رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ہیرا پھیری کی ممانعت

ریل اسٹیٹ کے لین دین کی تجویز بینکوں کے ذریعے

مندوب Trinh Lam Sinh ( An Giang delegation) نے تجویز پیش کی کہ مسودہ قانون میں ریئل اسٹیٹ مارکیٹ میں ہیرا پھیری اور خلل ڈالنے کے عمل کی ممانعت کی دفعات شامل کی گئی ہیں، اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ہیرا پھیری اور خلل ڈالنے کی علامات کو واضح طور پر بیان کیا گیا ہے۔ مسٹر سنہ نے کہا، "حالیہ دنوں میں، جوڑ توڑ کی کارروائیوں نے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو غیر مستحکم کیا ہے اور ملک کی سماجی و اقتصادی ترقی کو متاثر کیا ہے،" مسٹر سنہ نے کہا۔

بہت سے نائبین کی ایک ہی تجویز ہے۔ قومی دفاع اور سلامتی کمیٹی کے رکن Trinh Xuan An ( Dong Nai کے مندوب) نے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ہیرا پھیری کے عمل کو ممنوعہ کارروائیوں کی فہرست میں شامل کرنے کی تجویز پیش کی، اور جائیداد کی قیمتوں میں ہیرا پھیری اور فکس کرنے کے عمل کی وضاحت کی۔ "ذاتی طور پر، میں سمجھتا ہوں کہ رئیل اسٹیٹ میں ہیرا پھیری کا عمل تعزیرات کے ضابطہ میں بیان کردہ اسٹاک میں ہیرا پھیری کے عمل سے کم خطرناک نہیں ہے۔ فی الحال، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ہیرا پھیری کا عمل ایک نفیس انداز میں ہورہا ہے، جس سے ایک بلبلا صورتحال پیدا ہو رہی ہے، رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں آسمان سے باتیں کر رہی ہیں، قانون کے مطابق پابندی لگانے کی ضرورت ہے۔ اسے ختم کر دیں،" مسٹر این نے مشورہ دیا۔

مسٹر این کے مطابق، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ہیرا پھیری کے عمل میں نہ صرف نیلامی کے دوران اونچی قیمتیں مقرر کرنا اور پھر قیمتوں کو بڑھانے اور منافع کمانے کے مقصد سے ڈپازٹ منسوخ کرنا شامل ہے، بلکہ ایک پروجیکٹ کو دوسرے پروجیکٹس کی قیمتوں کو "حوصلہ افزائی" کرنے کے لیے استعمال کرنا بھی شامل ہے، جس سے قیمت کی ایک بہت زیادہ سطح پیدا ہوتی ہے۔ "میرا خیال ہے کہ اگر اسے اچھی طرح سے نہیں سنبھالا گیا تو یہ ایک بلبلہ پیدا کرے گا اور سنگین واقعات کا باعث بنے گا،" مسٹر این نے زور دیا۔

قومی اسمبلی کی جوڈیشری کمیٹی کے وائس چیئرمین Nguyen Manh Cuong ( Quang Binh وفد) نے مسودہ قانون کے بارے میں تشویش کا اظہار کیا جس میں کہا گیا ہے: ریاست کی پالیسی ہے کہ تنظیموں اور افراد کے لیے رئیل اسٹیٹ کے لین دین میں غیر نقد ادائیگی کرنے کے لیے حالات پیدا کیے جائیں۔ مسٹر کوونگ کے مطابق، بدعنوانی اور منفیت کو روکنے اور ان کا مقابلہ کرنے کے لیے غیر نقد ادائیگی ایک بہت اہم حل ہے۔ لہٰذا، انہوں نے مشورہ دیا کہ بڑے لین دین جیسے کہ رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے لیے، ریاست کو صرف حالات پیدا کرنے کے بجائے غیر نقد ادائیگیوں کو لازمی بنانے کی طرف بڑھنا چاہیے۔

Cấm thao túng thị trường bất động sản - Ảnh 1. — مندوب Trinh Xuan An (ڈونگ نائی وفد)

مندوب Trinh Xuan An نے رئیل اسٹیٹ کے لین دین میں ادائیگی کے ضوابط کے ساتھ اپنے معاہدے کا اظہار کیا، جس کے مطابق پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو ویتنام میں بینک اکاؤنٹس کے ذریعے صارفین سے رقم وصول کرنا ہوگی۔ "میرا خیال ہے کہ رئیل اسٹیٹ سے متعلق تمام لین دین کی ادائیگی بینکوں کے ذریعے ہونی چاہیے، نہ صرف سرمایہ کاروں اور کاروباروں کے ذریعے۔ ہم نے کیش لیس ادائیگی کے لین دین کو نافذ کرنے میں ایک اہم قدم آگے بڑھایا ہے، میرا مشورہ ہے کہ ہمیں مزید انقلاب لانا چاہیے،" مسٹر این نے تجویز کیا۔

رئیل اسٹیٹ سے متعلق تمام لین دین کی ادائیگی بینکوں کے ذریعے ہونی چاہیے، نہ صرف سرمایہ کاروں اور کاروباروں کے ذریعے۔ ہم نے کیش لیس ادائیگیوں کے لیے ایک اہم قدم آگے بڑھایا ہے، میرا مشورہ ہے کہ ہم مزید انقلاب برپا کریں۔

مندوب Trinh Xuan An، قومی دفاع اور سلامتی کمیٹی کے کل وقتی رکن (Dong Nai وفد)

بروکرز "تھرو اینڈ کیچ" مارکیٹ میں خلل ڈالتے ہیں۔

رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز پر ریگولیشنز کے بارے میں، پچھلے مسودہ قانون کی وصولی اور نظرثانی کے بارے میں رپورٹ، اقتصادی کمیٹی کے چیئرمین وو ہونگ تھانہ نے کہا کہ قومی اسمبلی کے بہت سے نمائندوں کی رائے حاصل کرنے کے بعد مسودہ قانون نے وضاحت اور قبولیت کے بعد اس ضابطے کو ہٹا دیا جس میں رئیل اسٹیٹ کے لین دین کی ضرورت تھی اور انہیں صرف فلور کے ذریعے جانے کی ترغیب دی گئی۔ "رئیل اسٹیٹ کے لین دین کی ضرورت استحصال کے خطرے کا باعث بنے گی اور ایک صحت مند، محفوظ اور پائیدار رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقی کو یقینی نہیں بنائے گی،" مسٹر تھانہ نے کہا۔ اس کے علاوہ، مسودہ قانون میں یہ بھی کہا گیا ہے کہ جائیداد کے لین دین جس میں حصہ لینے والا فریق ایک فرد ہو، لازمی طور پر نوٹریز اور تصدیق شدہ ہونا چاہیے۔ اس صورت میں جہاں ایک حصہ لینے والی پارٹی ایک رئیل اسٹیٹ بزنس انٹرپرائز ہے، نوٹریائزیشن اور سرٹیفیکیشن کی ضرورت نہیں ہے۔

تبصرہ کرتے ہوئے، ڈپٹی ہوانگ وان کوونگ (ہانوئی وفد) نے کہا کہ جائیداد کے لین دین کے معاہدوں کو نوٹریائز کرنے کی ضرورت نہیں ہے بلکہ تجارتی منزلوں کے ذریعے تصدیق کی جا سکتی ہے۔ مسٹر کوونگ نے تجزیہ کیا کہ ٹریڈنگ فلور ان تین عناصر میں سے ایک ہے جو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بناتا ہے، لیکن موجودہ رئیل اسٹیٹ بزنس لاء نے فلور کے کام کو صحیح طریقے سے ریگولیٹ نہیں کیا ہے جب یہ فلور کو صرف بروکریج ہی نہیں بلکہ فروخت اور خرید دونوں میں حصہ لینے کی اجازت دیتا ہے۔ "منزل صرف مڈل مین ہونا چاہئے، لیکن اب یہ خرید و فروخت دونوں ہے، اور لوگ اسے پھینکنا اور پکڑنا کہتے ہیں، جو مارکیٹ میں خلل ڈال رہا ہے،" مسٹر کوونگ نے زور دیا۔

وہاں سے، ڈپٹی کوونگ نے تجویز پیش کی کہ قانون کو زیادہ سختی سے ریگولیٹ کیا جانا چاہیے، فلور صرف ثالثی کا کام انجام دیتا ہے اور صارفین اور ریاست کو فراہم کردہ معلومات کے لیے ذمہ دار ہونا چاہیے۔ ایک ہی وقت میں، فلور کو خرید و فروخت میں حصہ لینے کی اجازت نہیں ہے اور صرف معاہدوں کے مطابق نوٹری فیس اور بروکریج فیس کے مساوی ٹرانزیکشن کنفرمیشن فیس سمیت فیس وصول کرتی ہے۔ مسٹر کوونگ کے مطابق، یہ نقطہ نظر فلور کو یہ ذمہ داری دیتا ہے کہ وہ بروکر کا کردار صحیح طریقے سے ادا کرے، صارفین کو مشورہ دے اور ریاست کو مارکیٹ کی معلومات فراہم کرے۔

ڈپٹی کوونگ کے ساتھ بحث، ڈپٹی نگوین وان تھان (تھائی بن وفد) نے کہا کہ نوٹرائزیشن میں فی الحال بہت سے مسائل ہیں، لیکن اگر نوٹرائزیشن کو چھوڑ دیا جاتا ہے یا ٹریڈنگ فلور کو زیادہ طاقت دی جاتی ہے، تو "یہ بہت خطرناک ہے"۔ مسٹر تھان نے مشورہ دیا کہ لین دین کی تصدیق صرف نوٹرائزیشن کے ذریعے کی جانی چاہیے، اور یہ کہ تجارتی منزل ریاست کے قانون کی نمائندگی نہیں کر سکتی۔

