Хошимін забороняє поділ та продаж землі: очікується зростання цін на землю, але навряд чи вони будуть "гарячковими"

Чому Хошимін забороняє поділ та продаж землі?

Народний комітет міста Хошимін щойно видав Рішення № 83/2024, яке набуло чинності 21 жовтня, яким передбачено, що інвесторам проектів нерухомості та інвестиційних проектів житлового будівництва на всій території заборонено передавати права користування землею з технічною інфраструктурою в рамках проекту організаціям та фізичним особам для самостійного будівництва будинків. Це положення виключає випадки, коли інвестори мають на меті переселення за землею в комунах, містах та районах міста Хошимін.

Так, у місті Хошимін заборонено поділ та продаж земельних ділянок у проектах для організацій та приватних осіб для будівництва власних будинків, включаючи всі 5 районів Біньччан, Нябе, Хокмон, Кучі та Канзіо.

Раніше Департамент будівництва міста Хошимін пояснив, що причиною заборони на поділ та продаж земельних ділянок є те, що місто розробляє проект інвестування та перетворення районів на райони або міста під управлінням міста Хошимін у період 2021-2030 років. До 2030 року райони зосередяться на інвестуванні в будівництво інфраструктури для досягнення міських цілей, щоб стати містами під управлінням міста Хошимін.

Щоб уникнути дискримінації між інвестиційними проектами будівництва комерційного житла та уніфікувати застосування правил, інвестори проектів нерухомості в Хошиміні повинні інвестувати в повне будівництво житла відповідно до правил, а потім виконувати процедури передачі прав користування землею, прав власності на житло та інших активів, пов'язаних із землею, організаціям та фізичним особам. Це правило є винятком для проектів нерухомості з метою переселення земельними ділянками в комунах, містах та районах, які відповідають умовам згідно з правилами.

Таким чином, постанова про заборону поділу та продажу земельних ділянок по всьому місту має на меті уніфікувати державне управління житловим фондом та посилити відповідальність інвесторів проектів, забезпечуючи синхронне інвестування у будівництво технічної та соціальної інфраструктури; уникаючи ситуації, коли люди будують самовільно, без дозволу або без забезпечення дотримання норм архітектурного управління. Департамент будівництва вважає, що заборона на поділ та продаж земельних ділянок по всій території є необхідною.

Пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA), заявив, що вищезазначене пояснення не відповідає положенням Закону про ріелторську діяльність 2023 року та практичній ситуації. Оскільки проект все ще є проектом. Наразі 5 районів: Біньччан, Нябе, Хокмон, Кучі та Канзіо, все ще є районами, а не районами чи містами Хошиміна.

Згідно з положеннями Закону про нерухомість 2023 року та Закону про житло 2023 року, ці 5 районів все ще залишаються у випадку «в решті районів Провінційний народний комітет, виходячи з місцевих умов, визначає райони, де інвесторам проектів дозволено передавати права користування землею з технічною інфраструктурою фізичним особам для будівництва власних будинків». Крім того, попит людей, які бажають отримати передачу прав користування землею з технічною інфраструктурою в проектах у вищезгаданих 5 районах для будівництва власних будинків, все ще дуже великий.

Тому він запропонував Народному комітету міста Хошимін переглянути та внести зміни до правил у напрямку поділу земельних ділянок для продажу в комунах, за винятком міст у 5 районах: Біньччан, Нябе, Хокмон, Кучі, Канзіо, а також у разі продажу прав землекористування на аукціонах для інвестування в проекти житлового будівництва.

Поділяючи цю точку зору, експерт з нерухомості Дінь Мінь Туан, директор Південного регіону Batdongsan.com.vn, зазначив, що для урбанізації необхідно залучати мешканців, інвестувати в хорошу інфраструктуру та мати привабливі ціни на нерухомість. Щоб райони стали районами або містами під керівництвом Хошиміна, люди повинні вирішити жити в цьому районі та погодитися їхати далі, щоб отримати нижчі ціни на нерухомість.

