زمین کے قانون کے نفاذ کے ایک عرصے کے بعد، کچھ آراء کے مطابق، نئے ضوابط کے نفاذ کے عمل میں اب بھی کافی رکاوٹیں اور مشکلات موجود ہیں۔
زمین کے قانون کو مؤثر طریقے سے نافذ کرنے کے لیے بہت سی رکاوٹوں کو دور کرنے کی ضرورت ہے۔
زمین کے قانون کے نفاذ کے ایک عرصے کے بعد، کچھ آراء کے مطابق، نئے ضوابط کے نفاذ کے عمل میں اب بھی کافی رکاوٹیں اور مشکلات موجود ہیں۔
2024 کے زمینی قانون سے ویتنام میں زمین کے انتظام اور استعمال کو بہتر بنانے، سماجی و اقتصادی ترقی میں حصہ ڈالنے اور لوگوں کے جائز حقوق کے تحفظ کی توقع ہے۔
تاہم، نفاذ کی مدت کے بعد، نئے ضوابط کی تعیناتی کے عمل میں بے شمار رکاوٹیں اور مشکلات باقی ہیں۔ یہ مسائل نہ صرف قانونی دستاویزات کے درمیان مستقل مزاجی کے فقدان سے پیدا ہوتے ہیں بلکہ نفاذ کے طریقہ کار، انتظامی صلاحیت اور مقامی طریقوں سے بھی پیدا ہوتے ہیں۔
ہدایات پر عمل درآمد میں تاخیر۔
حکومت اور وزارتوں کی طرف سے لاگو رہنما خطوط تیار کرنے کی کوششوں کے باوجود، زمین کے قانون کی بہت سی دفعات کو ابھی تک مکمل طور پر نافذ نہیں کیا جا سکا ہے۔
 |
| زمین کی قیمتیں ریئل اسٹیٹ مارکیٹ اور سرمایہ کاری کے منصوبوں کی ترقی کو متاثر کرنے والے اہم عوامل میں سے ایک ہیں۔ تاہم، زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے موجودہ طریقہ کار میں اب بھی بہت سی کوتاہیاں ہیں، جو زمین کے لین دین میں فریقین کے درمیان آسانی سے تنازعات کا باعث بنتی ہیں۔ |
آج تک، 63 میں سے صرف 59 صوبوں اور شہروں نے تفصیلی رہنما دستاویزات جاری کیے ہیں، جب کہ وزارتوں اور شعبوں کے فرمانوں اور سرکلرز کو حتمی شکل دی جا رہی ہے۔ یہ قانون کو نافذ کرنے میں مقامی لوگوں کے لیے مشکلات پیدا کرتا ہے، جس سے زمین کے استعمال کے حقوق، معاوضے، دوبارہ آبادکاری کی حمایت، اور زمین کے استعمال کے حق کے سرٹیفکیٹس (ریڈ بکس) کے اجرا سے متعلق مسائل کو حل کرنے کے عمل کو متاثر ہوتا ہے۔
ترمیم شدہ اراضی قانون کو نافذ کرنے میں ایک اہم مسئلہ لوگوں کے زمین کے استعمال کے حقوق کی شناخت اور پہچان ہے۔ زمین کے استعمال کے حق کے سرٹیفکیٹ (ریڈ بکس) جاری کرنے کے طریقہ کار کو اب بھی اوور لیپنگ ضوابط اور انتظام کی مختلف سطحوں کے درمیان ہم آہنگی کی کمی کی وجہ سے بہت سی مشکلات کا سامنا ہے۔ مزید برآں، علاقوں میں زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی کا اطلاق سست روی کا شکار ہے، جس کی وجہ سے زمین کے وسائل ضائع ہوتے ہیں اور منصوبے پر عمل درآمد میں تاخیر ہوتی ہے۔
ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (VnREA) کے وائس چیئرمین مسٹر Nguyen Van Dinh کے مطابق، زمین کی ملکیت کے سرٹیفکیٹ کے اجراء میں اب بھی بہت سی مشکلات کا سامنا ہے، اور بہت سے منصوبوں میں مکمل اور واضح قانونی دستاویزات کا فقدان ہے، جس کی وجہ سے لوگوں کو زمین کے لین دین میں مشکلات کا سامنا ہے۔
مسٹر ڈنہ نے قومی زمینی ڈیٹا بیس کو بہتر بنانے اور انتظامی طریقہ کار کو کم سے کم کرنے کے لیے علاقوں کے درمیان زمینی معلومات کے نظام کو ہم آہنگ کرنے کی ضرورت پیش کی۔ اسی وقت، ریاستی انتظامی اداروں کو مخصوص رہنما خطوط بنانے اور زمین کے استعمال کے حق کے سرٹیفکیٹ جاری کرنے کے عمل کو آسان بنانے کی ضرورت ہے، جس سے شہریوں اور کاروباروں کے لیے سازگار حالات پیدا ہوں۔
ایک اور مسئلہ جس کی طرف بہت سے ماہرین اور مینیجرز نے نشاندہی کی ہے وہ ہے ترقیاتی منصوبوں کے لیے زمین کی منظوری میں دشواری۔ ایک اقتصادی ماہر ڈاکٹر نگوین من فونگ نے تبصرہ کیا کہ زمین کی منظوری ایک مشکل مسئلہ ہے کیونکہ اس میں پیچیدہ مسائل جیسے معاوضہ، دوبارہ آبادکاری اور لوگوں کی رضامندی شامل ہے۔
یہ ان عوامل میں سے ایک ہے جو بنیادی ڈھانچے کی ترقی کے منصوبوں کی پیش رفت کو سست کر سکتا ہے۔ بہت سے بڑے منصوبے عوام کے ساتھ مناسب معاوضے کی قیمتوں پر متفق نہ ہونے کی وجہ سے تعطل کا شکار ہیں۔
مسٹر فونگ کے مطابق، اس مسئلے کو حل کرنے کے لیے، ایک شفاف اور منصفانہ معاوضے کا طریقہ کار بنانا ضروری ہے، ساتھ ہی پروپیگنڈہ اور متحرک کرنے کی کوششوں کو بھی تقویت دی جائے تاکہ اس بات کو یقینی بنایا جا سکے کہ لوگ زمین کے حصول کی پالیسی کو سمجھیں اور اس سے متفق ہوں۔ اس کے علاوہ، مکمل انفراسٹرکچر کے ساتھ آباد کاری کے علاقوں کی تعمیر ضروری ہے تاکہ یہ یقینی بنایا جا سکے کہ لوگ اپنی زمین حاصل کرنے کے فوراً بعد اپنی زندگیوں کو مستحکم کر سکیں۔
زمین کی قیمتوں کے تعین کے طریقہ کار سے متعلق رکاوٹیں
زمین کی قیمتیں ریئل اسٹیٹ مارکیٹ اور سرمایہ کاری کے منصوبوں کی ترقی کو متاثر کرنے والے اہم عوامل میں سے ایک ہیں۔ تاہم، زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کا موجودہ طریقہ کار اب بھی بہت ناکافی ہے، جو زمین کے لین دین میں فریقین کے درمیان آسانی سے تنازعات کا باعث بنتا ہے۔
ہو چی منہ شہر کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کی ڈائریکٹر محترمہ لی تھی تھانہ ہا نے اشتراک کیا کہ مختلف علاقوں میں زمین کی قیمتیں اکثر بدلتی رہتی ہیں، اور غیر واضح تشخیصی عوامل رہائشیوں اور سرمایہ کاروں کے لیے محفوظ محسوس کرنا مشکل بنا دیتے ہیں۔
