ہو چی منہ سٹی سوشل ہاؤسنگ کے لیے 20% اراضی فنڈ کے ساتھ "دماغی طوفان"

قانون میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کے سرمایہ کاروں کو چاہیے کہ وہ اپنی زمین کے فنڈ کا 20% محفوظ رکھیں یا سوشل ہاؤسنگ کے لیے دیگر زمینی فنڈز کا بندوبست کریں، یا نقد ادائیگی کریں۔ تاہم، ہو چی منہ سٹی اب بھی عمل درآمد کے لیے معیار تیار کرنے پر غور کر رہا ہے۔

قانون میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کے سرمایہ کاروں کو چاہیے کہ وہ اپنی زمین کے فنڈ کا 20% محفوظ رکھیں یا سوشل ہاؤسنگ کے لیے دیگر زمینی فنڈز کا بندوبست کریں، یا نقد ادائیگی کریں۔ تاہم، ہو چی منہ سٹی اب بھی عمل درآمد کے لیے معیار تیار کرنے پر غور کر رہا ہے۔

تجارتی منصوبوں میں سماجی ہاؤسنگ کی ترقی کے لیے زمین کے فنڈز کو ریگولیٹ کرنے کی پالیسی میں بہت سی تبدیلیوں کے بعد، 2023 ہاؤسنگ قانون میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ صوبائی عوامی کمیٹی کو ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ پروگرام اور پلان میں بیان کردہ ضروریات کے مطابق سوشل ہاؤسنگ کی ترقی کے لیے کافی اراضی کے فنڈز مختص کرنا چاہیے، بشمول: آزاد سماجی ہاؤسنگ کی ترقی کے لیے زمین کے فنڈز؛ کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس میں سوشل ہاؤسنگ کی تعمیر کے لیے زمین کے فنڈز۔

قانون میں یہ بھی کہا گیا ہے کہ کمرشل ہاؤسنگ تعمیراتی سرمایہ کاری کے منصوبوں میں سرمایہ کاروں کو پراجیکٹ میں رہائشی اراضی کا ایک حصہ محفوظ کرنا چاہیے یا دیگر مقامات پر زمین کے فنڈز کا بندوبست کرنا چاہیے، یا سماجی ہاؤسنگ کی تعمیر کے لیے تکنیکی انفراسٹرکچر سسٹم کی تعمیر میں لگائی گئی زمین کے فنڈز کی قیمت کے برابر رقم ادا کرنا ہو گی۔

سوشل ہاؤسنگ کی ترقی اور انتظام کے بارے میں حکم نامہ نمبر 100/2024 میں کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کے کل اراضی کے 20% کے طور پر ذمہ داریوں کو انجام دینے کے لیے رقبہ متعین کیا گیا ہے۔ اوپر دیے گئے تین فارمز میں سے کسی ایک پر فیصلہ صوبائی عوامی کمیٹی کے ذریعے غور کیا جاتا ہے۔

ITPC اور محکمہ تعمیرات کے زیر اہتمام انٹرپرائزز اور ہو چی منہ سٹی حکومت کے درمیان 253ویں ڈائیلاگ کانفرنس۔ تصویر: ٹرونگ ٹن۔

"موجودہ ضوابط بہت زیادہ لچکدار ہیں، خاص طور پر حکمنامہ نمبر 100/2024 جو اب یہ شرط نہیں رکھتا ہے کہ کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کو سوشل ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ کے لیے زمین کو محفوظ رکھنا چاہیے،" جناب Nguyen Van Doi، Saigon 9 کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر نے کہا کہ 253ویں ڈائیلاگ کانفرنس میں انٹرپرائزز اور ہو چی منہ شہر کی حکومت اور ہو چی منہ سٹی کے زیر اہتمام نومبر 5 میں منعقدہ

تاہم، انہوں نے کہا کہ ہو چی منہ شہر میں کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس اب بھی سماجی ہاؤسنگ کی ترقی کے لیے زمین مختص کرنے کے معاملے میں پھنسے ہوئے ہیں۔

مسٹر ڈوئی نے کہا کہ وہ سمجھتے ہیں کہ سٹی سماجی رہائش کی ذمہ داریوں کی تین شکلوں میں سے کسی ایک کو منتخب کرنے میں کاروبار کی رہنمائی کے لیے معیار تیار کرنے کی کوشش کر رہا ہے۔ وہ اور دیگر کاروباری ادارے بھی سٹی پیپلز کمیٹی کی جانب سے معیار جاری کرنے کے منتظر تھے۔

کانفرنس میں، مسٹر ڈوئی نے ایک حل تجویز کیا: سماجی رہائش کے لیے زمین کے فنڈ کا 20% مختص کرنے کے بجائے، کاروبار نقد ادائیگی کریں گے۔ ہو چی منہ سٹی اس کے بعد مضافاتی علاقوں میں 200-300 ہیکٹر کے ایک بڑے زمینی فنڈ میں سرمایہ کاری کرے گا تاکہ اسے نافذ کیا جا سکے۔ کیونکہ، کچھ مرکزی راستوں پر، اگر زمین کی نئی جاری کردہ ایڈجسٹ شدہ قیمت کی فہرست کی بنیاد پر، سماجی رہائش کی قیمت بہت زیادہ ہوگی۔

اس کے حساب کے مطابق، اگر سوشل ہاؤسنگ ڈونگ کھوئی اسٹریٹ، ڈسٹرکٹ 1 (زمین کی قیمت کی فہرست 763.6 ملین VND/m2) پر تعمیر کی جاتی ہے، تو سوشل ہاؤسنگ کی لاگت تقریباً 276 - 386 ملین VND/m2 ہوگی۔ یا سب سے کم رنگ سیک اسٹریٹ، کین جیو ڈسٹرکٹ (زمین کی قیمت کی فہرست 20.9 ملین VND/m2) پر ہے، سماجی رہائش کی قیمت بھی تقریباً 45 - 70 ملین VND/m2 گر جائے گی۔

"تھو ڈک سٹی میں، جب وان فوک سٹی پراجیکٹ نے سماجی رہائش کے لیے زمین دی، تو تھو ڈک سٹی کے رہنماؤں نے کہا کہ اگر انہیں اس علاقے کی تھوڑی سی رقم بھی مل جائے تو یہ صرف جم جائے گا، جس سے خون کا جمنا پیدا ہو جائے گا کیونکہ سماجی رہائش کی ترقی ناممکن ہو جائے گی۔ کیونکہ اس منصوبے کے لیے ریاستی زمین کی قیمت 73 ملین VND ہے،" انہوں نے کہا کہ مارکیٹ کی قیمت 10 ملین VND سے زیادہ ہے۔

سائگون 9 کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر جناب Nguyen Van Doi نے کانفرنس میں ایک سفارش کی۔ تصویر: ٹرونگ ٹن۔

لہذا، مسٹر ڈوئی کے مطابق، اگر لچکدار ہو تو ہو چی منہ شہر کو سستے زمینی مقامات کا انتخاب کرنا چاہیے۔ انٹرپرائزز لینڈ فنڈ کو فوری طور پر لاگو کرنے کے لیے بجٹ ادا کرنے کے لیے تیار ہیں۔

اس کے جواب میں ہو چی منہ سٹی کے محکمہ تعمیرات کے ڈپٹی ڈائریکٹر مسٹر Huynh Thanh Khiet نے کہا کہ زمین کے تبادلے یا رقم کے مساوی قیمت کے تبادلے کا موجودہ مسئلہ ایک مشکل کہانی ہے اور اس وقت شعبے بھی ایک دوسرے کے ساتھ اس پر بات کر رہے ہیں۔

"مثال کے طور پر، اگر آپ مقام A سے مقام B میں تبدیل کرتے ہیں، کیا یہ زمین کی قیمت ہے یا زمین کا رقبہ؟ یہ دو مختلف چیزیں ہیں اور اس وقت بہت تناؤ کا شکار ہیں۔ شہر نے بھی اس مسئلے کو دیکھا ہے اور اس پر عمل درآمد کے لیے ضابطے بنا رہے ہیں،" مسٹر کھیت نے کہا۔

زیادہ تر کاروبار نقد رقم ادا کرنے کی پیشکش کرتے ہیں۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کی ایک پچھلی رپورٹ کے مطابق، جب سے تجارتی ہاؤسنگ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کی سماجی ہاؤسنگ تعمیراتی ذمہ داریوں کے نفاذ کے ضوابط نافذ ہوئے ہیں، HoREA نے پایا ہے کہ دسیوں یا سیکڑوں ہیکٹر تک کے پیمانے کے ساتھ بہت سے شہری علاقے اور تجارتی ہاؤسنگ پروجیکٹس موجود ہیں، لیکن سماجی پروجیکٹ میں تقریباً کوئی علامت نہیں ہے۔

خاص طور پر، یکم جولائی 2015 سے 31 مارچ 2021 تک کے عرصے میں، حکومت کے فرمان 100/2015 کی دفعات کے مطابق، 10 ہیکٹر یا اس سے زیادہ کے رقبے والے کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس کے لیے اس پروجیکٹ کے اراضی فنڈ کے 20% پر سوشل ہاؤسنگ کی تعمیر ضروری ہے۔

10 ہیکٹر سے کم رقبہ والے کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کے لیے، سرمایہ کاروں کو پراجیکٹ کے رہائشی اراضی فنڈ کے 20% پر سوشل ہاؤسنگ بنانے، یا کسی دوسری جگہ سوشل ہاؤسنگ لینڈ فنڈ کا تبادلہ کرنے، یا کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹ کے 20% رہائشی اراضی فنڈ کی قیمت کے برابر نقد رقم ادا کرنے کی اجازت ہے۔

تاہم، HoREA نے پایا کہ زیادہ تر سرمایہ کاروں نے 20% اراضی فنڈ کی قیمت کے برابر نقد رقم ادا کرنے کی درخواست کی اور 20% اراضی فنڈ کی قیمت کے برابر کسی دوسرے مقام پر سوشل ہاؤسنگ لینڈ فنڈ کے تبادلے کا کوئی معاملہ سامنے نہیں آیا۔

یکم اپریل 2021 سے 31 جولائی 2024 تک، حکومت کے فرمان 49/2021 کی دفعات کے مطابق، 2 ہیکٹر یا اس سے زیادہ کے رقبے والے کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کے لیے اس پروجیکٹ کے اراضی فنڈ کے 20% پر سوشل ہاؤسنگ کی تعمیر ضروری ہے۔ تاہم، HoREA نے ان پراجیکٹس میں سوشل ہاؤسنگ بنانے کا کوئی کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹ نہیں دیکھا۔

جہاں تک 2 ہیکٹر سے کم رقبہ والے کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کا تعلق ہے، سرمایہ کاروں کو زمین کے فنڈ کا 20 فیصد محفوظ رکھنے کی ضرورت نہیں ہے، بلکہ صرف پروجیکٹ کے پورے اراضی کے لیے زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنی ہوگی۔

ماخذ: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-can-nao-voi-quy-dat-20-lam-nha-o-xa-hoi-d230158.html