ANTD.VN - Пан Нгуєн Куок Хунг, віце-голова та генеральний секретар В'єтнамської банківської асоціації (VNBA), вважає, що банки не повинні позичати гроші як початковий внесок за житло, і що необхідно контролювати використання позикового капіталу за цільовим призначенням у випадку позик на внесок капіталу.
Необхідно посилити правила щодо позик на житло під заставу.
Змінений Закон про діяльність у сфері нерухомості, нещодавно прийнятий Національними зборами на шостій сесії 15-го скликання, містить кілька нових пунктів, таких як положення, яке передбачає, що застава, що стягується з клієнтів за оренду житла з правом викупу або будівельних проектів, не повинна перевищувати 5% від ціни продажу; та зниження коефіцієнта платежу за оренду майбутнього житла з правом викупу до 50% замість нинішніх 70%.
Коментуючи ці нові правила, Нгуєн Куок Хунг, віцепрезидент і генеральний секретар В'єтнамської банківської асоціації (VNBA), висловив свою згоду.
Пан Хунг стверджував, що положення, яке передбачає депозит від клієнтів у розмірі не більше 5% від ціни продажу або оренди з правом купівлі-продажу, відповідає положенням зміненого Закону про захист прав споживачів. Це положення має на меті забезпечити, щоб характер депозиту (не з метою мобілізації капіталу) був достатньо суттєвим, щоб гарантувати, що як вкладник, так і одержувач депозиту знають та виконують вимоги та побажання покупців житла.
 |
Пан Нгуєн Куок Хунг |
Щодо питання позик на житло, пан Хунг стверджував, що кредитним установам не повинно бути дозволено надавати позики виключно під житло. Це пояснюється тим, що, згідно із Законом про кредитні установи та його керівними циркулярами, для всіх позик (включаючи іпотечні позики, забезпечені ощадними рахунками) клієнти повинні мати кредитний план, надати договір купівлі-продажу, план погашення та підтвердження джерел погашення…
Отже, якщо клієнт запитує кредит у банку виключно під завдаток, для забезпечення договору купівлі-продажу, який план це передбачає? Якою буде ефективність? І на основі яких правил банк надасть завдаток, якщо немає комплексного плану купівлі житла, який включає завдаток? Тому, за словами пана Хунга, якщо завдаток надається окремо, банк не має підстав для позики.
Навіть у випадках, коли клієнти розробляють план купівлі, що включає завдаток для забезпечення кредиту, вони повинні зобов'язатися мати щонайменше 20-30% власного капіталу. «Отже, якщо завдаток має забезпечити угоду, навіщо позичати гроші в банку? Тому що позичальнику вже потрібно щонайменше 20-30% власного капіталу. Я не можу уявити, навіщо комусь позичати гроші в банку на завдаток для забезпечення угоди, якщо це не договір купівлі-продажу?» – запитав пан Хунг.
Навіть у випадку банків, на підставі договору купівлі-продажу, який включає угоду про надання депозиту на суму депозиту (якщо така є), банк все одно зіткнеться з потенційними ризиками, якщо продавець використає позичені кошти депозиту. Тому під час надання позики з клієнтом домовляються про те, що гроші повинні зберігатися в банку до виконання зобов'язання.
«Виходячи з мого багаторічного досвіду роботи в банківській сфері, я вважаю, що кредити не повинні надаватися виключно з метою внесення завдатку. У виняткових випадках, враховуючи загальний план, можливо домовитися з клієнтом про дозвіл на внесення завдатку протягом гарантійного періоду договору, але ці гроші повинні залишатися на депозитному рахунку клієнта або продавця і не можуть бути використані, доки договір купівлі-продажу не буде остаточно укладено. Сума цього завдатку потім включається до суми кредиту на купівлю будинку відповідно до загального плану, визначеного на момент подання заявки на кредит», – сказав пан Хунг.
Вимогу до банків контролювати використання кредитних коштів скасувати не можна.
Нещодавно Асоціація нерухомості міста Хошимін (HoREA) запропонувала Державному банку В'єтнаму внести зміни та доповнення до Циркуляра № 39/2016, щоб виключити положення про «контроль за належним використанням позикового капіталу» кредитними установами.
Причина, яку наводить HoREA, полягає в тому, що якщо клієнти «позичають кошти для сплати внесків капіталу відповідно до договору про внесок капіталу, договору про інвестиційну співпрацю або договору про ділову співпрацю для реалізації проекту», то ця сума позики вже була перерахована кредитною установою на рахунок інвестора проекту, а це означає, що позичальник використав позиковий капітал за цільовим призначенням «сплати внесків капіталу».
Однак, пан Нгуєн Куок Хунг стверджував, що, згідно з нормативними актами, зокрема пунктом 3 статті 94 Закону про кредитні установи 2010 року; та пунктами 1 та 2 статті 24 Циркуляра № 39/2016/TT-NHNN, кредитні установи мають право та зобов'язані перевіряти та контролювати використання позикового капіталу та погашення боргу клієнтами. Крім того, пункт 2 статті 14 Декрету № 88/2019/ND-CP передбачає адміністративні санкції зі штрафами до 20 000 000 донгів для кредитних установ, які порушують ці нормативні акти.
Згаданими вище положеннями про адміністративні санкції банківське законодавство підтвердило, що інспектування та нагляд є обов'язковими зобов'язаннями для кредиторів, що випливають із спільних інтересів банківської діяльності.
«Теорія та практика показують, що ризики, що виникають у позичальника (клієнта), також можуть трансформуватися в ризики для банківської системи. Тому позичальники повинні знати про свої зобов’язання, суворо дотримуватися вимог перевірки та нагляду, і не можуть посилатися на жодні причини для затримки або ухилення від виконання цих зобов’язань».
«Обов’язок кредитних установ полягає у проведенні перевірок до, під час та після кредитування. Процедури та правила кредитування кредитними установами є надзвичайно чіткими, конкретними та повинні суворо дотримуватися», – сказав він.
Щодо випуску облігацій, пан Хунг заявив, що підприємства та організації, які бажають випустити облігації для залучення капіталу, повинні розробити план випуску, в якому будуть зазначені мета, місце інвестування, ефективність та потенціал прибутку. Тільки тоді вони зможуть визначити процентну ставку. Інвестори мають право знати, чи відповідають інвестиції меті випуску. Це гарантує, що вони розуміють, що отримана ними процентна ставка відображає прибутковість проекту.
Тому, на думку пана Хунга, пропозиція скасувати положення про «контроль за цільовим використанням позикових коштів» суперечить законодавству та міжнародній практиці.
Посилання на джерело
Коментар (0)