محترمہ ہا نے دلیل دی کہ زمین کی قیمتوں کے تعین کے لیے ایک مستحکم اور شفاف طریقہ کار کی ضرورت ہے۔ زمین کی قیمت کی معلومات کو عوامی طور پر ظاہر کرنا، اسے باقاعدگی سے اپ ڈیٹ کرنا، اور اسے ایک مشترکہ ڈیٹا سسٹم میں ضم کرنے سے زمین کی قیمتوں میں افراط زر کو کم کرنے اور لین دین میں شفافیت بڑھانے میں مدد ملے گی۔ اس کے ساتھ، سماجی رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں کے لیے ترجیحی پالیسیوں کی ضرورت ہے، خاص طور پر کم آمدنی والے افراد کے لیے رہائش۔
ہنوئی میں، قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کے سربراہ کے مطابق، کچھ علاقوں میں، زمین کی قیمتیں مارکیٹ کی قیمتوں سے کم ہیں، جو زمین کے ذخائر بنانے میں لگائے گئے اخراجات اور وسائل کو پورا کرنے کے لیے ناکافی ہیں (بشمول زمین کی منظوری کے اخراجات، بنیادی ڈھانچے کی تعمیر میں سرمایہ کاری وغیرہ)۔
زمین کی قیمتیں مارکیٹ کی قیمتوں سے کم ہونے کے مسئلے کو حل کرنے کے لیے، اضلاع، کاؤنٹیوں اور قصبوں کی عوامی کمیٹیوں نے بولی میں اضافہ اور نیلامی کے متعدد راؤنڈز (راؤنڈز کی لازمی تعداد کے ساتھ) مقرر کیے ہیں تاکہ یہ یقینی بنایا جا سکے کہ ہر اگلے راؤنڈ کی ابتدائی قیمت مارکیٹ کی قیمت کے قریب ہو۔
تاہم، اراضی کا قانون اور اثاثوں کی نیلامی سے متعلق قانون ابھی بھی کم جمع رقم (ابتدائی قیمت کے 20% کے برابر) جیسے مسائل کو مکمل طور پر حل نہیں کرتا ہے۔ قیمتوں میں اضافے یا ہیرا پھیری کے لیے ملی بھگت سے سختی سے منع کرنے والے کوئی ضابطے نہیں ہیں، جس کی وجہ سے ایسے حالات پیدا ہوتے ہیں جہاں نیلامی کے شرکاء نیلامی جیتنے کے لیے مارکیٹ کی قیمت سے زیادہ بولی لگاتے ہیں، پھر جیتنے والی بولی ادا کرنے میں ناکام رہتے ہیں (ڈپازٹ چھوڑ دیتے ہیں) یا اگلے راؤنڈ میں بولی لگانا جاری نہیں رکھتے، جس کی وجہ سے نیلامی ناکام ہو جاتی ہے اور مارکیٹ کی قیمتوں میں خلل پڑتا ہے۔
فی الحال، ایسے کوئی ضابطے نہیں ہیں جن کے تحت افراد کو زمین کی نیلامی کے ذریعے اپنے مکانات کی تعمیر مکمل کرنے کی ضرورت ہو۔ یہ ایسے حالات کا باعث بنتا ہے جہاں زمین غیر استعمال شدہ رہ جاتی ہے، پڑی رہ جاتی ہے، جس سے منصوبہ بندی کے انتظام میں مشکلات پیدا ہوتی ہیں، شہری جمالیات سے انحراف ہوتا ہے، اور زمینی وسائل ضائع ہوتے ہیں۔
کچھ اضلاع، کاؤنٹیز، اور قصبوں پر اب بھی سماجی و اقتصادی ترقی کے لیے سرمائے کی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامیوں سے محصول جمع کرنے کے لیے دباؤ ہے، اس لیے وہ مکانات کی تعمیر کے لیے افراد کو زمین مختص کرنے کے لیے نیلامی کا اہتمام کرتے رہتے ہیں۔
