رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ہیرا پھیری کی ممانعت

ریئل اسٹیٹ کے لین دین کی تجویز بینکوں کے ذریعے کی جائے گی۔

مندوب Trinh Lam Sinh ( An Giang delegation) نے تجویز پیش کی کہ مسودہ قانون میں ریئل اسٹیٹ مارکیٹ میں ہیرا پھیری اور خلل ڈالنے کے عمل کی ممانعت کی دفعات شامل کی گئی ہیں، اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ہیرا پھیری اور خلل ڈالنے کی علامات کو واضح طور پر بیان کیا گیا ہے۔ مسٹر سنہ نے کہا، "ماضی میں، جوڑ توڑ کی کارروائیوں نے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں عدم استحکام پیدا کیا اور ملک کی سماجی و اقتصادی ترقی کو متاثر کیا۔"

بہت سے نائبین کی ایک ہی تجویز ہے۔ قومی دفاع اور سلامتی کمیٹی کے خصوصی رکن Trinh Xuan An ( Dong Nai کے مندوب) نے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ہیرا پھیری کے عمل کو ممنوعہ کارروائیوں کی فہرست میں شامل کرنے کی تجویز پیش کی، اور ساتھ ہی ساتھ جائیداد کی قیمتوں میں ہیرا پھیری اور فکس کرنے کے عمل کی وضاحت کی۔ "ذاتی طور پر، میں سمجھتا ہوں کہ رئیل اسٹیٹ میں ہیرا پھیری کا عمل تعزیرات کے ضابطہ کے مطابق اسٹاک میں ہیرا پھیری کے عمل سے کم خطرناک نہیں ہے۔ فی الحال، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ہیرا پھیری کا عمل ایک نفیس انداز میں ہو رہا ہے، جس کی وجہ سے ایک بلبلا صورتحال پیدا ہو رہی ہے، رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں آسمان سے باتیں کر رہی ہیں اور قانون کی ضرورت کے مطابق بہت زیادہ ہے۔ اسے ختم کرنے کے لیے ضابطے، مسٹر این نے تجویز کیا۔

مسٹر این کے مطابق، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ہیرا پھیری کے عمل میں نہ صرف نیلامی کے دوران اونچی قیمتیں مقرر کرنا اور پھر قیمتوں کو بڑھانے اور منافع کمانے کے مقصد سے ڈپازٹ منسوخ کرنا شامل ہے، بلکہ ایک پروجیکٹ کو دوسرے پروجیکٹس کی قیمتوں کو "حوصلہ افزائی" کرنے کے لیے استعمال کرنا بھی شامل ہے، جس سے قیمت کی ایک بہت زیادہ سطح پیدا ہوتی ہے۔ "میرا خیال ہے کہ اگر اسے اچھی طرح سے نہیں سنبھالا گیا تو یہ ایک بلبلہ پیدا کرے گا اور سنگین واقعات کا باعث بنے گا،" مسٹر این نے زور دیا۔

قومی اسمبلی کی عدالتی کمیٹی کے وائس چیئرمین Nguyen Manh Cuong ( Quang Binh وفد) نے مسودہ قانون کی شق کے بارے میں تشویش کا اظہار کیا: ریاست کی پالیسی ہے کہ وہ تنظیموں اور افراد کو رئیل اسٹیٹ کے لین دین میں غیر نقد ادائیگی کرنے میں سہولت فراہم کرے۔ مسٹر کوونگ کے مطابق، بدعنوانی اور منفیت کو روکنے اور ان کا مقابلہ کرنے کے لیے غیر نقد ادائیگی ایک بہت اہم حل ہے۔ لہٰذا، انہوں نے مشورہ دیا کہ بڑے لین دین جیسے کہ رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے لیے، ریاست کو محض سہولت فراہم کرنے کے بجائے غیر نقد ادائیگیوں کی ضرورت کی طرف بڑھنا چاہیے۔

