3 قضايا رئيسية "تعيق" السوق، قطع الأراضي تعود تدريجيا إلى قيمتها الحقيقية، سلسلة مشاريع الإسكان الاجتماعي متأخرة عن الجدول الزمني

انخفضت أسعار الأراضي والفيلات في وقت واحد، وأثار رئيس شركة عقارية 3 قضايا سوقية، وسمى 6 مشاريع إسكان اجتماعي متأخرة عن الجدول الزمني في ثانه هوا ... هي أحدث أخبار العقارات.

3 مشاكل كبيرة تواجه سوق العقارات

في فترة ما بعد الظهر من يوم 3 أغسطس، ترأس رئيس الوزراء فام مينه تشينه مؤتمرا عبر الإنترنت لتقييم نتائج تنفيذ القرار رقم 33/NQ-CP المؤرخ 11 مارس الصادر عن الحكومة واقتراح حلول لإزالة الصعوبات والعقبات أمام سوق العقارات.

Ông Lê Tự Minh, Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư IMG phát biểu tại hội nghị. (Nguồn: VGP)

وتحدث في المؤتمر السيد لي تو مينه، رئيس مجلس إدارة شركة IMG للاستثمار المساهمة. (المصدر: VGP)

وفي حديثه في المؤتمر، قال السيد لي تو مينه، رئيس مجلس إدارة شركة IMG للاستثمار، إن جوهر إزالة الصعوبات التي تواجه سوق العقارات التي تهتم بها الحكومة يكمن في ثلاث قضايا.

الأول هو مكافحة المضاربة على الأراضي.

وقال إن المضاربة في الأراضي والتلاعب بسوق العقارات تؤثر حاليا على اقتصاد فيتنام. يشتري الناس الأراضي منتظرين فرصة ارتفاع الأسعار، مما يتسبب في "نوم" جزء من قوة الإنتاج وعدم فعاليته، وهو ما يعد إهدارًا.

وتتمثل تجربة البلدان الأخرى في استخدام الضرائب لتنظيم المضاربة. وأعطى مثالاً لشركة لديها حالياً مشروع في أستراليا ويجب عليها دفع ضريبة أرض بنسبة 2% سنوياً. يتم تقييم أسعار الأراضي بشكل مستقل سنويًا من قبل السلطات الضريبية.

يتعين على هذه الوحدة سنويا أن تدفع ضريبة أرض بقيمة 700 ألف إلى 800 ألف دولار أميركي عندما لا يتم تنفيذ المشروع. قررت الحكومة المحلية هذا العام زيادة معدل الضريبة إلى 4%.

إذا طبّقت فيتنام هذه السياسة، فلن يجرؤ على امتلاك الأراضي إلا من يُنفّذ مشاريع بالفعل، وعند امتلاك الأراضي، يجب عليهم تنفيذ المشاريع بسرعة فائقة. هذا الإجراء لا يمنع المضاربة على الأراضي فحسب، بل يُساعد أيضًا وزارة المالية على الحصول على مصدر دخل كبير، كما أشار السيد مينه.

واقترح ممثلو قطاع الأعمال أن تقوم لجنة صياغة قانون الأراضي باستكمال وتطبيق معدل ضريبة الأراضي السنوية بنسبة 2% وتطبيق ضريبة تصاعدية عندما لا يتم استثمار قطع الأراضي أو لا تحقق ربحًا، كما هو الحال في البلدان الأجنبية.

والثانية هي سياسة إدارة أسعار الفائدة لدى البنك المركزي. وقال إنه حان الوقت لخفض أسعار الفائدة متوسطة الأجل إلى أقل من 10% سنويا، وتحديدا حوالي 8.5% سنويا زائد أو ناقص كما كان الحال قبل عامين، لأنه مع أسعار فائدة متوسطة الأجل أعلى من 10%، لا يمكن لأي اقتصاد أن يكون بصحة جيدة.

ويبلغ معدل الفائدة في البلدان الأخرى 3-5% سنويًا. في فيتنام، كان سعر الفائدة قبل 5-6 أشهر حوالي 12-14% سنويا. الشركات لا تريد الاقتراض، ولا تجرؤ على الاقتراض، والعملاء يفقدون الثقة في سوق العقارات، ويضعون الأموال في مجالات أخرى.

واقترح أيضًا اتخاذ إجراءات لمنع أو تقييد مشاركة شركات العقارات في البنوك والعكس. لأن الشركات المشاركة في كلا المجالين تحشد رأس المال الاجتماعي في المقام الأول لأعمالها الخاصة وليس لها تأثير يذكر على المجتمع، بل إنها تخلق أباطرة يحتكرون الاقتصاد.

ثالثا ، إزالة العوائق القانونية ومعالجة الإجراءات الإدارية.

