ایک منی اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے اربوں خرچ کرنا جو ابھی تک 'پیدا' نہیں ہوا ہے طویل مدتی کرایے سے مختلف نہیں ہے۔

ای زیڈ رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ اینڈ ڈویلپمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی (ای زیڈ پراپرٹی) کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر فام ڈک ٹون نے تصدیق کی کہ فی الحال، منی اپارٹمنٹس ایک قسم کی رہائش کا تصوراتی تبادلہ ہے جو قانون کے ذریعے ریگولیٹ نہیں ہے۔ لہذا، حقیقت یہ ہے کہ بہت سے لوگ خریدنے کے لئے اربوں خرچ کرتے ہیں اب بھی ملکیت کا کوئی مطلب نہیں ہے، وہ اب بھی صرف اپنے اپارٹمنٹ میں رہ رہے ہیں.

تجزیہ کاروں کے مطابق، منی اپارٹمنٹس کی کوئی قانونی بنیاد نہیں ہے کہ اسے فروخت کے لیے رہائش کی ایک قسم کے طور پر تسلیم کیا جائے۔ حقیقت میں، زیادہ تر افراد خود زمین خریدتے ہیں، پھر انفرادی مکانات بنانے کے لیے اجازت نامے کے لیے درخواست دیتے ہیں، اور پھر انہیں فروخت کے لیے بند اپارٹمنٹس میں تقسیم کرتے ہیں۔

یہ ایک سول معاہدہ ہے، فروخت کا معاہدہ نہیں ہے کیونکہ جائیداد کے کچھ حصے کی فروخت کا کوئی بندوبست نہیں ہے۔

مسٹر ٹون نے ایک فرد کی مثال پیش کی جس کے پاس تقریباً 200 - 300 m2 چوڑا اراضی ہے۔ بلند و بالا عمارتوں کی تعمیر اور اپارٹمنٹس فروخت کرتے وقت، ان اپارٹمنٹس کے مالکان کو علیحدہ سرخ کتابیں نہیں دی جاتی ہیں، لیکن ان کے نام مشترکہ اثاثوں کی شکل میں ایک ہی سرخ کتاب میں درج کیے جاتے ہیں۔

" لہٰذا، اگرچہ منی اپارٹمنٹ کے مالکان گھر خریدنے کے لیے اربوں خرچ کرتے ہیں، لیکن انہیں درحقیقت علیحدہ سرٹیفکیٹ نہیں دیا جاتا، ان کے پاس صرف ایک فوٹو کاپی شدہ سرخ کتاب ہوتی ہے جو پوری عمارت کے لیے استعمال ہوتی ہے، مکان کرایہ پر لینے سے مختلف نہیں، " مسٹر ٹوان نے کہا۔

سرخ کتابوں کے بغیر چھوٹے اپارٹمنٹ خریداروں کے لیے بہت خطرناک ہوں گے۔ (مثال: کانگ ہیو)۔

اسی نقطہ نظر کا اشتراک کرتے ہوئے، وکیل Nguyen Thi Minh Thu - Hop Nhat Law Company Limited، ہنوئی بار ایسوسی ایشن نے بھی کہا کہ موجودہ قانون میں منی اپارٹمنٹس کا تصور نہیں ہے۔ چونکہ کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹ کی ایک قسم کے طور پر اس فارم کا کوئی ریکارڈ نہیں ہے، اس لیے چھوٹے اپارٹمنٹس کو اب بھی انفرادی گھر تصور کیا جاتا ہے۔ خریداروں کو الگ سرٹیفکیٹ نہیں دیا جاتا بلکہ پوری عمارت کے لیے صرف ایک سرٹیفکیٹ دیا جاتا ہے۔

شق 2 کی دفعات کے مطابق حکومت کے فرمان نمبر 99/2015/ND-CP کے آرٹیکل 6 کے مطابق ہاؤسنگ قانون 2014 کے متعدد آرٹیکلز کے تفصیلی ضوابط اور نفاذ کی رہنمائی کرتی ہے، تنظیمیں اور انفرادی گھرانے جن میں قانونی طور پر قائم مکانات شامل ہیں، بشمول انفرادی مکانات جن کا ڈیزائن اور تعمیر کیا گیا ہے، جس میں کم سے کم 3 منزلوں کے رقبے کے ساتھ کئی اپارٹمنٹس یا اپارٹمنٹس بنائے گئے ہیں۔ مزید، ایک بند انداز میں ڈیزائن کیا گیا، اپارٹمنٹ کی عمارتوں کی ضروریات کو پورا کرتے ہوئے، مالکان کے حقوق اور جائز مفادات کو یقینی بنانے کے لیے ایک مجاز ریاستی ایجنسی کی طرف سے ہر اپارٹمنٹ کے مالک کو ملکیت کا سرٹیفکیٹ دیا جائے گا۔

اگر مالک اس گھر میں اپارٹمنٹ بیچتا ہے، لیز پر دیتا ہے، عطیہ کرتا ہے یا وراثت میں کسی دوسری تنظیم، گھرانے، یا ویتنام میں رہائش کے اہل فرد کو دیتا ہے، تو اس گھر سے منسلک زمین کو استعمال کرنے کا حق ان لوگوں کے مشترکہ استعمال سے تعلق رکھتا ہے جنہوں نے اپارٹمنٹ خریدا، لیز پر دیا، تحفہ وصول کیا، یا وراثت میں ملا۔

" اس طرح، منی اپارٹمنٹ کی قسم کے لیے - انفرادی ہاؤسنگ، اگر یہ مقررہ شرائط پر پورا اترتا ہے، تو ہر اپارٹمنٹ کے لیے ایک سرٹیفکیٹ دیا جائے گا۔ اگر منی اپارٹمنٹ مقررہ شرائط کو پورا نہیں کرتا ہے، تو پوری عمارت کے لیے صرف ایک سرٹیفکیٹ دیا جائے گا اور اس میں شریک مالکان کے نام ہو سکتے ہیں،" وکیل تھو نے کہا۔

محترمہ تھو کے مطابق، فی الحال ہنوئی میں زیادہ تر چھوٹے اپارٹمنٹس ہر اپارٹمنٹ کے لیے سرٹیفکیٹ جاری کرنے کی شرائط پر پورا نہیں اترتے۔ لہذا، منی اپارٹمنٹس کے خریداروں کو سرخ کتابیں نہیں دی جاتی ہیں، لیکن وہ صرف عام سرخ کتاب کی فوٹو کاپی اپنے پاس رکھتے ہیں، جسے کاروباری مقاصد کے لیے بینک قرضوں کے لیے ضمانت کے طور پر استعمال نہیں کیا جا سکتا۔

بہت سے چھوٹے اپارٹمنٹس گلیوں میں گہرائی میں واقع ہیں اور پی سی سی کی ضروریات کو پورا نہیں کرتے ہیں۔ (تصویر: کانگ ہیو)۔

منی اپارٹمنٹس کی قانونی حیثیت کے بارے میں، مسٹر لی ہوانگ چاؤ - ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین نے کہا کہ فی الحال، منی اپارٹمنٹس کا ذکر قانون میں صرف سستے نجی مکانات کی صورت میں ہے، لیکن منی اپارٹمنٹس کا کوئی تصور نہیں ہے۔

مسٹر چاؤ کے مطابق، 2005 ہاؤسنگ قانون اور حکمنامہ 90/2006/ND-CP میں "انفرادی اور خاندانی رہائش کی ترقی" کی اجازت دینے والے کوئی قانونی ضابطے نہیں ہیں، جو چھوٹے اپارٹمنٹس کے انداز میں ڈیزائن کیے گئے ہیں، جس میں شہری علاقوں میں کئی منزلیں اور بہت سے اپارٹمنٹس ہیں۔ انفرادی اور خاندانی رہائش کی ترقی کے لیے منصوبہ بندی کے مطابق ہونا ضروری ہے۔ ایک تعمیراتی اجازت نامہ ہے؛ اور شہری علاقے کے عمومی تکنیکی بنیادی ڈھانچے کے نظام سے کنکشن کی ضروریات کو یقینی بنائے۔

