تطلب وزارة المالية إبداء الملاحظات على مشروع قانون ضريبة الدخل الشخصي (البديل). ووفقًا للعرض، تقترح الوزارة تحديد ضريبة الدخل الشخصي على الدخل الناتج عن تحويلات العقارات للأفراد المقيمين بضرب الدخل الخاضع للضريبة في معدل الضريبة البالغ 20% لكل تحويل.

في حال عدم تحديد سعر الشراء وتكاليف النقل، تُحتسب الضريبة بناءً على مدة الحيازة. تُحسب هذه المدة من تاريخ امتلاك الفرد للعقار واستخدامه (من تاريخ نفاذ قانون ضريبة الدخل الشخصي الجديد) إلى تاريخ النقل.

ينبغي توجيه الضرائب نحو الهدف الصحيح.

في حديثه مع مراسل فييتنام نت، قال الدكتور نجوين نغوك تو، المحاضر في جامعة هانوي للأعمال والتكنولوجيا، إن اقتراح فرض ضريبة بنسبة 20% على دخل نقل الملكية العقارية يُعيد إلى جوهر ضريبة الدخل الشخصي، أي أن الضريبة تُفرض على الدخل، وليس على الإيرادات، أي أنه حتى في حال وجود خسارة، يجب دفع الضريبة.

معدل الضريبة البالغ 20% مقبول مؤقتًا لأنه يجب أن يكون مماثلًا لضريبة دخل الشركات. مع ذلك، أشار السيد تو إلى ضرورة خصم النفقات المعقولة من الفواتير والمستندات لدافعي الضرائب، مثل رسوم الوساطة، وفوائد القروض المصرفية، وتكاليف الإصلاح والتجديد.

علاوة على ذلك، ووفقًا للسيد تو، بالنسبة للعقارات المشتراة منذ زمن طويل، أي قبل عشرين عامًا، حتى مع وجود وثائق تثبت سعر الشراء، يظل السعر منخفضًا جدًا، وقد ارتفع سعر البيع الآن عشرة أضعاف بسبب انخفاض القيمة. لذلك، إذا كان تطبيق ضريبة بنسبة 20% بناءً على فرق سعري الشراء والبيع أمرًا غير معقول، فهو في غير صالح دافعي الضرائب.

تأجير عقارات W.jpg
يقول الخبراء إن ضريبة الدخل الشخصي تُحصّل على الشركات، ولا يُمكن فرضها على مَن يبيعون منازلهم لتلبية احتياجاتهم المعيشية. الصورة: هوانغ ها

وفي هذه الحالة اقترح الخبير آلية ضريبية مرنة لا يتم فرضها بل تعطي دافعي الضرائب حق الاختيار.

وعليه، في الحالات التي يكون فيها سعر الشراء طويلاً أو لا يمكن تحديده، ينبغي السماح لدافعي الضرائب بالاختيار بين خيارين: الأول هو دفع 20% على الفائدة، والثاني هو دفع معدل ضريبي ثابت بنسبة 2% على سعر البيع كما هو الحال حالياً.

أكد الخبير على ضرورة توضيح أن ضريبة الدخل الشخصي تُحصّل لأغراض تجارية. من المستحيل فرض ضريبة على من يبيعون منازلهم لتلبية احتياجات معيشية، مثل بيعها لتوفير المال اللازم لدراسة أبنائهم في الخارج، أو لتغطية نفقاتهم الطبية، أو بسبب انتقالهم من فونغ تاو إلى مدينة هو تشي منه واضطرارهم لتغيير مكان إقامتهم. وبالمثل، عندما تكون الظروف الاقتصادية صعبة، يبيع الناس منازلهم الصغيرة لشراء منازل أكبر؛ أو عندما يكبرون، يرغبون في بيعها لتقسيمها بين أبنائهم وأحفادهم.

قال السيد تو: "لا يمكن اعتبار مثل هذه الحالات دخلاً لأغراض ضريبية، لأنها لا تتوافق مع طبيعة ضريبة الدخل الشخصي. يجب تنظيمها بوضوح في القانون".

في الحالات التي لا يُحدد فيها سعر الشراء والتكاليف المتعلقة بنقل الملكية، تُحسب الضريبة بناءً على مدة الحيازة، كما هو الحال في بيع منزل لم يمضِ على حيازته أكثر من عامين، ويُفرض عليه ضريبة بنسبة 10% على سعر البيع لمنع المضاربة. وصرح الخبير بأن هذا الحل "يضر أكثر مما ينفع" و"يتعارض" مع مبادئ القانون.

المبدأ هو فرض ضريبة بنسبة 20% من الأرباح. يجب أن تتوافق جميع الحسابات مع هذا المبدأ. لماذا يُطبّق معدل ضريبة مختلف تمامًا على سعر البيع في حالة عدم وجود فاتورة؟ يُفرض على الشخص الذي لديه فاتورة 20% من الربح، بينما قد يُضطر الشخص الذي لا يملك فاتورة إلى دفع 10% من سعر البيع الإجمالي. هذا غير عادل وغير معقول، كما حلل السيد تو.

وحذر من أن هذا الإجراء لا يفشل في منع المضاربة فحسب، بل قد يصبح أيضًا عاملًا في زيادة الأسعار، مما يجعل من الصعب على الشباب والعاملين بأجر الحصول على السكن.

«قانون ضريبة الدخل الشخصي يُطبّق فقط على الدخل المُولّد. إذا أردنا أداةً فعّالة لمكافحة المضاربة العقارية، فعلينا سنّ قانونٍ لضريبة الأملاك»، قال.

ضريبة 20% وتطهير السوق

وقال السيد نجوين كووك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، إن تطبيق معدل ضريبة بنسبة 20٪ على أرباح نقل العقارات هو اتجاه لا مفر منه في العالم وفي فيتنام هو مجرد مسألة وقت.

طبقت جميع الدول هذا الاقتراح. تفرض اليابان ضرائب تصل إلى 39% من الأرباح عند بيع المنزل خلال خمس سنوات. أما اقتراح فيتنام، فهو معقول، بل هو منطقي. إلا أن تطبيقه يتطلب دراسة متأنية للغاية، كما قال السيد كوك آنه.

قال إن التحدي الأكبر يكمن في التوقيت والبيانات. وأضاف: "لكي نكون فعّالين، نحتاج إلى قاعدة بيانات شفافة لأسعار الشراء والبيع والتكاليف. وإلا، ستكون السياسة غامضة وخطيرة للغاية. علاوة على ذلك، في سوق لا يتزامن فيه العرض مع الطلب، من المرجح أن تنتقل هذه الضريبة إلى المشتري النهائي". وأشار إلى هذه المخاطر.

وتوقع أن تُحدث هذه السياسة، في حال تطبيقها، عملية "تطهير" كبيرة في السوق، وأن يصبح الاستثمار العقاري استثمارًا ماليًا حقيقيًا.

يجب على المستثمرين حساب التدفق النقدي والأرباح والتوازن مع قنوات أخرى. سيتم استبعاد المستثمرين قصيري الأجل الذين يتصفحون السوق دون دراية. أما من سيبقون فسيكونون مستثمرين حقيقيين يدركون قيمة العقارات، واحتمالية ارتفاع الأسعار، والتدفق النقدي، كما أكد السيد كوك آنه.

المصدر: https://vietnamnet.vn/bat-dong-san-mua-tu-20-nam-truoc-ap-thue-20-lai-chuyen-nhuong-la-bat-hop-ly-2426556.html