більш прозорої та ефективної правової бази. Координація та стандартизація процедур у нових адміністративних районах допоможе заощадити час та підвищити довіру інвесторів.

Для промислової нерухомості, де стабільність та чіткість планування є критично важливими, уніфікація процедур та політик прокладе шлях для створення великомасштабних промислових парків, інтегруючи логістичну інфраструктуру, міста-супутники та міжрегіональні транспортні сполучення.

Якщо злиття будуть реалізовані разом з інвестиціями в інфраструктуру, особливо в кільцеві дороги, морські порти, аеропорти та цифрову інфраструктуру, індустріальні парки більше не будуть обмежені адміністративними кордонами. Тоді підприємства зможуть отримати доступ до робочої сили з більшої кількості населених пунктів з більш оптимізованими операційними витратами.

Розвиток міжрегіональної інфраструктури також стимулює тенденцію відходу від традиційних промислових ринків, де пропозиція обмежена, а інвестиційні витрати зростають. Нові населені пункти з великою кількістю недорогої землі та покращеною інфраструктурою матимуть можливість стати новими промисловими центрами.

НБО

Джерело: https://baoninhbinh.org.vn/thi-truong-bat-dong-san-nong-trong-ngan-han-856556.htm