زمینی قانون کے نفاذ کے لیے بہت سی رکاوٹوں کو دور کرنے کی ضرورت ہے۔

زمین کے قانون کے نفاذ کے ایک عرصے کے بعد، بعض آراء کے مطابق، نئے ضوابط کے نفاذ کے عمل میں اب بھی بہت سی رکاوٹیں اور مشکلات موجود ہیں۔

زمینی قانون کے نفاذ کے لیے بہت سی رکاوٹوں کو دور کرنے کی ضرورت ہے۔

زمین کے قانون کے نفاذ کے ایک عرصے کے بعد، بعض آراء کے مطابق، نئے ضوابط کے نفاذ کے عمل میں اب بھی بہت سی رکاوٹیں اور مشکلات موجود ہیں۔

2024 کے زمینی قانون سے ویتنام میں زمین کے انتظام اور استعمال کو بہتر بنانے کی توقع ہے، جو سماجی و اقتصادی ترقی کو فروغ دینے اور لوگوں کے جائز حقوق کے تحفظ میں معاون ہے۔

تاہم، نفاذ کی مدت کے بعد، نئے ضوابط پر عمل درآمد کے عمل میں اب بھی بہت سی رکاوٹیں اور مشکلات موجود ہیں۔ یہ مسائل نہ صرف قانونی دستاویزات کے درمیان ہم آہنگی کی کمی سے پیدا ہوتے ہیں بلکہ نفاذ کے طریقہ کار، انتظامی صلاحیت اور مقامی طریقوں سے بھی پیدا ہوتے ہیں۔

عمل درآمد رہنمائی دستاویزات کا سست اجراء

اگرچہ حکومت اور وزارتوں نے عمل درآمد کے لیے رہنمائی کرنے والے دستاویزات تیار کرنے کی کوششیں کی ہیں، لیکن زمین کے قانون کی بہت سی دفعات کو مکمل طور پر نافذ نہیں کیا گیا ہے۔

زمین کی قیمت ریئل اسٹیٹ مارکیٹ اور سرمایہ کاری کے منصوبوں کی ترقی کو متاثر کرنے والے اہم عوامل میں سے ایک ہے۔ تاہم، زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے موجودہ طریقہ کار میں اب بھی بہت سی کوتاہیاں ہیں، جو زمین کے لین دین میں فریقین کے درمیان آسانی سے تنازعات کا باعث بنتی ہیں۔

آج تک، تقریباً 59/63 صوبوں اور شہروں نے تفصیلی رہنمائی کے دستاویزات جاری کیے ہیں، جبکہ وزارتوں اور شاخوں کے فرمان اور سرکلر ابھی تک مکمل ہونے کے مراحل میں ہیں۔ یہ قانون کے نفاذ میں مقامی لوگوں کے لیے مشکلات کا باعث بنتا ہے، جس سے زمین کے استعمال کے حقوق، معاوضے، دوبارہ آبادکاری کی حمایت اور زمین کے استعمال کے حق کے سرٹیفکیٹس (ریڈ بکس) کے اجرا سے متعلق مسائل کو حل کرنے کے عمل کو متاثر ہوتا ہے۔

نظرثانی شدہ اراضی قانون کو نافذ کرنے میں ایک بڑا مسئلہ لوگوں کے زمین کے استعمال کے حقوق کی شناخت اور پہچان ہے۔ زمین کے استعمال کے حق کے سرٹیفکیٹس (سرخ کتابیں) دینے کے طریقہ کار کو اوور لیپنگ ضوابط اور انتظامی سطحوں کے درمیان ہم آہنگی کی کمی کی وجہ سے اب بھی بہت سی مشکلات کا سامنا ہے۔ مزید برآں، علاقوں میں زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی کا اطلاق اب بھی ڈھیلا ہے، جس کی وجہ سے زمینی وسائل ضائع ہو رہے ہیں اور منصوبے کے نفاذ میں سست پیش رفت ہو رہی ہے۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (VnREA) کے نائب صدر مسٹر Nguyen Van Dinh کے مطابق ریڈ بک کے اجراء میں اب بھی بہت سی مشکلات کا سامنا ہے، بہت سے منصوبوں کے پاس مکمل اور واضح قانونی دستاویزات نہیں ہیں، جس کی وجہ سے لوگوں کو زمین کے لین دین میں مشکلات کا سامنا ہے۔

مسٹر ڈنہ نے تجویز پیش کی کہ انتظامی طریقہ کار کو کم سے کم کرنے کے لیے قومی زمینی ڈیٹا بیس کو مکمل کرنا اور زمینی معلومات کے نظام کو مقامی لوگوں کے درمیان ہم آہنگ کرنا ضروری ہے۔ اس کے ساتھ ہی، ریاستی انتظامی اداروں کو مخصوص ہدایات بنانے اور زمین کے استعمال کے حق کے سرٹیفکیٹ دینے کے عمل کو آسان بنانے کی ضرورت ہے، جس سے لوگوں اور کاروباروں کے لیے سازگار حالات پیدا ہوں۔

ایک اور مسئلہ جس کی طرف بہت سے ماہرین اور مینیجرز نے نشاندہی کی ہے وہ ہے ترقیاتی منصوبوں کے لیے زمین صاف کرنے میں دشواری۔ اقتصادی ماہر ڈاکٹر نگوین من فونگ نے تبصرہ کیا کہ زمین کی منظوری ایک مشکل مسئلہ ہے کیونکہ اس میں معاوضہ، آباد کاری اور لوگوں کا اتفاق جیسے پیچیدہ مسائل شامل ہیں۔

یہ ان عوامل میں سے ایک ہے جو بنیادی ڈھانچے کی ترقی کے منصوبوں کی پیش رفت کو سست کر سکتا ہے۔ بہت سے بڑے منصوبے تعطل کا شکار ہیں کیونکہ وہ لوگوں کے ساتھ مناسب معاوضے کی قیمت پر متفق نہیں ہو سکتے۔

مسٹر فونگ کے مطابق اس مسئلے کو حل کرنے کے لیے ضروری ہے کہ ایک شفاف اور منصفانہ معاوضے کا طریقہ کار بنایا جائے، ساتھ ہی ساتھ پروپیگنڈہ اور متحرک کرنے کا کام بھی تیز کیا جائے تاکہ لوگ زمین کے حصول کی پالیسی کو سمجھیں اور اس سے متفق ہوں۔ اس کے ساتھ ساتھ، مکمل انفراسٹرکچر کے ساتھ آباد کاری کے علاقوں کی تعمیر ضروری ہے تاکہ یہ یقینی بنایا جا سکے کہ لوگ اپنی زمین حاصل کرنے کے فوراً بعد اپنی زندگیوں کو مستحکم کر سکیں۔

زمین کی قیمت کے طریقہ کار کے ساتھ مسائل

زمین کی قیمت ریئل اسٹیٹ مارکیٹ اور سرمایہ کاری کے منصوبوں کی ترقی کو متاثر کرنے والے اہم عوامل میں سے ایک ہے۔ تاہم، زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کا موجودہ طریقہ کار اب بھی بہت ناکافی ہے، جو زمین کے لین دین میں فریقین کے درمیان آسانی سے تنازعات کا باعث بنتا ہے۔

ہو چی منہ سٹی کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کی ڈائریکٹر محترمہ لی تھی تھانہ ہا نے شیئر کیا کہ مختلف علاقوں میں زمین کی قیمتیں اکثر بدلتی رہتی ہیں اور قیمتوں کے غیر واضح عوامل لوگوں اور سرمایہ کاروں کو بے چینی محسوس کرتے ہیں۔

محترمہ ہا کا خیال ہے کہ ایک مستحکم اور شفاف زمین کی قیمت کا طریقہ کار ہونا ضروری ہے۔ زمین کی قیمتوں کے بارے میں معلومات کو عام کرنا، انہیں باقاعدگی سے اپ ڈیٹ کرنا اور انہیں ایک مشترکہ ڈیٹا سسٹم میں ڈالنے سے زمین کی قیمتوں میں افراط زر کو کم کرنے اور لین دین میں شفافیت بڑھانے میں مدد ملے گی۔ اس کے ساتھ ساتھ، سماجی رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس، خاص طور پر کم آمدنی والے لوگوں کے لیے رہائش کے لیے ترجیحی پالیسیاں بنانے کی ضرورت ہے۔

ہنوئی میں، قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کے رہنماؤں کے اعتراف کے مطابق، کچھ جگہوں پر، زمین کی قیمت کی فہرست مارکیٹ کی قیمت سے کم ہے، جو زمین کے فنڈز بنانے کے لیے لاگت اور سرمایہ کاری کے وسائل کو پورا کرنے کے لیے کافی نہیں ہے (بشمول سائٹ کی منظوری کے اخراجات، بنیادی ڈھانچے کی سرمایہ کاری...)۔

زمین کی قیمت کی فہرست مارکیٹ کی قیمت سے کم ہونے کی صورت حال پر قابو پانے کے لیے، اضلاع، قصبوں اور شہروں کی عوامی کمیٹیوں نے قیمتوں کے مراحل اور نیلامی کے متعدد راؤنڈز (راؤنڈز کی لازمی تعداد کے ساتھ) کو باقاعدہ بنایا ہے تاکہ یہ یقینی بنایا جا سکے کہ اگلے راؤنڈ کی ابتدائی قیمت مارکیٹ کی قیمت کے قریب ہو۔

تاہم، زمین کے قانون اور جائیداد کی نیلامی کے قانون نے ابھی تک مواد کو مکمل طور پر ریگولیٹ نہیں کیا ہے جیسے کہ کم ڈپازٹس (ابتدائی قیمت کے 20% کے برابر)؛ قیمتوں میں اضافے یا قیمتوں کو "مہنگائی" کرنے کے عمل کو روکنے کے لیے کوئی ضابطے موجود نہیں ہیں، جس کی وجہ سے ایسی صورت حال پیدا ہوتی ہے جہاں نیلامی کے شرکاء نیلامی جیتنے کے لیے مارکیٹ کی قیمت سے زیادہ بولی لگاتے ہیں، پھر جیتنے والی بولی ادا نہیں کرتے ہیں (ڈپازٹ چھوڑ دیتے ہیں) یا اگلے راؤنڈ میں بولی لگانا جاری نہیں رکھتے، جس کی وجہ سے نیلامی اور مارکیٹ کی قیمت کو نقصان پہنچتا ہے۔

افراد کے لیے اپنے مکانات کی تعمیر کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی موجودہ نیلامی میں ایسے ضابطے نہیں ہیں جن کے لیے مکان کی تعمیر کو ایک خاص مدت میں مکمل کرنے کی ضرورت ہوتی ہے، جس کی وجہ سے زمین کے استعمال میں نہ آنے، زمین کو گرنے، منصوبہ بندی کے انتظام میں مشکلات، شہری خوبصورتی کو کھونے اور زمین کے وسائل کو ضائع کرنے کی صورت حال پیدا ہوتی ہے۔

کچھ اضلاع، قصبوں اور شہروں پر اب بھی دباؤ ہے کہ وہ سماجی و اقتصادی ترقی کے لیے سرمائے کی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی سے بجٹ کی آمدنی جمع کریں، اس لیے وہ اب بھی افراد کو مکانات بنانے کے لیے زمین مختص کرنے کے لیے نیلامی کا اہتمام کرتے ہیں۔

انتظامی طریقہ کار اور زمین کی قیمتوں کے مسائل کے علاوہ، زمین کے استعمال کی نگرانی اور معائنہ کرنے میں بھی بہت سی مشکلات کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔ محکمہ لینڈ مینجمنٹ (وزارت قدرتی وسائل اور ماحولیات) کے ڈپٹی ڈائریکٹر مسٹر نگوین ترونگ ہوائی نے کہا کہ اس وقت علاقوں میں موثر نگرانی کے طریقہ کار کا فقدان ہے، جس کی وجہ سے زمین کا فضلہ، لاوارث زمین، یا غلط استعمال ہوتا ہے۔

مسٹر ہوائی نے کہا کہ زمین کے صحیح اور موثر استعمال کو یقینی بنانے کے لیے ایک سخت، شفاف اور منصفانہ نگرانی کا طریقہ کار ہونا ضروری ہے۔

لینڈ مینجمنٹ ایجنسیوں کو بھی لینڈ ڈیٹا مینجمنٹ میں انفارمیشن ٹیکنالوجی کو لاگو کرنے کی ضرورت ہے، اس طرح زمین کے استعمال کے منصوبوں کی نگرانی اور معائنہ کرنے میں مدد ملے گی۔

کچھ کاروباری اداروں سے جب پوچھا گیا تو انہوں نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ اور انفراسٹرکچر کی ترقی کے منصوبوں میں ایک بڑی رکاوٹ قانونی طریقہ کار اور سائٹ کی منظوری میں تاخیر ہے۔ انتظامی طریقہ کار اور معاوضے اور آباد کاری پر اتفاق رائے نہ ہونے کی وجہ سے بہت سے منصوبے تعطل کا شکار ہیں، خاص طور پر ہاؤسنگ کے منصوبے۔

2024 کے اراضی قانون کو مؤثر طریقے سے نافذ کرنے کے لیے، کچھ ماہرین کے مطابق، حکام کو مندرجہ بالا مشکلات کو حل کرنے کے لیے مزید کوششیں کرنے کی ضرورت ہے۔

خاص طور پر، تفصیلی رہنمائی کے دستاویزات کے اجراء کو بڑھانا اور نظر ثانی شدہ اراضی قانون میں نئے ضوابط پر تمام سطحوں پر اہلکاروں کے لیے تربیتی کورسز کا اہتمام کرنا ضروری ہے۔ اس سے مقامی لوگوں کو معلومات کو سمجھنے اور قانونی ضوابط کو مؤثر طریقے سے نافذ کرنے میں مدد ملے گی۔

زمین کے ڈیٹا بیس کو مکمل کریں، مستقل مزاجی اور درستگی کو یقینی بنائیں۔ زمین کے انتظام میں انفارمیشن ٹیکنالوجی کو لاگو کرنے سے وقت، اخراجات اور انتظام میں غلطیوں کو محدود کرنے میں مدد ملے گی۔

زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے طریقوں اور زمین پر دوبارہ دعوی کرتے وقت معاوضے کے بارے میں واضح اور مزید تفصیلی قانونی دستاویزات جاری کریں۔ حکام کو زمین کے استعمال کی نگرانی اور معائنہ کو مضبوط بنانے کی بھی ضرورت ہے۔

یہ سوچا جاتا ہے کہ جب ان حلوں کو ہم آہنگی اور سختی سے لاگو کیا جائے گا، 2024 کا زمینی قانون ملک کی ترقی کے لیے سازگار حالات پیدا کر کے اپنی تاثیر کو زیادہ سے زیادہ کر سکتا ہے۔

ماخذ: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html