إن أكبر صعوبة تواجه شركات العقارات اليوم هي القضايا القانونية، وليس القضايا المصرفية. هناك تداخل قانوني، نفس القضية، نفس التنظيم ولكن هناك تفسيرات كثيرة، مستوى التنفيذ لا ينفذ ولا يجرؤ على القيام بذلك، خاصة على المستوى المحلي.

ولذلك أوصى بضرورة الإسراع في استكمال المنظومة القانونية حتى يتمكن المسؤولون من العمل براحة بال. يجب أن يكون هناك مرسوم واضح بشأن لامركزية السلطة والمسؤولية على جميع المستويات، مع تحديد واضح: المحتوى الذي يتعين إكماله، ووقت الانتهاء، والمسؤولية إذا تأخر الانتهاء.

واقترح قادة الشركة أيضًا أن تسمح وزارة التخطيط والاستثمار للمؤسسات الفيتنامية بتطبيق المادة 44.3 من قانون الاستثمار والمادة 126 من قانون الأراضي، أو تمديد مدة إيجار الأرض أو السماح للمؤسسات بدفع إيجار الأرض لمدة 70 عامًا حتى تكون مدة المناطق الصناعية كافية وتكون جذابة بما يكفي لشركاء تأجير الأراضي. وهذا أمر قانوني ويزيد الإيرادات المحلية.

الفلل والأراضي معروضة بخصم

وأظهر تقرير سوق العقارات الذي أصدرته وزارة البناء للتو أنه في الربع الثاني كان هناك ما يقرب من 100 ألف معاملة ناجحة. وعلى وجه الخصوص، ركز حجم المعاملات في الربع الثاني بشكل رئيسي على قطاع الأراضي بواقع 67,525 معاملة ناجحة، أي ما يعادل نحو 99.9% مقارنة بالربع الأول، وما يعادل نحو 31.5% مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي.

وكانت بقية الصفقات الناجحة، والبالغ عددها نحو 30 ألف صفقة، للشقق والمنازل الفردية، تمثل 75.61% مقارنة بالربع السابق، أي ما يعادل نحو 43.03% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.

ومع ذلك، في الربع الثاني، فإن قطاع العقارات من المنازل الفردية والأراضي في المشاريع التي يهتم بها المستثمرون هو في الغالب مضاربي بطبيعته. لم يعد المشترون مهتمين كما كانوا في السابق بقطاعات العقارات المذكورة أعلاه.

علاوة على ذلك، يواجه العديد من المستثمرين مشاكل في التدفق النقدي، ويستخدمون قدرًا كبيرًا من الروافع المالية، ويتوقف المستثمرون عن دعم أسعار الفائدة على القروض. يشهد السوق انخفاضًا حادًا في السيولة، مما يؤدي إلى المزيد والمزيد من معاملات وقف الخسارة.

واصل سعر بيع قطاع العقارات الفلل والأراضي المشاريع في العديد من المناطق خلال الربع انخفاضه بنحو 2-5% مقارنة بالربع السابق. وبالإضافة إلى ذلك، قد تستمر تعديل هذه الخصائص إلى قيم مناسبة، بما يتناسب مع قيمة الاستثمار في المنتج والبنية الأساسية الإقليمية في الفترة المقبلة.

وقد شهدت بعض المناطق انخفاضًا كبيرًا في أسعار المعاملات، وخاصة المناطق الضواحي والمناطق النائية في الحي مثل: منطقة ها دونج، ومنطقة مي لينه، وهواي دوك (هانوي)؛ المنطقة 12، منطقة بنه تشانه، منطقة نها بي (HCMC)؛ منطقة نغو هانه سون (دا نانغ)؛ مدينة بيان هوا، منطقة نون تراش (دونغ ناي).

فينه فوك: الدعوة للاستثمار في 6 مشاريع إسكان اجتماعي

وبناء على الاحتياجات العملية في المنطقة، تدعو اللجنة الشعبية لمقاطعة فينه فوك المستثمرين إلى بناء 6 مشاريع إسكان اجتماعي بمقياس حوالي 8000 شقة وتاون هاوس للعمال.

فينه فوك هي مقاطعة ذات صناعة متطورة، وفي المنطقة العديد من المتنزهات الصناعية التي تجذب تركيزًا كبيرًا من العمال، وبالتالي فإن الحاجة إلى السكن للاستقرار بالنسبة للعديد من أسر العمال على وجه الخصوص والأشخاص ذوي الدخل المنخفض بشكل عام تشكل مشكلة ملحة.