یہ 2010 تک نہیں تھا، جب Decree 71/2010/ND-CP نے Decree 90/2006/ND-CP کی جگہ لے لی، کہ اس نے "انفرادی اور خاندانی رہائش کی ترقی" کی اجازت دی، جسے چھوٹے اپارٹمنٹس کے طور پر ڈیزائن کیا گیا، جس میں شہری علاقوں میں بہت سی منزلیں اور بہت سے چھوٹے اپارٹمنٹس ہیں۔

" یہ ضابطہ نامناسب اور 2005 کے ہاؤسنگ قانون کے خلاف ہے۔ جب حکمنامہ 71/2010/ND-CP ابھی بھی ایک مسودہ تھا، HoREA اور ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی نے تبصرہ کیا اور تجویز پیش کی کہ "گھروں اور افراد کے لیے انفرادی رہائش کی ترقی" کی اجازت نہ دی جائے، اپارٹمنٹس کے طور پر ڈیزائن کیا گیا ہے، بہت سے چھوٹے حصوں کے ساتھ اپارٹمنٹس اور بہت سے علاقوں کے ساتھ۔ کہ یہ غیر قانونی، بغیر لائسنس کے، اور غیر مجاز تعمیرات کا باعث بنے گا، منصوبہ بندی میں خلل ڈالے گا اور شہری بنیادی ڈھانچے کے نظام پر دباؤ بڑھے گا۔

یہ حالیہ دنوں میں منی اپارٹمنٹ کی عمارتوں کی ترقی کی قانونی بنیاد ہے اور اس کا ناجائز طور پر منی اپارٹمنٹ عمارتیں بنانے کے لیے استحصال کیا گیا ہے ، "مسٹر چاؤ نے کہا۔

چونکہ وہ "پیدائش" نہیں ہوئے ہیں اور غیر قانونی طور پر تعمیر کر کے "قانون کی خلاف ورزی" کر رہے ہیں، منصوبہ بندی کو توڑنے کے علاوہ، منی اپارٹمنٹس شہری بنیادی ڈھانچے کے نظام پر بھی دباؤ بڑھاتے ہیں، فائر سیفٹی کو یقینی نہیں بناتے، اور اس وجہ سے خریداروں کو ریڈ بک فراہم کرنے کی شرائط کو پورا نہیں کرتے۔

تھین ویت انٹرنیشنل لاء فرم (VIETSKY) کے ڈائریکٹر وکیل Nguyen Quang Ngoc کے مطابق، سرخ کتاب کی کمی نے منی اپارٹمنٹ خریدنے والے بہت سے لوگوں کو ایسا محسوس کیا ہے کہ وہ اپنے گھر میں کرائے پر ہیں۔ چونکہ اپارٹمنٹ کو ریڈ بک نہیں دی گئی ہے، اس کا مطلب یہ بھی ہے کہ خریدار کے پاس ملکیت کے قانونی حقوق نہیں ہیں، استعمال کے دوران ضروری ہونے پر اسے رہن نہیں رکھ سکتے یا اسے سرمائے کی شراکت کے طور پر استعمال نہیں کر سکتے۔

خاص طور پر، اس صورت میں کہ سائٹ کلیئرنس کے لیے پروجیکٹ کی زمین پر دوبارہ دعویٰ کیا جائے، خریدار کے حقوق نمایاں طور پر متاثر ہوں گے اور بیچنے والے پر بہت زیادہ انحصار کریں گے کیونکہ وہ اس شخص کے طور پر حصہ لیں گے جس کی جائیداد پر دوبارہ دعویٰ کیا جا رہا ہے۔

لہذا، یہ واضح ہے کہ خریدار ایک اپارٹمنٹ خریدنے کے لئے اربوں ڈونگ خرچ کرتے ہیں، لیکن حقیقت میں وہ صرف اس میں رہ سکتے ہیں، اور جائیداد کے مالک اور تصرف کے ان کے حقوق بہت محدود ہیں۔ گھر کے خریدار طویل مدتی کرایہ داروں سے مختلف نہیں ہیں، بڑی رقم ادا کرتے ہیں اور طویل عرصے تک وہاں رہتے ہیں۔

چو انہ

ماخذ