قائمة أسعار الأراضي في هانوي 695 مليون دونج/م2: كم سعر البيع؟

(دان تري) - وفقا لدراسة استقصائية، فإن سعر بيع المنازل في بعض الشوارع مثل با تريو، دينه تيان هوانج، هانغ داو... أعلى بكثير من اللوائح الواردة في قائمة أسعار الأراضي الجديدة في مدينة هانوي .

سعر بيع المنازل في وسط هانوي هو مليار دونج/م2

أصدرت لجنة الشعب في هانوي للتو قائمة جديدة لأسعار الأراضي سارية المفعول من 20 ديسمبر حتى نهاية عام 2025. وبالمقارنة مع قائمة أسعار الأراضي القديمة، فإن قائمة أسعار الأراضي السكنية المعدلة أعلى بمقدار 2-6 مرات.

من الجدير بالذكر أن أسعار الأراضي في العديد من الشوارع في منطقة هوان كيم بما في ذلك با تريو (من هانغ خاي إلى تران هونغ داو)، ودينه تيان هوانغ، وهاي با ترونغ (من لي ثانه تونغ إلى كوان سو)، وهانغ داو، وهانغ خاي، وهانغ نغانغ، ولي تاي تو، ولي ثونغ كيت، ونها ثو، وتران هونغ داو (من تران ثانه تونغ إلى لو دوان) لديها أعلى سعر يزيد عن 695.3 مليون دونج فيتنامي/م2.

وفقًا لقائمة أسعار الأراضي المُعدّلة مسبقًا، يبلغ أعلى سعر للأراضي الحضرية في وسط هانوي 188 مليون دونج/متر مربع في ثلاثة شوارع: هانج نجانج، وهانج داو، ولي تاي تو. وبالتالي، فإن أعلى سعر مُعدّل للأراضي أعلى بنحو 3.7 أضعاف مما كان عليه قبل التعديل.

وبحسب استطلاع أجراه مراسلو دان تري ، فإن أسعار بيع العقارات في هذه المناطق أعلى في الواقع بكثير من تلك المحددة في قائمة أسعار الأراضي الجديدة في مدينة هانوي.

تحديدًا، في شارع با تريو، يتذبذب سعر العقارات المعروضة للبيع بين 800 مليون دونج ومليار دونج للمتر المربع. ويُعرض للبيع منزل بمساحة 256 مترًا مربعًا، مكون من 3 طوابق، بسعر 256 مليار دونج، أي ما يعادل مليار دونج للمتر المربع. وأفاد البائع بأن المنزل مؤجر لشركة أزياء مقابل 300 مليون دونج شهريًا، مع بقاء سنتين ونصف على عقد الإيجار.

يتم بيع العديد من المنازل بأسعار أعلى بكثير من تلك المحددة في قائمة أسعار الأراضي الجديدة (لقطة شاشة).

في شارع دينه تيان هوانغ، هاي با ترونغ، تتراوح أسعار المنازل المتلاصقة المعروضة للبيع بين 800 مليون و1.2 مليار دونج فيتنامي للمتر المربع. كما تُعرض منازل متلاصقة أخرى للبيع في هذه الشوارع بأسعار تتراوح بين 1.5 و1.8 مليار دونج فيتنامي للمتر المربع.

على سبيل المثال، يُعرض للبيع منزل تاون هاوس في هاي با ترونغ بمساحة 650 مترًا مربعًا بسعر 1,200 مليار دونج فيتنامي، أي ما يعادل 1.85 مليار دونج فيتنامي للمتر المربع. ويُعرض للبيع منزل تاون هاوس آخر في شارع دينه تيان هوانغ بمساحة 210 أمتار مربعة بسعر 325 مليار دونج فيتنامي، أي ما يعادل 1.55 مليار دونج فيتنامي للمتر المربع.

في شوارع هانغ داو، وهانغ خاي، وهانغ نغانغ، تتراوح أسعار المنازل المتلاصقة المعروضة للبيع بين 800 مليون و1.3 مليار دونغ فيتنامي للمتر المربع. يُذكر أن هناك حاليًا منزلًا متلاصقًا معروضًا للبيع في شارع هانغ خاي بسعر ملياري دونغ فيتنامي للمتر المربع. تبلغ مساحة هذا المنزل 85 مترًا مربعًا، ويبلغ سعر بيعه الإجمالي 170 مليار دونغ فيتنامي. ووفقًا للبائع، يقع هذا المنزل على بُعد خطوات قليلة من شارع هوان كيم ليك، بجوار مركز ترانج تيان التجاري.

في شارعي لي تاي تو ونها ثو، تتراوح أسعار المنازل المتلاصقة المعروضة للبيع عادةً بين 900 مليون و1.5 مليار دونج فيتنامي للمتر المربع. والجدير بالذكر أن بعض المنازل المتلاصقة في شارع لي تاي تو بالقرب من بحيرة هوان كيم يتجاوز سعرها ملياري دونج فيتنامي للمتر المربع. على سبيل المثال، يُعرض منزل من ثلاثة طوابق بمساحة 58 مترًا مربعًا في هذا الشارع للبيع بسعر 139 مليار دونج فيتنامي، أي ما يعادل 2.4 مليار دونج فيتنامي للمتر المربع.

