Плата за користування землею, що стягується кілька разів для зменшення навантаження на бізнес

Регулювання різниці в орендній платі за землю

За словами пана Ле Хоанг Чау, голови Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA), додана вартість землі (різниця в орендній платі за землю) створюється двома основними суб'єктами: державою та інвесторами (де приватні інвестори відіграють дуже важливу роль). Тому фінансова політика щодо землі та цін на землю повинна регулюватися, щоб забезпечити справедливість та соціальну стабільність для доходів державного бюджету та вигоду для інвесторів.

По-перше, держава створює додану вартість від землі (різницю в орендній платі за землю) шляхом планування землекористування, будівництва та містобудування, комплексного планування видів транспорту (ІПВТ) та дозволяє змінювати цільове призначення землі відповідно до плану для інвесторів для реалізації інвестиційних бізнес-проектів. Таким чином, держава має право регулювати цю додану вартість від землі (різницю в орендній платі за землю) для служіння національним та суспільним інтересам.

Плата за користування землею є величезним джерелом доходів до державного бюджету.

Наприклад, у Хошиміні 1 гектар сільськогосподарських угідь створює вартість лише близько 500 мільйонів донгів на рік, але коли цільове призначення землі переводиться в несільськогосподарські угіддя, 1 гектар виробничих, промислових, комерційних, сервісних та міських земель створює вартість до 55 мільярдів донгів на рік, що в 100 разів більше. Це підтверджується тим фактом, що 7-й округ був створений у 1997 році (відокремлений від сільськогосподарського округу Нябе). На той час доходи державного бюджету становили лише 59 мільярдів донгів, але через 25 років, у 2022 році, доходи державного бюджету зросли до 5 550 мільярдів донгів, що в 94 рази більше, ніж у 1997 році.

Тому у 2018 році уряд дозволив Хошиміну перетворити 26 000 гектарів сільськогосподарських угідь на несільськогосподарські, виробничі, промислові, комерційні, обслуговуючі та міські землі у період 2025/2020 років. Наразі Хошимін розробляє проект перетворення 5 приміських районів на міські території. Водночас Національні збори щойно видали Резолюцію 98 про пілотне впровадження низки конкретних механізмів та політик розвитку Хошиміна, що створить умови для швидкого розвитку міста в найближчі роки, включаючи земельні ресурси.

Тим часом, інвестори (переважно приватні інвестори) створюють додаткову вартість від землі (різницю в орендній платі за землю) через інвестиційну діяльність у будівництві та ведення робіт на землі для розвитку проектів. Головним чином завдяки креативності та фінансовим можливостям інвесторів, що відображається через рівень інвестування в проект. Чим більший рівень інвестування, тим вища вартість нерухомості, і інвестори мають право користуватися додатковою вартістю від землі (різницю в орендній платі за землю) після виконання фінансових зобов'язань перед державою.

Тому необхідно розробити механізм регулювання доданої вартості від землі (різниці в орендній платі за землю) для гармонізації інтересів держави та підприємств.

Зробити плату за користування землею податком

Ще одне питання, яке необхідно порушити, полягає в тому, що держава повинна стягувати плату за користування землею та орендну плату за землю лише розумним та справедливим чином, з метою уникнення надмірного стягнення та недопущення приховування чогось.

За словами багатьох підприємств, плата за користування землею наразі є для них тягарем, а також невідомою, оскільки її сплата займає багато часу.

Поточний метод розрахунку плати за користування землею ускладнює роботу бізнесу та створює механізм «прохання-давання», переслідування. Інвестори проектів змушені сплачувати величезну суму плати за користування землею, що дорівнює приблизно 70% вартості компенсації за розчищення ділянки, майже викуповуючи права користування землею вдруге, і цей тягар зрештою лягає на покупців житла. Відповідно, плата за користування землею становить значну частку структури вартості житла, складаючи близько 10% вартості квартир, близько 30% вартості таунхаусів та близько 50% вартості вілл. Держава отримує значну суму доходів від плати за користування землею, але в довгостроковій перспективі, якщо всю землю буде передано, це велике джерело доходів бюджету більше не існуватиме, і його потрібно буде доповнити та замінити податком на майно.

Замість того, щоб стягувати все одразу, багато рекомендацій пропонують перетворити плату за користування землею на податок.

Таким чином, підприємства пропонують регулювати плату за користування землею як податок, що стягується за переведення земельних ділянок із сільськогосподарських угідь на землі житлової забудови, зі ставкою податку близько 10-15%, розрахованою на основі прейскуранту на землю, виданого провінційним народним комітетом, та щорічно коригованою на коефіцієнт коригування ціни на землю (коефіцієнт K) відповідно до ринкових цін. Це забезпечить прозорість, ліквідує механізм запиту-надання субсидії та зменшить поточний дуже високий рівень стягнення плати за користування землею до більш розумного рівня. На цій основі Закон про податок на майно (житлові землі, житло) буде доповнено, щоб створити стабільне та стале джерело доходів до державного бюджету провінцій та міст центрального управління.

Щоб пришвидшити розрахунок плати за користування землею, експерти та підприємства рекомендують зберегти метод надлишку для розрахунку плати за користування землею та орендної плати за землю для ділянок та площ землі з потенціалом розвитку, великим масштабом та вартістю понад 200 мільярдів донгів, оскільки метод коригування коефіцієнта ціни на землю не дозволяється застосовувати до цих проектів. Фактично, майже 90% проектів нерухомості в минулому повинні були використовувати метод надлишку для розрахунку плати за користування землею.

Посилання на джерело: https://thanhnien.vn/tien-su-dung-dat-khong-nen-tan-thu-185230801111504568.htm