Cấm thao túng thị trường bất động sản - Ảnh 1. — مندوب Trinh Xuan An (ڈونگ نائی وفد)

مندوب Trinh Xuan An نے رئیل اسٹیٹ کے لین دین میں ادائیگی کے ضوابط کے ساتھ اپنے معاہدے کا اظہار کیا، جس کے مطابق، پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو ویتنام میں بینک اکاؤنٹس کے ذریعے صارفین سے رقم وصول کرنا ہوگی۔ "میرا خیال ہے کہ رئیل اسٹیٹ سے متعلق تمام لین دین کی ادائیگی بینکوں کے ذریعے ہونی چاہیے، نہ صرف سرمایہ کاروں اور کاروباروں کے ذریعے۔ ہم نے غیر نقد ادائیگی کے لین دین کو نافذ کرنے میں ایک اہم قدم آگے بڑھایا ہے، میں تجویز کرتا ہوں کہ ہمیں مزید انقلاب لانا چاہیے،" مسٹر این نے تجویز کیا۔

رئیل اسٹیٹ سے متعلق تمام لین دین کی ادائیگی بینکوں کے ذریعے ہونی چاہیے، نہ صرف سرمایہ کاروں اور کاروباروں کے ذریعے۔ ہم نے غیر نقد ادائیگیوں کے لیے ایک اہم قدم آگے بڑھایا ہے، میری تجویز ہے کہ ہم مزید انقلاب برپا کریں۔

مندوب Trinh Xuan An، قومی دفاع اور سلامتی کمیٹی کے کل وقتی رکن (Dong Nai وفد)

بروکرز "ٹاس اینڈ کیچ" مارکیٹ میں خلل ڈالتے ہیں۔

رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز سے متعلق ریگولیشنز کے بارے میں، سابقہ مسودہ قانون کی وصولی اور اس پر نظر ثانی کی رپورٹ، اقتصادی کمیٹی کے چیئرمین وو ہونگ تھانہ نے کہا کہ قومی اسمبلی کے بہت سے نمائندوں کی رائے کو قبول کرتے ہوئے، وضاحت اور منظوری کے بعد مسودہ قانون نے ریگولیشن کو ہٹا دیا جس میں رئیل اسٹیٹ کے لین دین کی حوصلہ افزائی کی گئی تھی اور انہیں صرف فلور پر جانے کی ترغیب دی گئی تھی۔ مسٹر تھانہ نے کہا کہ "رئیل اسٹیٹ کے لین دین کی ضرورت استحصال کے خطرے کا باعث بنے گی، جو کہ صحت مند، محفوظ اور پائیدار رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقی کو یقینی نہیں بنائے گی۔" اس کے علاوہ، مسودہ قانون میں یہ بھی کہا گیا ہے کہ جائیداد کے لین دین جس میں حصہ لینے والا فریق ایک فرد ہو، لازمی طور پر نوٹریز اور تصدیق شدہ ہونا چاہیے۔ ایسے معاملات میں جہاں ایک حصہ لینے والی پارٹی ایک رئیل اسٹیٹ بزنس انٹرپرائز ہے، نوٹریائزیشن اور سرٹیفیکیشن کی ضرورت نہیں ہے۔

تبصرہ کرتے ہوئے، ڈپٹی ہوانگ وان کوونگ (ہانوئی وفد) نے کہا کہ جائیداد کے لین دین کے معاہدوں کو نوٹریائز کرنے کی ضرورت نہیں ہے بلکہ تجارتی منزلوں کے ذریعے تصدیق کی جا سکتی ہے۔ مسٹر کوونگ نے تجزیہ کیا کہ ٹریڈنگ فلور ان تین عناصر میں سے ایک ہے جو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بناتا ہے، لیکن موجودہ رئیل اسٹیٹ بزنس لاء نے فلور کے کام کو صحیح طریقے سے ریگولیٹ نہیں کیا ہے جب یہ فلور کو صرف بروکریج ہی نہیں بلکہ فروخت اور خرید دونوں میں حصہ لینے کی اجازت دیتا ہے۔ "منزل صرف مڈل مین ہونا چاہئے، لیکن اب یہ خرید و فروخت دونوں ہے، اور لوگ اسے "ٹاسنگ اور کیچنگ" کہتے ہیں جو مارکیٹ میں خلل ڈالتا ہے،" مسٹر کوونگ نے زور دیا۔