ومن المعروف أنه منذ عام 2014 حتى الآن، أصدر مجلس الشعب واللجنة الشعبية لمقاطعة فينه فوك العديد من الآليات والسياسات واللوائح بشأن إدارة الإسكان وتطويره للمواضيع الاجتماعية. وفيها قرار رقم 159 لمجلس الشعب بالمحافظة بشأن دعم مشاريع الإسكان الاجتماعي للعمال ومحدودي الدخل بالمحافظة للفترة 2015-2020؛ قرار رقم 14 للجنة الشعبية الإقليمية بشأن معايير الأولوية لاختيار المؤهلين للحصول على السكن الاجتماعي الإيجاري في المقاطعة؛ القرار رقم 179 بشأن خطة تنفيذ برنامج تنمية الإسكان في محافظة فينه فوك حتى عام 2020، مع رؤية حتى عام 2030؛ قرار رقم 1247 بشأن إصدار الخطة الخمسية للتنمية الإسكانية للفترة 2021 - 2025...

بالإضافة إلى توجيه الإدارات والفروع والمحليات لتعزيز الإدارة وجذب الاستثمار في مشاريع تطوير الإسكان، فإن مقاطعة فينه فوك تعطي الأولوية أيضًا لتخصيص رأس المال لتطوير الإسكان. في عام 2023 وحده، بلغ مصدر رأس المال لتطوير الإسكان في المقاطعة 8،606 مليار دونج. ومنها رأس مال لبناء المساكن التجارية يبلغ 2,748 مليار دونج؛ ويبلغ رأس مال بناء المساكن الاجتماعية 164 مليار دونج، بينما يبلغ رأس مال الأسر والأفراد لبناء أنفسهم 5694 مليار دونج.

قال السيد نجوين ثانه ها نائب مدير إدارة البناء في مقاطعة فينه فوك إنه في مقاطعة فينه فوك، هناك حاليًا 5 مشاريع إسكان اجتماعي قيد التنفيذ، بما في ذلك: منطقة فيناكونيكس شوان ماي للإسكان منخفض الدخل؛ منطقة سكنية للعمال وأصحاب الدخل المحدود في منطقة خاي كوانج؛ منطقة سكنية اجتماعية شاهقة الارتفاع للعمال في منطقة جوك نو، حي خاي كوانج (مدينة فينه ين)؛ منطقة الإسكان منخفض الدخل 8T، حي شوان هوا، مدينة فوك ين؛ منطقة الإسكان الاجتماعي في حي فوك ثانغ (مدينة فوك ين).

استثمرت مشاريع الإسكان الاجتماعي المذكورة أعلاه في بناء 1623 منزلًا بمساحة تتراوح بين 50 و70 مترًا مربعًا، وأُنجز بناؤها، لتلبية احتياجات السكن للعمال وذوي الدخل المحدود، وذلك منذ عام 2015 وحتى الآن. وتواصل اللجنة الشعبية لمقاطعة فينه فوك حاليًا الدعوة للاستثمار في 6 مشاريع إسكان اجتماعي، تضم حوالي 8000 منزل وتاون هاوس للعمال. ويجري تنفيذ إجراءات تنفيذ المشروع وفقًا للوائح، وفقًا للسيد نجوين ثانه ها.

وبحسب مشروع رئيس الوزراء "الاستثمار في بناء مليون شقة سكنية اجتماعية على الأقل للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والعاملين في المناطق الصناعية في الفترة 2021-2030"، فإن هدف مقاطعة فينه فوك هو إكمال 28300 وحدة سكنية اجتماعية، منها 8800 وحدة يجب إكمالها في الفترة 2022-2025، و19500 وحدة يجب إكمالها في الفترة 2026-2030. وهذا هدف كبير ويحتاج إلى جهود كبيرة وعزيمة من الإدارات والقطاعات المعنية لتحقيقه.

ثانه هوا: قائمة مشاريع الإسكان الاجتماعي المتأخرة عن الجدول الزمني

وبحسب المعلومات الواردة من إدارة البناء في ثانه هوا، يوجد في المقاطعة حاليا 18 مشروعا للإسكان الاجتماعي تم الاستثمار فيها وهي قيد الإنشاء، منها 12 مشروعا في الموعد المحدد، وتم تشغيل جزء أو كل المشروع، و6 مشاريع متأخرة عن الجدول الزمني.

Dự án nhà ở xã hội phố Bào Ngoại với hàng loạt sai phạm, khiến dự án đến nay vẫn “tắc nghẽn”. (Nguồn: BXD)

مشروع الإسكان الاجتماعي في شارع باو نجواي. (المصدر: BXD)

ومن المعروف أن سبب التقدم البطيء تحدده الوكالات الوظيفية في مقاطعة ثانه هوا بسبب البطء في إخلاء موقع المشروع، والبطء في تنفيذ الاستثمار والبناء من قبل المستثمر في مساحة الأرض المخصصة، والقدرة غير العلمية على إدارة الاستثمار والبناء للمشاريع... ومن بين مشاريع الإسكان الاجتماعي البطيئة التقدم في ثانه هوا، يجب أن نذكر أولاً مشروع الإسكان الاجتماعي AMC I في حي كوانغ ثانه، مدينة ثانه هوا، والذي تم "تعليقه" لسنوات عديدة.