انتظامی طریقہ کار اور زمین کی قیمتوں کے علاوہ، زمین کے استعمال کی نگرانی اور معائنہ میں بھی بہت سی مشکلات کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔ لینڈ مینجمنٹ ڈپارٹمنٹ (وزارت قدرتی وسائل اور ماحولیات) کے ڈپٹی ڈائریکٹر مسٹر نگوین ترونگ ہوائی نے کہا کہ اس وقت علاقوں میں نگرانی کے موثر طریقہ کار کا فقدان ہے، جس کی وجہ سے زمین کا فضلہ، لاوارث زمین، یا اراضی کو مقاصد کے علاوہ دیگر مقاصد کے لیے استعمال کیا جاتا ہے۔
مسٹر ہوائی نے دلیل دی کہ ایک سخت، شفاف اور منصفانہ نگرانی کا طریقہ کار اس بات کو یقینی بنانے کے لیے ضروری ہے کہ زمین کو اس کے مطلوبہ مقصد کے لیے اور موثر طریقے سے استعمال کیا جائے۔
لینڈ مینجمنٹ ایجنسیوں کو بھی لینڈ ڈیٹا مینجمنٹ میں انفارمیشن ٹیکنالوجی کو لاگو کرنے کی ضرورت ہے، اس طرح زمین کے استعمال کے منصوبوں کی نگرانی اور معائنہ کرنے میں مدد ملے گی۔
پوچھے جانے پر، کچھ کاروباری اداروں نے بتایا کہ رئیل اسٹیٹ اور انفراسٹرکچر کی ترقی کے منصوبوں میں ایک بڑی رکاوٹ قانونی طریقہ کار اور زمین کی منظوری میں تاخیر ہے۔ انتظامی طریقہ کار، معاوضے پر اتفاق رائے نہ ہونے اور دوبارہ آبادکاری کی وجہ سے بہت سے منصوبے تعطل کا شکار ہیں، خاص طور پر ہاؤسنگ کے منصوبے۔
2024 کے زمینی قانون کو مؤثر طریقے سے نافذ کرنے کے لیے، کچھ ماہرین کا خیال ہے کہ متعلقہ حکام کو ان مشکلات سے نمٹنے کے لیے زیادہ کوششیں کرنے کی ضرورت ہے۔
خاص طور پر، تفصیلی رہنمائی کے دستاویزات کے اجراء کو مضبوط بنانا اور ترمیم شدہ اراضی قانون میں نئے ضوابط پر تمام سطحوں پر اہلکاروں کے لیے تربیتی کورسز کا اہتمام کرنا ضروری ہے۔ اس سے مقامی لوگوں کو معلومات کو سمجھنے اور قانون کی دفعات کو مؤثر طریقے سے نافذ کرنے میں مدد ملے گی۔
زمین کے ڈیٹا بیس کو مکمل کرنا اس کی مستقل مزاجی اور درستگی کو یقینی بناتا ہے۔ زمین کے انتظام میں انفارمیشن ٹیکنالوجی کو لاگو کرنے سے وقت اور اخراجات کی بچت اور انتظام میں غلطیوں کو کم کرنے میں مدد ملے گی۔
زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے طریقوں کے بارے میں واضح اور زیادہ تفصیلی قانونی دستاویزات جاری کرنا اور جب زمین ضبط کی جاتی ہے تو معاوضہ دینا ضروری ہے۔ حکام کو زمین کے استعمال کی نگرانی اور معائنہ کو مضبوط بنانے کی بھی ضرورت ہے۔
یہ خیال کیا جاتا ہے کہ جب ان حلوں کو ہم آہنگی اور فیصلہ کن طور پر نافذ کیا جائے تو 2024 کا زمینی قانون اپنی تاثیر کو زیادہ سے زیادہ بڑھا سکتا ہے اور ملک کی ترقی کے لیے سازگار حالات پیدا کر سکتا ہے۔
ماخذ: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html
تبصرہ (0)