وہاں سے، ڈپٹی کوونگ نے تجویز پیش کی کہ قانون کو زیادہ سختی سے ریگولیٹ کیا جانا چاہیے، ایکسچینج صرف ثالث کا کام انجام دیتا ہے اور صارفین اور ریاست کو فراہم کردہ معلومات کے لیے ذمہ دار ہونا چاہیے۔ ایک ہی وقت میں، ایکسچینج کو خرید و فروخت میں حصہ لینے کی اجازت نہیں ہے اور وہ صرف معاہدوں کے مطابق نوٹری فیس اور بروکریج فیس کے مساوی لین دین کی تصدیق کی فیس سمیت فیس وصول کرتا ہے۔ مسٹر کوونگ کے مطابق، یہ نقطہ نظر ایکسچینج کو بروکر کے کردار کو صحیح طریقے سے انجام دینے، گاہکوں کو مشورہ دینے اور ریاست کو مارکیٹ کی معلومات فراہم کرنے کی ذمہ داری دیتا ہے۔

ڈپٹی کوونگ کے ساتھ بحث، ڈپٹی نگوین وان تھان (تھائی بن وفد) نے کہا کہ نوٹرائزیشن کو فی الحال بہت سے مسائل درپیش ہیں، لیکن اگر نوٹرائزیشن کو نظر انداز کیا جاتا ہے یا ٹریڈنگ فلور کو زیادہ طاقت دی جاتی ہے، تو "یہ بہت خطرناک ہے"۔ مسٹر تھان نے مشورہ دیا کہ لین دین کی تصدیق صرف نوٹرائزیشن کے ذریعے کی جانی چاہیے، اور یہ کہ تجارتی منزل ریاست کے قانون کی نمائندگی نہیں کر سکتی۔

انہوں نے کہا کہ ڈپٹی ہونگ وان کوونگ "نظریاتی طور پر سوچ رہے تھے" جب انہوں نے تجارتی منزلوں کو خرید و فروخت میں حصہ لینے پر پابندی لگانے کی تجویز پیش کی۔ "حقیقت میں، اس پر پابندی لگانا ناممکن ہے کیونکہ لوگوں کے پاس ان قیمتوں کے ذریعے خرید و فروخت کرنے کے بہت سے طریقے ہیں جو وہ جانتے ہیں۔ نائبین سب جانتے ہیں کہ ماضی میں، اونچی عمارتیں، خاص طور پر سرکاری کارپوریشنز یا بڑی نجی کمپنیاں، اگلے دن سرمایہ کار سے پوچھتی تھیں اور کہتی تھیں کہ وہ فروخت ہو گئی ہیں، لیکن جب وہ رئیل اسٹیٹ فلور پر گئے، تو وہ ایک یا دوگنی قیمت پر بھی دستیاب تھے، جو کہ خطرناک حد تک آدھی قیمت پر دستیاب ہیں۔" Than نے کہا اور تجارتی منزلوں کو مفت رہنے دینے کی تجویز پیش کی، "اچھی شراب کو کسی جھاڑی کی ضرورت نہیں"، اگر لین دین اچھا ہے تو گاہک آئیں گے، اگر یہ اچھا نہیں ہے تو گاہک نہیں آئیں گے۔