في 24 سبتمبر 2014، أصدرت اللجنة الشعبية الإقليمية لثانه هوا الوثيقة رقم 8870 التي وافقت على الاستثمار في مشروع تطوير الإسكان الاجتماعي في منطقة الإسكان الاجتماعي AMC I في حي كوانج ثانه، مدينة ثانه هوا.

وبناء على ذلك، وافقت اللجنة الشعبية لمقاطعة ثانه هوا على قيام المستثمر، شركة AMC Global Development Joint Stock Company، بالاستثمار في مشروع الإسكان الاجتماعي AMC I. ويهدف الاستثمار والبناء إلى تهيئة الظروف للأشخاص ذوي الدخل المنخفض في المنطقة للحصول على مساكن مستقرة، وتلبية احتياجات حوالي 900 أسرة بإجمالي استثمار يبلغ حوالي 527 مليار دونج، يتم استخدامه من رأس المال المملوك ذاتيًا ومصادر رأس المال الأخرى التي تم تعبئتها بشكل قانوني.

وقد قامت لجنة الشعب الإقليمية في ثانه هوا بتمديد مدة تنفيذ المشروع وتقدمه لمدة 36 شهرًا تقريبًا. حيث تبلغ فترة إعداد الاستثمار 6 أشهر من تاريخ الموافقة على استثمار المشروع، وتبلغ فترة تنفيذ الاستثمار 30 شهرًا من 6 أغسطس 2020 إلى 6 فبراير 2023. وبعد بدء البناء رسميًا في 21 يناير 2021، وحتى الآن، لا يوجد في منطقة الإسكان الاجتماعي AMC I سوى عدد قليل من عناصر البناء غير المكتملة، وتنمو الأعشاب الضارة بشكل عشوائي داخل حرم المشروع.

ويأتي بعد ذلك مشروع الإسكان الاجتماعي "باو نجوآي" في حي دونج هونج بمدينة ثانه هوا، والذي شهد سلسلة من الانتهاكات، ما أدى إلى بقاء المشروع "مزدحمًا" حتى الآن. أصدرت اللجنة الشعبية الإقليمية لثانه هوا الوثيقة رقم 3071 التي وافقت على سياسة الاستثمار لهذا المشروع في عام 2018. شركة البناء - شركة مساهمة تجارية رقم 379 (تقع في هانوي) هي المستثمر.

في نهاية عام 2022، ورغم أن الجهات المختصة لم تقبل بعد وتسمح باستغلال الشقق، إلا أن العديد من الأسر التي اشترت شققاً في المبنى السكني 379 انتقلت إليه وعاشت بحرية.

في 9 يناير 2023، قررت اللجنة الشعبية لمقاطعة ثانه هوا فرض غرامة إدارية قدرها 80 مليون دونج على شركة المساهمة للبناء والتطوير السكني 379 لتشغيل المشروع دون وثيقة توافق على نتائج قبول الوقاية من الحرائق ومكافحتها.

بعد تنظيم عملية تفتيش لقبول إكمال المشروع، أرسلت وزارة البناء مؤخرًا وثيقة إلى اللجنة الشعبية لمقاطعة ثانه هوا، تفيد بأن المشروع المذكور أعلاه لم يستوف شروط الموافقة على نتائج قبول الإكمال وفقًا للوائح.

بالإضافة إلى مشروعي الإسكان الاجتماعي المذكورين أعلاه، عانت أربعة مشاريع اجتماعية أخرى في ثانه هوا من نفس المصير، بما في ذلك: الإسكان الاجتماعي في حي كوانج ثانه، مدينة ثانه هوا، الذي استثمرته شركة هوب لوك المحدودة لتطوير البنية التحتية والاستثمار في البناء؛ سكن العمال في منطقة هوانغ لونغ الصناعية والحضرية، حي تاو شيوين، مدينة ثانه هوا، باستثمار من شركة فيتنام للاستثمار والتطوير العقاري المساهمة؛ تطوير المساكن الاجتماعية للعمال في المنطقة الشرقية من منطقة لو مون الصناعية في مدينة ثانه هوا، باستثمار من شركة سونجيد فيتنام للأحذية المحدودة؛ الإسكان الاجتماعي في منطقة كوانج ثانج، مدينة ثانه هوا، باستثمار من شركة آن فو للإنشاءات والسياحة والتجارة المحدودة.

[إعلان 2]
مصدر