تستطلع وزارة المالية آراء الجمهور حول مسودة قانون ضريبة الدخل الشخصي (البديل). وبحسب ما ورد في المسودة، تقترح الوزارة تحديد ضريبة الدخل الشخصي على الدخل الناتج عن نقل ملكية العقارات من قبل الأفراد المقيمين، وذلك بضرب الدخل الخاضع للضريبة في معدل ضريبي قدره 20% لكل عملية نقل.

في حال عدم تحديد سعر الشراء وتكاليف النقل ذات الصلة، تُحسب الضريبة بناءً على مدة الحيازة. تُحسب مدة الحيازة من تاريخ حصول الفرد على ملكية العقار أو حق استخدامه (من تاريخ سريان قانون ضريبة الدخل الشخصي الجديد) وحتى تاريخ نقل الملكية.

يجب توجيه الضرائب بشكل صحيح.

في حديثه لمراسلي فيتنام نت، قال الدكتور نغوين نغوك تو، المحاضر في جامعة هانوي للأعمال والتكنولوجيا، إن اقتراح فرض ضريبة بنسبة 20% على دخل معاملات العقارات يمثل عودة إلى جوهر ضريبة الدخل الشخصي، أي فرض الضريبة على الدخل نفسه، وليس على الإيرادات، ما يعني وجوب فرض الضريبة حتى على الخسائر.

يُعتبر معدل الضريبة البالغ 20% مقبولاً مؤقتاً لأنه يُفترض أن يكون مكافئاً لضريبة دخل الشركات. ومع ذلك، أشار السيد تو إلى أنه يجب على دافعي الضرائب خصم النفقات المعقولة مع تقديم الفواتير والمستندات الداعمة، مثل رسوم الوساطة، وفوائد القروض المصرفية، وتكاليف الإصلاح والتجديد.

علاوة على ذلك، ووفقًا للسيد تو، فإن العقارات التي تم شراؤها منذ زمن طويل، قبل عشرين عامًا، حتى مع وجود وثائق تثبت سعر الشراء، كان سعرها منخفضًا للغاية. أما الآن، فقد ارتفع سعر البيع عشرة أضعاف بسبب التضخم. لذا، فإن تطبيق ضريبة بنسبة 20% بناءً على الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع أمر غير معقول وغير عادل بحق دافعي الضرائب.

W-thue bat dong san.jpg
يرى الخبراء أن ضريبة الدخل الشخصي تُفرض على الأنشطة التجارية، ولا ينبغي فرضها على الأشخاص الذين يبيعون منازلهم لتلبية احتياجاتهم الشخصية. (صورة: هوانغ ها)

في هذه الحالة، اقترح الخبير آلية ضريبية مرنة، لا ينبغي فرضها ولكن ينبغي أن تمنح دافعي الضرائب الحق في الاختيار.

وبناءً على ذلك، في الحالات التي تستمر فيها عملية الشراء لفترة طويلة جدًا، أو لا يمكن تحديد سعر الشراء، يجب السماح لدافعي الضرائب بالاختيار بين خيارين: إما دفع 20٪ على الربح، أو دفع ضريبة ثابتة بنسبة 2٪ على سعر البيع كما هو معمول به حاليًا.

أكد الخبير على ضرورة توضيح أن ضريبة الدخل الشخصي تُفرض على الأنشطة التجارية. ومن غير المقبول فرض ضرائب على من يبيعون منازلهم لتلبية احتياجاتهم الحياتية، كتمويل دراسة أبنائهم في الخارج، أو تغطية نفقاتهم الطبية، أو بسبب انتقالهم للعمل من فونغ تاو إلى مدينة هو تشي منه. وبالمثل، قد يبيع الأفراد منازلهم الصغيرة لشراء منازل أكبر عندما تسمح لهم ظروفهم المالية بذلك، أو يبيعونها في سن الشيخوخة لتقسيم العائدات بين أبنائهم وأحفادهم.