مندوبین کی رائے حاصل کرنے کے بعد اقتصادی کمیٹی کے چیئرمین وو ہونگ تھانہ نے کہا کہ تمام مندوبین تجارتی منزلوں کے معیار اور پیشہ ورانہ مہارت کو بہتر بنانا چاہتے ہیں۔ لہذا، مسودہ سازی کمیٹی اس بات پر غور کرے گی کہ فرش کس طرح بیچوانوں کا کام انجام دے سکتے ہیں اور خرید و فروخت میں براہ راست حصہ نہیں لے سکتے، جس سے مارکیٹ میں خلل پڑ سکتا ہے۔

کیا ہمیں فاؤنڈیشن بنانے سے پہلے اپارٹمنٹ کے ذخائر کو قبول کرنا چاہیے؟

مستقبل کے مکانات کے لین دین کے بارے میں، مسودہ قانون میں دو اختیارات تجویز کیے گئے ہیں۔ سب سے پہلے، سرمایہ کار کو صارفین سے ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت دی جاتی ہے جب پراجیکٹ نے کام شروع کرنے کے لیے تمام شرائط پوری کی ہوں (بشمول درج ذیل دستاویزات میں سے ایک: زمین کے استعمال کے حقوق، تعمیراتی اجازت نامہ، اپارٹمنٹس یا مکانات کے ساتھ مخلوط استعمال کی عمارتوں کے لیے فاؤنڈیشن کی تعمیر کی منظوری کے دستاویزات وغیرہ)۔ دوسرا، سرمایہ کار کو اس وقت ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت دی جاتی ہے جب پراجیکٹ کا بنیادی ڈیزائن تشخیص شدہ ہو اور اس میں سے ایک دستاویز ہو: زمین کے استعمال کے حقوق؛ زیادہ سے زیادہ ڈپازٹ کی رقم فروخت کی قیمت یا لیز پرچیز کی قیمت کے 10% سے زیادہ نہیں ہے۔

اپنی رائے دیتے ہوئے، ڈپٹی ٹران ہانگ نگوین (بِن تھوان وفد) نے آپشن 1 کے مطابق ریگولیٹ کرنے کی تجویز پیش کی، کیونکہ یہ صارفین کے لیے کم خطرہ ہے۔ ان کے مطابق، اگر پروجیکٹ کے بنیادی ڈیزائن کی تشخیص کے وقت سے ہی ڈپازٹ جمع کیا جاتا ہے، تو یہ ڈپازٹ وصول کرنے سے لے کر پراجیکٹ کو عملی جامہ پہنانے میں کافی وقت لگے گا۔ دریں اثنا، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں حال ہی میں بہت سی پیچیدہ پیش رفت ہوئی ہے، اب بھی ایسے معاملات موجود ہیں جب رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے سرمایہ کار من مانی طور پر سرمائے کو متحرک کرنے کے لیے ڈپازٹس اور کیپیٹل کنٹریبیوشن کنٹریکٹس کی شکل میں فائدہ اٹھاتے ہیں، جس سے خرابی پیدا ہوتی ہے۔ کئی منصوبے ڈیپازٹس وصول کرنے کے بعد 5 سال گزرنے کے باوجود 10 سال گزرنے کے باوجود منصوبے پر عمل درآمد نہیں ہوسکا۔