Однак, коли в цих 5 районах буде заборонено поділ та продаж земельних ділянок, розрив у цінах на житло з віддаленими районами не буде надто великим, що ускладнить для людей рішення про міграцію. Тому пан Туан вважає, що мети проекту буде важко досягти до 2030 року.

Вищезгаданий експерт запропонував, щоб наразі Хошиміну було розглянути плани підготовки, обмежити прийняття рішень, які впливають на ціни на нерухомість, або, якщо такі є, розробити дорожню карту для поступового зменшення впливу. Водночас, якщо Хошимін заборонить поділ та продаж землі, він може заборонити це в деяких високоурбанізованих районах, таких як центри міст. Віддаленим районам з малою кількістю населення не варто поспішати.

У місті Хошимін заборонено поділ та продаж земельних ділянок по всій території, включаючи 5 приміських районів (ілюстрація: Нам Ань).

Прогнозується різке зростання цін на землю та житлову нерухомість, але навряд чи вони будуть «гарячковими».

Експерти стурбовані тим, що постанова про заборону поділу та продажу землі в Хошиміні може суттєво вплинути на ринок, оскільки одночасно публікується новий прейскурант на землю. Ціни на землю під житлову забудову та поділ землі різко зростуть. Поряд з цим можуть також зрости ціни на компенсації та розчищення ділянок для інфраструктурних проектів.

Пан Дінь Мінь Туан сказав, що заборона на поділ та продаж землі ще більше зробить і без того дефіцитну пропозицію землі в Хошиміні, а можливості для людей переїжджати до передмість звузяться.

Він сказав, що людям, які хочуть перетворити землю на житлову, доведеться витрачати більше грошей через вплив нового прейскуранта на землю, тому це буде складніше зробити. Обмеження поділу та продажу землі призведе до зростання ціни на землю та житлову землю найближчим часом. Збільшення ринкових цін призведе до зворотної корекції річного прейскуранту землі, що вплине на вартість очищення ділянок для державних інвестиційних інфраструктурних проектів, збільшивши кошторисні витрати.

Крім того, цей регламент також вимагає від малих підрозділів з розвитку проектів мати достатні потужності для реалізації: будівництва будинків, завершення будівництва, наявності комунікацій для продажу продукції. Збільшення виробничих витрат ускладнює для них продаж продукції за низькими цінами. Підвищення цін, обмежуючи покупців, може призвести до утворення міських районів-«привидів».

Загалом, він вважає, що положення, що забороняє поділ та продаж землі, допоможе зменшити юридичні ризики для покупців житла. Однак наразі це положення може не відповідати реальності, коли ринок щойно пережив складний період. Люди менш зацікавлені в землі, тому ринок стагнує. Якщо його застосовувати, зростання цін на нерухомість ускладнить досягнення мети депопуляції в центральній частині та урбанізації на околицях Хошиміна.

Однак, підтримуючи правильне рішення Хошиміна, пан Во Хонг Тханг, заступник генерального директора групи DKRA, зазначив, що заборона поділу земель допомагає місту вирішити багато проблем. Якщо інвесторам дозволять ділити та продавати землю без розбору, це може зруйнувати планування. Особливо, коли місто має великі проекти планування, що потребують кількох сотень гектарів для проектів, але застрягло з поділом земель.

За словами пана Тханга, земельні продукти призначені переважно для інвесторів для купівлі та перепродажу з метою отримання прибутку, реальних покупців дуже мало. Тому розділені землі використовуються нечасто, рівень урбанізації низький, що призводить до марнування ресурсів.

Він також визнав, що заборона на поділ та продаж земельних ділянок потенційно може збільшити ціну на земельні ділянки та ділянки під житлову забудову в умовах обмеженої пропозиції. Однак нинішній ринок землі на півдні має низьку ліквідність, а держава має відповідну політику управління, тому малоймовірно, що виникне земельна «лихоманка».

Інвестори можуть повністю шукати відповідні товари на інших приміських ринках Хошиміна, таких як Біньзионг, Лонг Ан , Ба Ріа - Вунгтау... Для реальних покупців вони можуть мати багато хороших варіантів, таких як доступні вторинні товари; земля, існуючі таунхауси в доступних житлових районах; квартири, додав він.

Джерело: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm