انٹرپرائزز صرف زمین کے ضوابط کی وجہ سے پروجیکٹوں کو ترک کر دیتے ہیں۔

اس منصوبے کو ترک کر دیں کیونکہ یہ حل نہیں ہو سکتا

وزارت تعمیرات کے اعداد و شمار کے مطابق، 2023 کی دوسری سہ ماہی میں، ملک بھر میں صرف 15 نئے کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کو لائسنس دیا گیا تھا۔ ان میں سے شمالی علاقے میں 7، وسطی علاقے میں 3 اور جنوبی علاقے میں 5 منصوبے تھے۔

حکومت کی مسلسل مشکلات کو دور کرنے کے تقریباً ایک سال گزرنے کے بعد بھی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں سپلائی کا مسئلہ حل نہیں ہو سکا ہے کیونکہ پراجیکٹس کے 70 فیصد مسائل قانونی مسائل کی وجہ سے ہوتے ہیں۔

جبکہ نظرثانی شدہ مسودہ اراضی قانون سے رئیل اسٹیٹ کے لیے قانونی رفتار پیدا ہونے کی امید ہے، کاروباری اداروں کو تشویش ہے کہ کچھ ضابطے مارکیٹ کی بحالی میں رکاوٹ بن جائیں گے۔

خاص طور پر، پوائنٹ بی، شق 1 اور شق 6، آرٹیکل 128 زمین کے استعمال کو زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرنے یا زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرنے کے معاہدوں کے ذریعے سماجی -اقتصادی ترقیاتی منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے متعین کرتا ہے۔

اس کے مطابق، کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹ کو لاگو کرنے کے لیے زمین کے استعمال کی صورت میں، استعمال کا حق حاصل کرنے کا ایک معاہدہ: رہائشی زمین یا رہائشی زمین اور رہائشی زمین کے علاوہ غیر زرعی زمین جس کے لیے زمین کے استعمال کی فیس ادا کی گئی ہے یا کرائے کی پوری مدت کے لیے ایک بار زمین کا کرایہ ادا کیا گیا ہے۔

ایک ایسے کاروبار کے طور پر جسے رہائشی اراضی کے ضوابط کی وجہ سے ایک پروجیکٹ کو ترک کرنا پڑا، ویت نام نیٹ کے رپورٹر کے ساتھ اشتراک کرتے ہوئے، گلوبل رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی (GP.Invest) کے بورڈ آف ڈائریکٹرز کے چیئرمین مسٹر Nguyen Quoc Hiep نے کہا کہ ان کی کمپنی کو Ha Dong (Hanoi) میں 4ha پروجیکٹ کرنا چاہیے تھا اور ضلع میں ایک پروجیکٹ (HMC2) کو دینا چاہیے تھا، تاہم وہ... کامیابی کے بغیر کئی سالوں تک اس کا تعاقب کیا، اور کسی نے صرف رہائشی اراضی کے ضوابط کی وجہ سے اس مسئلے کو حل نہیں کیا۔

زمینی گانا 1.jpg — انٹرپرائزز صرف رہائشی اراضی کے ضوابط کی وجہ سے منصوبوں کو ترک کر دیتے ہیں۔ (تصویر: ہوانگ ہا)

مسٹر ہائیپ کے مطابق، 2021 سے، حکمنامہ 30 (حکم نامہ 99/2015 کے متعدد مضامین میں ترمیم اور ضمیمہ جو کہ ہاؤسنگ قانون - PV کے متعدد مضامین کے نفاذ کی تفصیل اور رہنمائی کرتا ہے) یہ شرط رکھتا ہے کہ دوسری زمین کو رہائشی اراضی میں تبدیل کرنے کے لیے کم از کم ایک چھوٹی سی رقم ہونی چاہیے، جس پر عمل درآمد کے لیے بہت مشکل ہے۔

"یہی وجہ ہے کہ سینکڑوں منصوبے پھنسے ہوئے ہیں اور انہیں تبدیل نہیں کیا جا سکتا۔ زمین استعمال کرنے والوں کے معاملے میں بھی منصوبہ بندی موجود ہے لیکن انہیں تبدیل نہیں کیا جا سکتا کیونکہ اس میں ایک مربع میٹر زمین نہیں ہے۔

ترمیم شدہ اراضی قانون کے مسودے میں اس بات پر غور کرنا چاہیے تھا کہ کون سے قانون کو برقرار رکھنا مناسب ہے اور کن کو تبدیل کرنا غیر معقول ہے۔ تاہم، آرٹیکل 128 کو دہرایا جاتا ہے، میرے خیال میں ہاؤسنگ پروجیکٹس تیار کرنے والے کاروباروں کے لیے یہ بہت مشکل ہے۔ ڈرافٹنگ کمیٹی کو یہ دیکھنا چاہیے تھا،" مسٹر ہیپ نے کہا۔

دریں اثنا، Dat Xanh Mien Bac کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر Vu Cuong Quyet نے کہا کہ ضابطے ریاستی اداروں کے لیے رکاوٹیں پیدا کرتے ہیں۔

مسٹر کوئٹ نے ایک مثال دی: ایک ضلع ایک پروجیکٹ پلان کرنا چاہتا ہے، لیکن وہ پروجیکٹ رہائشی زمین پر واقع نہیں ہے۔ کیا وہ اضلاع اسے نیلامی کے لیے پیش کرنے کا منصوبہ بنا سکتے ہیں؟

"مجھے خدشہ ہے کہ ریاستی اداروں کو خود بھی مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا جب اوورلیپنگ قوانین ہوں گے۔ کاروبار کے لیے، جب رہائشی زمین کے بغیر زمین پر منصوبہ بندی کی جائے تو اس کا زیادہ تر حصہ کمرشل سروس اراضی، درخت لگانے کے لیے زمین... رہائشی علاقوں کے قریب واقع، رہائشی علاقوں کے لیے منصوبہ بند علاقوں میں واقع ہے۔ اس وقت، اگر رہائشی اراضی کے قابل نہ ہوں تو، زمین کی منصوبہ بندی کرنے کے لیے کاروبار بھی شامل نہیں ہوں گے۔ زمین کو رہائشی زمین میں تبدیل نہیں کیا گیا ہے، یہ چیزیں ریئل اسٹیٹ کے منصوبوں کو ترقی دینے والے کاروبار کے لیے بہت سی مشکلات اور پیچیدگیوں کا باعث بنیں گی۔

مزید برآں، اس رہنما نے کہا، ہنوئی میں بھی، جو اس وقت بیلٹ 3، بیلٹ 4 تک وسیع پیمانے پر ترقی کر رہا ہے... لیکن بیلٹ 3 میں، بہت زیادہ زرعی زمین ہے۔ اگر مسودے کی طرح ریگولیٹ کیا جائے تو زمین ضائع ہو جائے گی کیونکہ اس علاقے کو رہائشی اراضی کے لیے منصوبہ بنایا گیا ہے، اس میں اونچی اور نیچی عمارتوں کی تعمیر ممکن ہے لیکن موجودہ رہائشی زمین کا ایک میٹر بھی نہیں ہے، تو آخر کار تعطل کا شکار ہو جائے گا۔

ایس جی او گروپ کارپوریشن (ایس جی او گروپ) کے بورڈ آف ڈائریکٹرز کے چیئرمین مسٹر وو کم گیانگ نے پوچھا: اگر مسودے میں موجود دفعات کو منظور کیا جاتا ہے، تو اس کے بہت سے اثرات مرتب ہوں گے، کیونکہ ماضی کی زمین کی ابتدا زیادہ تر ایک دوسرے سے جڑی ہوئی ہے۔ اگر مجموعی منصوبے میں زمین کی اقسام کا کوئی حصہ ہے جیسے کہ زرعی زمین، پیداواری زمین وغیرہ، تو اسے کیسے سنبھالا جائے گا؟

"مجھے ڈر ہے کہ اگر قانون میں یہ مسودہ ضابطہ منظور ہو جاتا ہے، تو ہمیں ہر علاقے کی عمومی منصوبہ بندی اور زوننگ کے منصوبوں کو ایڈجسٹ کرنا پڑے گا کیونکہ ماضی میں، بہت سے علاقوں نے ہر علاقے میں زمین کی منصوبہ بندی کو تقریباً مکمل طور پر اپ ڈیٹ کر دیا ہے،" مسٹر گیانگ نے کہا۔

مکانات کی فراہمی اور شہری مکانات کی قیمتوں پر اثر

ویت نام نیٹ کے رپورٹر کے ساتھ بات کرتے ہوئے، SBLaw کمپنی کے چیئرمین، وکیل Nguyen Thanh Ha نے اندازہ لگایا کہ مذکورہ ضابطہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے "روکاوٹ" اور مزید مشکلات کا باعث بنے گا جب سینکڑوں پرانے پراجیکٹس کو قانونی مسائل حل کرنے ہوں گے۔ جبکہ نئے پراجیکٹس کو نافذ کرنا بھی مشکل ہے جس کی وجہ سے رہائش کی فراہمی بھی کم ہو رہی ہے۔

وکیل نے تجزیہ کیا کہ جس زمین پر پروجیکٹ کرنے کے لیے زمین کے استعمال کا مقصد تبدیل کرنے کی درخواست کی گئی ہے اس پر زمین کا ہونا مشکل ہے۔ دریں اثنا، زیادہ تر نئے رئیل اسٹیٹ ڈویلپمنٹ پراجیکٹس فی الحال زرعی اراضی، غیر زرعی زمین، پیداواری زمین اور دیگر اقسام کی اراضی کے ابتدائی اراضی فنڈ پر لاگو ہوتے ہیں۔

قواعد و ضوابط میں دشواری صرف اس صورت میں پہچانی جاتی ہے جب کوئی غیر زرعی زمین ہے جو رہائشی زمین نہیں ہے اور اس نے زمین کے استعمال کی فیس ادا کی ہے یا لیز کی پوری مدت کے لیے ایک بار زمین کا کرایہ ادا کیا ہے۔ لیکن درحقیقت، زیادہ تر موجودہ منصوبے کاروباری اداروں کی شکل میں لاگو کیے جا رہے ہیں جو سالانہ زمین کا کرایہ ادا کرتے ہیں۔ اس طرح، سالانہ زمین کا کرایہ ادا کرنے والے منصوبوں کے ساتھ، رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں کو تیار کرنا ناممکن ہے۔

اس کے ساتھ ساتھ، ریگولیشن کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کو لاگو کرنے کے لیے پراجیکٹس کی منتقلی پر گفت و شنید کرنا مشکل بناتا ہے کیونکہ یہ ضابطہ صرف غیر زرعی اراضی پر لاگو ہوتا ہے، رہائشی زمین پر نہیں، جس کے لیے زمین کے استعمال کی فیس ادا کی گئی ہو یا زمین کا کرایہ پوری کرائے کی مدت کے لیے ایک بار ادا کیا گیا ہو۔

درحقیقت، موجودہ ضابطے سرمایہ کاروں کی حوصلہ افزائی کر رہے ہیں کہ وہ شہری اور تجارتی ہاؤسنگ منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی پر بات چیت کریں۔ تاہم، غیر زرعی زمین کی ضرورت جس کے لیے زمین کا کرایہ مکمل ادا کیا گیا ہے، بہت سے منصوبوں کو تبدیل ہونے سے روکے گا۔

"اگر مسودہ اراضی قانون کی شق 128 کے نقطہ بی، شق 1 اور شق 6 کی پیروی کی گئی تو کاروباری ادارے کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس پر عمل درآمد نہیں کرسکیں گے۔ اس سے اپارٹمنٹس کی فراہمی اور شہری مکانات کی قیمتیں متاثر ہوں گی۔

یہ ضابطہ پراجیکٹ کے لیے قانونی رکاوٹوں کو دور کرنے کے لیے موجودہ رہنما خطوط کے خلاف بھی ہے، کیونکہ یہ قانون نمبر 03/2022/QH15 کے موجودہ ضوابط سے زیادہ تنگ ہے جس میں 9 قوانین میں ترمیم کی گئی ہے، جس میں تجارتی رہائش کے لیے استعمال ہونے والی زمین کی اقسام سے متعلق 2014 کے ہاؤسنگ قانون کی شق 1، آرٹیکل 23 میں ترمیم بھی شامل ہے۔ اس کے مطابق، ضابطہ یہ بتاتا ہے کہ کاروباری اداروں کو سرمایہ کاری کی پالیسیوں کے لیے منظوری دی جاتی ہے۔ ایک ہی وقت میں، تجارتی ہاؤسنگ پراجیکٹس میں سرمایہ کاروں کو منظوری دی جاتی ہے اگر ان کے پاس زمین کے استعمال کے حقوق ہیں یا وہ رہائشی زمین یا رہائشی زمین کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرتے ہیں اور دیگر ایسی زمین جو رہائشی زمین نہیں ہے جو سرمایہ کاری کے منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے کی اجازت کی شرائط کو پورا کرتی ہے، "مسٹر ہا نے کہا۔

مسودہ اراضی قانون: بہت سی آراء اب بھی سماجی و اقتصادی ترقی کے لیے زمین کی بحالی کے بارے میں فکر مند ہیں۔ قومی اسمبلی کے بہت سے نمائندے اراضی قانون (ترمیم شدہ) کے مسودے میں قومی اور عوامی مفادات کے لیے سماجی و اقتصادی ترقی کے لیے زمین کی بازیابی سے متعلق شقوں کے بارے میں فکر مند اور فکر مند ہیں۔

ماخذ