في شارعي لي ثونغ كيت وتران هونغ داو، يتراوح سعر بيع المنازل من 800 مليون دونج إلى 1.4 مليار دونج/م2.

ماذا يقول الخبراء؟

سيُلغى قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، الذي دخل حيز التنفيذ في الأول من أغسطس، نظام تسعير الأراضي القديم (الذي كان يُبنى كل خمس سنوات)، وسيُطبّق بدلاً منه قائمة أسعار سنوية للأراضي. لن تخضع قائمة الأسعار الجديدة لنظام تسعير الأراضي، وستُجبر على البناء بأسعار قريبة من أسعار السوق. ويرى الخبراء أن قائمة أسعار الأراضي الجديدة ستؤثر على أسعار العقارات.

في تقريرٍ أُرسل إلى ديوان الحكومة في سبتمبر/أيلول، قدّرت وزارة الإنشاءات أنه في حال تطبيق سعر الأرض لعام ٢٠٢٤، سترتفع تكلفة استخدام الأراضي في مشاريع العقارات بشكل ملحوظ مقارنةً بالسابق. ذلك أن التكاليف الرئيسية المؤثرة على أسعار المساكن والعقارات تشمل سبعة بنود، منها: رسوم استخدام الأراضي، وتكاليف تعويضات إخلاء الموقع، وتكاليف بناء المشاريع مثل الإسكان والعقارات، والضرائب والرسوم ذات الصلة، وغيرها.

وبالتالي، فإن قائمة أسعار الأراضي الجديدة القريبة من سعر السوق سوف تزيد من التكاليف المرتبطة بالأرض مثل إخلاء الموقع، وتعويض استرداد الأراضي، والضرائب والرسوم المرتبطة بالأرض، وما إلى ذلك، في حين أن التكاليف المرتبطة برسوم استخدام الأراضي غالبا ما تشكل نسبة كبيرة من التكلفة الإجمالية لمشروع الإسكان، تتراوح من 7-20٪ لمشاريع الشقق الشاهقة و25-50٪ لمشاريع الفلل والمنازل.

شارع هانغ داو، منطقة هوان كيم، هانوي (الصورة: دونج تام).

علاوةً على ذلك، تتفاوت أسعار المشاريع تبعًا للموقع والظروف الملائمة للبنية التحتية التقنية. وغالبًا ما تُمثل تكاليف تعويض الأصول العقارية نسبةً ضئيلةً، حوالي 2%، من تكاليف الاستثمار في الإنشاءات.

وتعتقد وزارة الإعمار، من خلال مسح أولي لعدد من المشاريع، أن تطبيق لائحة أسعار الأراضي الجديدة سيكون له ردود فعل متسلسلة، ما سيؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات والمساكن بنسبة تتراوح بين 15% إلى 20% مقارنة بالسابق.

علق السيد دينه مينه توان، الخبير العقاري، بأن الإطار القانوني الجديد لقانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ سيزيد من تكاليف تنفيذ المشاريع. ومن أهم بنود قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ إلغاء الإطار القديم لتسعير الأراضي، واستبداله بالاستعانة بالغرض، وفترة استخدام الأرض، ومعلومات المدخلات، وعوامل مؤثرة أخرى... لتحديد السعر.

وبحسب قوله، فإن قائمة أسعار الأراضي الجديدة قريبة من سعر السوق، مما يؤدي إلى زيادة الميزانية المتعلقة بالأراضي، مثل تكاليف إخلاء الأراضي وتعويضات الأراضي والضرائب المرتبطة بها. باختصار، سيستفيد مالكو الأراضي بشكل أكبر، وستجد الشركات ذات الموارد المالية القوية سهولة في إخلاء الأراضي وفقًا لآليات السوق. ومع ذلك، فإن تكاليف تطوير المشاريع أعلى من ذي قبل، مما يضطر المستثمرين إلى زيادة أسعار المنتجات.

قالت الخبيرة نجوين ثي هونغ فان إن أسعار العقارات تواصل الارتفاع بسبب الزيادة المتوقعة في تكاليف التعويضات وإخلاء الموقع.

وأشارت إلى أن قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ ألغى الإطار التنظيمي لأسعار الأراضي، مما يسمح للبلديات بتحديد أسعار الأراضي وفقًا لسوق العقارات سنويًا بدلًا من كل خمس سنوات كما في القانون القديم. ويساهم هذا التنظيم في تبسيط إجراءات التعويضات وتطهير المواقع، مما يُسهم في سرعة تنفيذ المشاريع.

وأوضحت السيدة فان أن "أسعار التعويضات التي تقترب من أسعار السوق إلى جانب دعم التعويضات الصارم سوف تزيد من تكاليف الاستثمار في المشروع، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات".

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-tai-ha-noi-695-trieu-dongm2-gia-rao-ban-dang-bao-nhieu-20241223012414611.htm