"لا يمكن اعتبار مثل هذه الحالات بمثابة توليد دخل خاضع للضريبة، لأن هذا يتعارض مع طبيعة ضريبة الدخل الشخصي. يجب النص على ذلك بوضوح في القانون"، هكذا جادل السيد تو.

في الحالات التي لا يُحدد فيها سعر الشراء وتكاليف النقل ذات الصلة، تُحتسب الضرائب بناءً على مدة الحيازة، كضريبة بنسبة 10% على سعر البيع للمنازل التي تقل مدة حيازتها عن سنتين، وذلك بهدف مكافحة المضاربة. ويرى الخبير أن هذا حلٌّ ذو حدين، ويتعارض مع مبادئ القانون.

"المبدأ هو فرض ضريبة بنسبة 20% على الأرباح. يجب أن تلتزم جميع طرق الحساب بهذا المبدأ. فلماذا، في الحالات التي لا توجد فيها فواتير، يتم تطبيق معدل ضريبي مختلف تمامًا على سعر البيع؟ يحصل من لديه فاتورة على 20% من ربحه، بينما قد يضطر من لا يملك فاتورة إلى دفع 10% فقط على سعر البيع بالكامل. هذا غير عادل وغير منطقي على الإطلاق"، هكذا حلل السيد تو الأمر.

علاوة على ذلك، حذر من أن هذا الإجراء لن يفشل فقط في مكافحة المضاربة، بل قد يصبح أيضاً عاملاً في ارتفاع الأسعار، مما يجعل السكن أكثر صعوبة بالنسبة للشباب وأصحاب الأجور.

وقال: "إن قانون ضريبة الدخل الشخصي لا يفرض ضرائب إلا على الدخل الناتج. وللحصول على أداة فعالة لمكافحة المضاربة العقارية، يجب سن قانون بشأن ضريبة الأملاك".

ضريبة بنسبة 20% و"تطهير" السوق

يعتقد السيد نغوين كوك آنه، نائب المدير العام لموقع Batdongsan.com.vn، أن تطبيق معدل ضريبة بنسبة 20٪ على الأرباح الناتجة عن عمليات نقل العقارات هو اتجاه حتمي في جميع أنحاء العالم، وفي فيتنام هو مجرد مسألة وقت.

"لقد طبقت العديد من الدول هذا النظام بالفعل. تفرض اليابان ضرائب تصل إلى 39% على الأرباح إذا تم بيع منزل خلال خمس سنوات. إن اقتراح فيتنام ليس غير معقول، بل هو معقول. ومع ذلك، فإن تنفيذه يتطلب دراسة متأنية للغاية"، هذا ما قاله السيد كوك آنه.

بحسب قوله، تكمن أكبر التحديات في التوقيت والبيانات. وأضاف: "لتنفيذها بفعالية، نحتاج إلى قاعدة بيانات شفافة لأسعار الشراء والبيع والتكاليف. وإلا، ستكون السياسة غامضة وخطيرة للغاية. علاوة على ذلك، في سوق لا يتناسب فيه العرض مع الطلب، قد تُحمّل هذه الضريبة على المشتري النهائي".

وتوقع أنه إذا تم تطبيق هذه السياسة، فستحدث عملية "تطهير" كبيرة للسوق. وسيصبح الاستثمار العقاري استثماراً مالياً حقيقياً.

أكد السيد كوك آنه قائلاً: "يجب على المستثمرين حساب التدفقات النقدية والأرباح، وموازنتها مع قنوات الاستثمار الأخرى. سيتم استبعاد المستثمرين قصيري الأجل والمضاربين الذين يفتقرون إلى المعرفة. أما من سيبقون فهم المستثمرون الحقيقيون الذين يفهمون قيمة العقارات، وإمكانية ارتفاع أسعارها، وتدفقاتها النقدية".

المصدر: https://vietnamnet.vn/bat-dong-san-mua-tu-20-nam-truoc-ap-thue-20-lai-chuyen-nhuong-la-bat-hop-ly-2426556.html