اس کے برعکس، ڈپٹی فام وان ہوا (ڈونگ تھاپ وفد) نے آپشن 2 کو منتخب کرنے کی حمایت کی، کیونکہ "سرمایہ کار اسے واقعی پسند کرتے ہیں اور صارفین بھی اسے قبول کرتے ہیں"۔ مسٹر ہوا نے تجزیہ کیا کہ سرمایہ کاروں کے پاس ہمیشہ 100% سرمایہ نہیں ہوتا ہے، اور پروجیکٹ بنانے کے لیے انہیں بینکوں سے قرض بھی لینا چاہیے۔ گھر کی قیمت کے مقابلے میں 10% کا ڈپازٹ بڑا نہیں ہے، جس سے سرمایہ کاروں کے لیے ایسے حالات پیدا ہوتے ہیں کہ وہ پراجیکٹ کو انجام دینے کے لیے رقم رکھتے ہوں، جبکہ دونوں فریقوں کے درمیان اعتماد پیدا ہوتا ہے، اس بات کا ذکر نہ کرنا کہ جمع کرنے والے صارفین کو بھی رعایت مل سکتی ہے۔ مسٹر ہوا نے کہا، "جب سرمایہ کار کے پاس زمین کے استعمال کے حقوق کے ساتھ ایک دستاویز ہو، زمین کو لیز پر دینے اور زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنے کا فیصلہ، میرے خیال میں سرمایہ کار بے ایمان نہیں ہے"۔

Cấm thao túng thị trường bất động sản - Ảnh 3. — ڈیلیگیٹ فام وان ہوا (ڈونگ تھاپ وفد)

اسی طرح، ڈپٹی Nguyen Thi Viet Nga (Hai Duong delegation) نے بھی آپشن 2 کو منتخب کرنے کی تجویز پیش کی، کیونکہ یہ آپشن کاروبار اور سرمایہ کاروں کے لیے ترقی کے لیے حالات پیدا کرے گا۔ محترمہ اینگا نے اعتراف کیا کہ اگرچہ یہ آپشن صارفین کے لیے مزید خطرات لا سکتا ہے، لیکن انتظامیہ کو سخت کرنے اور ریاستی اداروں کی ذمہ داری میں اضافہ کرنے سے اس پر قابو پایا جائے گا۔ اس کے برعکس، آپشن 1 صارفین کے لیے زیادہ محفوظ ہو گا لیکن ساتھ ہی، یہ کاروبار کے لیے مواقع کو کم کر دے گا، بظاہر حوصلہ افزائی کے خلاف جائے گا اور کاروبار کو ترقی دینے کے لیے میکانزم بنائے گا۔

مندوب Huynh Thi Phuc (Ba Ria-Vung Tau delegation) نے تجویز پیش کی کہ ڈپازٹ کی رقم 10% کی بجائے 5% سے زیادہ نہ ہو جیسا کہ ڈرافٹ میں ہے۔ یہ رقم ڈپازٹر اور ڈپازٹ دونوں کے لیے کافی ہے کہ وہ ایک دوسرے پر اعتماد برقرار رکھیں، اپنے وعدوں سے باخبر رہیں، اور ساتھ ہی اس بات کو یقینی بنائیں کہ ڈپازٹ کی نوعیت سرمایہ کو متحرک کرنے کے مقاصد کے لیے نہیں ہے۔

اقتصادی کمیٹی کے چیئرمین وو ہانگ تھانہ نے کہا کہ دونوں آپشنز کے مثبت اور منفی پہلو ہیں۔ آپشن 1 کے ساتھ، مثبت پہلو یہ ہے کہ یہ کمزور فریق، خریدار کے مفادات کا تحفظ کر سکتا ہے، لیکن کاروباری پہلو سے، ممکنہ سرمایہ کاروں تک رسائی کو یقینی بنانا ممکن نہیں ہے۔ آپشن 2 کے ساتھ، مثبت پہلو یہ ہے کہ یہ کاروبار کے لیے حالات پیدا کرتا ہے، لیکن بنیادی ڈیزائن سے لے کر تعمیراتی اجازت نامے تک، بہت سے اقدامات درکار ہیں اور ان میں تاخیر ہو سکتی ہے، جس سے لوگوں کے مفادات متاثر ہوتے ہیں۔ "اگر یہ واضح نہیں ہے یا اس پر اتفاق نہیں ہے، تو ہم تجویز کرتے ہیں کہ اس مواد پر ووٹ دیا جائے تاکہ قومی اسمبلی اپنی رائے دے سکے،" مسٹر تھانہ نے کہا۔

ماخذ لنک