انہوں نے کہا کہ ڈپٹی ہونگ وان کوونگ "نظریاتی طور پر سوچ رہے تھے" جب انہوں نے تجارتی منزلوں کو خرید و فروخت میں حصہ لینے پر پابندی لگانے کی تجویز پیش کی۔ "حقیقت میں، اس پر پابندی نہیں لگائی جا سکتی کیونکہ لوگوں کے پاس معلوم قیمتوں کے ذریعے خرید و فروخت کرنے کے بہت سے طریقے ہیں۔ تمام نائبین جانتے ہیں کہ ماضی میں بلند و بالا عمارتیں، خاص طور پر سرکاری کارپوریشنز یا بڑی نجی کمپنیوں کی، جب انہوں نے اگلے دن سرمایہ کار سے پوچھا تو انہوں نے کہا کہ وہ فروخت ہو گئی ہیں، لیکن جب وہ رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلور پر گئے، تو ان کے پاس ایک یا دوگنی قیمت ہے، اور یہ بہت خطرناک ہے، مسٹر نے کہا کہ یہ ایک یا دوگنی قیمت ہے۔" تجویز پیش کی کہ تجارتی منزلیں مفت ہوں، "اچھی شراب کو کسی جھاڑی کی ضرورت نہیں"، اگر لین دین اچھا ہے تو گاہک آئیں گے، اگر یہ اچھا نہیں ہے تو گاہک نہیں آئیں گے۔

مندوبین کی رائے حاصل کرنے کے بعد اقتصادی کمیٹی کے چیئرمین وو ہونگ تھانہ نے کہا کہ تمام مندوبین تجارتی منزلوں کے معیار اور پیشہ ورانہ مہارت کو بہتر بنانا چاہتے ہیں۔ لہذا، مسودہ سازی کمیٹی اس بات پر غور کرے گی کہ فرش کس طرح بیچوانوں کا کام انجام دے سکتے ہیں اور خرید و فروخت میں براہ راست حصہ نہیں لے سکتے، جس سے مارکیٹ میں خلل پڑ سکتا ہے۔

کیا ہمیں فاؤنڈیشن بنانے سے پہلے اپارٹمنٹ کے ذخائر کو قبول کرنا چاہیے؟

مستقبل کے مکانات کے لین دین کے بارے میں، مسودہ قانون میں دو اختیارات تجویز کیے گئے ہیں۔ سب سے پہلے، سرمایہ کار کو صارفین سے ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت دی جاتی ہے جب پراجیکٹ عمل میں آنے کے لیے تمام شرائط کو پورا کر لے (بشمول درج ذیل دستاویزات میں سے ایک: زمین کے استعمال کے حقوق، تعمیراتی اجازت نامہ، اپارٹمنٹس یا مکانات کے ساتھ مخلوط استعمال کی عمارتوں کے لیے فاؤنڈیشن کی تعمیر کی منظوری کے دستاویزات وغیرہ)۔ دوسرا، سرمایہ کار کو اس وقت ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت دی جاتی ہے جب پراجیکٹ کا بنیادی ڈیزائن تشخیص شدہ ہو اور اس میں سے ایک دستاویز ہو: زمین کے استعمال کے حقوق؛ زیادہ سے زیادہ ڈپازٹ کی رقم فروخت کی قیمت یا لیز پرچیز کی قیمت کے 10% سے زیادہ نہیں ہے۔

اپنی رائے دیتے ہوئے، ڈپٹی ٹران ہانگ نگوین (بِن تھوان وفد) نے آپشن 1 کے مطابق ریگولیٹ کرنے کی تجویز پیش کی، کیونکہ یہ صارفین کے لیے کم خطرہ ہے۔ ان کے بقول، اگر پروجیکٹ کے بنیادی ڈیزائن کی تشخیص کے وقت سے ہی ڈپازٹ اکٹھا کیا جاتا ہے، تو یہ ڈپازٹ وصول کرنے سے لے کر اس پراجیکٹ کو عملی جامہ پہنانے میں کافی وقت لگے گا۔ دریں اثنا، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں حال ہی میں بہت سی پیچیدہ پیشرفت ہوئی ہے، اب بھی ایسے معاملات موجود ہیں کہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کی جانب سے من مانے طریقے سے سرمائے کو جمع کرنے کے لیے ڈپازٹس اور کیپیٹل کنٹری بیوشن کنٹریکٹس کا فائدہ اٹھایا جاتا ہے، جس سے بدنظمی اور عدم تحفظ پیدا ہوتا ہے۔ کئی پراجیکٹس ڈیپازٹس حاصل کرنے کے بعد 5 سال گزرنے کے باوجود 10 سال گزرنے کے باوجود ان پراجیکٹ پر عمل درآمد نہیں ہو سکا۔

اس کے برعکس، ڈپٹی فام وان ہوا (ڈونگ تھاپ وفد) نے آپشن 2 کو منتخب کرنے کی حمایت کی، کیونکہ "سرمایہ کار اسے واقعی پسند کرتے ہیں اور صارفین بھی اسے قبول کرتے ہیں"۔ مسٹر ہوا نے تجزیہ کیا کہ سرمایہ کاروں کے پاس ہمیشہ 100% سرمایہ نہیں ہوتا ہے، اور پروجیکٹ بنانے کے لیے انہیں بینکوں سے قرض بھی لینا چاہیے۔ 10% ڈپازٹ گھر کی قیمت کے مقابلے میں زیادہ نہیں ہے، سرمایہ کاروں کے لیے ایسے حالات پیدا کرتے ہیں کہ وہ پروجیکٹ کو انجام دے سکیں، دونوں فریقوں کے درمیان اعتماد پیدا کریں، اس بات کا ذکر نہ کریں کہ جمع کرنے والے صارفین کو بھی رعایت مل سکتی ہے۔ مسٹر ہوا نے کہا، "جب سرمایہ کار کے پاس زمین کے استعمال کے حقوق کے ساتھ ایک دستاویز ہو، زمین کو لیز پر دینے اور زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنے کا فیصلہ، میرے خیال میں سرمایہ کار بے ایمان نہیں ہے"۔

Cấm thao túng thị trường bất động sản - Ảnh 3. — ڈیلیگیٹ فام وان ہوا (ڈونگ تھاپ وفد)

اسی طرح ڈپٹی Nguyen Thi Viet Nga (Hai Duong delegation) نے بھی آپشن 2 کو منتخب کرنے کی تجویز پیش کی، کیونکہ یہ آپشن کاروبار اور سرمایہ کاروں کے لیے ترقی کے لیے حالات پیدا کرے گا۔ محترمہ اینگا نے اعتراف کیا کہ اگرچہ یہ آپشن صارفین کے لیے مزید خطرات لا سکتا ہے، لیکن انتظامیہ کو سخت کرنے اور ریاستی اداروں کی ذمہ داری میں اضافہ کرنے سے اس پر قابو پایا جائے گا۔ اس کے برعکس، آپشن 1 صارفین کے لیے زیادہ محفوظ ہو گا لیکن ساتھ ہی، یہ کاروبار کے لیے مواقع کو کم کر دے گا، بظاہر حوصلہ افزائی کے خلاف جائے گا اور کاروبار کو ترقی دینے کے لیے میکانزم بنائے گا۔

مندوب Huynh Thi Phuc (Ba Ria-Vung Tau delegation) نے تجویز پیش کی کہ ڈپازٹ کی رقم 10% کی بجائے 5% سے زیادہ نہ ہو جیسا کہ ڈرافٹ میں ہے۔ یہ رقم ڈپازٹر اور ڈپازٹ کرنے والے دونوں کے لیے ایک دوسرے پر اعتماد برقرار رکھنے، عزم سے باخبر رہنے، اور ساتھ ہی اس بات کو یقینی بنانے کے لیے کافی ہے کہ ڈپازٹ کی نوعیت سرمایہ کو متحرک کرنے کے مقاصد کے لیے نہیں ہے۔

اقتصادی کمیٹی کے چیئرمین وو ہانگ تھانہ نے کہا کہ دونوں آپشنز کے مثبت اور منفی پہلو ہیں۔ آپشن 1 کے ساتھ، مثبت پہلو یہ ہے کہ یہ کمزور فریق، خریدار کے مفادات کا تحفظ کر سکتا ہے، لیکن کاروبار کی طرف، ممکنہ سرمایہ کاروں تک رسائی کو یقینی بنانا ممکن نہیں ہے۔ آپشن 2 کے ساتھ، مثبت پہلو یہ ہے کہ یہ کاروبار کے لیے حالات پیدا کرتا ہے، لیکن بنیادی ڈیزائن سے لے کر تعمیراتی اجازت نامہ ملنے تک، اس کے لیے بھی بہت سے اقدامات کی ضرورت ہوتی ہے اور اس میں تاخیر ہو سکتی ہے، جس سے لوگوں کے مفادات متاثر ہوتے ہیں۔ "اگر یہ واضح نہیں ہے یا متفق نہیں ہے، تو ہم تجویز کرتے ہیں کہ اس مواد پر ووٹ دیا جائے تاکہ قومی اسمبلی اپنی رائے دے سکے،" مسٹر تھانہ نے کہا۔

ماخذ لنک